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张小龙范霁瑶与重庆成谦置业顾问有限公司华润置地(重庆)有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-10-23
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0107民初3537号
原告:张小龙,男,汉族,1985年3月23日生,住重庆市九龙坡区。
原告:范霁瑶,女,汉族,1985年11月3日生,住重庆市九龙坡区。
二原告委托代理人:蒋启信,北京盈科(重庆)律师事务所律师。
二原告委托代理人:夏璐瑶,北京盈科(重庆)律师事务所实习律师。
被告:华润置地(重庆)有限公司,住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号(华润中心华润大厦)8楼8-5号至8-8号,统一社会信用代码91500000798007104D。
法定代表人:吴秉琪,职务董事长。
委托代理人:李明,男,汉族,1990年10月15日生,住四川省泸县,公司员工。
委托代理人:樊蕾,女,汉族,1985年6月7日生,住成都市青羊区,公司员工。
被告:重庆成谦置业顾问有限公司,住所地重庆市渝中区李子坝正街113号附3号6-2,统一社会信用代码91500103596711857F。
法定代表人:董学成,职务董事长。
委托代理人:李正勤,男,汉族,1956年4月8日生,住重庆市巴南区,公司员工。
委托代理人:文海英,女,汉族,1982年5月2日生,住重庆市渝中区,公司员工。
原告张小龙、范霁瑶诉被告华润置地(重庆)有限公司(以下简称华润公司)、重庆成谦置业顾问有限公司(以下简称成谦公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋启信、夏璐瑶与被告华润公司委托代理人李明、樊蕾,被告成谦公司委托代理人李正勤、文海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小龙、范霁瑶诉称,2017年6月21日,原告与被告华润公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定由原告购买华润公司开发的位于九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢X-XX号商业门面。华润公司为规避国家房地产调控政策以及价格法的规定,与被告成谦公司恶意串通,要求购房者必须于成谦公司签订《购买人声明》,假借居间服务形式,巧立名目,以定金或居间服务名义向原告收取超过买卖合同约定总价外高额款项。原告现向本院起诉请求:(一)、确认原告与被告成谦公司于2017年6月1日签订的《购买人声明》无效;(二)、二被告共同退还原告成谦公司向原告收取的违法款项559348元,并支付此款从2017年6月20日起至付清之日止,按中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息损失。
被告华润置地(重庆)有限公司辩称,二被告是独立法人企业,存在房屋居间合同关系,成谦公司为华润公司的销售提供订立合同的媒介服务,二被告的居间合同中也明确了案涉房屋的出售价格及居间费用,该出售价格和原告与华润公司签订的房屋买卖合同价格是一致的。原告分别与二被告签订的合同相互独立,合法有效,华润公司未参与原告和成谦公司的合同关系,也不清楚原告与成谦公司的合同履行情况。华润公司向原告收取的款项符合房屋买卖合同的约定,原告诉请的款项是成谦公司收取的,不是华润公司收取购房款的一部分,应依照原告与成谦公司的合同关系进行裁判,华润公司不应承担任何责任。现行国家政策只针对住宅进行了价格调控,未对商铺进行价格调控,不存在原告诉称的恶意串通规避政策的情况。原告的诉求无事实及法律依据,请求驳回原告对华润公司的全部诉讼请求。
被告重庆成谦置业顾问有限公司辩称,本案涉及两个法律关系,房屋买卖合同关系及房屋居间服务合同关系,成谦公司与原告只存在居间合同关系,如原告坚持本案为房屋买卖合同纠纷,则成谦公司不应作为本案被告。《购买人声明》系居间合同,是双方真实意思表示,合法有效,居间服务费金额也系双方自愿约定,不构成价格违法,原告诉求不成立。原告购买案涉门面所支付的房款及居间服务费用之和,与同期同地段商业门面价格相比仍然偏低,原告的利益没有受到侵害。成谦公司为促成原告购买到案涉门面,动用了大量人力财力,有效完成居间服务。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2017年6月1日,原告张小龙、范霁瑶、案外人张宗碧与被告成谦公司签署《购买人声明》一份,载明:本人拟购买华润公司开发的华润三期万象里商业XX-XX,现委托成谦公司提供居间代理服务;为了享受开发商公示的优惠价格购买上述物业,现向成谦公司预交居间代理服务费559348元,请成谦公司代表本人向华润公司发出购房邀约;在达成本协议前,本人已认真阅读和充分了解开发商出示的标的物业的房价及相关优惠政策,并同意接受,在签订上述物业《商品房买卖合同》后,本人同意所缴纳的费用作为成谦公司的居间代理服务费用,不再退还,本次缴纳费用为支付成谦公司的居间代理服务费,不是本次购房款的一部分;若本人最终未购买上述物业,成谦公司需在本人提出书面退款申请起30个工作日内办理退还居间代理服务费事宜。
2017年6月20日,原告向被告成谦公司支付了上述声明约定的居间代理服务费。
2017年6月21日,原告(乙方)与被告华润公司(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》,约定:乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号(华润二十四城三期)XX幢X-XX预售商用清水房,建筑面积47.46平方米,套内建筑面积29.83平方米;总成交金额585046元,付款方式为一次性付款。
签订合同后,原告向华润公司付清了合同约定的房款。
另查明,华润公司售楼部现场公示栏公示案涉房屋备案价格为629082元,并公示《授权声明》一份,载明:华润公司分五期开发华润中心、商业门面、洋房、高层等,目前由于发展需要,已经授权成谦公司进行三期部分商铺及华润大厦写字楼的销售代理事宜。
被告华润公司(甲方)与成谦公司(乙方)签订《重庆华润二十四城项目销售渠道服务合同》,约定:甲方委托乙方提供华润二十四城项目销售渠道服务,服务范围为华润大厦写字楼第15、18、26层及万象里X区商业X-X层部分商铺,写字楼及商铺房源、价格及优惠详见附件;服务期限自2017年5月27日至2018年5月31日止;乙方利用其销售渠道对甲方项目实施营销推广,甲方对乙方渠道成交客户进行确认并按约定佣金标准向乙方支付佣金,佣金标准,完成各考核节点签约任务,该节点佣金按签约总价的1%全额通提,未完成各考核节点签约任务,该节点佣金按签约总价的0.8%全额通提。该合同尾部未载明签署时间。合同附件五《商铺价格房源》中载明案涉房屋折后总价(93%)与原告和华润公司签署的《重庆市商品房买卖合同》约定的成交价一致。
庭审中,二被告称,销售渠道服务合同签署时间为2017年5月26日,经办人没有签署时间的习惯;二被告在本案中系房屋居间合同关系;成谦公司向原告收取的款项是居间服务费,归成谦公司所得,华润公司不享有权益。原告称,华润公司作为央企,重要合同不签署时间不符合常理,销售渠道服务合同是虚假的;二被告在本案中系房屋买卖委托代理关系;成谦公司向原告收取的款项是华润公司出售房屋的搭售款,居间服务费只是一个名义,华润公司为规避房产调控政策,超出备案价格销售获取更多利益,成谦公司只是其收款平台。
原告称,诉请购买人声明无效的法律依据是合同法第五十二条第(二)项、第(五)项及价格法第十三条、第四十一条;原告未就本案向物价管理部门投诉;坚持认为购买人声明无效,如果法院认定购买人声明有效,休庭后三日内未提交书面变更申请视为不变更诉讼请求。原告在休庭后三日内未提交变更诉讼请求申请。
案外人张宗碧向本院出具《情况说明》一份,载明:《购买人声明》中有本人签字,本人未以自己名义主张权利也未参加庭审活动,《商品房买卖合同》最终由原告与华润公司签订,《购买人声明》及《商品房买卖合同》的实际权利义务人均为原告,本人已知晓原告对二被告的起诉,本人无任何异议。
上述事实,有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收据、价格公示信息照片、授权声明照片、购买人声明、项目销售渠道服务合同等证据在卷为凭,并经当庭质证,足以认定。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。结合二被告签订的销售渠道服务合同及原告和成谦公司签订的购买人声明,成谦公司为华润公司提供房屋销售渠道服务,促成合同成立,收取佣金,二被告形成房屋居间合同关系。原告和华润公司签订的商品房买卖合同,形成商品房买卖合同关系。原告和成谦公司签订的购买人声明,系双方对房屋居间服务达成的合意,形成房屋居间合同关系。原告和华润公司的商品房买卖合同关系与原告和成谦公司的房屋居间合同关系,系各自独立的民事法律关系,原告提供的证据不足以证明二被告存在恶意串通,以达到规避房产调控政策,获取非法利益的事实。
二被告的收款行为系依据各自与原告建立的合同关系收取,现有证据无法认定成谦公司收取的款项系华润公司收取购房款的一部分,不能认定二被告的行为违反价格法的相关规定。
原告也未举证证明购买人声明存在违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的情形,其主张购买人声明无效的诉讼请求,因证据不足,本院不予支持。因无法认定购买人声明无效,原告基于无效主张二被告返还违法款项及资金占用利息损失的诉讼请求,无事实法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
驳回原告张小龙、范霁瑶的全部诉讼请求。
本案案件受理费4758元,由原告张小龙、范霁瑶负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 谭 炼

二〇一八年七月十九日
书记员 夏溢璘