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成都嘉馨房地产经纪有限公司与李植金居间合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2015-12-11
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)成民终字第5097号
上诉人(原审原告):成都嘉馨房地产经纪有限公司。住所地:成都高新区肖家河二环路南四段**号。
法定代表人:程禄文,总经理。
委托代理人:曾敏,女,汉族,1977年9月1日出生,住成都市锦江区。
被上诉人(原审被告):李植金,男,汉族,1978年11月11日出生,住四川省资阳市雁江区。
上诉人成都嘉馨房地产经纪有限公司(以下简称嘉馨公司)与被上诉人李植金居间合同纠纷一案,不服成都高新技术产业开发区人民法院(2014)高新民初字第1239号民事判决,向本院提起上诉,本院2014年9月17日受理后,依法组成合议庭,于2014年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人嘉馨公司的委托代理人曾敏,被上诉人李植金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明,2012年2月26日,嘉馨公司作为经纪方、李植金作为买方、案外人杨茹涵作为卖方签订《房屋转让合约》。约定:买卖双方通过经纪方购入及出售位于成都市高新区金桂路东苑F区1栋1单元15楼1502号物业,建筑面积为86.56平方米;该物业以期房状态售予买方,转让费为柒万元,支付方式为2012年2月24日已支付伍万元,售房合同签订付款后支付余款贰万元整;实际房款以售房合同为准约陆拾伍万元,支付方式以开发商售房合同为准;双方约定在2012年2月26日至售房部办理相关手续;买卖双方必须协同前往,不得拒绝,否则视为违约;基于经纪方已提供服务,买方同意支付经纪方壹万元作为服务费,该笔费用须于签署本合约之时付清;若逾期未支付,经纪方有权从逾期日始向未支付方每日加收相当于服务费千分之二的滞纳金。《房屋转让合约》签订当日,李植金向嘉馨公司支付居间服务费5000元。
原审另查明,2012年2月24日,李植金向杨茹涵支付转让费50000元。原审庭审中,李植金称出卖人杨茹涵因没有出卖资格已于2012年4月将上述50000元退还。
还查明,2012年3月12日,李植金作为买受人与作为出卖人的成都人居置业有限公司(以下简称人居公司)签订《商品房买卖合同》。主要载明李植金以一次性支付购房总价款642622元的方式购入案外人人居公司开发建设的东苑小区F区1栋1单元15层1502号住房(建筑面积86.56平方米)。
原审认定上述事实的证据有:房屋转让合约、商品房买卖合同及当事人的当庭陈述等。
原审法院认为,嘉馨公司、李植金与案外人杨茹涵签订《房屋转让合约》,虽名为房屋转让,实质上包含了房屋买卖及居间两个合同关系。就本案居间合同纠纷,争议焦点在于嘉馨公司在居间过程中是否存在关于出卖人杨茹涵具有对案涉房屋处分权的虚假陈述。原审法院认为,嘉馨公司作为专业的房屋买卖居间机构,其在居间服务过程中,依法负有合理注意义务,应当查看委托出售房屋的状态及权属证书,并对出卖方的出卖资格进行核实,方可对外发布房源信息,并就相关事实向李植金如实报告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”之规定,嘉馨公司对其诉称事实“出卖人杨茹涵向开发商交付定金取得了购房名额”负有举证责任,因其所提交证据不能证明其事实主张,且李植金不予认可,嘉馨公司对此应承担举证不能的不利后果。李植金辩称出卖人不具有出卖资格,案涉房屋是李植金在开发商人居置业公司直接购买,并提交其与人居公司签订的《商品房买卖合同》用以证明案涉房屋是直接在开发商处购买。嘉馨公司质证称“真实性、合法性无异议,但不能证明李植金是在开发商处直接购买案涉房屋”,但并未提交足以反驳的相反证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力:(一)书证原件或者与书证原件核对无误的复印件……”之规定,原审法院对该《商品房买卖合同》的证明力予以确认。综上,原审法院对嘉馨公司关于出卖人杨茹涵通过向开发商交付定金取得案涉房屋购房名额并将此名额委托嘉馨公司居间转让给李植金的诉称事实不予采信,并据此认定嘉馨公司在居间过程中提供了虚假情况。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定,原审法院对嘉馨公司要求李植金支付居间服务费5000元及滞纳金的诉讼请求不予支持。李植金辩称“嘉馨公司应退还已收取的居间服务费5000元,并支付违约金1000元”,该项辩称意见实质上是为了吞并、抵消嘉馨公司诉讼请求,应为反诉请求。因李植金未按法定程序提起反诉,故原审法院在本案中对其该项请求不予处理,李植金可另案起诉主张权利。据此,依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定,判决:驳回嘉馨公司的诉讼请求。案件受理费36元由嘉馨公司承担。
宣判后,嘉馨公司不服,向本院提起上诉,请求撤销原判,依法改判或发回重审。理由为:原审认定《商品房买卖合同》是被上诉人直接在开发商处购买,嘉馨公司在居间过程中提供虚假情况错误。1.《商品房买卖合同》、《房屋转让合约》、《律师函》的签订时间形成证据锁链,证明原审认定《商品房买卖合同》系直接与开发商签订的合同与事实不符合;2.《房屋转让合约》对买卖房屋位置、权利人、期房状况、经纪方的服务进行了三方确认,嘉馨公司将房屋状况如实告知了李植金;3.李植金系经过反复比较、考察、审查才做出买方决定,李植金有足够能力审查房屋状况。
被上诉人李植金辩称:原审法院至开发商处进行了调查,开发商确认李植金系直接在人居公司购买案涉房屋。原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
本院除查明原审认定的事实外,另查明:原审法院向人居公司就案涉房屋买卖经过进行调查,人居公司陈述案涉房屋系直接出卖给李植金,无杨茹涵交付定金的凭证。
本院认为,本案争议焦点为嘉馨公司在履行居间合同中是否尽到如实报告义务。现评判如下:
嘉馨公司作为居间人应当对案涉房屋的权属状态进行核实,并如实告知委托人。嘉馨公司与李植金、杨茹涵签订的《房屋转让合约》虽对居间内容进行了约定,但在双方就居间合同的履行产生争议并进入诉讼后,嘉馨公司应当向本院提交其提供居间服务的相关证据。嘉馨公司未向本院提供嘉馨公司对案涉房屋权属进行核实并促成双方交易的相应证据,不能证明嘉馨公司履行了合同义务,其应当承担举证不能的不利后果。另,原审法院经调查查明李植金系直接在人居公司处购得房屋,该调查结果与嘉馨公司关于系其提供服务促成双方交易的陈述亦不符。故嘉馨公司的上诉理由不能成立,本院不予支持。
综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,故应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费负担方式不变;二审案件受理费72元,由成都嘉馨房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  王长军
代理审判员  龚建龙
代理审判员  陶田源

二〇一四年十月二十八日
书 记 员  彭奕翙