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许志球、佛山市鸿迅木业有限公司等与杜晓青租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-10-25
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0605民初3929号
原告:许志球,男,汉族,住广东省清新县。
原告:佛山市鸿迅木业有限公司,住所地:广东省佛山市南海区XX。
法定代表人:蓝家兴。
上述两原告的共同委托诉讼代理人:邓婉君,广东昊驰律师事务所律师。
被告:杜晓青,男,汉族,住广东省普宁市。
委托诉讼代理人:黄珑,广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:叶鹏,广东金桥百信律师事务所律师。
原告许志球、佛山市鸿迅木业有限公司(下简称“鸿迅公司”)与被告杜晓青租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月23日立案后,被告在答辩期内提出管辖权异议,本院依法裁定予以驳回,被告不服提出上诉,佛山市中级人民法院裁定驳回上诉,维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审理期限。本院依法适用简易程序,于2017年9月29日、2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告许志球及两原告共同委托诉讼代理人邓婉君到庭参加了两次庭审,被告的委托诉讼代理人黄珑到庭两次庭审,被告到庭参加第一次庭审。诉讼中,当事人向本院申请庭外和解,和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.被告向两原告返还保证金200000元及利息(从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际清偿之日止);2.被告向两原告支付赔偿款1292250元(包括电力设备385000元、输送架20500元、中央吸尘设备253000元、棚架235250元、员工宿舍及水电398500元,合计1292250元);3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:2013年12月28日,原被告签订《厂房租赁合同》,约定原告承租被告位于佛山市南海区XX厂房、办公楼、饭堂、宿舍和空地,租赁期限为12年,2014年2月1日为起租日。2016年7月9日,因原告经营原因,双方再签订补充协议,约定原告退还部分租赁物,保证金降为200000元,原告建设的400K电力中150K归被告使用。2016年8月5日,被告在双方未协商一致的情况下,关闭厂房,阻止原告搬离工厂内设备,扣留原告吸尘管、输送支架、设备房、输送带、进口电机及设备配件等价值十余万物品。原告承租该厂房,投入数百万搭建了宿舍、工棚、电力设备等,单单一个400KVA变配电安装工程,就投入了三十多万。被告在未与原告协商一致就阻止原告进入涉案厂房,并另行出租他人,已构成根本违约。涉案租赁物并未办理报建手续,被告将不符合建设规划许可的房屋出租于原告,双方签订的租赁合同无效,且被告违约在先,导致原告产生严重损失,被告除应退还保证金,还应对原告的损失进行赔偿。
被告辩称,一、鸿迅公司的原告主体不适格,其不是租赁合同的合同相对方,应驳回其全部诉讼请求。二、同一合同不可能存在无效和有效两种效力并存,原告同时提到无效和违约,故其诉讼请求不明确。涉案土地和建筑物都有合法的权证,被告享有合法出租权,原告因经营不善,负债累累,擅自搬离厂房,系原告违约在先,原告尚欠被告至今80余万元,被告保留向原告追诉租金的权利。原告主张保证金的利息部分,没有依据。三、原告主张的各项损失无事实和法律依据,如此大金额,没有任何银行转账记录及发票不合理。被告确认已收到保证金200000元,但认为不应返还给原告。综上,请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据,本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:
1.原告提交的电力设备、输送架、中央吸尘设备及棚架及宿舍建设、宿舍水电安装的相关证据,本院将结合当事人陈述及采信的其他证据进行综合认定;
2.被告提交的佛山市南海区XX股份合作经济社出具的两份证明及土地使用权证为原件,本院对其真实性予以确认;
3.被告提交的非居民客户变更用电业务受理表为原件,本院对其真实性予以确认,但对证明内容,本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定;
4.原告提交的(2016)粤0606民初11630号之二民事裁定书为法律文书,被告虽有异议,但未举证予以证明,本院对该证据的真实性予以确认;
5.证人叶某、杨某的陈述属证人证言,本院结合采信的证据和当事人陈述及证据进行综合认定。
综合本案采信的证据及当事人的陈述,本院确认以下事实:
2013年4月8日,佛山市国土资源和城乡规划局向佛山市南海区里水镇大冲村民委员会就位于佛山市南海区XX的厂房A(面积498.34平方米)、厂房B(面积790.83平方米)核发建设工程规划许可证。
原被告双方共同确认:涉案租赁物的建筑物一部分是90年代建造,其余均是2010年前建造。
2013年12月28日,被告(出租方、甲方)与原告许志球(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》,约定:甲方将位于佛山市南海区XX的厂房、办公楼、饭堂、宿舍和空地,总面积约8243.06平方米,其中厂房、办公楼和宿舍面积共6368.15平方米,空地面积共1874.91平方米出租给乙方使用。租赁期限为12年,从2013年12月28日至2025年12月30日。乙方向甲方支付租赁保证金279000元。首三年每月租金为93000元,之后每三年递增10%。租赁物已有配套齐全的水电设施及95K和25K两处合计200K交付给乙方使用。电力水电设施需要更改的先经甲方书面同意后,由乙方自行安装,其费用由乙方负责。每月乙方须依时向供电供水等部门缴纳其应付的水费、电费等费用。当甲方在租赁期内提前解除本合同,应提前三个月向乙方书面提出,并支付当时当月3个月租金作为违约金给乙方,在乙方没有违反本合同约定的情况下,乙方办理好退场手续后,凭租赁保证金收据原件向甲方收回所交的租赁保证金;当乙方在租赁期内提前解除本合同,应提前三个月向甲方书面提出,并支付当时当月3个月租金,作为违约金给甲方。在甲方没有违反本合同约定的情况下,乙方办理好退场手续后,凭租赁保证金收据原件向甲方收回所交的租赁保证金,并且乙方必须无条件将该租赁物的电力两处(95K和25K)过户给甲方保证能正常使用。乙方不按约定期限交付租金及有关费用超过15天,甲方有权单方面提前解除合同,并没收乙方所支付的租赁保证金。
同日,原告许志球接收涉案租赁物并在《厂房出租接收收据》上签名确认。
2016年7月9日,被告(甲方)与原告许志球(乙方)签订《补充协议书》,约定:现因乙方经营原因须退租部分租赁物,甲方同意乙方减少承租面积,租赁物中部分交还甲方使用。乙方租用租赁物总面积中2299.58平方米交还甲方使用,乙方承诺2016年7月5日前将交还部分清理干净,不影响甲方使用。为不影响双方使用,由甲方按照双方确定的位置建设分隔墙,费用由甲方承担。返还甲方使用的部分正式交还甲方后,乙方的月租金按比例扣减。租赁物原设的95KVA电力设备归甲方使用,佛山市鸿迅木业有限公司专用变压器400KVA中150KVA电力归甲方使用。双方同意减少保证金数额,乙方原向甲方支付保证金279000元,经甲乙双方协商保证金中的79000元用作抵扣租金。
同日,被告(甲方)与原告许志球(乙方)签订《厂房租赁保证金确认函》,载明双方同意保证金数额降为200000元,原告已多支付的79000元甲方已直接冲抵租金。
2016年12月5日,杜晓青向本院起诉许志球、潘杏林、佛山市鸿迅木业有限公司,要求支付杜晓青为其垫付的电费29433.57元及滞纳金、利息。本院于2017年2月27日作出(2016)粤0605民初19609号民事判决书,判令许志球、潘杏林、佛山市鸿迅木业有限公司向杜晓青返还电费29433.57及利息。
另查明,佛山市鸿迅木业有限公司于2015年6月2日登记成立,住所地为佛山市南海区XX。
本院认为,涉案合同系被告与原告许志球所签,被告并不确认鸿迅公司的承租方地位,原告亦无证据显示原被告双方一致同意增加或变更了承租人,根据合同相对性原则,鸿迅公司无权就涉案合同向被告主张权利,本院驳回鸿迅公司的全部诉讼请求。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷,被告提供了两份于2013年4月8日取得的建设工程规划许可证,建设项目为位于佛山市南海区XX的厂房A(面积498.34平方米)、厂房B(面积790.83平方米),与涉案租赁物面积及原被告双方关于涉案租赁物均建造于2010年的陈述均不吻合,不能证明涉案租赁物已取得规划许可证。除此之外,双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料,故原被告签订的《厂房租赁合同》(涉案合同)依法无效。无效合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。原告主张被告返还保证金200000元,符合法律规定,本院予以支持。被告主张若需返还保证金,因原告尚欠其租金故应以保证金抵扣,被告未提起反诉,原告不确认欠租亦不同意抵扣,故本院对被告的该抗辩不予采纳。
关于原告主张的各项损失,本院分析如下:一、400KVA变配电的安装投入损失,涉案合同约定甲方的租赁物以目前状况(已包含有水电设施配套齐全及电力两处分别为各约95K和25K)电力合计约200K交付给乙方使用,《补充协议书》约定租赁物原设有电力设施95KVA归甲方使用,鸿迅公司专用变压器400KVA中的150KVA电力归甲方使用。根据上述约定,说明被告仅提供分别为95K和25K两处电力设施供原告使用,可推定400KVA电力为原告购买、安装。原告许志球主张被告赔偿该项损失385000元,仅提供一份手写收据,自认以转账方式支付该款项385000元,但未提供转账支付凭证,应承担举证不能的不利法律后果。本院考虑被告表示同意利用该400KVA变配电,结合涉案合同的租期、原告占有使用涉案租赁物的时间、变配电市场价格及使用寿命及涉案租赁物规模、租金标准,酌定400KVA变配电的现值为200000元。合同无效,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务,原告许志球作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务,被告在明知涉案租赁物没有报建的情况下,仍出租予原告;而原告没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与被告订立租赁合同关系,致合同无效双方均存在过错,基于平衡双方权益、公平合理的原则,法院酌定双方均按50%的比例分摊过错责任,即被告应承担400KVA变配电现值200000元的50%即100000元的损失,即被告应向原告许志球支付400KVA变配电现值损失100000元。
二、输送架与中央吸尘设备损失,原告确认输送架、中央吸尘设备均为可移动设备,原告完全可自行拆除移动至他处使用,本院不支持该部分损失。三、雨棚、二层员工宿舍及水电安装损失,原告未举证证明接收涉案租赁物时租赁物的状态,原告提供的合同、收据,不能有效证明雨棚、二层员工宿舍及水电安装工程是其所出资建设,根据原告提供的合同和收据,雨棚的承建人和收款人为杨小龙,与证人杨某姓名不一致,原告亦未举证证明两姓名之间的关联,故本院对杨某的证言不予采信。棚架与员工宿舍及水电工程分别涉及235250元、398500元,如此大数额的款项均为现金支付,不合常理,不排除杨某与叶某与原告存在利害关系。综上,原告应承担举证不能的不利法律后果,本院对该部分请求不支持。
综上所述,依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、被告杜晓青应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元予原告许志球;
二、被告杜晓青应于本判决发生法律效力之日起十日内支付款项100000元予原告许志球;
三、驳回原告许志球其他诉讼请求;
四、驳回原告佛山市鸿迅木业有限公司全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案,案件受理费9115.13元(原告已预交)由原告负担6215.13元,被告负担2900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告,本院不另收退。
如不服本判决,当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员  孙秀娟

二〇一七年十一月十四日
书记员  罗静雯