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张帆与中山市荣基房地产有限公司、中国光大银行股份有限公司珠海分行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-03-03
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)中一法三民一初字第1006号
原告:张帆,男,××年×月×日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区。
委托代理人:谢佩娜、李珊珊,北京市中银(珠海)律师事务所律师、实习律师。
被告:中山市荣基房地产有限公司,住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路8号,组织机构代码××××。
法定代表人:郑丽球,该公司董事长。
委托代理人:朱雪芳,广东邦仁律师事务所律师。
被告:中国光大银行股份有限公司珠海分行,住所地广东省珠海市吉大海滨南路光大银行大楼,统一社会信用代码×××××。
法定代表人:皮唐,该分行负责人。
委托代理人:魏景洁,该分行员工。
委托代理人:彭峰,广东朗乾律师事务所律师。
原告张帆诉被告中山市荣基房地产有限公司(以下简称荣基公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年9月6日受理后,依法适用简易程序独任审判,于2015年11月9日公开开庭进行了审理。因案件处理结果同中国光大银行股份有限公司珠海分行(以下简称光大银行珠海分行)有法律上的利害关系,本院依法通知光大银行珠海分行作为第三人参加诉讼,在2015年11月26日的庭审中,光大银行珠海分行不同意变更与原告张帆的债权债务关系,原告张帆随即提出申请追加光大银行珠海分行为被告并增加诉讼请求,因本案不宜适用简易程序审理,本院依法裁定转为普通程序并依法组成合议庭,于2015年12月21日公开开庭进行了审理,原告张帆及其委托代理人谢佩娜、李珊珊,被告荣基公司的委托代理人朱雪芳,被告光大银行珠海分行的委托代理人彭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张帆诉称:张帆与荣基公司于2010年3月9日签订商品房买卖合同,约定张帆购买荣基公司开发并销售的三乡镇骏豪名居A1×幢×房,建筑面积244平方米,房屋总价款1860000元,首付款750000元,余款1110000元以银行贷款形式支付。张帆于2009年12月31日支付了定金30000元,2010年1月3日支付了定金20000元,2010年1月至3月支付首付款共750000元,并向光大银行珠海分行贷款1110000元支付给了荣基公司,交纳了物业维修基金9760元,预缴了税款55800元。合同第十四条约定,荣基公司应当于2012年2月18日前为张帆办理房屋产权证,如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案,导致买受人未能取得房地产权属证书的,买受人有权解除合同,无论买受人是否解除合同,出卖人均应按已付房价款的按日万分之一向买受人支付违约金。因荣基公司迟迟未能为张帆办理房屋产权证,张帆无奈之下多次与荣基公司协商退房。2015年6月19日及7月2日,双方分别签订解除商品房买卖合同协议及补充协议,协议解除了商品房买卖合同并约定荣基公司在2015年6月30日前向张帆返还购房首期款750000元,2015年8月31日前向张帆返还已付银行贷款515019.66元(以2015年6月20日到期计算),2015年10月31日前向贷款银行提前还清剩余银行按揭贷款及协助张帆办理商品房买卖合同网上签约备案登记的注销手续、退还契税手续等事宜,但荣基公司对解除商品房买卖合同协议及补充协议约定的事宜迟迟不履行。张帆遂起诉至本院,请求判令:1.荣基公司返还张帆首期购房款750000元;2.荣基公司返还张帆已付银行按揭贷款531841.92元(按2015年8月20日到期计算);3.荣基公司向光大银行珠海分行还清剩余房屋按揭贷款(实际金额以银行资料为准,暂计至2015年8月20日剩余银行贷款金额为934495.84元);4.荣基公司返还张帆已付物业维修基金9760元;5.荣基公司立即协助张帆办理位于三乡镇骏豪名居A1×幢×房的商品房销售合同登记备案注销手续及退还预缴契税55800元;6.荣基公司以2216337.76元为基数按每日万分之二的标准向张帆支付违约金(暂计至2015年9月1日为27482.59元);7.荣基公司按已付房价款1860000元的每日万分之一支付352832元违约金;8.荣基公司支付律师费100000元;9.荣基公司承担本案诉讼费用。张帆申请追加光大银行为被告后,请求判令:1.解除张帆与光大银行珠海分行签订的个人贷款合同;2.判令荣基公司返还张帆已付银行按揭贷款531841.92元(具体还款金额以银行提供已还款资料为准)。
原告张帆就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有:1.中山市商品房买卖合同;2.荣基公司出具的收据;3.个人贷款合同;4.收据;5.中山市契税缴款通知书及契税完税凭证;6.中山市商品房销售合同登记备案证明表;7.中山市预售商品房抵押证明表;8.光大银行珠海分行对私活期账户对账单;9.解除商品房买卖合同协议及补充协议;10.光大银行珠海分行个贷管理系统记录;11.委托代理合同及律师费用发票;12.光大银行存款回单。被告荣基公司质证称:确认证据110、12的真实性,但对维修基金、契税要先办理解除合同才能协助张帆办理退还手续,不确认证据11的真实性,委托代理合同已经签订但没有实际履行。光大银行珠海分行质证称:确认证据3、10、12的真实性,其他证据与光大银行珠海分行无关,律师费应当调整或驳回。
被告荣基公司答辩称:确认张帆的第1项诉讼请求;对张帆的第2项诉讼请求,同意返还按揭贷款,但数额是截止2015年6月20日的515019.66元;光大银行珠海分行并非本案的当事人,故不确认张帆的第3项诉讼请求;对张帆的第4、5项诉讼请求,荣基公司只能协助张帆要求退还维修基金、办理注销销售登记备案手续及退还契税;对张帆的第6项诉讼请求,只确认支付以750000元为基数按每日万分之二、从2015年7月15日开始计算的违约金;不确认张帆的第7项诉讼请求,应按解除合同的协议计算违约金而不能再按买卖合同的约定计算,假如法院支持张帆的诉讼请求,也应当从2012年2月28日起计算逾期办证违约金;不确认张帆的第8项诉讼请求,张帆应当举证证明其已经实际支付该律师费用。
被告荣基公司没有提交证据。
被告光大银行珠海分行答辩称:不同意张帆追加被告及增加诉讼请求的申请,一、程序上不合法,张帆申请追加被告及增加诉讼请求最迟应当在法庭辩论终结前提出,本案于2015年11月26日开庭并完成相关的法庭调查、法庭辩论等阶段。二、实体上不存在必须共同诉讼,光大银行珠海分行与张帆存在个人贷款合同即金融借款合同关系,与本案商品房预售合同不存在法律上的利害关系,如果借款合同存在纠纷,应当另行起诉而不应追加光大银行珠海分行为被告。故应驳回张帆的诉讼请求。
被告光大银行珠海分行没有提交证据。
经审理查明:2009年底,张帆与荣基公司协商购买荣基公司坐落于中山市××乡镇的骏豪名居A1×幢×房事宜,张帆于2009年12月31日支付定金30000元、2010年1月3日支付定金20000元、2010年1月14日支付首期款250000元、2010年2月1日支付首期款120000元给荣基公司,上述定金及首期款总金额为420000元。2010年3月9日,双方签订中山市商品房买卖合同,约定张帆向荣基公司购买坐落于中山市××乡镇的骏豪名居A1×幢×房,该房建筑面积为244平方米,总价款为1860000元。约定的付款方式为现金支付750000元,商业贷款1110000元。荣基公司应当于2010年2月28日前将经验收合格的商品房交付张帆使用。荣基公司应当在商品房交付使用后720日内,持办理权属登记需荣基公司提供的资料到产权登记机关备案,如因荣基公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案,导致张帆无法取得房地产权属证书的,张帆有权解除合同,无论是张帆是否解除合同,荣基公司均应按已付房价款的按每日万分之一向张帆支付违约金。合同还约定了其他权利义务。2010年3月17日,涉案商品房办理了中山市商品销售合同登记备案手续。2010年3月26日,张帆向荣基公司支付首期款330000元。2010年4月16日,张帆交纳了契税55800元。2010年7月10日,张帆向中山市荣基物业管理有限公司支付了9760元维修基金。
2010年3月24日,张帆与光大银行珠海分行签订个人贷款合同,张帆以涉案商品房为抵押物向光大银行珠海分行贷款1110000元作购买涉案商品房之用,贷款期限为323个月,即自2010年3月24日起至2037年2月24日止,贷款利率按浮动利率方式执行,张帆以等额还本付息的还款方式偿还贷款本息,荣基公司系该合同的连带责任保证人。2010年3月31日,涉案商品房办理了中山市预售商品房抵押登记手续,抵押权人为光大银行珠海分行。
随后,由于荣基公司未能按照合同的约定为张帆办理涉案商品房的权属证书,双方经协商于2015年6月19日签订解除商品房买卖合同协议,双方确认由于荣基公司的原因至今未能办理涉案商品房产权证,张帆向荣基公司退购涉案商品房,双方一致同意解除中山市商品房买卖合同,购房首期款750000元于2015年6月30日前退还张帆的银行账户,张帆已付银行按揭贷款515019.66元(按2015年6月20日到期之前计算),张帆同意接受该笔款项于2015年8月31日前付清。剩余贷款由荣基公司承担,但荣基公司必须在2015年10月31日前将剩余贷款全部提前还清,待银行出具提前还清贷款的书面证明文件后三个工作日内,荣基公司持原商品房买卖合同、有效的退款凭证等材料,到中山市房地产交易登记中心申请办理商品房网上签约备案登记的注销手续。荣基公司承诺在办理完备案注销手续之后五日内协助张帆向地方税务局申请办理退还预缴契税55800元及房屋维修基金9760元合计65560元的手续。若荣基公司未按协议约定支付购房首期款、已付银行按揭贷款、剩余房屋贷款,荣基公司须以应付款项总额为基数按每日万分之二的标准(该违约金最高不超过商品房总价款的2%)向张帆支付违约金,直至支付之日止。若因荣基公司的不作为或迟延作为导致张帆损失的,全部由荣基公司承担,若张帆以起诉方式解决本纠纷,荣基公司须同时承担张帆所支付的诉讼费用和律师费用。协议如与商品房买卖合同有冲突,以协议为准。庭审中,双方均确认涉案商品房买卖合同解除的时间是2015年6月19日且均确认该协议的效力。
2015年7月2日,双方签订补充协议,就还款时间进行了更改,即2015年7月14日前退还张帆购房首期款750000元,2015年7月30日前退还已付按揭款515019.66元。其余各项暂无更改,如因荣基公司未能按补充协议履行,则按解除商品买卖合同协议办理。
上述协议及补充协议签订后,张帆归还了2015年7、8月按揭贷款。中国光大银行个贷管理系统显示,截止2015年8月31日,张帆已还本息合计531841.92元,贷款余额为934495.84元。2015年11月30日,张帆尚向光大银行珠海分行归还按揭贷款33430元。
2015年9月1日,张帆与北京中银(珠海)律师事务所签订委托代理合同,由该律师事务所委派律师处理张帆与荣基公司之间的涉案商品房预售合同一审阶段纠纷,律师费为100000元。2015年9月2日,该律师事务所出具了价税合计100000元的广东增值税普通发票给张帆。因荣基公司没有履行合同,张帆遂向本院起诉并提出上述诉讼请求。
本院认为:本案系商品房预售合同纠纷。张帆与荣基公司签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,合法有效,相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中,经双方协商一致,中山市商品房买卖合同于2015年6月19日予以解除,是当事人的真实意思表示,双方为此达成的解除商品房买卖合同协议及补充协议亦不违反法律的规定,本院对此亦予以确认。
因张帆与荣基公司签订的解除商品房买卖合同协议约定由荣基公司向光大银行珠海分行偿还,即案件处理结果同光大银行珠海分行有法律上的利害关系,本院依法通知光大银行珠海分行作为第三人参加诉讼,在2015年11月26日的庭审中,光大银行珠海分行不同意变更与张帆的债权债务关系,张帆随即提出申请追加光大银行珠海分行为被告并增加诉讼请求,因本案不宜适用简易程序审理,本院依法裁定转为普通程序并依法组成合议庭,因此,张帆申请追加光大银行珠海分行为被告在程序上并不违反相关法律规定。因此,本案实际上是商品房预售合同纠纷及金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”另外,按揭贷款合同与典型的继续性合同有所不同,按揭贷款合同解除后对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息,对于银行因按揭贷款合同解除所受之损失,可要求购房人予以赔偿,在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担,为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同合并审理时,当然可以由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。因此,张帆请求解除其与光大银行珠海分行签订的个人贷款合同理据充分,本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因此,合同解除后,荣基公司应当退还张帆已经支付的首期购房款750000元,张帆该项诉讼请求理据充分,本院予以支持。双方在解除商品房买卖合同协议中约定,荣基公司于2015年8月31日前退还张帆至2015年6月20日前已付的银行按揭贷款515019.66元,由于张帆继续支付了2015年7、8月的银行按揭贷款,根据上述约定,即至2015年8月张帆向银行已还本付息合计的531841.92元应由荣基公司退还给张帆。
双方在解除商品房买卖合同协议中约定剩余贷款由荣基公司承担,另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此,截止2015年8月的贷款余额934495.84元应由荣基公司向光大银行珠海分行清还,张帆该诉讼请求理据充分,本院予以支持。至于张帆提出其至2015年11月30日尚向光大银行珠海分行偿还贷款本息,在判决时应予以考虑的意见,因张帆未提供截止2015年11月30日时其实际偿还的贷款本息及尚欠贷款本息的金额,因此,本院对此不予处理,如双方因此另起纠纷,可另行要求处理。荣基公司清偿剩余贷款本息等债务后,光大银行珠海分行应及时协助荣基公司注销中山市预售商品房抵押登记手续。当然,如果荣基公司怠于履行归还剩余贷款的义务,光大银行珠海分行自可拒绝协助荣基公司注销中山市预售商品房抵押登记手续,以保障其债权的实现。
维修基金9760元及契税55800元,并非由荣基公司所收取,因此,荣基公司应予协助张帆向税务部门及物业管理公司申请退还,而并非由荣基公司予以直接退还,同样,荣基公司亦应及时协助张帆向相关部门办理注销涉案商品房的中山市商品房销售合同登记备案手续。
解除商品房买卖合同协议约定,若荣基公司未按协议约定支付购房款首期、已付银行按揭贷款、剩余贷款,荣基公司应以应付款总额为基数按每日万分之二的标准(该违约金最高不超过商品房总价款的2%)向张帆支付违约金,直至支付之日止,因此,荣基公司应以上述三项款项总额的2216337.76元为基数支付违约金,如果按照每日万分之二的标准计算,则从2015年7月1日计算至开庭的2015年11月9日总共132天,违约金已经达到58511.32元,已经超过违约金不超过商品房总价款2%即44326.76元的约定,因此,应当以44326.76元确定违约金,张帆该项诉讼请求理据部分充分,本院予以部分支持,其他部分不予支持。上述违约金是关于荣基公司未能按时退还张帆款项的约定,而双方在中山市商品房买卖合同中约定,如因荣基公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案,导致张帆无法取得房地产权属证书的,张帆有权解除合同,无论是张帆是否解除合同,荣基公司均应按已付房价款的按每日万分之一向张帆支付违约金,上述两项违约金的约定并不矛盾,因此,张帆有权要求荣基公司以1860000元为基数、按每日万分之一支付违约金,至于违约的时间,合同约定荣基公司应当于2010年2月28日将涉案商品房交付张帆使用,并于商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由荣基公司提供的资料到产权登记机关备案,故自2010年2月28日起720日内均是在双方约定的办理房地产权属证书的时间范围内,不存在违约问题,只有超过该时间范围而荣基公司尚未办理好房地产权属证书时,荣基公司才存在违约行为,才应承担违约责任,无违约则无所谓违约金的支付,因此,荣基公司认为应当从2012年2月18日起计算违约金的理据充分,本院予以支持,至于计算违约金的截止日期,则应双方于2015年6月19日签订解除商品房买卖合同协议,重新约定违约责任之日止共计1217天,违约金共计226362元,张帆该项诉讼请求理据部分充分,本院予以部分支持,其他部分不予支持。
解除商品房买卖合同协议约定若张帆以起诉方式解除纠纷,荣基公司须承担张帆所支付的律师费用,现张帆提交了委托代理合同及广东增值税普通发票证实张帆支付了100000元律师费用,虽然荣基公司与光大银行珠海分行提出异议,但未提交证据,因此,其应承担举证不足的不利法律后果,张帆此诉讼请求理据充分,本院予以支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、解除原告张帆与被告中国光大银行股份有限公司珠海分行于2010年3月24日签订的个人贷款合同
二、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告张帆首期购房款750000元;
三、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告张帆已付银行按揭贷款531841.92元(截止2015年8月31日);
四、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中国光大银行股份有限公司珠海分行清还贷款余额934495.84元(截止2015年8月31日);
五、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张帆向物业公司申请退还物业维修基金9760元及向税务部门申请退还契税55800元;
六、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张帆办理中山市三乡镇骏豪名居A1×幢×房的中山市商品房销售合同登记备案注销手续;
七、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金44326.76元(2216337.76元×2%);
八、被告中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金226362元(以1860000元为基数,按每日万分之一计算1217天);
九、中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付律师费用100000元给原告张帆;
十、驳回原告张帆的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28898元,诉讼保全费5000元,合计33898元(原告张帆已预交),由原告张帆负担4356元,被告中山市荣基房地产有限公司负担29542元(被告中山市荣基房地产有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告张帆)。
如不服本判决,应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长  梁以劲
代理审判员  邓文辉
人民陪审员  梁加成

二○二○一五年十二月二十三日
书 记 员  郑梅竹
苏梅娇