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上诉人锦州国维房地产开发公司 与被上诉人五绵绵商品房预售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2016-11-30
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽07民终1569号
上诉人(原审被告):锦州国维房地产开发有限公司,住所地辽宁省锦州市太和区。
法定代表人:赵添鑫,该公司经理。
委托诉讼代理人:王远卓,辽宁永字律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):王绵绵,女,蒙古族,退休工人,现住辽宁省锦州市古塔区。
委托诉讼代理人:姜海兰,辽宁名崛律师事务所律师。
上诉人锦州国维房地产开发有限公司因与被上诉人王绵绵商品房预售合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市古塔区人民法院(2016)辽0702民初486号民事判决,向本院提出上诉。本院于2016年08月17日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人锦州国维房地产开发有限公司委托诉讼代理人王远卓、被上诉人王绵绵及其委托诉讼代理人姜海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦州国维房地产开发有限公司上诉请求:依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求,并将案件移送公安机关。事实和理由:被上诉人于2014年7月在我公司售楼处购买房屋,当时任我公司售楼经理的史可使用伪造的公司公章、公司合同章与其签订售房合同,并开具了加盖有伪造的公司财务章的收款收据,后要求被上诉人将购房款存入史可个人名下的银行卡,该笔款项被史可据为已有,而我公司则没有销售该房屋的任何记录。锦州市古塔区公安分局经税侦大队正在侦查此案,史可已经被采取强制措施。史可究竟构成职务侵占还是合同诈骗目前司法机关尚无定论,若是职务侵占,那史可及售楼员的行为可认定为表见代理,合同有效,应继续履行;若是合同诈骗,则合同无效,应由个人承担责任,上诉人不承担责任,即使因过错承担责任,也是赔偿责任,而不是继续履行合同。一审中上诉人提出对购房协议及收款收据上的印章进行鉴定以查明案件事实,但一审法院没有允许,所以本案事实没有查清。如果民事案件无法查清事实,则应中止审理等待刑事案件的裁判结论,或将案件移送公安机关。关于史可赠送被上诉人地下室、小花园和免除被上诉人应交纳的22万多元房款的问题。这并不是上诉人一房二卖所致,而是由于史可犯罪过程中忙中出错,为避免罪行败露,才承诺给予被上诉人的,这是史可个人行为,没有得到上诉人授权,因此该赠送和免除行为没有法律效力。
王绵绵辩称,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。王绵绵与史可签订的商品房预售合同不是史可个人行为,我是向国维房地产开发公司买房。关于第二次调整房子,应当按照合同的约定办理。
王绵绵向一审法院起诉请求:2013年1月,原告购买被告公司承建的市府路69号东方豪庭小区楼房两户,分别为市府路69号东方豪庭小区4号楼西三单元一层东户(一楼带小花园,面积6-8平方米),面积121.7平方米,房屋价款462460.00元;市府路69号东方豪庭小区4号楼西三单元二层东户,面积118.67平方米,房款价款450946.00元。两户房款合计913406.00元,原告于2013年1月30日付清全部购房款。因被告将以上两户楼房一房多卖,导致原告无法获得房屋。后经原、被告多次协商,被告同意将原购买楼房以同等面积另行调整到被告公司承建的延安路鑫龙花园小区,并给予部分补偿。因没有同等面积楼房,被告于2014年7月将原来的两户调整三户房屋,重新签订《委托建房协议书》并出具收款收据。调整后房屋分别为:锦州市古塔区延安路二段鑫龙花园6-7号楼连体接体1层西户(赠送地下室,入住房号为6-169号),面积为67.5平方米;鑫龙花园6-7号楼连体接体1层东户(赠送地下室,入住房号为6-171号),面积为67.5平方米;鑫龙花园6号楼西一单元1层东户(赠送小花园,面积不定。入住房号为6-3号),面积为116.84平方米。协议约定房屋入住时间为2014年12月31日,该房屋现已具备交付使用的条件,但被告一直未办理入住手续。原告虽然多次找开发公司,被告却以种种理由拒绝办理入住手续。被告逾期交付房屋,应承担违约责任。现原告为维护自身的合法权益,故诉至法院,请求1、依法判决被告履行合同为原告办理房屋入住手续及房屋所有权证;2、请求人民法院依法判决被告交付地下室及花园;3、请求人民法院依法判决被告支付逾期交付房屋的违约金61147.46元(违约金计算至2016年4月5日,以后违约金计算至实际办理入住日止);4、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2013年1月,原告与其夫杨占元出资购买被告公司开发的市府路69号东方豪庭小区楼房两户,其中一户为市府路69号东方豪庭小区4号楼西三单元一层东户(一楼带小花园,面积6-8平方米),面积暂测为121.7平方米,房屋价款462460.00元;另一户为市府路69号东方豪庭小区4号楼西三单元二层东户,面积暂测为118.67平方米,房款价款450946.00元。上述第一户房屋原告于2013年1月28日打入被告公司提供的刘畅的账户,被告公司于当日收到款项后,出具了加盖公司合同专用章和现金收讫章的收款收据并与原告之夫杨占元以其子杨明名义签订委托建房协议书,该协议书被告公司史可签名,并加盖了该公司合同专用章。上述第二户房屋原告于2013年1月30日支付购房款30万元打入被告公司指定刘畅账户,2014年2月19日支付余款150946元。被告公司在收款当日分别为原告出具了加盖公司现金收讫章的收款收据。2013年2月20日被告公司作为乙方与杨明作为甲方签订委托建房协议书,该协议书被告公司由史可签字并加盖了公司合同专用章,甲方签名亦为史可代签,原告对签字表示认可。后因被告公司将上述房屋另行出售,无法向原告交付,2014年7月3日,被告将原购买楼房调整至延安路鑫龙花园小区,由原来的两户房屋调整为三户房屋,并与原告重新签订《委托建房协议书》。原告在落款甲方处签名,被告加盖了“锦州国维房地产开发有限公司合同专用章”。调整后房屋分别为:锦州市古塔区延安路二段鑫龙花园6-7号楼连接体1层西户(赠送地下室,入住房号为6-169号),暂测面积为67.5平方米,总价款为32.4万元;鑫龙花园6-7号楼连接体1层东户(赠送地下室,入住房号为6-171号),暂测面积为67.5平方米,总价款为32.4万元;鑫龙花园6号楼西一单元1层东户(赠送小花园,面积不定,入住房号为6-3号),暂测面积为116.84平方米,总价款为490728元。调房后,被告重新为原告出具了相应价款的收款收据,载明了调房后的房屋位置与上述委托建房协议书一致。对于房屋差价,原告主张系被告公司一房二卖对原告的补偿,故未另行交纳。委托建房协议书约定入住时间为2014年12月31日,若逾期入住,乙方按日承担违约责任,每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。被告未能按该承诺的时间交房。2015年11月中旬开始,被告陆续通知鑫龙花园的购房者办理入住。原告去办理入住时,被告以未收到原告的购房款为由,拒绝为原告办理入住。2016年2月5日,锦州市公安局古塔分局对史可以职务侵占立案侦查,现在侦查之中。本案在审理过程中,被告向本院提出鉴定申请,要求对购房协议和收款收据上加盖的印章进行真伪鉴定。另查,史可系被告单位售楼经理,于2012年6月开始至2015年6、7月份一直任职。再查,对于调房后委托建房协议书由杨明变更为原告,杨明对此表示认可。
一审法院认为,原、被告签订的《委托建房协议书》是双方当事人的真实意思表示,不违背法律规定,合法有效。史可作为被告负责售楼的工作人员,且系售楼处经理,代表公司对外销售房屋及签订相关的售房合同并加盖合同章系其职权范围内的工作,因史可有权代表公司与原告签订《委托建房协议书》,加盖的合同章的真伪均不影响双方签订的《委托建房协议书》的效力,因此被告要求对该合同章进行真伪鉴定对本案已无意义,本院不予准许。本案原被告共签订五份委托建房协议书,2013年7月3日签订的委托建房协议书和赠送的地下室及花园系被告就原告及其夫杨占元以其子杨明所购房屋不能交付后双方达成的协议,系双方自愿达成,合法有效,应按此执行。关于原告是否已向被告履行了交付房款的合同义务问题。原告是在被告的工作场所按照被告工作人员的指示交的房款,交款之后,被告的工作人员又是在被告的工作场所为原告出具了收款收据,故应认定原告已经向被告履行了交付房款的义务。至于原告交付的房款,被告的工作人员是否交给了被告,是被告的内部问题,不影响被告对于合同义务的履行。故被告要求对财务章进行真伪鉴定对本案亦无意义,本院不予准许。因原告已经履行了交付房款的义务,被告应当继续履行合同,为原告办理房屋入住手续,向原告交付房屋及地下室及花园。关于原告要求支付延期交房期间违约金,双方约定符合法律规定,按约定计算。关于本案是否应移送公安机关的问题。前已论述,史可的行为不影响被告应对原告承担的民事责任。故史可是否构成犯罪,不影响本案民事案件的审理,被告要求移送公安机关的观点,本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将原告王绵绵购买的锦州市古塔区延安路二段102号鑫龙花园小区6-7号楼连接体1层西户、东户及地下室(入住房号为6-169号、6-171号);鑫龙花园6号楼西一单元1层东户及小花园(入住房号为6-3号)交付原告,并为原告王绵绵办理上述房屋的入住手续;二、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告王绵绵支付违约金(以913406元为本金,自2015年1月1日至为原告办理入住之日按银行同期活期存款日利率计算);三、驳回原告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13546元,由原告王绵绵负担572元,被告锦州国维房地产开发有限公司负担12974元,保全费4713元,由被告锦州国维房地产开发有限公司负担。
本院二审期间,双方当事人均未提出新的证据。经审理查明,原审认定事实属实,本院予以确认。
本院认为,被上诉人在上诉人的售楼处购买房屋,由上诉人的销售经理史可与被上诉人签订了《委托建房协议书》,并加盖了“锦州国维房地产开发有限公司合同专用章”,被上诉人按照上诉人工作人员的指示交付了购房款,上诉人的工作人员给被上诉人出具了加盖“锦州国维房地产开发有限公司现金收讫”章的收款收据,不论所盖合同印章与收款收据印章的真伪,都足可以确认被上诉人与上诉人之间签订了合法有效的购房合同。关于上诉人提出史可涉嫌犯罪,本案应当中止审理移送公安机关等待结论的问题。上诉人的销售经理史可的职责是销售上诉人的房屋,上诉人赋与了史可对外销售其所建商品房的权力,史可在上诉人的售楼处签订合同、收取购房款、并由上诉人的工作人员出具收款收据,这些行为就是上诉人与被上诉人之间的行为。至于史可是否将售楼款项交付给上诉人,这是上诉人单位内部管理上的问题,并不影响上诉人与被上诉人之间合同的效力,被上诉人也没有义务审查其工作人员使用的合同章和现金收讫章的真伪,更无法定事由对上诉人工作人员收取购楼款后的处理方式承担责任,故原审认定史可的行为不影响上诉人对被上诉人承担的民事责任正确,本院予以支持。
关于上诉人史可与被上诉人重新约定的《委托建房协议书》后赠送小花园及免除一定数额房款的问题。史可为上诉人的销售部经理,其与被上诉人签订的《委托建房协议书》即是上诉人与被上诉人之间的协议,该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故原审法院对上诉人的该项请求不予支持并无不当。
综上所述,锦州国维房地产开发有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费13546元,由锦州国维房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  张卫东
审判员  邸新立
审判员  王 波

二〇一六年十月二十日
书记员  隋佳利