免费注册

四川省洁美物业服务有限责任公司、广安泰达房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-11-14
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终1044号
上诉人(原审原告):四川省洁美物业服务有限责任公司,住所地四川省广安市广安区万盛中路174号。
法定代表人:刘建民,总经理。
委托诉讼代理人:张全科,四川展正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:冯炜,四川展正律师事务所律师。
上诉人(原审被告):广安泰达房地产开发有限公司,住所地四川省广安市广安区玉兔路78号13幢。
法定代表人:王仁果,董事长。
委托诉讼代理人:陈仁庆,男,生于1984年9月15日,汉族,住江苏省南京市六合区,系该公司职工。
四川省洁美物业服务有限责任公司(以下简称洁美物业公司)与广安泰达房地产开发有限公司(以下简称泰达房地产公司)物业服务合同纠纷一案,双方均不服四川省广安市广安区人民法院(2018)川1602民初460号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。洁美物业公司的委托诉讼代理人冯炜、泰达房地产公司的委托诉讼代理人陈仁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洁美物业公司上诉称,原判认定洁美物业公司与西溪尚品业委会于2014年3月21日签署的《物业服务合同》服务范围不包括案涉商铺并据此判决不支持该合同期间内的物业费系认定事实错误。首先,洁美物业公司为整个西溪尚品小区的专有及公共部分提供了物业服务,案涉商铺系小区的一部分,理所当然享受了服务成果;其次,纵观2014年3月21日与2017年1月7日的两份《物业服务合同》,二者服务范围是一致的,原审法院认定了后者包括了案涉商铺却又否认前者,实属自相矛盾;第三,事实上,在洁美物业接手该小区之前,西溪尚品业委会与前物业公司就案涉商铺的服务及收费标准已有明确约定,洁美物业提供的服务范围与前物业公司一致,理应参照该公司收费标准或者市场标准在一至二元之间计算2014年1月至2016年12月的商铺物业费。
泰达房地产公司辩称,原审对签署于2014年3月21日的《物业服务合同》中关于商铺物业费的认定正确,请求驳回洁美物业公司的上诉请求。首先,商业物业跟住宅物业是完全分开的,根本没有公共部分,且洁美物业公司未对商业部分进行任何服务,各商铺的租赁户自行联系了垃圾清扫,并自行支付了相应的费用,洁美物业公司无权就未提供物业服务的部分向泰达房地产公司要求支付物业服务费;其次,泰达房地产公司作为西溪尚品商业部分的业主在签署物业合同服务时毫不知情,业主委员会选择物业公司程序不合法,该份合同对泰达房地产公司不具有拘束力。
泰达房地产公司上诉称,请求撤销原判,依法改判驳回洁美物业公司的诉讼请求;一、二审诉讼费用均由洁美物业公司承担。事实与理由:1.原判根据洁美物业公司与西溪尚品业委会于2014年3月21日签署的《物业服务合同》,判令上诉人支付车位物业服务费用,系事实认定不清。一审中泰达房地产公司举示的照片足以证明洁美物业公司擅自准许机动车辆使用人占用泰达房地产公司未经销售的车位并收取相应费用,一审法院仍判令泰达房地产公司支付车位物业服务费显失公平。2.原判依据洁美物业公司与西溪尚品业委会于2017年1月7日签署的《物业服务合同》,判令泰达房地产公司支付商铺的物业费用,属法律适用不当。首先,业主委员会选聘物业管理公司及签订《物业服务合同》未依法召开业主大会,该《物业服务合同》不具有合法性,不能成为判决依据。其次,洁美物业公司并未为泰达房地产公司自持的商铺提供物业服务,其收费无事实依据。
洁美物业公司辩称,未出售的车位应由开发商支付管理费,泰达房地产公司认为洁美物业公司侵占其车位应另案起诉;洁美物业公司成为西溪尚品项目的物业管理,通过合法方式取得资格,并有相关证据予以佐证;从泰达房地产公司上诉状中,可以看出泰达房地产公司对洁美物业公司服务的标准无异议。
洁美物业公司向一审法院起诉请求:1.泰达房地产公司向洁美物业公司支付拖欠的物业服务费1,166,578.52元及利息(利息以1,166,578.52元为基数,按同期银行贷款利率从2018年1月1日计算至付清本息时止);2.案件受理费由泰达房地产公司承担。
一审法院认定事实:2014年3月21日,委托方广安市广安区西溪尚品业主委员会(甲方)与受托方洁美物业公司签订《物业服务合同》。合同约定:委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日;收费标准,多层住宅0.4元/月·㎡,电梯住宅,1-3楼0.4元/月·㎡,4楼(含)以上0.8元/月·㎡;业主购买(或租用)地下车位的每个车位每月交车位清洁、水、电、修缮、管理费50元;本物业管理区域内属于建筑商交付全体业主投入使用的停车场、广告位统一委托乙方经营;开发商自通知业主接房时开始全额缴纳物业服务费。2017年1月7日,广安市广安区西溪尚品业主委员会(甲方)与洁美物业公司签订《物业服务合同》,服务期限为三年,自2017年1月1日起至2019年12月31日;收费标准,多层住宅0.4元/月·㎡,电梯住宅,1-3楼0.4元/月·㎡,4楼(含)以上0.8元/月·㎡,铺面(门市)每平方每月按2元收费;地下车位每位每月50元收费;业主购买(或租用)地下车位的每个车位每月交车位清洁、水、电、修缮、管理费50元;
另查明,2015年2月3日,泰达房地产公司出具一份证明,证明载明,自2014年1月1日起,由洁美物业公司为西溪尚品小区物业服务经理人,原西城物业管理公司从2014年1月1日起,不再为西溪尚品的物业管理经理人,凡有关物业管理的相关事项请直接与洁美物业公司接洽。2014年8月18日,洁美物业公司与泰达房地产公司办理了“西溪尚品小区”相关物业设施设备交接;
同时查明,双方当事人在庭审中确认,截止2014年9月西溪尚品地下车库未出售车位为84个,其中有8个于2017年9月出售。根据物业服务合同约定车位每月50元计算,76个未出售车位欠缴物业费148,200元(76个×39个月×50元)(从2014年9月—2017年12月),8个于2017年9月出售的车位欠缴物业费14,400元(8个×36个月×50元)(从2014年9月—2017年9月)。截止2017年1月西溪尚品未出售门市64个,面积10,403.1㎡,根据物业服务合同约定门市2元/月·㎡,欠缴物业费249,674.4元。2016年1月8日,洁美物业公司向西溪尚品小区业主张贴催收物业费公示,2017年5月28日,洁美物业公司委托重庆华之岳(广安)律师事务所向泰达房地产公司寄送了物业费催告函。
一审法院认为,2014年3月21日广安市广安区西溪尚品业主委员会与洁美物业公司签订的《物业服务合同》系双方意思的真实表示,不违反相关的法律、法规,泰达房地产公司出具的《证明》证明了其对该合同的知晓,且未提出异议,洁美物业公司依据合同提供了物业服务。泰达房地产公司作为该小区的建设单位,依照《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”之规定,泰达房地产公司应承担未出售及未交给物业买受人门市及车位的物业费用。2014年3月21日洁美物业公司与西溪尚品业主委员会签订的《物业服务合同》涉及的时间段对车位的物业费用有明确约定,对洁美物业公司该部分请求予以支持,但该《物业服务合同》并未涉及商铺物业服务及服务费用的收取与计算标准,故洁美物业公司主张按2014年3月21日《物业服务合同》约定的服务时间收取商铺物业服务费用没有事实依据,不予支持。
2017年1月7日洁美物业公司与西溪尚品业主委员会续签的《物业服务合同》第三条第三款对铺面(门市)物业服务费用约定为2元/月·㎡,泰达房地产公司未出售的铺面也在接受洁美物业公司的物业服务,虽然泰达房地产公司当庭对该收费标准提出异议,但未提供相应的证据支撑。根据《广安市未物业服务收费管理实施细则》第七条第三款规定“由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费(即后期物业服务费)、高档住宅小区(含各类别墅、高级公寓)物业服务费、住宅物业的公共服务费用、车辆保管费、装饰装修管理费、特约服务费等实行市场调节价,由物业服务企业参照市发展改革委、市城管执法局制定的指导价标准与服务对象协商,在服务合同中约定”,后期物业服务费应由物业服务公司与业主进行协商,参照指导价标准达成合意即可。而广安市广安区西溪尚品业主委员会与洁美物业公司2017年1月7日签订的《物业服务合同》上对商业铺面物业服务费明确约定了每月每平方2元,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定,该条款应得到忠实履行,故洁美物业公司主张2017年1月7日《物业服务合同》所涉时间段的商铺物业费用,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定,泰达房地产公司应承担迟延支付物业费用所产生的利息损失。
洁美物业公司主张泰达房地产公司支付2014年9月至2017年12月车位物业服务费及2017年1月-12月商铺物业服务费,洁美物业公司于2016年1月8日在西溪尚品小区张贴了催收公示,2017年5月28日委托重庆华之岳(广安)律师事务所向泰达房地产公司寄送了物业费催告函,洁美物业公司在法律规定的期限内向泰达房地产公司进行了催收,洁美物业公司的主张在诉讼时效期限内,泰达房地产公司辩称洁美物业公司主张已过诉讼时效的意见不成立,不予支持。
据此,依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、泰达房地产公司在本判决生效后十日内向洁美物业公司支付物业管理费412,274.4元及利息(利息从2018年1月1日起按人民银行同期贷款利率计算至还清之日止)。二、驳回洁美物业公司的其他诉讼请求。案件受理费15,300元,减半收取7,650元,由洁美物业公司负担5,100元,泰达房地产公司负担2,550元。
二审中,洁美物业公司向本院提交了如下证据:1.《中聘通知》,拟证明洁美物业公司系通过公开选聘的方式取得该小区的物业服务资格;2.广安市西城物业服务有限公司与西溪尚品90#商铺业主于2011年签订的《商铺物业服务协议》,拟证明该小区前物业公司的商铺物业管理费是1元/平方米。
泰达房地产公司质证称,《中聘通知书》时间与本次争议的合同时间不符,与本案没有关联性,对其三性均不予认可;《商铺物业服务协议》是复印件,对其真实性有异议,且合同的当事人并非泰达房地产公司。
二审审理查明的案件事实与一审一致,本院予以确认。
本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条均规定,选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定,且应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中,西溪尚品业委会选聘物业服务企业应当遵守《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的规定,即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现洁美物业公司自认西溪尚品业委会在选聘其作为该小区的物业服务企业时,未召开业主大会,且没有证据表明取得了专有部分占建筑物总面积以及总人数均过半数的业主同意,故西溪尚品业委会选聘洁美物业公司作为小区的物业服务企业违反了《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的强制性规定,双方签订的《物业服务合同》应属无效。一审判决对此认定有误,本院予以纠正。
虽然案涉物业合同无效,但洁美物业公司作为具有二级资质的物业服务企业,在2014年1月1日至2017年12月期间事实上为包括泰达房地产公司在内的西溪尚品小区业主提供了物业服务。根据泰达房地产公司于2015年2月3日向小区业主及商铺租赁户出具的证明,可以看出泰达房地产公司对洁美物业公司从2014年1月1日开始为西溪尚品小区及商铺提供物业服务并无异议且配合洁美物业公司完成了小区物业设备的交接手续,故应视为其认可并接受了洁美物业公司提供的服务。泰达房地产公司主张商铺系临街铺面,不属于小区范围,洁美物业公司未向其提供物业服务的上诉理由不能成立,本院不予采信。洁美物业公司关于泰达房地产公司应当支付此期间物业服务费的主张具有事实依据,本院予以支持。因案涉《物业服务合同》无效,具体收费标准可参照同期同地段的其他物业服务企业收费标准计算。洁美物业公司在二审中举示了西溪尚品前物业公司关于商铺的收费标准,即1元/平方米(建筑面积)。本院认为,根据洁美物业公司向案涉商铺提供物业服务水平的实际情况,参照该标准计算较为合理。照此计算,从2014年1月至2017年12月,泰达房地产公司自持商铺共计欠交物业服务费应为499,348元(10403.1㎡×1元/月×48个月)。关于泰达房地产公司自持车库部分的物业服务费,因双方均未提供其他可供参照的标准,且原审认定的收费标准亦并不高,本院对该标准予以采纳。经审查,一审判决对此计算无误,本院予以维持。泰达房地产公司虽然辩称洁美物业公司提供的服务质量欠佳并侵占其车位盈利,但举示的证据不足以证明,本院不予采信。泰达房地产公司欠交的物业服务费共计661,948元(499,348元+148,200元+14,400元),对洁美物业公司超额主张的部分不予支持。
综上所述,四川省洁美物业服务有限责任公司的上诉理由部分成立,予以支持;广安泰达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立,予以驳回;一审判决认定事实清楚,但适用法律有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销四川省广安市广安区人民法院(2018)川1602民初460号民事判决;
二、广安泰达房地产开发有限公司向四川省洁美物业服务有限责任公司支付物业管理费661,948元及利息(利息从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止);
三、驳回四川省洁美物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上述债务,限于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15,300元,减半收取7,650元,由四川省洁美物业服务有限责任公司负担4,340元,广安泰达房地产开发有限公司负担3,310元;二审案件受理费30,600元(四川省洁美物业服务有限责任公司与广安泰达房地产开发有限公司各自预交15,300元),由四川省洁美物业服务有限责任公司负担7,650元,广安泰达房地产开发有限公司负担22,950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑绍刚
审 判 员 陈 萱
审 判 员 张 波

二〇一八年九月二十八日
法官助理 杨应清
书 记 员 田 玲