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赛密微(马鞍山)电子科技有限公司等诉上海仪电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

  • 公布日期: 2015-05-26
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沪一中民二(民)终字第909号
上诉人(原审被告)赛密微(马鞍山)电子科技有限公司。
上诉人(原审被告)上海华旭玻尔微电子有限公司。
被上诉人(原审原告)上海仪电科技有限公司。
上诉人赛密微(马鞍山)电子科技有限公司(以下简称赛密微公司)、上海华旭玻尔微电子有限公司(以下简称华旭玻尔公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第2397号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后,依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭审理了本案,上诉人赛密微公司、华旭玻尔公司之共同委托代理人徐志民、被上诉人上海仪电科技有限公司(以下简称仪电公司)之委托代理人闵顺杰、江卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定,仪电公司为位于上海市闵行区光华路***号厂房的权利人。
2009年8月27日,仪电公司(作为出租方,签约甲方)与赛密微公司(作为承租方,签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份,约定由甲方将其所有的位于上海市某某区某某路***号某某#楼部分厂房、某某#楼厂房、某某#楼厂房及附属设施厂房(出租房屋建筑面积为6,162.01平方米)出租给乙方作为生产、办公及仓储使用。租期自2009年9月1日起至2010年8月31日止。自2009年10月份起按6,162.01平方米建筑面积计算季租金总计为281,141.71元(人民币,下同)。甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为一个月的租金,即10万元整。在租赁关系终止时,乙方迁空并付清所有应付费用后,甲方在五天内将保证金全额无息退还乙方。
签约后,仪电公司按约向赛密微公司交付租赁厂房,赛密微公司则向仪电公司支付租赁保证金10万元及相关租金。
2010年2月24日,赛密微公司、华旭玻尔公司共同向仪电公司发送信函称,从2010年1月份起,我司已正式受让华旭玻尔公司企业,并租用贵司园区内某某号楼二、三楼部分房屋,为了适应经济核算要求,自2010年2月份起对贵司提供我司某某号楼使用的能源发票请开给华旭玻尔公司的抬头。
2010年9月8日,仪电公司与赛密微公司又签订《房屋租赁合同》1份,约定由仪电公司将上述建筑面积为5,062.01平方米的房屋继续出租给赛密微公司作为生产、办公及仓储使用。租期自2010年9月1日起至2013年8月31日止。月租金总计为76,984.735元。乙方应于每季第一个月5日前向甲方支付本月度的租金。乙方逾期支付租金超过五日,则每逾期一日按应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金。
2013年8月2日,因赛密微公司、华旭玻尔公司拖欠仪电公司租金未付,赛密微公司、华旭玻尔公司共同向仪电公司出具《还款计划》,称赛密微公司至2013年7月底止欠仪电公司房屋租赁费、物业费及水电费401,064.41元;华旭玻尔公司至2013年7月底止欠仪电公司房屋租赁费、物业费及水电费1,399,298.97元(其中2013年7月开发票236,791元)。由于我们上述二个公司目前正在进行生产设备搬迁和调整,资金运转较为困难。从2013年8月起对上述欠款我们保证每月归还2万元整(时间为6个月)。2014年每月归还有5万,待公司经济形势好转,上述欠款争取在2年全部还清。对其中2013年7月开票的236,791元的款项,在2013年8月6日前付清。同时,我们公司承诺从2013年7月起对当月发生的房屋租赁费、物业费及水电费在次月全部付清,不再拖欠,也不再以期票形式支付。如违约,我们公司将承担一切责任。
2013年8月30日,赛密微公司、华旭玻尔公司又共同向仪电公司出具《承诺书》,称因赛密微公司已搬迁至马鞍山市,所以该公司租赁贵司的场地和设施目前已开始陆续归还,但华旭玻尔公司的生产还将继续留在园区内进行,所以今后在租赁业务上只有华旭玻尔公司和贵司有往来。考虑到华旭玻尔公司的实际情况,及在此以前我公司一直是以赛密微公司的名义和贵司进行合作的,对于以前遗留下来的问题,我们也在此做个承诺,即华旭玻尔公司的账务,将继续由赛密微公司承担。
2013年8月30日,华旭玻尔公司(作为承租方,签约乙方)与仪电公司(作为出租方,签约甲方)续签《房屋租赁合同》1份,约定由甲方将其所有的位于某某号楼某某#楼部分厂房、某某#楼厂房及附属设施厂房(出租房屋建筑面积为2,480.51平方米)出租给乙方作为生产、办公及仓储使用。租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止,月租金总计为54,323.17元。从2014年9月1日起的月租金总计为56,586.63元。从2015年9月1日起的月租金总计为58,850.10元(含电梯运行费)。支付期限:乙方应于每季第一个月5日前向甲方支付本月度的租金。乙方如逾期支付租金超过五日,则每逾期一日按应付金额的百分之一向甲方支付滞纳金。乙方如逾期超过一个月,则视为乙方自动退租,构成违约;甲方有权收回出租房屋,收取至搬迁之日的租金和其它费用,并追究乙方的违约责任。甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为一个月的租金,即10万元。在租赁关系终止时,乙方迁空并付清所有应付费用后,甲方在五天内将保证金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定,而产生的违约金、赔偿金以及应付租金与相关费用,甲方可在保证金中扣抵,不足部分乙方应在接到甲方付款通知起十天内补足。乙方同意按甲方的动力能源单价计量付费(见附件二)附件二:根据乙方生产及使用动力设备、设施的现况,在应收折旧费总额的基础上按70%收取,总额为30,976.06元/月。每月5日由动力保障人员到入驻企业对水、电、纯水等计量表进行抄表,确定上月使用数据,给财务部门计算金额开出发票由物业部门交于入驻企业,入驻企业核对无误后于该月10日前将支票交于仪电公司财务。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行,导致中途终止本合同,除不可抗力政府行为外,均视为违约,双方同意的违约金为10万元整。
上述合同履行期间,由于赛密微公司、华旭玻尔公司一直存在拖欠仪电公司租金及其他费用未付之情况,仪电公司曾多次以发送往来账项询征函等方式向赛密微公司、华旭玻尔公司进行催讨上述拖欠款项。
2014年2月20日,赛密微公司、华旭玻尔公司共同向仪电公司出具《还款计划》称,对于应支付给贵公司欠款的安排上,我们一直是优先考虑的。但由于种种原因有所拖延,我们也感到无比内疚和无奈。下一步我们的付款计划是:自2014年1月份起,每月支付2万元,一直到6月份为止;从7月份开始我们将每月支付额提高到5万元。如果下半年情况好转,我们会将上半年欠缴的18万元付清。对于我们的支付计划,希望能够得到各位领导的理解和认可。另外,1号厂房的租赁合同到期日期是去年8月31日,根据合同约定我们有7天的搬迁时间,当时和贵司协商约定在9月10日将租赁厂房全部清空并交房。从8月份开始我们就按计划开始将公司物品进行了搬迁,但是由于在搬迁中的不确定因素,我们还有少量物品没有搬清,堆放在园区道路上,及占了一小块厂房,还有就是电缆线误拆除等事情,影响到了9月15日的第一次交接,最终拖到9月30日才进行了厂房移交。延误移交我司有一定的责任,在此深表歉意。考虑到整个过程中我们双方沟通密切且互相配合,及此次延误没有给贵司带来太大的损失,所以我们希望租赁截止日期还是计算到8月31日。
2014年3月20日,赛密微公司、华旭玻尔公司又共同向仪电公司出具《还款计划》,称,首先感谢各位领导自2010年以来,对“赛密微”、“华旭玻尔”二家公司工作的帮助和支持。由于众所周知的原因,我司于2014年3月1日已停止生产,下一步的计划是准备将原上海车间搬迁到某某工厂。对于我司的欠款一事,统计到2014年3月20日为止,我司还欠缴贵司的各项费用:1,661,630.42元(具体数额以双方财务核对为准)。根据我司目前的实际情况,特制定还款计划如下:1.现车间中只有少量可用设备是要搬迁,而大部分设备已没有利用价值,所以我们是准备卖掉。初步估计了一下,这些设备可能卖到50万元左右,不管多少,款到账后统统作为贵司的欠款归还,我司一分不留。2.原在贵司处的押金10万元,也可作为归还的欠款。3.今年2月、3月、4月、5月、6月份新产生的费用我们将按规定于次月付清,不再拖欠,另外每月再支付老账2万-5万元。我们争取在6月底前,将车间设备处理完毕,腾出租赁厂房归还贵司。在退租后,从7月1日起我司每月还款额增加到10万元,直至全部还清。按照以上的还款计划,到年底我司欠贵司的欠款也只有20多万元左右,如果我公司情况好转,我们争取在2014年年底将欠款全部还清。以上是我们的还款计划,希望能够得到各位领导的理解和认可,并同意提前与我司终止厂房租赁合同。让我们能够尽快处理好设备,腾出厂房,减少支出,尽早还清欠款。
2014年6月17日,仪电公司(作为甲方)根据华旭玻尔公司(作为乙方)的申请,经双方友好协商达成了提前终止甲方租赁某某路某某号园区某某号楼二楼、三楼及其它附属厂房的补充协议,双方为此签订《提前终止租赁厂房补充协议书》,约定双方于2014年6月16日进行租赁厂房移交。同时还约定:乙方如能按2014年3月20日(赛密微公司、华旭玻尔公司)共同制定的还款计划,每月按时还清甲方欠款,甲方同意于2014年5月31日止,提前解除双方的租赁合同,并不再追索乙方的违约责任。乙方如不能按2014年3月20日(赛密微公司、华旭玻尔公司)共同制定的还款计划,按时还清欠款,则甲方将依据租赁合同约定,追索乙方的违约责任及欠款的银行利息等。
上述协议签订后,赛密微公司、华旭玻尔公司并未完全履行上述还款计划。仪电公司于2014年9月2日,向华旭玻尔公司发送《催缴欠费通知书》,称贵司至2014年8月31日止,欠缴仪电公司动力能源费、租金、物业管理费共计1,201,195.90元(其中赛密微公司欠费为:214,364.41元,华旭玻尔公司欠费为:986,831.49元);依据2014年3月20日贵司与赛密微公司共同制定的还款计划,应在2014年7月、8月、9月缴纳我司欠费30万元;我司多次催讨后,贵司至2014年8月31日止,只缴纳应交欠款6万元。在此,我司要求贵司于2014年9月15日前将应缴纳的14万元欠款交清;于2014年9月30日前将应缴纳的10万元欠款交清;否则从2014年10月1日起,我司将通过法律途径追讨贵司的欠款并追究违约责任。
由于华旭玻尔公司在接到上述催缴欠费通知书后仍未履行上述付款义务,遂成讼。
2014年10月,仪电公司诉至原审法院,要求判令:(一)赛密微公司、华旭玻尔公司支付拖欠租金、水、电费、动力设施设备折旧费共计1,201,195.90元(其中租金为245,348.903元,水、电费为876,718.783元、动力设施设备折旧费为79,128.211元);(二)赛密微公司、华旭玻尔公司支付滞纳金1,049,866元(暂计至2014年11月1日);(三)赛密微公司、华旭玻尔公司支付违约金10万元。诉讼中,仪电公司将上述第(二)项诉请中的滞纳金起止日期明确为自2014年10月1日起计算至赛密微公司、华旭玻尔公司实际支付之日止。滞纳金的计算标准由原合同约定的每逾期一日按应付金额的百分之一自愿调整为每逾期一日按应付金额的万分之三计算。
原审审理中,法院考虑到赛密微公司、华旭玻尔公司于2014年3月20日共同向仪电公司出具的《还款计划》中载明:统计到2014年3月20日为止,赛密微公司、华旭玻尔公司还欠缴仪电公司各项费用合计1,661,630.42元(具体数额以双方财务核对为准)。关于该欠款金额仪电公司当庭表示予以认可,但赛密微公司、华旭玻尔公司要求进行财务对账。为此法院告知双方在2014年12月6日前就相关欠缴金额进行财务对账,若因赛密微公司、华旭玻尔公司的原因未在法庭规定的时间内完成上述对账,法庭将以上述《还款计划》上赛密微公司、华旭玻尔公司确认的欠款金额为准。后在对账过程中终因赛密微公司、华旭玻尔公司的原因而对账未成。
原审认为,仪电公司作为涉案房屋的产权人与赛密微公司、华旭玻尔公司分别签订的《房屋租赁合同》,反映了签约当事人的真实意思表示,合法有效,各方均应信守并依约履行。根据仪电公司与华旭玻尔公司签订的《房屋租赁合同》约定,乙方(即华旭玻尔公司)逾期支付租金超过五日,则每逾期一日按应付金额的百分之一向甲方(即仪电公司)支付滞纳金。乙方如逾期超过一个月,则视为自动退租,构成违约;甲方有权收回出租房屋,收取至搬迁之日的租金和其它费用,并追究乙方的违约责任。本案中,华旭玻尔公司在上述合同履行过程中,自2013年起一直拖欠仪电公司租金等费用不付,并于2014年6月向仪电公司提出要求提前终止租赁厂房的申请,后双方经友好协商签订了《提前终止租赁厂房补充协议书》,约定双方于2014年6月16日进行租赁厂房移交。同时还约定:乙方如能按2014年3月20日(赛密微公司、华旭玻尔公司)共同制定的还款计划,每月按时还清甲方欠款;甲方同意于2014年5月31日止,提前解除双方的租赁合同,并不再追索乙方的违约责任。乙方如不能按2014年3月20日(赛密微公司、华旭玻尔公司)共同制定的还款计划,按时还清欠款,则甲方将依据租赁合同约定,追索乙方的违约责任及欠款的银行利息等。现由于华旭玻尔公司未能履行与赛密微公司于2014年3月20日共同制定的还款计划,向仪电公司按时还清上述欠款,故仪电公司有权按照双方补充协议书的约定追索华旭玻尔公司的欠款等违约责任。赛密微公司与仪电公司间的《房屋租赁合同》虽早已租赁届满,但赛密微公司仍一直长期拖欠仪电公司租金214,364.41元未付。根据赛密微公司、华旭玻尔公司于2013年8月2日、同年8月30日、2014年2月20日、同年3月20日先后多次共同向仪电公司出具的《承诺书》及《还款计划》内容反映,赛密微公司、华旭玻尔公司确认统计到2014年3月20日止,赛密微公司、华旭玻尔公司共欠缴仪电公司各项费用1,661,630.42元,赛密微公司、华旭玻尔公司共同承诺分期付款,并争取在2014年年底将上述欠款全部还清。对此法院认为,赛密微公司、华旭玻尔公司对上述欠款的还款计划作出的共同承诺,对赛密微公司、华旭玻尔公司而言均属于债的加入,故赛密微公司、华旭玻尔公司理应共同向仪电公司承担还款责任。仪电公司要求赛密微公司、华旭玻尔公司支付拖欠租金、水、电费、动力设施设备折旧费之诉请,理由正当,法院予以支持。但考虑赛密微公司、华旭玻尔公司于2014年3月20日向仪电公司共同制定的还款计划中提出要求将仪电公司收取的租赁保证金10万元作为欠款予以扣除,故仪电公司主张的上述欠款金额1,201,195.90元在扣除10万元后即为1,101,195.90元。由于赛密微公司、华旭玻尔公司至今未向仪电公司付清上述款项,赛密微公司、华旭玻尔公司还应向仪电公司支付逾期付款滞纳金。现仪电公司将由原合同约定的每逾期一日按应付金额的百分之一自愿调整为每逾期一日按应付金额的万分之三的计算标准及将2014年10月1日起作为逾期付款滞纳金的起算日,系仪电公司自行处分的行为,法院对此予以准许。另因考虑到双方租赁合同仅对赛密微公司、华旭玻尔公司欠付租金约定了逾期付款滞纳金,而未对其他费用作出此约定,故仪电公司向赛密微公司、华旭玻尔公司主张的逾期付款金额以赛密微公司、华旭玻尔公司共同欠付的租金金额在扣除租赁保证金10万元后为145,348.90元(245,348.90元-100,000元)作为计算依据。关于仪电公司要求赛密微公司、华旭玻尔公司支付违约金10万元之诉请。对此法院认为,关于仪电公司向赛密微公司、华旭玻尔公司主张该10万元违约金的性质,系仪电公司认为因赛密微公司、华旭玻尔公司单方原因导致双方中途终止合同所产生的违约金。经查,本案中向仪电公司提出提前终止租赁厂房合同申请的主体是华旭玻尔公司,另从双方订立的《提前终止租赁厂房补充协议书》的内容来看,仪电公司同意不追究华旭玻尔公司违约责任是有前提条件的,即赛密微公司、华旭玻尔公司如能按2014年3月20日共同制定的还款计划,每月按时还清仪电公司欠款,仪电公司同意于2014年5月31日止提前解除双方的租赁合同,并不再追索华旭玻尔公司的违约责任。赛密微公司、华旭玻尔公司如不能按2014年3月20日共同制定的还款计划,按时还清欠款,则仪电公司将依据租赁合同约定,追索华旭玻尔公司的违约责任及欠款的银行利息等。故该10万元违约金与赛密微公司无关,仪电公司只能要求华旭玻尔公司支付该10万元违约金,而无权要求赛密微公司来共同承担。
原审法院于二○一五年二月二十六日依法作出判决:一、赛密微(马鞍山)电子有限公司、上海华旭玻尔微电子有限公司支付上海仪电科技有限公司拖欠租金、水、电费、动力设施设备折旧费共计人民币1,101,195.90元。二、赛密微(马鞍山)电子有限公司、上海华旭玻尔微电子有限公司支付上海仪电科技有限公司以人民币145,348.90元为本金,自2014年10月1日起至实际付款之日止,按每日万分之三计算的逾期付款滞纳金。三、上海华旭玻尔微电子有限公司支付上海仪电科技有限公司违约金人民币10万元。上述条款的履行期限均为判决生效之日起的十日内。四、驳回上海仪电科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25,608.50元,减半收取计人民币12,804.25元,财产保全费人民币5,000元,合计人民币17,804.25元,由上海仪电科技有限公司负担人民币6,226.97元,赛密微(马鞍山)电子有限公司、上海华旭玻尔微电子有限公司负担人民币11,577.28元。
判决后,赛密微公司及华旭玻尔公司不服,共同向本院提起上诉称,原审判决对赛密微公司及华旭玻尔公司分别欠被上诉人的租金数额未予查清,华旭玻尔公司从未就赛密微公司的欠款向被上诉人承诺承担责任;原审判决适用法律错误,原审判决没有将赛密微公司交付的保证金从赛密微公司的欠款中扣除,而是从两上诉人的欠款总额中进行了扣除,原审判决该做法没有法律依据,同时原审判决判令两上诉人共同支付各自的欠款亦缺乏事实依据和法律依据;在2014年2月20日及同年3月20日的两份还款计划中,两上诉人均未明确表示过对另一方的债务承担责任。故请求二审法院撤销原审判决第一、二项,改判赛密微公司支付欠租114,364.41元并承担相应的逾期付款滞纳金,原审确定的欠租总额其余部分由华旭玻尔公司承担。
被上诉人仪电公司则表示两上诉人多次出具承诺书及还款计划,共同承诺对所欠债务分期付款,应共同承担还款责任。故请求二审法院驳回上诉,维持原判。
本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。
本院认为,上诉人赛密微公司于2013年8月30日搬离了系争房屋,在这之后仅由上诉人华旭玻尔公司实际使用系争房屋,故本案争议焦点在于2013年9月1日之后由华旭玻尔公司承租系争房屋而产生的欠租应由谁来承担付款责任。虽然根据合同相对性原则,由华旭玻尔公司承租房屋而产生的租金理应由华旭玻尔公司承担,但上诉人赛密微公司于2014年2月20日、同年3月20日与华旭玻尔公司两次共同向被上诉人出具“还款计划”,承诺共同还款;尤其在2014年3月20日的“还款计划”中明确:“对于我司的欠款一事,统计到2014年3月20日为止,我司还欠贵司各项费用1,661,630.42元(具体数额以双方账务对账为准)”,上述欠费数额是赛密微公司与华旭玻尔公司的共同欠款,赛密微公司在该函件中并未对两家单位的欠费作出区分,这也体现了赛密微公司自愿对华旭玻尔公司的债务承担共同还款责任的真实意思表示,该意思表示不违反法律禁止性规定,应为合法有效,被上诉人仪电公司对此亦予以认可,故赛密微公司应受该承诺约束,履行自己的义务。原审判决对此认定正确,赛密微公司及华旭玻尔公司的上诉理由与事实不符,且亦无充分证据推翻自己所作的承诺,故对两上诉人的上诉理由,本院不予采信。
综上所述,原审法院在查明事实的前提下,依法作出的判决是正确的,本院应予维持;上诉人赛密微公司及华旭玻尔公司的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币25,608.50元,由上诉人赛密微(马鞍山)电子科技有限公司与上海华旭玻尔微电子有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
审 判 员 叶 兰
代理审判员 李 兴

二〇一五年五月十二日
书 记 员 聂妍铧
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……