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广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社与殷卓波、梁少峰等土地承包经营权纠纷一审民事裁定书

  • 公布日期: 2018-07-13
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广州市白云区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)粤0111民初410号
原告:广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社,住所地广州市白云区江高镇南岗村,组织机构代码X1846312-6。
负责人:江绍煊,社长。
委托代理人:马继雄,广东纵横天正律师事务所律师。
委托代理人:周汝昌,男,汉族,1944年2月7日出生,身份证住址广州市白云区,系该社社员。
原告:广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社,住所地广州市白云区江高镇南岗村,社会诚信服务凭证号X1846313-4。
负责人:周鉴韶。
委托代理人:马继雄,广东纵横天正律师事务所律师。
被告:殷卓波,男,汉族,1972年11月17日出生,户籍住址广州市白云区,现羁押于广州市第三看守所,
被告:梁少峰,女,汉族,1974年6月24日出生,身份证住址广州市白云区,
委托代理人:林华杰,广东蕴德律师事务所律师。
委托代理人:饶金花,广东蕴德律师事务所实习律师。
被告:江雪霞,女,汉族,1966年6月16日出生,户籍住址广州市白云区,
原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社(以下简称南岗四社)、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社(以下简称南岗五社)诉被告殷卓波、梁少峰、江雪霞土地承包合同纠纷一案,本院于2017年1月5日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告南岗四社的委托代理人周汝昌及其与南岗五社的共同委托代理人马继雄,被告梁少峰及其委托代理人林华杰到庭参加了诉讼。被告殷卓波经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼;被告江雪霞下落不明,经本院公告送达开庭传票等诉讼材料逾期未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南岗四社、南岗五社诉称,2005年6月,殷卓波为寻找政治背景以谋取更大的经济利益,通过时任南岗村党支部书记黎建立的安排,被任命为广州江高镇南岗经济发展公司经理,获得南岗村经济事务的管理权。此后,殷卓波指使其吸收的组织成员,通过实施各种违法犯罪行为,采用暴力、威胁等手段垄断了南岗村土地、鱼塘等集体财产的经营、管理等重要权限。2010年12月24日,广州市中级人民法院作出(2010)穗中法刑一初字第187、226号《刑事判决书》,判决殷卓波犯组织、领导黑社会性质组织罪、强迫交易罪、寻衅滋事罪、非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪、聚众扰乱社会秩序罪、破坏生产经营罪、赌博罪、非法拘禁罪,决定执行有期徒刑16年。2016年8月29日,广州市白云区人民检察院向广州市白云区人民法院以殷卓波涉嫌职务侵占罪、强迫交易罪提起公诉,该案【案号:(2016)粤0111刑初2276号】现在广州市白云区人民法院审理中。
2004年7月,殷卓波与两原告签订《土地租赁合同》,向两原告承租地名为“蚬壳头”的地块;该地块面积37.34亩,折合24892平方米,后经实地丈量,确定地块面积为39.337亩,折合26225平方米;合同约定租金为1.05元/㎡/月,租金每三年上浮10%,租期为30年,从2004年7月1日起至2033年6月30日止,建筑免租期为10个月,即殷卓波从2005年5月1日起按合同约定的租金标准交纳租金;交纳租金的方式是每年1月1日前一次性向原告支付当年上半年的租金,每年6月1日前一次性支付当年下半年的租金;如不按时交纳租金,需按欠款总额的2‰支付滞纳金,超过三个月不交纳租金的,原告有权追收欠款及滞纳金。合同签订后,两原告将涉案地块交付给殷卓波使用。2005年7月16日,殷卓波利用职务之便将涉案地块的承租人变更为梁少峰和江雪霞,并在未征得原告社员同意的情况下签订《土地租赁合同》,擅自将原合同条款变更租用期限为49年,从2005年7月16日至2054年7月15日,租金大幅度下降至每亩每年1000元。此后,被告梁少峰、江雪霞从2005年7月份起按每亩每年1000元向两原告交纳租金。原告认为,殷卓波利用掌握和控制南岗村的土地管理权之便,借转租之名,行侵吞集体财产之实,其以原告的名义在2005年7月16日与梁少峰、江雪霞签订的《土地租赁合同》违背了原告及原告村民的意愿,严重损害了原告的集体利益。为维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,请求判令:1、确认两原告与被告梁少峰、江雪霞于2005年7月16日签订的《土地租赁合同》无效;2、三被告立即将土名“蚬壳头”,面积为39.337亩的地块返还给两原告;3、三被告向原告南岗四社支付欠付的场地使用费(其中2016年12月31日之前的场地使用费1962492.63元,自2017年1月1日起的场地使用费按照每月租金26136.6元的标准计算至被告实际将涉案地块返还之日止);4、三被告向原告南岗四社支付欠付场地使用费所产生的滞纳金(其中2016年12月15日之前的场地使用费滞纳金1900494.33元,2016年12月16日起按欠付的场地使用费为基数,按每日千分之二的标准计至上述场地使用费实际支付完毕之日止);5、本案诉讼费由三被告承担。
被告殷卓波、江雪霞无答辩。
被告梁少峰辩称,原、被告于2005年7月16日签订的《土地租赁合同》是各方真实意思表示,合法有效。该合同对涉案地块租金的调整是由于发生了情势变更所致,因涉案土地有高压线经过,土地利用率大幅降低,短期内难以开发,经各方协商后,一致同意对租金标准进行调整,才于2005年7月16日签订了涉案《土地租赁合同》,合同约定的租金标准亦符合市场价格水平。涉案合同签订后,被告一直按照合同的约定定期缴纳租金,各方已依约定实际履行多年,被告也没有拖欠涉案土地租金,在被告没有违反合同约定的情况下,原告主张所谓的场地使用费及滞纳金不应予以支持。我方及江雪霞在涉案土地上已投资兴建了多项建筑物和构筑物并实际投入使用,在上述建筑物和构筑物的相关问题未解决的情况下,两原告要求返还涉案土地的诉请缺乏理据,应予以驳回。
经审理查明,2004年7月,两原告与被告殷卓波签订《土地租赁合同》,殷卓波向两原告承租位于广清高速公路以东约120米,私企区南贤路以南,地名为“蚬壳头”的地块;租地面积按丈量为准,即37.34亩,折合24892平方米;合同约定建筑期为10个月,不作计算租金,从2005年4月30日起租金按1.05元/㎡/月,租金每三年上浮10%,租期为30年,从2004年7月1日起至2033年6月30日止。
2005年7月16日,两原告与被告梁少峰、江雪霞签订《土地租赁合同》,双方约定梁少峰、江雪霞向两原告租赁土地,具体地块为:与广清高速公路平行的田南路东侧边沿以东,邻接空地和现有厂房围墙以西,私企区南贤路现有厂房以南,现有田南路入贝缌鞋厂通路以北,地名为“蚬壳头”的地块;租赁地块总面积为39.337亩,折合26225平方米,以双方实地丈量并确认为准;租用年限为49年,即从2005年7月16日至2054年7月15日止。合同第三条:押金、租金的计算及交纳的办法1、乙方(即被告梁少峰、江雪霞)应向甲方(即两原告)支付人民币伍万元整作押金。本合同建筑期满后,此押金中的4万元抵充租金,另1万元作租金,待合同期满后该押金不作退回给乙方。甲方在此确认已收取乙方所缴付的上述押金。2、乙方向甲方支付1.5万元人民币作一次性青苗补偿,甲方在此确认已收取乙方所缴付的上述补偿款。如上级有关部门不同意乙方使用该地,上述押金须在甲方知悉上级决定起三天内退回乙方。4、租金的计算(1)租赁地块内田南路东侧边沿以东68米内,合共面积22.717亩,因属高速公路边沿100米不可建筑范围,故租金按每年每亩1000元计算,每年共22717元,每满三年,租金标准上浮10%。(2)上述范围外以东区域合计面积16.62亩,折11080平方米,因目前有高压线穿越,导致乙方难以使用,以及乙方须办理报建手续并有合理时间进行施工等情况,故该区域租金,在高压线迁移完成之前,按每年每亩1000元计算,自高压线迁移完成及办妥报建手续之日起,该区域租金按每月每平方米1.05元计算,每满三年,租金标准上浮10%,直至本合同期满之日止。
合同签订后,两原告依约向被告梁少峰、江雪霞交付了涉案地块,被告梁少峰、江雪霞依约定向两原告交纳了押金5万元、青苗补偿款1.5万元,亦按照其与两原告于2005年7月16日签订上述《土地租赁合同》所约定租金计算标准向两原告交纳了2017年12月31日之前的全部租金。
诉讼中,本院依原告与被告梁少峰共同确认的涉案的“蚬壳头”地块的卫星地图位置及范围向广州市白云区国土资源和规划局发函查询该地块的土地权属及规划用途等情况。2017年7月13日,广州市白云区国土资源和规划局复函本院并附涉案地块的集体土地所有权权属人、土地利用总体规划情况图。附件图显示涉案地块的集体土地所有权人为两原告,土地利用总体规划图显示涉案地块西侧一小部分地块为公路用地,南侧极少一部分为城镇用地,大部分为园地、自然保留地。2017年12月5日,广州市白云区国土资源和规划局再次复函本院,确认涉案地块中园地、坑塘水面属于农用地,城镇用地、公路用地属于建设用地,自然保留地属于其他土地。庭审中,被告梁少峰称涉案合同签订时约定涉案土地用于开发建设厂房,现已在涉案地块建造若干厂房,原告亦确认合同约定的土地用途是用于工业或商业用途。
另查,2016年8月29日,广州市白云区人民检察院以殷卓波于2005年左右伙同南岗村第四、第五经济合作社社长隐瞒涉案《土地租赁合同》租金将大幅下降调整、承租人变更为妻子等人的事实,单独以延长租赁期限为由骗得社员大会通过决议,致涉案租赁合同变更,进而以少交租金等方式侵占了南岗村第四、第五经济合作社租金收入等,涉嫌职务侵占罪、强迫交易罪,向本院提起公诉,案号(2016)粤0111刑初2276号。2017年11月9日,依广州市白云区人民检察院的申请,本院依法裁定准许公诉机关对殷卓波撤回起诉。原告提供的上述刑事案件所涉证据材料无生效的刑事裁判文书确认,其亦未能提供其他证据证实涉案《土地租赁合同》在签订过程中存在他人胁迫、欺诈的情形,故原告称涉案《土地租赁合同》系因他人胁迫、欺诈而签订的主张本院不予认可。
以上事实,有《土地租赁合同》、复函、《起诉书》、询问笔录、刑事裁定书及当事人陈述等证据证实。
本院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定:“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。”及第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案中,结合涉案土地相关的权属情况、庭审情况及国土规划部门的复函信息,未有证据证实涉案土地已依法办理使用权转移登记手续及涉案土地上盖建筑物已依法办理、领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,且现有的证据均不能清晰确定涉案土地的实际规划用地性质,不能排除存在占用农用地进行非农建设或违反建设用地许可范围使用土地等可能。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城乡规划程序规定》相关规定,在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的,建设单位或者个人应当取得建设规划许可证,未取得建设工程规划许可证进行建设的建(构)筑物,其建设合法性存疑,并涉嫌违法建设。参照《广州市城市管理综合执法细则》、《广州市违法建设查处条例》相关规定,违法建设的查处主体为城市管理综合执法机关,故涉案土地的上盖建筑物的建设合法性问题,属于城市管理综合执法行政管理职责范围内的处理事项,应由城市管理综合执法部门依据相关法律法规进行审查认定。原告可在行政主管部门对涉案土地的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后,就因履行涉案合同而发生的财产纠纷再向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》{粤高法发[2001]42号}第一条的规定,本院对本案暂不予调处。
综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百二十四条第(三)项之规定,裁定如下:
驳回原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社、广州市白云区江高镇南岗村第五经济合作社的起诉。
本案受理费37704元,由本院退回该费用预缴人原告广州市白云区江高镇南岗村第四经济合作社。
如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长  张旭增
人民陪审员  何淑贞
人民陪审员  张冬晗

二〇一七年十二月二十二日
书 记 员  邓子君