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杭州和能电子科技有限公司与杭州余勋机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2015-07-31
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)浙杭民终字第3308号
上诉人(原审原告、反诉被告):杭州和能电子科技有限公司。
法定代表人:王小武。
委托代理人:陈淑芳,浙江天卫律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):杭州余勋机械制造有限公司。
法定代表人:陈水珍。
委托代理人:娄志强,浙江金成太炎律师事务所律师。
上诉人杭州和能电子科技有限公司(以下简称和能公司)因与被上诉人杭州余勋机械制造有限公司(以下简称余勋公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服浙江省杭州市余杭区人民法院(2014)杭余余民初字第309号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定,余勋公司位于杭州市余杭区余杭街道金星工业区科技大道31号厂区房屋于2013年上半年新建落成。2013年10月,经和能公司现场察看后,余勋公司(甲方)与和能公司(乙方)于当月29日签订《房屋租赁合同》两份,约定余勋公司将该厂区内3号楼第4层非住宅房屋一层和4号楼第4层非住宅房屋一层出租给和能公司使用,总面积为2335.355平方米,租金为每月每平方米12元,期限五年,自2013年11月20日起至2018年11月20日止。其中两份合同的第二条租赁期限及用途中约定“租赁房屋于乙方支付首年租金之日交付”。第三条租金及支付方式中约定第一年租金为214304.40元和121986.72元,第二年起逐年递增,在前一年的基础上递增6%,先付租金后使用房屋;第一年度租金在2013年11月20日前支付,第二年起的租金于每年租赁期开始前三个月支付(即每年的9月20日前),依次类推;如逾期支付租金,每逾期一日,则须按日租金的二倍支付滞纳金。合同签订后,和能公司未按约在2013年11月20日前支付第一年度的租金,余勋公司也无法将出租房屋交付和能公司入驻使用,房屋一直空置至今。期间,余勋公司曾于2014年1月10日委托律师以EMS信件方式向和能公司发出律师函,要求和能公司继续履行房屋租赁合同,按合同约定立即支付第一年度租金及逾期滞纳金,否则将通过司法途径解决。但和能公司收件后,未作回复。和能公司于2014年4月3日向原审法院提起诉讼,请求:1、判令撤销和能公司与余勋公司之间位于杭州市余杭区余杭街道金星工业区科技大道31号厂区3号楼第4层非住宅房屋以及4号楼第4层非住宅房屋所签订的两份租赁合同。2、判令余勋公司承担和能公司后续房租费46140元。余勋公司依法提起反诉,请求:1、判令和能公司继续履行与余勋公司于2013年10月29日签订的两份房屋租赁合同;2、判令和能公司立即支付房屋租金336291.12元;3、判令和能公司支付逾期付款利息损失12711.80元(自2013年11月21日起至2014年05月20日止,计按日万分之二点一计算),并要求按上述方式,支付至判决确定日止的逾期付款利息损失。
原审审理中,和能公司主张余勋公司存在欺诈的情形有:一、没有余勋科技产业园项目,但余勋公司以该名义进行招租;二、余勋公司根本没有所谓的各项优惠政策,却采用了欺骗的手段诱使和能公司与其签订合同;三、案涉房屋不动产的权利是登记时间在租赁合同签订时间之后,其物权存在瑕疵;四、余勋公司合同签订时承诺3号楼与4号楼之间架设天桥,但一直未履行。
原审法院另查明,余勋公司位于余杭区余杭街道金星工业区科技大道31号厂区内的四幢楼宇竣工建成后,于2013年12月初办理了产权登记手续,总建筑面积为23287.31平方米。2013年11月10日,余勋公司曾与余杭区余杭街道办事处签订过《科技创新园政府返租协议》,2013年12月13日,双方又签署了《科技园建设合作协议》,约定将上述厂区房屋作为金星科创园(二期)建设之用,对于余勋公司自主招引的科技企业,经认证后,政府给予租赁企业每平方米每天0.5元的补贴。2014年5月30日,余杭区科技局和财政局联合发文,将包括金星科创园(二期)在内科技创新园作为2014年第一批科技创新园创建单位。余勋公司也将该厂区命名为“余勋科技产业园”。
原审法院认为,法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,本案中和能公司主张余勋公司在订立合同时存在欺诈,应承担相应的举证责任。根据余勋公司与和能公司签订的两份《房屋租赁合同》,合同的出租方系余勋公司,并非以余勋科技产业园招租,而且目前政府相关部门也已将该厂区作为科技创新园的创建单位,余勋公司无欺诈的事实;对于和能公司主张余勋公司曾向其承诺各项政府优惠政策和在3号楼与4号楼之间架设天桥的意见,并未举证加以证明;至于房屋的产权登记在租赁合同签订后,也不影响合同的订立和合同的效力。故和能公司主张余勋公司存在欺诈情形均不能成立,和能公司据此为由诉请撤销合同并赔偿后续房租费,该院不予支持。本案房屋租赁合同的订立系当事人的真实意思表示,也不存在法律规定的无效合同情形,应当认定为合法有效,双方当事人应依约全面履行合同义务。但合同签订后,和能公司未在2013年11月20日前支付第一年度的租金,已构成违约,应承担相应的违约责任。虽然余勋公司也应履行交付出租房屋的义务,但根据合同的约定,支付租金和交付房屋有先后履行顺序,在和能公司未先履行付款义务前,余勋公司作为后履行一方有权拒绝履行交房义务。而且,余勋公司出租的房屋系刚竣工落成的新房,房屋一直空置,办理房屋交接手续相对比较简便,故在和能公司支付租金的当天交付出租房屋也是可行的,不存在履行障碍。余勋公司反诉主张合同有效并应继续履行的意见,该院予以采纳,其诉请和能公司支付租金,该院予以支持,但其请求判决继续履行系重复诉请,已无必要。对于余勋公司诉请支付逾期付款损失问题,考虑到出租房屋实际尚未交付使用的事实,该项诉讼请求,该院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,于2014年10月14日判决:一、驳回和能公司的全部诉讼请求。二、和能公司支付余勋公司租金336291.12元,于判决生效后十日内付清。三、驳回余勋公司其余诉讼请求。本案案件受理费954元,由和能公司负担;反诉案件受理费3268元,由余勋公司负担100元,和能公司负担3168元,于判决生效后十日内交纳该院。
宣判后,和能公司不服,向本院提起上诉称,一、一审判决中认定事实不清,合同形式要件不具备,该合同为无效合同。1、一审过程中,被上诉人提供的两份租赁合同非上诉人所签订的合同,且并未提供原件,与上诉人所提供的租赁合同不同,里面的笔迹均不一样,三页合同均无页码,且无骑缝章加以证明该合同为连续合同。故应认定该合同系伪造合同。2、该二份租赁合同主体为余勋公司,但与上诉人就租赁事项进行谈判时,被上诉人以当时子虚乌有的“余勋科技产业园”名义,并以种种科技园的优惠政策作为引诱上诉人做出租赁决定的重要参考指标。上诉人是一家新兴的科技产业公司,本就对于公司运营成本考虑颇多,就未来公司的发展亦是颇多想法,而当时被上诉人许以种种利好,并且承诺在厂区的三号楼四层与四号楼四层之间架设天桥,因有如此种种利好,上诉人才做出与被上诉人签订租赁合同这一对于公司发展前途有着至关重要影响的决定。但被上诉人却采用种种欺骗手段,隐瞒当时并未取得优惠措施,且该项租赁物所有权当时也存在瑕疵的情况,诱使上诉人在不明白事实真相的情况下签订该两份租赁合同。故请求二审法院撤销一审判决,并撤销该两份租赁合同。二、一审判决中要求上诉人支付被上诉人租金336291.12元,于法无据,显失公平。上诉人不支付被上诉人租金的原因,是被上诉人存在着欺骗,且被上诉人原来口头承诺上诉人在三号楼四层与四号楼四层之间架设天桥,而这是导致上诉人签订租赁合同的原因之一。且在两幢楼之间架设天桥是上诉人租赁的前提条件,在二审中上诉人会申请两位证人出庭作证,证明当时被上诉人承诺,而且正是因为该项承诺上诉人才会在合同上签字。且不支付租金是由于被上诉人欺诈行为才会导致上诉人不交纳租金,过错方在于被上诉人,要求上诉人支付该租金没有理由,且因被上诉人不架设天桥而导致上诉人新进设备无处安放,上诉人根本没有对被上诉人所有的楼层进行利用,上诉人发现被上诉人的种种欺诈手段后先予协商,协商未果后即请起诉,并未故意拖延租赁合同的履行,而是在维护自己的合法权益不受侵害。根据《合同法》的有关条款,请求:1、依法撤销杭州市余杭区人民法院(2014)杭余余民初字第309号民事判决;2、依法将本案发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求,即撤销上诉人与被上诉人之间位于杭州市余杭街道金星工业区科技大道31号厂区3号楼4层非住宅房屋以及4号楼第4层非住宅房屋的两份租赁合同;3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人余勋公司答辩称,一、原审认定事实清楚。1、案涉二份《房屋租赁合同》是上诉人与被上诉人之间的真实意思表示,没有违反法律的禁止性规定,合法有效。2、上诉人关于“合同系伪造合同”的说法纯属信口雌黄。二份《房屋租赁合同》都有上诉人的法定代表人亲笔签名确认,在原审庭审时被上诉人向法庭提交了合同原件。合同没有编注页码及没有加盖骑缝章并不影响合同的效力,页码与骑缝章也不是合同有效的形式要件。3、二审庭审主要围绕一审审理的事实进行。上诉人在一审法院庭审时并未提出“合同系伪造合同”的抗辩,在二审时提出,已超出二审法院审查的范围。4、上诉人与被上诉人就租赁房屋的所有约定都在合同条款中予以明示,并没有隐瞒、欺诈上诉人的事实。上诉人为达到不法目的,故意捏造事实,混淆视听。二、原审法院适用法律正确,判决上诉人承担租金于法有据、合情合理,未失公允。1、依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。上诉人既然与被上诉人签订了《房屋租赁合同》,就应该按照约定切实履行。2、案涉租房,一直空置至今,原因就是上诉人未履行合同。原审时被上诉人向法庭提交的证据《公证书》能够证明。为此,原审法院判决上诉人支付被上诉人房屋租金于法有据、合情合理,未失公允。综上,请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
二审期间,双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为,首先,关于和能公司上诉提出的余勋公司提交的租赁合同系伪造属无效的理由,因二审中和能公司主张余勋公司提交的租赁合同与其提交的租赁合同主体内容是一致的,只是字迹不一样,且一审庭审中,和能公司对于该合同真实性并未提出异议,故其主张双方租赁合同无效的理由不能成立。其次,关于和能公司主张的租赁合同因受欺诈而签订并要求撤销的上诉理由,根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第68条的规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。本案中和能公司主张余勋公司的欺诈行为表现为以下两个方面:在签订合同前口头承诺其承租后会在两幢楼之间架设天桥、隐瞒当时未取得优惠措施。但是,和能公司未能举证证明余勋公司曾作出架设天桥的承诺,即使有该口头承诺而未架设,也属于余勋公司是否尽到合同约定义务的问题,并非上述司法解释规定的可以认定为欺诈的情形;此外,关于优惠政策,和能公司在二审中认可若租赁合同不撤销,其可以享受到余杭区的优惠政策,只是签订合同时余勋公司尚未取得该政策优惠,据此,和能公司关于余勋公司在签订合同时隐瞒尚未取得政策优惠构成欺诈的理由也不能成立。再次,关于租金支付问题。鉴于和能公司不能提供证据证明余勋公司在签订合同时存在欺诈行为,故应认定和能公司与余勋公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,该两份合同不存在法定无效情形,应当认定合法有效。两份《房屋租赁合同》的第二条均明确“租赁房屋于乙方支付首年租金之日交付”,但合同签订后,和能公司未在2013年11月20日前支付第一年度的租金,已构成违约,应承担相应的违约责任。和能公司以余勋公司未架设天桥致其对租赁房屋无法使用为由不予支付租金,并无合同依据。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,实体处理并不当。和能公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费6344元,由上诉人杭州和能电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  余文玲
审 判 员  金瑞芳
代理审判员  毕克来

二〇一五年二月二十六日
书 记 员  曹姝隽