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辽宁超烁图码科技板业有限公司与北京盛嘉华宇科贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-08-09
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终6318号
上诉人(原审被告):辽宁超烁图码科技板业有限公司,住所地营口市西市区科园路25号。
法定代表人:王轶超,董事长。
委托诉讼代理人:丁常红,女,1959年8月25日出生,辽宁超烁图码科技板业有限公司法务。
被上诉人(原审原告):北京盛嘉华宇科贸有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区科创十四街99号28号楼。
法定代表人:李丹,总经理。
委托诉讼代理人:朱富忠,北京市钧盛律师事务所律师。
上诉人辽宁超烁图码科技板业有限公司(以下简称超烁图码)因与被上诉人北京盛嘉华宇科贸有限公司(以下简称盛嘉华宇)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初3924号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人超烁图码之委托诉讼代理人丁常红、被上诉人盛嘉华宇之委托诉讼代理人朱富忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
超烁图码上诉请求:撤销一审法院判决第一项、第二项,依法改判驳回盛嘉华宇的全部诉讼请求,本案诉讼费用由盛嘉华宇公司负担。事实和理由:1.我方虽与盛嘉华宇签订了房屋租赁合同,但是该合同是附条件的合同,现我方没有在北京成立分公司,且没有交纳房屋押金、租金等款项,故合同中约定的条件尚未成就。因此我方与盛嘉华宇的租赁合同不生效。2.鉴于合同不生效,且我方并未实际使用涉案房屋,因此不应支付房屋租金。
盛嘉华宇辩称:同意一审法院判决。不同意超烁图码的上诉请求。
盛嘉华宇向一审法院起诉请求:1.判令解除我方与超烁图码之间签订的《写字楼租赁合同》;2.判令超烁图码将北京经济技术开发区科创十四街99号28号楼腾空后交付给我方;3.判令超烁图码向我方支付105万元租金(截止到2016年12月12日);4.判令超烁图码支付押金50万元;5.判令超烁图码赔偿损失200万元(原免租期间一年的租金);6.判令超烁图码支付所欠物业费1005240.36元及滞纳金(按日千分之五的标准支付逾期付款的滞纳金直至付清所有物业费之日止即2014年10月1日至2016年9月30日);7.诉讼费由超烁图码承担。
一审法院认定事实:2014年9月12日,盛嘉华宇(甲方)与超烁图码(乙方)签订租赁合同,其中约定盛嘉华宇将其名下位于北京经济技术开发区科创十四街99号28幢-1至5层101的房屋(以下简称28幢)出租给超烁图码,房屋建筑面积3685.59平方米,租赁期间为10年,自2015年3月12日至2025年3月12日。合同签订之日起的六个月为装修免租期,自2014年9月12日至2015年3月12日。由乙方承担装修费用,甲方一次性减免乙方租金,期限为一年,自2015年3月12日至2016年3月12日止。租金为每季度50万元,自第二个租赁年度起(含第二个租赁年度),年度租金每年递增5%。乙方采取以每季度为一期的支付方式向甲方预交付下一期的租金,乙方应当在每期届满前,甲方向乙方开具房屋租赁发票后7个工作日内,向甲方支付下一期租金。乙方在租赁房屋入住前,向甲方支付50万元作为押金。乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同:……(3)乙方无故拖欠房屋租金达7天。
合同签订后,超烁图码未支付押金。2016年6月23日、2016年7月6日,唐月平通过银行转账分别向李国玺汇款25万元、27.5万元。盛嘉华宇自认该款系超烁图码支付的房屋租金。超烁图码陈述唐月平系其公司法定代表人的丈夫,在公司担任总经理职务。但其主张该款系唐月平与李国玺的个人债务,与双方公司之间的租赁合同没有关系。
庭审中,盛嘉华宇提交了唐月平与李国玺的短信和微信聊天记录。来往信息中显示,2016年2月1日至2016年8月25日期间,李国玺不断催促唐月平交纳房屋租金,并将盛嘉华宇的账号和其个人账号发给唐月平。期间,唐月平回复过要汇款账号、正在协调钱等内容。2016年7月6日,回复内容如下:“27.5,对吧。”自2016年8月25日之后,只有李国玺的信息,没有回复内容。超烁图码认可手机机主唐月平,质证时对内容的真实性表示怀疑,但未申请鉴定。
另查,2014年10月20日,超烁图码(甲方)与岩德物业(乙方)签订物业协议书,岩德物业为超烁图码提供物业服务,物业费为0.5元/㎡/天,房屋建筑面积总计3685.59㎡。合同期限为2014年10月1日起至2015年9月31日止,物业服务费由甲方按年向乙方交纳,每年物业服务费为672620.18元,首次交物业费时间为2014年10月1日前五个工作日,以后缴纳物业费时间为每年10月1日前五个工作日。
2015年2月9日,超烁图码通过银行汇款支付岩德物业物业费340000元。2015年2月10日,黄浩从岩德物业处领取了房屋电卡,并交纳房屋LOGO的安装押金50000元。
关于该款的支付情况,超烁图码主张其为了办理营业执照,于2015年4月准备在租赁房屋上安装牌匾。为了从物业公司借钥匙安装牌子,通过与物业公司交涉才交纳了物业费。
2017年2月24日,岩德物业向超烁图码出具催费通知书,催促其缴纳2014年10月1日至2015年9月30日的剩余物业费332620.18元,以及2015年10月1日至2017年9月30日的物业费1304883.14元。根据盛嘉华宇提交的证据显示,因超烁图码未支付物业费,岩德物业于2016年9月30日将涉案房屋用封条封住。
考虑到涉案房屋内为空置状态,其中也并无超烁图码物品。为了避免空置损失持续扩大。庭审中,一审法院释明盛嘉华宇应及时收回房屋。盛嘉华宇表示同意。
一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,盛嘉华宇与超烁图码签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。
当事人对其提出的主张应当提交证据予以佐证。超烁图码辩称合同是附生效条件,因条件未成就所以合同未生效。但租赁合同的内容中并无其所主张的生效条件。故对于超烁图码该抗辩意见法院不予采信。超烁图码又主张其总经理唐月平电话通知李国玺解除合同,故双方的租赁合同解除。但对其该主张并未提交任何证据佐证,且盛嘉华宇对此亦不予认可,法院对此不予采信。
关于租赁合同是否实际履行的问题,法院认为,在合同签订后,超烁图码交纳了部分房屋租金,从物业公司领取了房屋的电卡,并在承租房屋上安装了广告牌的行为,可以佐证其实际履行租赁合同义务,并实际使用了房屋。超烁图码与物业公司签订物业服务合同,并交纳部分物业费的行为,也可以从另一方面佐证房屋已经交付并由超烁图码占有、使用,否则被告交纳物业费的行为将无合理解释。虽然超烁图码否认其交纳过租金,但从其自述的房屋订立过程,李国玺与唐月平的关系,以及唐月平在超烁图码的职务,结合二人的往来信息,加之盛嘉华宇自认李国玺所收费用为房屋租金,故对超烁图码否认其交纳租金的主张,法院不予采信。
盛嘉华宇按照合同约定履行了交付房屋的义务,超烁图码应当支付合同租金。按照合同约定,超烁图码无故拖欠房屋租金达7天的,盛嘉华宇可以终止合同。现超烁图码拖欠租金的行为构成违约,盛嘉华宇要求解除租赁合同的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。超烁图码辩称盛嘉华宇应先行开具发票,超烁图码再行交付租金,开具发票是合同的辅助性义务非主要义务,且在合同履行中也存在盛嘉华宇未开具发票,超烁图码已经交付租金的情况。超烁图码以此作为拒绝交纳租金的理由不足。故对于盛嘉华宇要求超烁图码支付截止到2016年12月12日的租金105万元的诉讼请求,法院予以支持。当然,盛嘉华宇作为收取租金一方,亦应开具相应发票。对于盛嘉华宇要求超烁图码腾空房屋并返还的诉讼请求,由于涉案房屋内无物品需要腾空,且法院已经释明盛嘉华宇庭后及时收回房屋,盛嘉华宇也表示同意,故对返还房屋一项法院不在判决主文中予以表述。
鉴于租赁合同已经解除,合同约定中的押金已经丧失保障合同履行的作用,故对于盛嘉华宇要求超烁图码支付押金的诉讼请求,法院不予支持。
按照合同约定,超烁图码承担装修费用,盛嘉华宇一次性减免自2015年3月12日至2016年3月12日的租金。根据该约定,装修并非超烁图码的合同义务,其有权选择空置使用,或者装修后使用以及如何装修。并且,根据查明情况,超烁图码曾在房屋上安装过广告牌,这也可视作房屋装修的内容。故盛嘉华宇以超烁图码未装修为由主张租金不予减免,并要求支付该期间的租金200万元理由不足,法院不予支持。涉案物业合同的双方系超烁图码与岩德物业,且盛嘉华宇自述其并未代超烁图码交纳物业费,故盛嘉华宇要求超烁图码支付物业费及滞纳金的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。综上所述,一审法院于2017年9月判决:一、解除北京盛嘉华宇科贸有限公司与辽宁超烁图码科技板业有限公司的《写字楼租赁合同》。二、辽宁超烁图码科技板业有限公司于判决生效之日起十日内给付北京盛嘉华宇科贸有限公司房屋租金1050000元。北京盛嘉华宇科贸有限公司应开具相应金额的发票。三、驳回北京盛嘉华宇科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议,本院予以确认。二审审理中,双方当事人均未提交新证据。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,盛嘉华宇与超烁图码签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。
本案中,盛嘉华宇按照合同约定履行了交付房屋的义务,超烁图码应当支付合同租金。根据盛嘉华宇与超烁图码签订的租赁合同约定,超烁图码无故拖欠房屋租金达7天的,盛嘉华宇可以终止合同。现盛嘉华宇公司以超烁图码拖欠租金的行为构成违约为由要求解除租赁合同的诉请于法有据,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。关于盛嘉华宇公司所提超烁图码应当支付欠付租金的诉讼主张具有合同及法律依据,一审法院根据超烁图码已经交纳的租金数额,判决超烁图码给付截止到2016年12月12日租金并无不妥。
关于超烁图码上诉所提,其与盛嘉华宇签订的租赁合同是附生效条件,因条件未成就所以合同未生效。经查,首先,在租赁合同的内容中并无将超烁图码在北京成立公司作为合同生效条件的约定。其次,在合同签订后,超烁图码交纳了部分房屋租金,从物业公司领取了房屋的电卡,并在承租房屋上安装了广告牌的行为,可以佐证其实际履行租赁合同义务,并实际使用了房屋。超烁图码与物业公司签订物业服务合同,并交纳部分物业费的行为,也可以从另一方面佐证房屋已经交付并由超烁图码占有、使用。虽然超烁图码否认其交纳过租金,但从其自述的房屋订立过程,李国玺与唐月平的关系,以及唐月平在超烁图码的职务,结合二人的往来信息,加之盛嘉华宇自认李国玺所收费用为房屋租金,故对超烁图码否认其交纳租金的主张,法院不予采信。
综上所述,对于超烁图码的上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费129800元,由辽宁超烁图码科技板业有限公司负担(已交纳14250元,剩余款项于本判决生效后7日内交至原审法院)。
本判决为终审判决。
审 判 长  孟 龙
审 判 员  刘苑薇
审 判 员  王 云

二〇一八年七月三十日
法官助理  董 红
书 记 员  房依彤