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王肃鄂与斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部、珠海市斗门区宏源资产经营有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2015-05-19
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

\n广东省珠海市斗门区人民法院
\ n 民 事 判 决 书
\n(2014)珠斗法民三初字第64号\n原告(反诉被告)王肃鄂,女,汉族,1937年10月9日出生,住北京市海淀区。\n委托代理人孙亚南,广东万山律师事务所律师。\n委托代理人潘建国,男,汉族,1959年10月7日出生,住珠海市香洲区。\n被告(反诉原告)斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部,地址珠海市斗门区。\n负责人黄番胜。\n委托代理人吴列,男,汉族,1958年12月15日出生,住珠海市斗门区。\n被告珠海市斗门区宏源资产经营有限公司,住所地珠海市斗门区。\n法定代表人陈根洪。\n委托代理人李根朋,男,汉族,1967年2月6日出生,住珠海市斗门区。\n原告王肃鄂诉被告斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部、珠海市斗门区宏源资产经营有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2014年1月16日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王肃鄂的委托代理人孙亚南、潘建国,被告斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部(以下简称斗门房产公司楼宇贸易部)的委托代理人吴列、珠海市斗门区宏源资产经营有限公司(以下简称宏源公司)的委托代理人李根朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。\n原告王肃鄂诉称:1993年5月12日,原告委托陈利强与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订《购房合同书》,约定原告购买被告斗门房产公司楼宇贸易部开发的位于斗门县县城尖峰前路东梯某房(后变更为某号房),建筑面积99.5平方米,单价每平方米1850元,总价款184075元,还须按每平方米缴150元建筑专用款14925元,两项合计价款为199000元,并约定原告于1993年5月12日付50000元,于1993年7月31日付129100元,余款于工程竣工交付使用时付清;如无特殊情况和不可抗拒的灾害,于1993年12月31日交付原告,到期不能交付,被告斗门房产公司楼宇贸易部则按延误时间和已交房款额按建行的贷款月息计给原告;所购房产的产权和土地使用权属业权人所有,购房户主可凭购房发票和购房合同到房管局办理证书。\n签订合同当日,原告向被告斗门房产公司楼宇贸易部支付款项50000元,又于1993年8月18日通过华电无线电子器材公司汇了80000元,又于1994年11月23日支付了一笔46000元,一笔1150元,一笔3100元,合计共支付180250元。\n2000年8月31日,双方又签署了一份《斗门县商品房销售统一合同书》,该合同以原告为购房人,涉案房产的地址变更为井岸镇尖峰前路毛山里南某房,面积变更为101.94平方米,单价变更为每平方米1800元,总价款为183492元。由于原告签订该合同之前已交清了房款,故付款方式改为一次性付清。但涉案房产直至现在连竣工的综合验收都未进行,购房发票也至今未开具。\n签订合同后,原告曾多次寻找被告斗门房产公司楼宇贸易部,办理涉案房产的相关事宜。但2002年12月,被告斗门房产公司楼宇贸部被吊销。后原告经多方打听,涉案房产的土地使用权人是珠海市斗门区井岸镇星光实业总公司(以下简称星光公司),可被告星光公司称原告签订的合同与他们无关。被告星光公司在2009年4月也被吊销。后来原告得知被告斗门房产公司楼宇贸易部和被告星光公司的资产及相关权益移交给了被告宏源公司。但被告宏源公司以原告尚欠房款4392元为由,要求原告缴纳209924.32元的未付余款及滞纳金。故原告诉至法院要求确认原告拥有位于珠海市斗门区井岸镇毛山里南某房的产权,被告向原告交付经综合验收合格的涉案房屋,被告为原告办理涉案房产的房地产权证,支付延期交房违约金180000元,本案受理费由被告负担。在本案审理过程中,原告于2014年11月13日申请撤回了对星光公司的起诉。\n原告王肃鄂对其本诉诉称提供如下证据:\n1.购房合同书一份、斗门县商品房销售统一合同书一份,拟证明原告与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订的合同及合同内容;\n2.收据五份,拟证明原告向被告斗门房产公司楼宇贸易部支付的款项;\n3.国有土地使用权证一份,拟证明涉案房产的土地性质及权属人;\n4.商品房屋产权权属申报表一份,拟证明出售情况统计中遗漏原告;\n5.涉案房产地址名称变更证明一份,拟证明涉案房产的新地址;\n6.公证书二份,拟证明涉案房产是原告购买的,陈利强是受原告委托购买涉案房产,与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订合同的;\n7.企业机读档案登记资料三份,拟证明三被告的登记情况;\n8.被告宏源公司出具的“陈利强购房交款情况表”一份、“王肃鄂购房未付余款及滞纳金统计表”一份,拟证明被告宏源公司已全面接管了被告斗门房产公司楼宇贸易部、星光公司的资产和涉案房屋的处理事宜;\n9.涉案房屋照片一份,拟证明房屋破败景象和现状;\n10.关于协助核查产权登记情况的复函及证明各一份,拟证明涉案房屋的新的地址为珠海市斗门区井岸镇毛山里南某房,涉案房产未办理产权登记;\n11.公证书一份,拟证明原告委托潘建国办理房地产交易登记。\n被告斗门房产公司楼宇贸易部辩称:原告尚欠被告斗门房产公司楼宇贸易部房款,原告交清房款后同意协助其办理过户手续。原告要求支付延期交房的违约金的请求已经超过了诉讼时效。\n被告斗门房产公司楼宇贸易部对其辩称向本院提交如下证据:房屋质量检查评价一份,证明房屋在1999年3月通过验收。\n被告宏源公司辩称:原告向被告斗门房产公司楼宇贸易部购买涉案房产属实。涉案房产不存在不具备办证的因素,同一幢楼的多数住户已办证。原告尚未办证是因为其未付清房款。原告购买的房产现仍空置。被告宏源公司不是涉案合同的签订方,不是适格的被告,被告宏源公司是被告斗门房产公司楼宇贸易部和星光公司的托管单位,企业托管后,企业的权利义务还属原企业。原告要求支付延期交房的违约金的请求已经超过了诉讼时效。\n被告宏源公司对其辩称没有向本院提交证据。\n被告斗门房产公司楼宇贸易部反诉称:要求原告向被告斗门房产公司楼宇贸易部支付尾款4392元,并支付逾期付款的违约金205532.32元,合计209924.32元。\n被告斗门房产公司楼宇贸易部对其反诉辩称没有向本院提交证据。\n原告王肃鄂对被告斗门房产公司楼宇贸易部的反诉辩称:同意支付尾款4392元。\n原告王肃鄂对其反诉辩称没有向本院提交证据。\n本院依法调取的证据如下:房地产权登记表一份,证明与涉案房屋同一栋楼的其他房屋办理产权登记的情况。\n原、被告斗门房产公司楼宇贸易部提交的证据和本院依法调取的证据,经当庭出示,双方当事人质证,本院对证据认证如下:原告提交的证据来源合法,内容真实,与本案存在关联性,本院予以确认。被告斗门房产公司楼宇贸易部提交的证据来源合法,内容真实,与本案存在关联性,但不能证明被告斗门房产公司楼宇贸易部主张的证明内容。本院依法调取的证据来源合法,内容真实,与本案存在关联性,本院予以确认。\n经审理查明:1993年5月12日,陈利强与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订《购房合同书》,约定陈利强购买被告斗门房产公司楼宇贸易部位于斗门县县城尖峰前路东梯某房,建筑面积99.5平方米,售价每平方米1850元,房价款184075元,此外原告必须按斗府有关规定按购房面积每平方缴交150元城市建设专用款14925元,两项合计199000元;双方签订合同后,原告于1993年5月12日支付50000元,于1993年7月31日支付129100元,余款于工程竣工交付原告使用时付清,原告必须按规定时间付款,否则从延期付款之日起按月息12‰计算给被告斗门房产公司楼宇贸易部,直至付清总房款为止,交清房款后涉案房产交付原告使用;如无特殊情况和不可抗拒灾害原因,涉案房产于1993年12月31日交付原告;到期被告斗门房产开发公司楼宇贸易部不能交付原告使用,被告斗门房产公司楼宇贸易部按延误时间和已交款额按建行的贷款月息计给原告。购房户主可凭购房发票和购房合同到房管局办理产权证书。\n原告于1993年5月12日向被告斗门房产公司楼宇贸易部支付购房款50000元,同年8月18日又支付购房款80000元,1994年11月23日支付购房款49100元,支付房门费1000元、楼梯门费500元,合计支付购房款179100元。\n2000年8月31日,原告与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订《斗门县商品房销售统一合同书》,约定原告向被告购买位于珠海市斗门区井岸镇尖峰前路毛山里南某(被涂改为某房)房,建筑面积101.94平方米,单价1800元,总价款183492元;款项一次性付清,涉案房产于1994年1月底交付原告等。\n原告与被告斗门房产公司楼宇贸易部、宏源公司当庭确认原告尚有4392元未付。\n另查明,1999年3月4日,原斗门县建设工程质量监督检测站出具房屋质量检查评价,称:“由斗门县井岸镇星光实业总公司投资兴建的,座落于尖峰前路的井岸镇钢窗厂商住楼,据星光实业总公司书面报告称:该建筑物为六层框架结构,建筑面积2200平方米,1992年至1993年间建成,由井岸镇建筑公司任郁庭施工队承建。该建筑在整个施工过程中,未到我站登记质量监督,也未提供任何技术资料给我站,故我站不能对其质量等级进行核定。现应斗门县井岸镇星光实业总公司要求,我站派人去现场对该建筑物进行了观感质量检查,目前未发现因不均匀沉降或其它因素引起的结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等严重影响房屋结构安全使用的质量问题,认同其继续观察使用。”\n位于珠海市斗门区井岸镇尖峰前路毛山里南某房于2000年7月5日办理了房地产权登记。\n2011年11月2日,原告在北京市海诚公证处办理公证称其委托潘建国办理涉案房产的房地产交易登记等事项。\n2013年1月23日,原告在北京市海诚公证处办理公证称其于2000年8月31日与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订购买涉案房产的《斗门县商品房销售统一合同书》,该合同购买房屋的地址为珠海市斗门县井岸镇尖锋前路毛山里南某房,而本人实际购买的房屋地址为珠海市斗门县井岸镇尖峰前路毛山里南某房(现变更为珠海市斗门井岸镇毛山里南某房)。同年5月3日,陈利强在珠海市公证处办理公证称其受原告委托于1993年5月12日与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订购买涉案房产的《购房合同书》,但售房单位将合同书中购房户主写成了陈利强,该合同书中购买房屋的地址为珠海市斗门县县城尖锋前路东梯某房,实际房屋地址实际上为珠海市斗门县县城尖锋前路东梯某房(现变更为珠海市斗门区井岸镇毛山里南某房)。\n2014年7月8日,珠海市公安局坭湾派出所出具证明称涉案房产的新门牌为珠海市斗门区井岸镇毛山里南某房。\n2014年8月5日,珠海市房地产登记中心斗门分中心答复潘建国称涉案房产由斗门县房地产开发总公司开发,已办理商品房确权(权属号:412),未发现有转移登记记录,无查封、无抵押。\n在本案审理过程中,原告撤回了对星光公司的起诉。\n本院认为:原告与被告斗门房产公司楼宇贸易部先后签订了《购房合同书》和《斗门县商品房销售统一合同书》,双方签订的《斗门县商品房销售统一合同书》对《购房合同书》的部分内容进行了变更。上述两份合同是双方在自愿、平等的基础上签订的,没有违反法律、行政法规的规定,是合法有效的,双方应当按照合同的约定,行使权利履行义务。\n双方签订的《购房合同书》和《斗门县商品房销售统一合同书》中虽然分别约定涉案房产的位置位于斗门县县城尖峰前路东梯某房和珠海市斗门区井岸镇尖峰前路毛山里南某房(被涂改为某)房,但是原告提供的从珠海市房地产登记中心斗门分中心调取的商品房屋产权权属申报表中记载的位于斗门县井岸镇尖峰前路某房的面积与《购房合同书》和《斗门县商品房销售统一合同书》中约定的面积不一致,而位于斗门县井岸镇尖峰前路某房的面积与《斗门县商品房销售统一合同书》中约定的面积一致。结合被告宏源公司出具的陈利强购房交款情况表中的应交款和已付款数额,与《斗门县商品房销售统一合同书》中约定的一致,且被告斗门房产公司楼宇贸易部在庭审中对原告提交的用以证明其购买涉案房屋的证据及陈述,均没有异议的情况,可以确认原告实际购买的房产位于珠海市斗门区井岸镇毛山里南某房。\n关于双方争议的逾期交付涉案房屋的违约责任问题。上述合同约定涉案房屋的交付时间为1993年12月31日。被告斗门房产公司楼宇贸易部向本院提供的证据,可以确定涉案房屋在合同约定的交付时间能未完成竣工验收。因此,被告斗门房产公司楼宇贸易部应当承担逾期交付涉案房屋的违约责任。但是被告斗门房产公司楼宇贸易部抗辩原告的该诉讼请求超过了诉讼时效。本院认为,涉案房屋所在的同一栋楼的其他房屋于2000年7月5日办理的房地产权登记,说明涉案房产应当于该日前已完成了竣工验收。原告于2014年1月16日才向本院提起诉讼,要求被告斗门房产公司楼宇贸易部承担逾期交房的违约责任,而且未向本院提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定,被告斗门房产公司楼宇贸易部的该抗辩,依法有据,本院予以采纳,原告的该请求已经超过了诉讼时效,本院不予支持。\n关于双方争议的逾期付款的违约责任问题。双方签订合同后,原告支付了部分款项,尚有尾款4392元未付。双方在合同中的约定,余款于工程竣工交付原告使用时付清。根据被告斗门房产公司楼宇贸易部向本院提供的证据和庭审查明的事实,涉案房屋在合同约定的交付时间能未完成竣工验收,且涉案房屋至今未交付给原告。被告斗门房产公司楼宇贸易部作为涉案房屋的出卖人,在涉案房屋通过验收后,有及时通知原告受领涉案房屋的义务,但是没有证据证明被告斗门房产公司楼宇贸易部在涉案房屋通过验收后履行了上述通知义务。而且被告斗门房产公司楼宇贸易部于2002年12月26日被吊销营业执照,原告主动联系被告斗门房产公司楼宇贸易部支付余款,并受领涉案房屋存在一定的困难。因此,被告主张原告逾期支付购房款,没有依据,本院不予支持。此外,根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定,原告在被告斗门房产公司楼宇贸易部未向原告交付涉案房屋的情况下,享有同时履行抗辩权,有权拒绝支付涉案房屋的余款。\n对被告斗门房产公司楼宇贸易部反诉要求原告支付的涉案房屋的余款,原告当庭表示同意支付。故本院确定由原告向被告斗门房产公司楼宇贸易部支付购房款4392元。\n原告支付上述款项后,被告斗门房产公司楼宇贸易部应当履行合同的约定将涉案房产交付给原告,并协助原告办理涉案房产的过户手续。\n被告宏源公司不是原告与被告斗门房产公司楼宇贸易部签订的《购房合同书》和《斗门县商品房销售统一合同书》的相对方,原告要求其承担责任,没有依据,本院不予支持。\n原告要求本院确认涉案房产产权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,不动产登记由不动产所在地的登记机关办理。因此,法院不是不动产物权的登记机关,不能对涉案房产的权属进行确认,本院对原告的该请求不予处理。\n综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:\n一、原告(反诉被告)王肃鄂于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部支付购房款4392元;\n二、被告(反诉原告)斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部于原告(反诉被告)王肃鄂支付上述款项后的当天将位于珠海市斗门区井岸镇毛山里南某房交付给原告王肃鄂,并协助原告王肃鄂办理上述房产的过户登记手续;\n三、驳回原告(反诉被告)王肃鄂的其他诉讼请求;\n四、驳回被告(反诉原告)斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部的其他反诉请求。\n如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。\n本诉受理费8150元,由原告(反诉被告)王肃鄂负担2717元,被告(反诉原告)斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部负担5433元。反诉受理费1430元,由原告(反诉被告)王肃鄂负担30元,由被告(反诉原告)斗门县房地产开发总公司楼宇贸易部负担1400元。\n如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于珠海市中级人民法院。\n审判长曹晓南\n审判员董凯\n人民陪审员李倩碧\n二〇一四年十一月二十七日\n书记员刘改宏