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北京缘德物业管理有限公司与邓玉龙物业服务合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2015-12-04
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)通民初字第23456号
原告北京缘德物业管理有限公司,住所地北京市通州区北苑×。
法定代表人吉建辉,总经理。
委托代理人周明远,男。
委托代理人梅君红,女。
被告邓玉龙,男,1981年12月2日出生。
原告北京缘德物业管理有限公司(以下简称原告)与被告邓玉龙(以下简称被告)物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用小额诉讼程序,由审判员于俊平独任审判,公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人周明远、梅君红,被告邓玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2005年7月9日,被告购买了北京市通州区通典铭居7号楼×室房屋(面积118.63平方米),同时与原告签订了《前期物业服务协议书》并承诺遵守《业主公约》,通典铭居业主大会成立后,业主委员会代表全体业主与原告签订了《物业管理服务合同》。其中,涉及本案的合同两份,即:第一份于2010年5月19日签订,该合同约定:原告为被告居住的小区提供物业管理服务,合同期限为三年(2010年5月19日至2013年5月18日),收费标准为1.68元每建筑平方米每月,收费方式为半年或一年度收取。合同签订后,原告依约全面履行了合同义务;合同到期后,原告仍为该小区提供物业服务。第二份于2013年12月17日续签,该合同约定:合同有效期为六年(2014年1月1日至2020年12月31日),收费标准为1.95元每建筑平米每月,其他条款同前份合同。自原告为被告居住的小区提供物业服务以来,原告一直依法、依合同的约定对该小区实施规范的物业管理并为被告提供了约定的物业服务,履行了应尽职责和义务,被告应按时足额交纳物业费。然被告拖欠原告2012年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费7751.28元,已构成违约,截止至2015年6月30日,违约金累计已达1718.28元,欠费合计9469.56元。原告曾多次催交,但被告一直拖延履行交费义务。根据法律规定,故起诉至法院,请求:1、被告支付原告2012年7月1日到2015年6月30日的物业服务费7751.28元,违约金1718.28元,合计9469.56元;2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称:不同意原告的诉讼请求。理由是:我没有签订过物业服务合同,原告将电梯、门禁以及地下车库通道有流水影响出行的问题解决了,我才交纳物业费。
经审理查明:被告系北京市通州区八里桥南街1号院7号楼×房屋(建筑面积118.63平方米)的所有权人。该房屋位于通典铭居小区。2010年5月19日,原告与被告居住小区的北京市通州区通典铭居小区业主委员会(以下简称业委会)签订《物业管理服务合同》,约定:原告为通典铭居小区提供物业管理服务;合同有效期为三年,执行时间从2010年5月19日至2013年5月18日;物业管理收费标准按每平方米建筑面积1.68元/月收取;双方约订物业服务收费方式按半年或一年度收取。该合同还约定了其他内容。合同签订后,原告依约为该小区提供物业服务,合同到期后原告仍为该小区提供物业服务。2013年12月17日,该小区业委会与原告续签《物业管理服务合同》,约定:本合同有效期为六年,执行时间从2014年1月1日至2020年12月31日;物业服务收费标准按每平方米建筑面积1.95元/月收取;双方约订物业服务收费方式按半年或一年度收取。该合同还约定了其他内容。2013年,该小区业委会作出《关于调整小区物业服务费价格问题的业主大会决议公告》,该公告载明:同意调整物业费标准的户数面积占总户数面积的70%,此次业主大会在户数上和住户面积上都超过了总户数和住户总面积的50%以上;根据数字统计结论符合物权法和业主大会有关规定的要求,依法依规合法有效;调整后物业服务费的标准为1.95元/平方米(建筑面积),于2014年1月1日起执行新的物业服务费标准。经核实,被告拖欠2012年7月1日至2015年6月30日期间物业费7751.28元尚未交纳。
庭审中,被告提交了照片若干用以证明电梯关不上、门禁长期未维修以及地下车库通道渗水等问题;原告称,门禁系统维修需要动用公共维修基金,业委会征求业主意见,但大部分业主不同意动用公共维修基金,也不愿自己出资维修,地下车库通道并非物业管理范围之内,并提供业委会会议记录和房屋维修工程鉴定报告。
上述事实,有《物业管理服务合同》、《业主大会决议公告》、《催交物业费通知单》、《房屋维修工程鉴定报告》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。根据查明的事实,原告与被告虽未签订物业服务合同,但原告与被告所在小区业委会签订物业服务合同,对业主具有约束力,且原告亦提供了物业服务,被告亦实际接受了原告提供的物业服务,双方形成事实上的物业服务合同关系,被告理应向原告交纳物业服务费,其未予交纳不妥。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求,依据不足,本院不予支持。关于被告所提“电梯关不上物业未维修”的抗辩意见,被告所提供证据不足以证明电梯故障物业服务不到位的事实,故本院对其该项抗辩意见不予采信;关于被告所提“门禁系统及地下通道流水等问题”的抗辩意见,原告已对此上述问题作出合理解释并提供证据予以证明,且此项意见亦不足以构成拒付物业费的理由,故本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定,判决如下:
一、被告邓玉龙给付原告北京缘德物业管理有限公司二〇一二年七月一日至二〇一五年六月三十日期间的物业服务费七千七百五十一元二角八分,于本判决生效之日起七日内执行清;
二、驳回原告北京缘德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币二十五元,由被告邓玉龙负担,于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
审判员  于俊平

二〇一五年十一月二十七日
书记员  柳爱花