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李菊清、杜开雄等与虞丽萍等建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-07-23
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

云南省宾川县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2924民初1068号
原告李菊清,男,1965年9月9日生,白族,云南省鹤庆县人,农民,住宾川县。
原告杜开雄,男,1976年4月26日生,白族,云南省宾川县人,教师,住宾川县,现住宾川县。
原告潘龙,男,1976年7月16日生,汉族,云南省宾川县人,宾川县地方公路管理段职工,住宾川县。
原告朱梓鑫,女,1973年1月10日生,汉族,云南省宾川县人,农民,住宾川县,现住宾川县。
原告张春良,男,1982年2月16日生,汉族,云南省祥云县人,农民,住宾川县,现住宾川县。
五原告的委托代理人罗灿,云南星震(宾川)律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。
被告虞丽萍,女,1969年5月2日生,汉族,云南省巍山县人,公务员,住宾川县。
被告赵贵芬,女,1972年2月17日生,汉族,云南省宾川县人,个体工商户,住四川省犍为县,现住宾川县。
委托代理人刘洪升,兴宾律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。
原告李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良与被告虞丽萍、赵贵芬建筑物区分所有权纠纷一案,本院于2016年10月27日立案受理,依法适用简易程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理,后又组织双方对新证据进行质证。原告李菊清、潘龙、朱梓鑫、张春良及五原告的委托代理人罗灿,被告虞丽萍,被告赵贵芬及其委托代理人刘洪升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良诉称,宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢共五层,B幢三单元一层为商业用房,2-5层为住宅,一共8户。五原告系鑫盛小区B幢三单元的业主,被告虞丽萍系鑫盛小区B幢三单元202室业主,被告赵贵芬系桂芬小吃的经营者,租赁虞丽萍所有的202室经营小吃。根据房产证记载,虞丽萍所购买的202室的设计用途为住宅,现虞丽萍未经鑫盛小区B幢三单元3-5层的其他业主同意,擅自将住宅改变为商业经营。为了便于顾客出入,赵贵芬经常把本单元位于一层装有闭门器的入户门打开,影响了业主的居住安全。加之商业经营十分吵闹,影响了业主的休息,严重侵害了其他业主的合法权益。《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”虞丽萍违反法律规定,擅自将住宅改变为经营性用房,并且没有征得3-5层有利害关系的业主同意。因赵贵芬进行小吃经营,每天都将位于一层的入户门打开,严重影响了业主的生命财产安全,使业主休息和生活遭受了严重影响。在2016年9月21日,甚至发生了本单元401室李菊清户被盗,经济损失达1000多元。为维护良好居住环境,消除危险,解决纠纷,3-5层的业主多次与虞丽萍、赵贵芬交涉,要求恢复房屋的住宅功能,双方无法达成一致意见。虞丽萍未经其他业主同意,擅自改变房屋用途,赵贵芬明知虞丽萍户202室为住宅,却租赁了用于商业经营,严重影响了本单元3-5层业主的权利。为维护五原告的合法权益,根据《民事诉讼法》第119条的规定,提起诉讼,请求:一、判令二被告排除妨害,被告赵贵芬立即停止桂芬小吃在鑫盛小区B幢三单元202室的商业经营,被告虞丽萍恢复住宅用途。二、诉讼费由二被告承担。
诉讼中,原告方明确排除妨害就是指入户门经常开着,造成了原告方的妨害,要求关闭入户门。
被告虞丽萍辩称,一、五原告的诉讼请求无法律依据。一是按照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”我位于宾川县中心街××小区××单元××室的房屋是我依法合理购买的,有商品房销售合同及产权证为证。按此规定,我有权对我的房屋进行依法享有占有、使用、收益和处分的权利,任何人不得干预。二是按照《中华人民共和国宪法》第三十条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”以及《中华人民共和国物权法》第七十条之规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利。”该房屋是一幢50年使用期的商住楼,其共有部分主要为楼道、入户门、承重墙体及外墙,以及消防设施等,我的房屋租赁者在租用我的房屋使用期间,法律认可享有同等的使用权利。三是按照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律法规以及管理规约,将住宅改变为经营性住房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。我承租给赵贵芬的宾川县中心街××小区××单元××室的房屋兼做餐饮小吃是经过我本人同意,同时经201室业主高燕同意后才开始营业的。
二、五原告的诉讼请求无事实依据。一是我位于宾川县中心街××小区××单元××室的房屋位于宾川县××街,是商业贸易集中地段,每天街上嘈杂声、音乐声不断,我的房屋位于五原告的底层,起诉我的房屋使用者赵贵芬商业经营十分吵闹无事实依据。二是我的承租人赵贵芬的爱人杨斌是退伍军人,在租用房屋给他们使用之前,我对他们的品行进行过了解,才将自己新买的住房租赁给他们使用。赵贵芬夫妻为维持基本生活,在我租给他们的房屋里从事餐饮业,以外卖为主,对住房承重结构不存在影响。三是赵贵芬夫妻两人每天早上8、9点钟才开始进行进行营业,晚饭结束后就打烊收工,不存在影响五原告休息的事实。而且随时将楼道打扫得干干净净,五原告自赵贵芬夫妻入住以来,从未见来打扫过。
综上所述,五原告的诉讼请求没有事实和法律依据,恳请人民法院查明本案事实,驳回五原告的诉讼请求,保护我的合法权利。诉讼费由五原告承担。
被告赵贵芬辩称,首先,本方为依法经工商注册登记的个体工商户,对此原告方在诉状中明确予以认可,则本方就享有在本案所设的宾川县××牛镇××小区××单元××室经营小吃的必要条件,本方经营小吃完全符合法律规定,没有违法行为,据此原告方诉请法院判令本方停止经营是没有法律依据的,本方是获得工商管理部门明确许可的经营,法院没有判令本方停止经营的法定权力。虞丽萍购买的宾川县金牛镇鑫盛小区的土地性质为城镇混合性用途,是混合用途,正如虞丽萍的答辩一样,作为宾川县金牛镇鑫盛小区202室的合法所有权人,依法对房屋享有使用、收益等权利,作为202室合法所有权人虞丽萍将房屋出租给赵贵芬使用,这不违反国家法律法规的强制性规定,因此本方基于与202室合法所有权人虞丽萍签订的房屋租赁合同对202室以及房屋共用部分享有使用权,本方不存在任何的非法行为;原告方诉称依据《物权法》77条的规定支持其诉讼主张,我方认为《物权法》77条的规定是对业主的规定,显然不及于被告赵贵芬,同时本方跟被告虞丽萍签订合同之前,本方与虞丽萍已经征求过原告方以及没有起诉的业主意见,各原告及未起诉的业主都表示同意,本方才在涉案房屋内从事获得工商许可的小吃经营;本方租赁了被告虞丽萍的房屋后,一是用于本方居住使用,二是从事工商部门核准本方经营小吃的活动以及小吃外卖。本方的工作时间非常规律,本方不从事早餐经营,也不从事晚点经营,时间比上班族还规律,本方放在小吃一条街的牌子上已经明确注明本方的联系电话、外卖,同时也表明到202室就餐的人需要按门铃。原告方认为本方的经营严重影响其居住安全是不符合客观事实的,原告就该主张没有证据证实。本方入住鑫盛小区已经经营2年,原告方的居住安全没有受到影响,本方的行为也不存在吵闹,本方的亲友甚至是各原告认为本方的消费者进入202室都没有吵闹行为,根本不存在影响各原告的情况。本方是获得合法的许可后经营,同时本方基于合同对房屋以及共有部分享有使用权,本方不存在任何的违法行为。
原告方认为本方经常打开本单元装有闭门器的入户门,甚至在2016年9月21日发生了李菊清户被盗,经济损失达1000多元的情况,本方认为这没有任何合法有效的证据证实,且至于李菊清户的财物是否被盗,被盗财物是多少,我方认为这不仅需要有效的证据证实,同时法律赋予了李菊清很多的救济维权的权利,李菊清户可以向公安机关报案。另外,我方还想说明,鑫盛小区不管是规划以前以及现在都是宾川县的商业圈,故才会叫小吃街。各原告居住的小区范围其商业行为很活跃,故原告方认为本方的行为影响其休息是完全不符合事实的,各原告若想需求远离商业经营喧嚣的商业环境是不可能的。本方作为退役军人,为了生活而从事小吃的经营,本方的入住其实还是一定程度上有益于各原告的生活,各原告免于到吵闹的菜市场购买小葱、香菜等佐料,各原告基于邻里时不时到本方的小吃店要点佐料,本方还是方便了各原告的生活。本方和虞丽萍也多次与各原告进行过协商,同时提出在2楼上3楼的位置上安装一道门,防止其他人员进入2楼以上,各原告也同意了这样的方案,达成意见以后,本方已经找人进行定做门,但不知为何,后来各原告就不同意了,本方认为各原告违反了诚信的原则,现本方仍然抱着与各原告和睦相处的愿望,希望可以和平的解决本纠纷,从回这两年来的和睦共处。
综上所述,本方认为原告方的诉讼缺乏事实及法律依据,尤其是请求法院判令本方停止经营是决然与法律相悖的,法院没有判令本方停止获得合法经营权的经营行为,故请法院驳回原告方的诉讼请求。
在诉讼过程中,原告方向本院提交下列证据:
1、李菊清、杜开雄、朱梓鑫、张春良的居民身份证各一份;
2、潘龙的居民身份证复印件一份、户主为潘龙的居民户口簿一份;
3、李菊清户房屋所有权证、国有土地使用证复印件各一份(加盖有中国建设银行宾川县支行综合业务部印章);
4、杜开雄户房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证复印件各一份(其中:房屋共有权证加盖有宾川县房地产管理所印章、国有土地使用证加盖有中国建设银行宾川县支行综合业务部印章);
5、潘龙户房屋所有权证、国有土地使用证复印件各一份(其中:房屋所有权证加盖有宾川县房地产管理所印章、国有土地使用证加盖有中国建设银行宾川县支行综合业务部印章);
6、朱梓鑫户房屋所有权证复印件一份(加盖有中国建设银行股份有限公司宾川支行印章);
7、张春良户房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证各一份。
经质证,被告虞丽萍无异议。被告赵贵芬一方的意见为:原告的房屋都是夫妻共有,杜开雄户的房屋所有权人是段星莹,并不是杜开雄,故应该由五位业主夫妻作为原告起诉才是完整适格的诉讼主体,现在五业主就只有一个来作为原告起诉,不能作为适格的主体,证明不了原告方的待证事实。
被告虞丽萍未向本院提交证据。
被告赵贵芬向本院提交下列证据:
1、姓名为赵贵芬的民民身份证一份;
2、个体工商户营业执照正、副本各一份、税务登记证正、副本各一份;
3、房屋租赁合同一份;
4、收据一份,拟证实2016年10月9日赵贵芬与原告方达成一致协议后,赵贵芬向专门做门的人定做门;
5、云南省社会团体专用收据一份;
6、食品经营许可现场核查笔录一份;
7、年度报告信息表打印件一份;
8、个体工商户登记基本信息一份、年度报告信息表三份。
经质证,原告方对居民身份证、租赁合同的来源无异议,认为合同确实是虞丽萍与赵贵芬签订的,但认为合同的内容内容违反了法律强制性的规定,合同不具有合法性;认为个体工商户正本下角记载的发证时间是2013年10月20日,左下角注明每年1月至5月31日要进行年检,而从营业执照的副本上来看,赵贵芬持有的营业执照已经脱检2年多,不具有合法性;对税务登记证无异议,但认为税务登记上没有明确注明地点在宾川县××牛镇××小区××单元××室,税务登记证上注明的是宾川县金牛镇牛井鑫盛步行街(百货公司租房);认为收据系白条,不具备证据的三性,不予认可;认为云南省社会团体专用收据上缴费单位赵桂芳与今天的赵贵芬是否为同一人不清楚,证实不了待证事实;认为核查笔录虽有核查人的签字,但不清楚具体由哪个单位进行核查,同样证实不了赵贵芬的营业执照通过年检;认为证据7系打印件,来源不合法;对其余证据无异议。被告虞丽萍对赵贵芬提交的证据均无异议,且认为租赁合同是本人与赵贵芬在平等自愿的基础上签订的,是真实合法有效的。
本院出示下列证据:
一、本院依原告方的申请,向宾川县房地产管理所调取的证据:1、调卷函(回执)一份;2、商品房购销合同复印件一份;3、宾川县房屋所有权登记复印件一份。
本院依原告方申请,对争议现场进行踏勘所拍摄的现场照片打印件一组共十七张。
经质证,原告方无异议,但向法庭说明:从照片第7页的照片可以看出入户的闭门器已经损坏,同时看出赵贵芬的小吃店里面有大功率的电器以及煤气罐。被告虞丽萍无异议。被告赵贵芬一方认为证据均来源合法、内容真实,与本案的争议焦点具有关联性,请法院结合双方提交的证据确认为认定案件事实的依据,且向法庭说明:涉案房屋土地系城镇混合用途,与单一住宅用途的说法相违背。
本院对上述证据认证如下:被告赵贵芬提交的证据4收据、证据5云南省社会团体专用收据、证据6食品经营许可现场核查笔录,均不能证实与本案的关联性,本院依法不予采信;证据7年度报告信息表打印件,不符合证据的形式要件,本院依法不予采信;原告方提交的证据、被告赵贵芬提交的其余证据及本院出示的证据均来源合法,内容客观,与本案事实具有关联性,确认为本案的有效证据,证据间能相互印证的部分作为认定案件事实的依据。
经审理查明,位于宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢三单元的房屋系东西向商住一体五层房屋,该房屋西面与中心街相邻、北面与供销街相邻,一层为商铺,二至五层为单元式住宅共八套单元房,二至五层房屋通过安装于房屋一层东面的入户门与外界隔离,入户门和楼梯间由二至五层的业主共同管理使用。原告李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良及被告虞丽萍系鑫盛小区B幢三单元二至五层房屋的部分业主,均系房屋产权证登记的权利人,该六户的房屋所有权证登记的设计用途均为住宅。
2014年10月,被告虞丽萍在未征得五原告及本单元二至五层房屋其余业主同意的情况下,将本户所有的鑫盛小区B幢三单元202室未装修的房屋出租给被告赵贵芬,赵贵芬装修欲用于经营餐饮业。2014年12月,赵贵芬开始在该房屋内经营桂芬小吃,同年12月20日,虞丽萍与赵贵芬签订书面的《房屋租赁合同》,约定租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。在赵贵芬经营过程中,原、被告双方产生纠纷,经双方协商未果,五原告诉至本院。现赵贵芬仍使用该房屋经营小吃。
赵贵芬于2013年10月20日申办了个体工商户营业执照,所载的名称为:宾川县桂芬小吃店,经营场所为:宾川县金牛镇牛井鑫盛步行街(百货公司租房)。
本院认为,就本案争议的五原告的主体是否适格的问题,结合查明的事实,五原告均系房屋产权证登记的权利人,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主”之规定,五原告与本案有直接利害关系,五原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于受案条件及受案范围的规定,故五原告均为适格原告。
五原告及被告虞丽萍均系鑫盛小区B幢三单元二至五层房屋的部分业主,根据在案证据能够证实虞丽萍户所有的202室房屋的设计用途为住宅,虞丽萍作为业主应按照设计用途使用房屋,行使权利应以不损害其他业主的合法权益为限。2014年10月,被告虞丽萍在未经五原告及本单元二至五层其余业主同意的情况下,将属本户所有的前述房屋出租给被告赵贵芬从事小吃经营,改变了房屋用途。因五原告系被告虞丽萍出租房屋所在本栋建筑物内的业主,属法律规定有利害关系的业主。被告虞丽萍未经有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房的行为,违反了法律的禁止性规定,侵犯了原告方的合法权益,已构成侵权,应承担相应的侵权责任。被告赵贵芬使用该房屋从事小吃经营,亦应承担相应的民事责任。故原告方要求被告赵贵芬停止桂芬小吃在鑫盛小区B幢三单元202室的商业经营,被告虞丽萍恢复住宅用途的诉讼请求有事实及法律依据,本院予以支持。就原告方请求排除对入户门的妨害,因原告方未提交相应证据证实,且结合现场情况,入户门系五原告出入各自的房屋的必经之道,入户门的开或关应由鑫盛小区B幢三单元各业主根据具体情况进行决定,故本院对原告的该请求不予支持。
就被告虞丽萍关于本人将本户购买的商品房租赁给赵贵芬从事小吃经营是对自己购买的商品房产权依法行使权利,任何人不得干预,请求驳回原告方诉讼请求的辩解意见,与法律规定不符,本院不予采纳。就被告赵贵芬认为本方办理了营业热照,本方经营小吃完全符合法律规定的辩解意见,与本案查明的事实及法律规定不符,本院不予采纳。综上述,依照《中华人民共和国物权法》第七十七条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告赵贵芬于本判决生效后十日内停止使用位于宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢三单元202室的房屋从事经营活动;
二、被告虞丽萍于本判决生效后十日内恢复位于宾川县金牛镇中心街鑫盛小区B幢三单元202室房屋的住宅用途;
三、驳回原告李菊清、杜开雄、潘龙、朱梓鑫、张春良的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50.00元,由被告虞丽萍承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后,若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员  刘进平

二〇一六年十二月十四日
书记员  杨晓娟