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张旭东与重庆九城置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2014-11-24
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)渝二中法民终字第01282号
上诉人(原审被告)张旭东,男,汉族,生于1973年11月18日,大专文化,个体户,住重庆市开县。
被上诉人(原审原告)重庆九城置业有限公司。
上诉人张旭东因房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市开县人民法院(2014)开法民初字第01300号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
一审法院经审理查明:2011年9月4日,原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东签订了《重庆九城置业开县香港城租赁合同》1份。合同的甲方为原告重庆九城置业有限公司、乙方为被告张旭东。该合同约定:“甲方将开县开州大道香港城B区三层13-16号的496.76平米的商铺出租给乙方从事教育培训,房屋的租赁期限为2011年10月1日至2014年8月31日,其中2011年10月1日至2012年9月30日的租金为59611元,2012年10月1日至2013年9月30日的租金为59611元,2013年10月1日至2014年8月31日的租金为54643元。第一年的租金在合同签订的时候乙方就必须一次性付清,从第二年开始乙方提前十日一次性向甲方支付全年租金。甲乙双方签订合同的时候,乙方须向甲方交纳履约保证金10000元。除甲方同意乙方续租外,乙方应当在本合同约定的租赁期届满前(含合同的终止、解除)完好地返还所承租的经营场所和设备设施,在经甲方验收无损后,甲方退还乙方履约保证金,未经甲方同意逾期退还房屋的,每逾期一日,乙方应按约定租赁期届满前所交日租金的双倍向甲方支付房屋占用费。合同租赁期满乙方在同等条件下有优先续租权,如乙方不再续租或者其他原因解除合同时,乙方必须在期满前将财产及商品全部撤出,撤场时乙方不得损坏房屋的结构,约定撤出时限到后,乙方遗留在承租房内的物品,视为乙方抛弃物,甲方有权处理。租赁期间,乙方应合理使用并爱护所租赁房屋及设备设施,不得损坏,若乙方需要装修改造或者增加设备设施的,应事先征得甲方书面同意,按规定须向有关部门报批的,还应报有关部门批准审核备案,费用由乙方自行承担。在租赁期间乙方负责保养和维修其租赁房屋使用范围内的房屋设备设施的义务,且各项费用由乙方承担。租赁期间,该租赁房屋的主体结构部分,公共附属设施部分由甲方负责维修并承担费用。租赁期间,甲方若对整体物业及公共附属设施进行检修,需进入乙方的承租房时,乙方必须配合。租赁期间,因不可抗力或者政府行为致使本合同不能履行或者造成损失的,双方互不承担违约责任。甲乙双方同意有以下情形之一的视为违约行为,守约方有权解除本合同,违约方应向守约方支付首年度总租金额度作为违约赔偿金。甲方未按合同约定期限交付出出租房,经乙方催告后超过30日仍未交付的,因甲方原因导致本合同无法继续履行,乙方原因导致本合同无法继续履行、乙方违反约定的租赁方式及经营范围,因乙方原因造成出租房结构损坏或者存在安全隐患的,乙方在出租房内从事非法活动或存放危险物品。按照合同约定时间乙方逾期不支付或者未足额支付租金的,乙方逾期超过5日的则应补交所欠租金,逾期超过15日(含15日)的,乙方应支付逾期未交付租金每日千分之四的滞纳金并补交租金,乙方逾期超过30日的,甲方有权解除合同,收回出租房,对乙方遗留在出租房内的物品,甲方按乙方抛弃物处理,乙方应向甲方支付赔偿违约金及补交其所欠租金和滞纳金。因履行本合同发生争议,双方应首先尽一切努力通过友好协商解决,协商不成,交由租赁物业所在地有管辖权的法院管辖。”合同签订后,被告张旭东按照合同约定支付了2011年10月1日至2012年9月30日的租金59611元、2012年10月1日至2013年9月30日的租金59611元。2013年10月1日至2014年8月31日的租金为54643元的租金至今未付。2013年12月12日,重庆九城置业有限公司向被告张旭东致函告知被告张旭东:“应于2013年10月1日前交付完毕2013年10月1日至2014年8月31日的租金54643元,但已拖欠两月之久,公司有权依据合同约定解除合同,被告张旭东应在收到函告之日起7日内足额补缴拖欠的租金,如不补缴租金,公司有权按合同约定解除合同,收回租赁房屋。”2014年3月12日,原告重庆九城置业有限公司再次向被告张旭东致函,告知被告张旭东房屋已出售给原承租人吴千芹,因被告张旭东未按合同约定支付租金,严重违反了合同约定,原告重庆九城置业将从被告张旭东收到函告之日起解除租赁合同,要求被告张旭东在合同到期后三日内无条件搬出所租赁的房屋,并完好地返还租赁房屋及设备设施,并要求被告张旭东补交租金,并支付滞纳金、房屋占用费(如有)、原告重庆九城置业有限公司将不再退还被告张旭东履约保证金。
另查明,原告重庆九城置业有限公司在房屋租赁期间已将被告张旭东租赁的房屋卖给了第三人吴千芹。被告张旭东在本案第一次开庭审理时对其垫支的维修费等费用提起反诉,开县人民法院要求被告张旭东在2014年4月15日内提交反诉状并缴纳反诉费,逾期不缴费视为放弃反诉。被告张旭东在第一次庭审后一直没有提交反诉状,也没有缴纳反诉费。
一审法院认为,原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东于2011年9月4日签订《重庆九城置业开县香港城租赁合同》是双方的真实意思表示。该合同签订后,原告重庆九城置业有限公司作为出租人履行了交付租赁物的义务,被告张旭东有按照合同约定支付租金、在合同到期或者解除的情况下按照合同约定交付租赁物的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件,解除条件成就时,解除权人可以解除合同。”原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第5条约定了租金支付的数额、方式及期限,其中2013年10月1日至2014年8月31日的租金54643元,被告张旭东应提前十日(2013年9月21日)一次性向原告重庆九城置业有限公司付清。原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第13条第3款约定:“按合同约定的时间乙方逾期不支付或者未足额支付租金的,乙方逾期超过5日的则应补交所欠租金,逾期超过15日(含15日)的,乙方应支付逾期未交租金每日千分之四的滞纳金并补交租金,乙方逾期超过30日(含30日)的,甲方有权解除合同,收回出租房。”本案被告张旭东一直没有支付2013年10月1日至2014年8月31日的租金54643元。及时、足额地给付租金是承租人的主要合同义务,因被告张旭东怠于履行自己的合同义务,导致原告重庆九城置业有限公司一直未能足额收取租金,被告张旭东在收到原告重庆九城置业有限公司的租金催缴函后,依然未履行其依约支付租金的义务,现已逾期超过30日,符合双方约定的解除条件,因此原告重庆九城置业有限公司要求依法解除原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东于2011年8月24日签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东之间的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》解除后,原被告双方在合同上的权利义务即告终止,被告张旭东从解除之时起即无权再使用租赁物(开县开州大道香港城B区三层13-16号房屋),应当立即返还租赁物,否则构成不当得利,因此原告重庆九城置业有限公司要求被告张旭东返还租赁物的请求予以支持。原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第11条明确约定了:“乙方应在合同约定的租赁期届满(含合同的终止、解除)前完好地返还所承租的经营场所和设备设施。”因此原告重庆九城置业要求被告“完好”地返还所租赁房屋的请求予以支持。考虑到被告张旭东从事的是教育培训行业,教育器材众多,一时难以搬离,从法律人性化和诚实信用原则、相互忠实和协助义务出发,该院认为应当给予被告张旭东返还房屋的宽限期(即找房期),因此原告重庆九城置业有限公司要求被告张旭东立即完好返还的时限请求不予支持,综合考虑被告张旭东租赁房屋的场地大小、用途、搬迁能力、判决有15天的上诉期,认为应当判决被告张旭东在本判决生效后十日内搬离租赁房屋为宜。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”在本案的出租人原告重庆九城置业有限公司将租赁物交付给了承租人(被告张旭东)使用、收益后,被告张旭东作为承租人应当按照合同约定履行支付租金的义务。原被告之前签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第五条明确约定了租金的给付方式和期限,其中2013年10月1日至2014年8月31日的租金为54643元,给付期限为提前十日一次性交付全年租金。被告张旭东一直没有支付2013年10月1日至2014年8月31日的租金为54643元。及时、足额地给付租金是承租人的主要合同义务,因被告张旭东怠于履行自己的合同义务,导致原告重庆九城置业有限公司一直未能足额收取租金,被告张旭东在收到原告重庆九城置业有限公司的租金催缴函后,依然未履行其依约支付租金的义务。因此,原告重庆九城置业有限公司要求被告张旭东支付租金的诉讼请求予以支持。2013年10月1日至2014年8月31日共计335天,总租金为54643元,日租金为163.11元,被告张旭东应当从2013年10月1日起按163.11元/天支付原告重庆九城置业有限公司房屋租金至返还房屋之日止。被告张旭东以垫支了维修费、租赁物破损为由抗辩原告重庆九城置业有限公司要求支付租金的诉讼请求。但是原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》第十二条明确约定了原被告双方的维修义务:“租赁期间,乙方应合理使用并爱护所租赁房屋及设备设施,不得损坏,若乙方需要装修改造或者增加设备设施的,应事先征得甲方书面同意,按规定须向有关部门报批的,还应报有关部门批准审核备案,费用由乙方自行承担。在租赁期间乙方负责保养和维修其租赁房屋使用范围内的房屋设备设施的义务,且各项费用由乙方承担。租赁期间,该租赁房屋的主体结构部分,公共附属设施部分由甲方负责维修并承担费用。”被告张旭东没有向法院提交充分的证据证明其垫支的维修费属于原告重庆九城置业有限公司应支付的范围。被告张旭东在第一次庭审时对其垫支的费用主张反诉,但是在第一次庭审结束后,被告张旭东在人民法院给予的时限内一直未提交反诉状,也未缴纳反诉费。被告张旭东既不提交反诉状也不缴纳反诉费的行为视为对反诉请求的放弃,本案对被告张旭东主张的维修费等费用不作调整,相关权利人可另行起诉。
滞纳金是指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款,按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额。滞纳金是税务机关或者债权人对逾期当事人给予的经济制裁措施,具有法定性、强制性和惩罚性的特点,是由国家法律法规明文规定的款项。个人和其他团体是无权私自设立滞纳金的。滞纳金本来是属于行政法规范畴,在民商事案件中涉及民事责任的承担是不应该适用滞纳金的。本案原告重庆九城置业有限公司提供的格式合同中既约定了逾期交房的违约赔偿金,又约定了不支付租金利息的滞纳金。虽然原告重庆九城置业有限公司提供的格式合同中滞纳金的性质实际上是迟延履行违约金,但是迟延履行违约金的计算基础为“损失”,本案原被告签订的租赁合同中,在租赁期间内约定了租金,租赁期满后约定了房屋占用费,原告重庆九城置业有限公司的损失已经由租金填补。因此,不管从滞纳金的行政属性,还是违约金的损失填补功能分析,原告重庆九城置业有限公司要求被告张旭东按合同约定承担滞纳金的请求均无法支持。
本案的租赁物开县香港城B区3楼13-16号房屋现在的房屋所有人为吴千芹,吴千芹属于有独立请求权的第三人。但在法院告知吴千芹其有以有独立请求权的第三人参加本案诉讼的权利后,吴千芹明确表示其不想与承租人(被告张旭东)发生权利义务关系,只需要本案原告重庆九城置业有限公司依据买卖合同履行房屋的交付义务,不愿意作为第三人参加本案诉讼。吴千芹如作为第三人参加诉讼,在本案中属于有独立请求权的第三人,应以起诉的方式主动参加诉讼,吴千芹不愿意作为本案第三人参加诉讼视为自愿放弃其在本案中的权利。本案原告重庆九城置业有限公司作为租赁合同的出租人,有权要求被告张旭东按照合同的约定履行自己的义务。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定,判决:一、解除原告重庆九城置业有限公司与被告张旭东于2011年8月24日签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》。二、被告张旭东在本判决生效后10日内完好返还原告重庆九城置业有限公司开县香港城B区3层13-16号房屋。三、被告张旭东在本判决生效后按163.11元/天支付原告重庆九城置业房屋租金,租金计算期间为2013年10月1日起至被告张旭东返还房屋之日止。四、驳回原告重庆九城置业有限公司的其他诉讼请求。被告张旭东如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1397元,减半收取698.5元,由被告张旭东负担。
上诉人张旭东请求:1、撤销一审判决;2、改判被上诉人继续履行与上诉人签订的租赁合同;3、撤销被上诉人与案外人签订的房屋买卖合同,保护上诉人的优先购买权。主要事实和理由:1、原判认定事实不清,证据不足。上诉人与被上诉人于2011年8月24日签订了为期三年的租赁合同,但后来经协商签订了一份为期八年的租赁合同,但这份合同由于艺校被盗,合同也被盗,故一审认定合同只有三年错误;上诉人在2013年9月21日前通过银行转账的方式支付了2013年10月1日至2014年8月31日的租金,上诉人没有迟延交付租金;2、原判适用法律存在错误。被上诉人与案外人签订的房屋买卖合同约定的价格高于市场价、评估价,并且该合同中也没有约定关于逾期交房的违约责任,故上诉人认为该合同的签订是违法的,且侵犯了上诉人的优先购买权,应当予以撤销;3、原审理过程中出现程序违法。
被上诉人重庆九城置业有限公司答辩称:一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判,驳回上诉。
二审中双方当事人均没有新证据提交,且查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,对于上诉人在上诉理由中提到上诉人与被上诉人之间还另外签订了一份租赁期为八年的合同,上诉人没有提交任何证据予以证实,而上诉人与被上诉人于2011年9月4日签订的《重庆九城置业开县香港城租赁合同》是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应当合法有效,且依法在双方当事人之间产生拘束力。该租赁合同第13条第3款约定了合同解除的条件,即上诉人支付租金超过约定时间的30日,被上诉人有权解除租赁合同,并收回租赁物。本案中上诉人应当在2013年9月21日前支付2013年10月1日至2014年8月31日的租金,且被上诉人也两次函告上诉人尽快支付租金并给予相应的宽限期,但上诉人至一审起诉时一直未向被上诉人支付相应的租金,被上诉人要求解除租赁合同及支付租金的请求符合双方的合同约定及法律规定,应予支持。上诉人在二审中提到其在2013年9月21日前已支付了2013年10月1日至2014年8月31日的租金,但一审、二审诉讼中上诉人均未提交已按时支付租金的依据,故对上诉人的该主张本院不予采信。该租赁合同解除后,上诉人应当按合同约定将租赁物返回给被上诉人,上诉人继续占有租赁物已没有法律依据。对于上诉人主张对租赁物的优先购买权问题,上诉人在一审时未提起反诉,本案不做处理,上诉人可以就优先购买权另行提起诉讼解决。综上所述,上诉人的上诉理由均不成立,本院不予支持。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1397元,由上诉人张旭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  姜长城
代理审判员  熊德才
代理审判员  毋向娟

二〇一四年十月二十日
书 记 员  姜 霞