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安徽省宏阳房地产开发有限公司与王海成、袁敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2014-12-30
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
(2013)太民一初字第02854号
原告(反诉被告):安徽省宏阳房地产开发有限公司。
法定代表人:李平,该公司经理。
委托代理人:贾乃军,安徽皖太律师事务所律师。
被告(反诉原告):王海成,男,1979年12月2日出生,汉族。
被告(反诉原告):袁敏,女,1978年9月10日出生,汉族。
上列两被告共同的委托代理人:靳灼强,安徽炎黄律师事务所律师。
原告(反诉被告)安徽省宏阳房地产开发有限公司诉被告(反诉原告)王海成、袁敏房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年9月11日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)安徽省宏阳房地产开发有限公司的委托代理人贾乃军、被告(反诉原告)王海成、袁敏及其委托代理人靳灼强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安徽省宏阳房地产开发有限公司诉称:原被告于2011年3月31日签订商品房买卖合同,根据合同约定原告将自己开发的编号为111、112商品房出售给被告,该房屋面积61.1平方米,价款889005元。根据合同第六条第三项约定,被告首付款589005元,余款30万元被告从银行按揭付款。2012年6月30日前该房建设完毕并验收合格后,原告多次通知被告办理银行按揭手续支付购房款,被告均以要求先办理房产证为由,拒不办理银行按揭手续。在多次催要未果的情况下,原告向被告邮寄了解除合同通知,并告知被告领取已经支付的购房款,但被告不予理会。据此,根据双方签订商品房买卖合同第七条第一款第二项的约定,买受人逾期付款超过30日的,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按照应付款的3%向出卖人支付违约金。现被告违约已达一年以上,并且经催告在合理期限内仍未履行义务。为此,提起诉讼,请求依法判令解除原被告之间签订的商品房买卖合同;判令被告向原告支付违约金9000元,并由被告承担本案诉讼费用。
王海成、袁敏辩称:合同签订后,至今原告没有提供相关资料,致使不能办理按揭手续,所以原告要求解除合同没有法律依据,请求依法驳回原告诉讼请求。
王海成、袁敏反诉称:反诉人与被反诉人于2011年3月31日签订商品房买卖合同一份,约定购买位于太和县人民北路西侧的商铺两间(主通道南第三间、第四间),建筑面积约为80平方米,14550元/每平方米,总价款为1164000元,并约定首付款584000元,余款580000元从银行按揭付款。贷款时间按反诉人通知,合同签订后,反诉人如期缴纳了首付款584000元后,一直等被反诉人通知去银行按揭,可至今被反诉人未提供办理按揭贷款手续,因原告没有提供相关资料,致使不能办理按揭手续,所以被反诉人违约在先。为此,提起反诉,请求依法判令商品房买卖合同继续履行,如解除应双倍返还首付款及利息;被反诉人支付延期交房的违约金11151.12元;本案诉讼费用由被反诉人承担。
安徽省宏阳房地产开发有限公司反诉辩称:反诉人提供的编号为HY201--这份合同,是2011年3月31日双方签订预订的草合同,当时因还没有建成,合同内容(如开发的编号、面积、总价款)与实际开发的房屋不符,反诉人缴纳首付款584000元是事实,其余的都是虚构,编号为HY201--的草合同已被新合同所取代,为此,请求驳回反诉人反诉请求。
经审理查明:王海成、袁敏欲购买安徽省宏阳房地产开发有限公司开发的太和县人民北路“宏阳大厦”商品房,于2011年2月23日,通过售楼部人员王某向安徽省宏阳房地产开发有限公司缴纳了50000元购房定金。因该商品房尚在建设中,于2011年3月31日,王海成、袁敏与安徽省宏阳房地产开发有限公司售楼部人员王某签订了商品房预约买卖合同,合同签订当日王海成缴纳了首付款534000元,合同内容约定:“买受人王海成、袁敏购买“宏阳大厦”商品房商铺主通道南第三间、第四间编号为106、107,用途为住宅,建筑面积约80平方米(最终面积以房产局测绘为准),按实际建筑面积计算,该商品房单价为14550元/平方米,总价款1164000元;买受人于签订合同当日缴纳首付款584000元,余款580000元从银行按揭贷款,贷款时间按公司要求通知办理银行按揭”。合同签订当日,王海成向公司缴纳了584000元首付款(含定金50000元)。该商品房建成后,安徽省宏阳房地产开发有限公司与王海成、袁敏签订了一份商品房本约买卖合同(已备案),合同内容变更为:“买受人王海成、袁敏购买出卖人开发的商品房,编号为111、112,用途为住宅,建筑面积61.1平方米,该商品房单价14550元/平方米,总价款889005元。买受人于签订合同当日缴纳首付款589005元,余款300000元从银行按揭贷款,贷款时间按公司要求通知办理;买受人逾期付款的违约责任规定:逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”。当房屋具备交付条件后,宏阳房地产开发有限公司多次通知王海成,要求提交相关手续尽快办理银行按揭贷款,并以特快专递告知,王海成至今没有办理,致使合同无法继续履行。
上述事实,有下列经庭审举证、质证的安徽省宏阳房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、安徽省宏阳房地产开发有限公司与王海成、袁敏签订的商品房买卖合同二份(预约合同和本约合同)、办理按揭贷款通知一份、特快邮寄凭证一份、太和县房屋在建工程抵押登记证明、太和县房地产他项权利契约、房屋预售许可证、测绘表及面积计算成果、证人王某、李某的证言、安徽省宏阳房地产开发有限公司财务部门出具的王海成缴纳首付款收款收据二张以及庭审笔录等证据证实,本院予以确认。
本院认为:2011年,王海成、袁敏欲购买安徽省宏阳房地产开发有限公司在太和县人民北路开发“宏阳大厦”商品房,于2011年2月23日缴纳了定金50000元。因该房屋尚未建成,2011年3月31日,王海成、袁敏与安徽省宏阳房地产开发有限公司签订了商品房预售买卖合同(即为预约合同),在该房屋建成后,双方又签订了一份商品房买卖合同作为房产局等单位备案合同(即为本合同)。因预约合同是对未来事项的预先规划,一般情况下,预约内容并不能直接转化为本约,预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履行标的。为此,本案王海成提供先前签订的预约合同已经被本约合同所取代,已没有法律约束,所以对于反诉人王海成、袁敏提出的请求双倍返还首付款及利息,支付延期交房的违约金11151.12元等的反诉请求没有法律依据,本院不予支持。对于安徽省宏阳房地产开发有限公司起诉商品房买卖合同,是经房产局测绘后双方确认后备案的本约合同,该合同经过了双方签字,应属于有效合同。合同签订后,双方应当及时按期履行该合同。本案该房在交付过程中,买受人王海成经公司多次通知其按期办理银行按揭贷款手续或者支付购房款,而买受人王海成迟迟没有按照合同约定办理银行按揭贷款,致使该合同无法继续履行达一年以上。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条的规定,买受人延迟支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。据此,原告安徽省宏阳房地产开发有限公司请求解除合同,要求被告支付逾期付款的违约金的诉请,理由正当,应予支持。对于王海成提出安徽省宏阳房地产开发有限公司违约在先,因没有提供证据证明,本院不予采信。因解除合同安徽省宏阳房地产开发有限公司应依法退还王海成缴纳的购房首付款584000元及利息,利息可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,故依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第二十三条的规定,判决如下:
一、解除原告安徽省宏阳房地产开发有限公司与被告王海成、袁敏签订的商品房买卖合同。
二、原告安徽省宏阳房地产开发有限公司返还被告王海成、袁敏购买房屋的首付款584000元及利息(利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,其中定金50000元自2011年2月23日起至2011年3月31日止;总首付款584000元自2011年3月31日起至付款之日止)。被告王海成、袁敏支付原告安徽省宏阳房地产开发有限公司违约金9000元。
三、驳回被告王海成、袁敏的反诉请求。
上述一、二项款,于本判决生效之日起三十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元,反诉费40元,合计140元。由被告王海成、袁敏负担100元,原告安徽省宏阳房地产开发有限公司负担40元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长  徐功法
审 判 员  孙 彪
人民陪审员  张燕舞

二〇一三年十二月十三日
书 记 员  王艳春
附本案法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。