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刘伟与贾永福房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-12-06
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏01民终5798号
上诉人(原审原告、反诉被告):刘伟,男,1991年8月13日生,汉族,住南京市江宁区。
委托诉讼代理人:史晓萍,江苏德誉法钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人:尤艳涛,江苏德誉法钧律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):贾永福,男,1955年8月7日生,汉族,住南京市建邺区。
委托诉讼代理人:黄雅屏,江苏中虑律师事务所律师。
委托诉讼代理人:赵银仁,江苏中虑律师事务所律师。
原审第三人:南京市雨花台区征收拆迁安置办公室,住所地南京市雨花台区雨花南路*号。
法定代表人:薛伟,该办公室主任。
委托诉讼代理人:董梦兰,江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙林林,江苏汇丰锦律师事务所实习律师。
上诉人刘伟因与被上诉人贾永福,原审第三人南京市雨花台区征收拆迁安置办公室(以下简称雨花征拆办)房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初4659号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘伟上诉请求:1、撤销一审判决,发回重审或改判支持我方一审的全部诉讼请求;2、被上诉人承担本案一、二审的案件受理费及鉴定费用。事实与理由:一、一审判决认定事实错误致适用法律错误,被上诉人与上诉人之间的《租赁合同》应为无效,人民法院应当主动审查合同的效力。上诉人与被上诉人向一审法院提交了租赁合同各一份。无论两份合同真实与否,一审法院均应首先核实案涉房屋是否为被上诉人贾永福个人拥有合法产权的房屋。位于南京市雨花台区的房屋并无合法产权证明,也非贾永福所有,其没有权利将案涉房屋出租并收取任何租金。依据《最高人民法院并于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法院若干问题的解释》第三条规定,被上诉人由始至终均不享有案涉房屋的合法处分权,与被上诉人订立的任何一份租赁合同均应当被认定无效。当案涉合同被确认无效后,该合同的全部条款包括对于拆迁补偿方案的约定均应认定无效。上诉人在配合拆迁过程中仅设备拆除、安装及搬迁造成的各项损失就高达三十多万元。依据《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第二十条第三款的规定:被征收人将房屋出租的,实施单位仅对被征收人进行补偿。承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失,按照出租协议的约定处理;各方未约定的,由被征收人与承租人根据实际情况协商解决。依据《民法总则》第四条的规定:民事活动应当遵循公平原则。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的规定和以往拆迁法律、法规、规章的精神,租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税,就有权利获得一次性停产停业损失补偿,包括添附物、机器设备、装修附属物等项目补偿。据此,即使租赁合同被认定无效,被上诉人及第三人仍应当从案涉房屋的拆迁补偿中将相应的赔偿款项支付给上诉人。二、被上诉人认可让一个月的搬家时间给上诉人,并且说迟几天搬也没关系,一审判决上诉人支付两个月房租于法无据。上诉人于一审提交的微信聊天记录中,被上诉人曾于2017年9月2日通过微信承诺让上诉人一个月搬家,并表示迟几天搬也没有关系。该份证据可以充分证明,被上诉人已明确表明免除上诉人最后租期的房租,上诉人也无需支付被上诉人所承诺免收的租金。案涉房屋在拆迁部门进驻征收开始就被停水停电,无法生产经营,完全不具备租赁物使用的条件,上诉人因此也于2017年6月就与案外人签订了新的房屋租赁合同开始搬迁,并未实际经营使用。一审法院忽略案件事实,径直判决上诉人承担两个月的租金违背事实,于法无据。
贾永福答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。一、租赁合同系上诉人与被上诉人双方真实意思表示,合法有效。上诉人所主张的最高人民法院的司法解释第三条,其适用的前提是城镇房屋租赁合同纠纷案件,然而本案中的租赁标的物为农村土地上所建设的厂房,因此不应当适用该司法解释。而《合同法》租赁合同部分并未要求租赁合同的出租人必须享有出租物的所有权。退一步讲,即使本案租赁合同无效,根据前述上诉人主张的司法解释的规定,承租人也应该按照租金的标准支付占有使用费。而且上诉人刘伟在一审中自己也曾提交一份租房合同,并且主张依据租房合同的约定,由第三人承担房屋搬迁的相关的补偿费用。因此其前提也是租房合同或租赁合同系属有效。二、本案中租赁合同的租期为三年,刘伟使用租赁标的物,直至三年期届满,因此依据合同的约定,其应当搬离房屋。上诉人主张的微信聊天记录中的承诺在一审庭审中并未提供,微信聊天记录仅表示上诉人同意给其一个月的搬家时间,迟几天搬也没有问题,并非免收一个月的租金。
雨花征拆办述称:雨花征拆办既不是有独立请求权的第三人,也不是无独立请求权的第三人,因此并非本案适格当事人。刘伟并非案涉房屋产权人,且案涉房屋当时既未签订搬迁补偿协议也尚未实际搬迁,因此刘伟诉求涉及的相关费用并不存在。上诉人与被上诉人之间的租赁纠纷第三人不清楚,也与第三人无关。
刘伟向一审法院提出诉讼请求:1、依法判决第三人直接支付刘伟设施搬迁费、停业补偿费等费用380000元;2、判决贾永福承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为判决贾永福与第三人共同支付设备搬迁费、停业补偿费等费用共计380000元。
贾永福向一审法院反诉请求:1、判令刘伟支付拖欠的两个月租金4万元整(2017年8月和9月),并支付从2017年3月28日起至支付完毕止的银行同期贷款利息;2、请求判令反诉费、鉴定费由刘伟承担。
一审法院查明事实:2014年9月29日,贾永福(甲方)与刘伟(乙方)签订《租赁合同》,约定甲方将天后村厂房租给乙方使用,每年租金为24万元,毎半年付一次,先付租金后使用。使用期内,如遇政府部门拆迁,甲、乙双方无条件服从,一切各项补偿归甲方所有。甲方一次性补偿给乙方壹个月租金。如乙方用各种理由不走,罚壹年以上租金。本合同有效期三年,如两年内拆迁,甲方一次性补偿乙方搬家费人民币壹拾万元整。2017年9月29日,租赁合同到期,刘伟搬出涉案房屋,但尚欠2017年7月30日至2017年9月29日的租金4万元未付。在一审庭审中,刘伟又提供了一份租赁合同,该租赁合同经南京金陵司法鉴定所鉴定,该合同处贾永福的签名、日期及手机号均非贾永福所写。
一审法院认为,双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应当全面、适当地履行各自的合同义务。而刘伟提供的租赁合同,签名落款处并非贾永福所写,对于该租赁合同的真实性、合法性一审法院不予认可。贾永福提供的租赁合同系双方真实意思表示,双方应当按照约定履行合同。刘伟于合同到期后搬离涉案房屋,但尚欠两个月的租金未付,因此,贾永福主张刘伟给付租金4万元具有事实和法律依据。关于贾永福主张刘伟支付自2017年3月28日起逾期支付租金的利息,一审法院认为刘伟未按照合同约定的时间支付租金,应承担自欠付之日起至实际给付之日止给贾永福造成的利息损失。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,一审法院判决:一、刘伟于判决生效之日起十日内支付贾永福租金4万元及利息(以4万元为本金,自2017年3月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止);二、驳回刘伟的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7000元,鉴定费6240元,反诉案件受理费400元,鉴定费4680元,合计18320元均由刘伟负担。
双方对一审法院查明的事实并无异议,本院二审予以确认。
二审中,刘伟提交:1.与贾永福的微信聊天记录原始载体,该载体记载的微信聊天对象名称为“厂房业主贾”,微信号:×××,昵称:“永远幸福…”,该微信绑定的手机号为:139××××2638。该微信中记载:2017年5月6日贾永福发微信给刘伟:“您好、拆迁于5月8日进场,望你于8月28日前搬迁完成,谢谢”。刘伟未回复。刘伟在2017年9月2日发微信给贾永福:“我房租6月29日到期的,咱们当时说了,让我一个月搬家,我转1个月零10天的给你,到时候我就搬了,这几天你也不要找我怎么样”,贾永福回复:“好的,话说到这样,迟几天也没关系。”贾永福、雨花征拆办对微信记录原始载体予以认可,但贾永福认为微信记录中是否有删减不得而知。2.2017年9月4日建设银行转款通知,拟证明其向贾永福转款2万元。刘伟还陈述,因为其认为房东免了一个月,6月29日至7月29日的租金应该免除,该2万元为7月29日至8月29日的租金,多余的10天租金其想用电动卷帘门和10个摄像头补偿,多退少补,但贾永福没有同意。贾永福认为双方之前多次沟通,刘伟都是拖欠租赁费用,双方虽有协议,但刘伟没有按照约定搬迁,刘伟的租金仅支付至2017年7月29日。
雨花征拆办提交:天后村村委会与宋道军的《协议书》、宋道军与贾永福的《资产转让协议》、雨花经济开发区管理委员会及雨花征拆办与贾永福的《房屋搬迁补偿协议》原件各一份,拟证明宋道军自天后村处承租了土地十亩自建厂房,后宋道军将该厂房及所有设施转让给贾永福,贾永福与雨花征拆办在2018年1月17日签订了搬迁协议。刘伟、贾永福对真实性并无异议,刘伟认为拆迁协议可以证明贾永福已经获得搬迁补助、停业补助,应该补偿给刘伟。
根据双方举证质证的情况,本院对微信聊天记录、《协议书》、《资产转让协议》、《房屋搬迁补偿协议》的真实性予以确认,关联性在后叙述。
二审中,雨花征拆办确认案涉房屋并无相应建设手续,贾永福也认可该房屋是在天后村的土地上由宋道军所建,没有权属证书,所以租赁价格较便宜。
二审中,贾永福主张,即使案涉合同无效,承租人也应该按照租金的标准支付占有使用费。刘伟、贾永福确认,刘伟在起诉前费用已支付至2017年7月29日。
以上事实,有《协议书》、《资产转让协议》、《房屋搬迁补偿协议》、微信记录原始载体、当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为,本案二审争议焦点为:涉案合同的效力,刘伟是否应支付占有使用费,贾永福、雨花征拆办是否应支付刘伟设施搬迁费、停业补偿费。
关于合同效力问题,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。根据当事人提供的证据,涉案房屋位于天后村,并无相应建设工程规划手续,故出租人贾永福与刘伟签订的《租房合同》无效,一审法院认定双方合同有效有误,本院二审予以纠正。
关于刘伟是否应支付占有使用费的问题,《租房合同》虽无效,但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。贾永福亦明确如合同无效,刘伟也应支付占有使用费,故刘伟仍应参照合同约定支付房屋占有使用费。贾永福已于2017年5月6日通知刘伟搬迁事宜,并给予刘伟近4个月的时间进行搬迁,刘伟亦随后实际开始搬迁,贾永福与刘伟在微信联系中虽有协商,但刘伟并未按照协商内容履行,仅将使用费支付至2017年7月29日,刘伟于2017年9月6日提起本案诉讼,直至2017年9月29日方才实际搬迁,故刘伟仍应支付2017年7月30日至9月29日期间的占有使用费4万元。参照双方合同约定,租金毎半年支付一次,先付租金后使用,上述费用刘伟应在2017年3月28日前支付。刘伟至今未付,一审法院判决刘伟自2017年3月28日起支付利息,并无不当。
关于贾永福、雨花征拆办是否应支付刘伟设施搬迁费、停业补偿费的问题,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。贾永福与雨花征拆办于2018年1月17日方签订搬迁补偿协议,而刘伟此时早已迁出,刘伟与贾永福约定的租赁期限也已届满,刘伟上诉主张贾永福、雨花征拆办向其支付设施搬迁费、停业补偿费,并无事实及法律依据,本院不予支持。
刘伟的其他上诉请求,并无事实及法律依据,本院亦不予支持。
综上,一审法院认定合同效力有误,上诉人的上诉主张部分有事实及法律依据,本院予以支持,为避免当事人讼累,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、维持南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初4659号民事判决第二项;
二、变更南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初4659号民事判决第一项为:刘伟于本判决生效之日起十日内支付贾永福占有使用费4万元及利息(以4万元为本金,自2017年3月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止)
一审本诉案件受理费7000元,鉴定费6240元,反诉案件受理费400元,鉴定费4680元,合计18320元,由刘伟负担18120元,贾永福负担200元。二审案件受理费7400元,由刘伟负担7200元,贾永福负担200元。
本判决为终审判决。
审判长  钮丽娜
审判员  曹 艳
审判员  张卓慧

二〇一八年十一月二十二日
书记员  郭旭冬