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原告梁彪诉被告延吉市房产局、第三人延吉市宏坤小额贷款有限公司、文峰虎之间房屋行政登记一审行政判决书

  • 公布日期: 2016-11-17
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

吉林省延吉市人民法院
行 政 判 决 书
(2015)延行初字第6号
原告梁彪,男,朝鲜族,现住吉林省延吉市。
委托代理人亓凤国,吉林孚达律师事务所律师。
被告延吉市房产局,住所地为吉林省延吉市。
法定代表人金勇文,该局局长。
委托代理人柳静,吉林敖联律师事务所律师。
第三人延吉市宏坤小额贷款有限公司,住所地为吉林省延吉市。
法定代表人赵莉,该公司董事长。
委托代理人扈玉海,吉林诚途律师事务所律师。
第三人文峰虎,男,朝鲜族,户籍所在地吉林省延吉市。
原告梁彪诉被告延吉市房产局、第三人延吉市宏坤小额贷款有限公司(以下简称宏坤贷款公司)、文峰虎之间房屋行政登记一案,于2014年12月26日向本院提起行政诉讼。本院受理后,于2014年12月29日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书,被告于2015年1月7日向本院提供了证据和法律依据。本院依法组成合议庭,于2015年4月27日和2015年8月31日公开开庭审理了本案。原告梁彪及其委托代理人齐凤国,被告的委托代理人柳静及行政机关负责人马京林,第三人宏坤贷款公司的委托代理人扈玉海到庭参加诉讼。第三人文峰虎经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告于2014年3月26日为第三人文峰虎办理了延房权证字第592132号房屋产权证。
被告向本院提供了作出被诉行政行为的证据:
1.房屋交易登记申请表复印件一份,证明在申请办理产权过户时有原告的委托代理人金某某签字,被告单位按照规定审查了该申请表。
2.房屋买卖契约复印件一份,证明办理房产转移登记是原告与第三人文峰虎之间的真实意思表示。
3.房屋登记询问笔录复印件一份,证明被告对第三人文峰虎与原告的委托人进行了询问。
4.房屋权属证书领取凭证复印件一份,证明第三人文峰虎于2014年3月27日领取了房屋产权证。
5.房地产权属登记受理通知单复印件一份,证明被告对第三人文峰虎提出的房屋转移登记申请进行了受理。
6.税务发票、中华人民共和国完税证明复印件一份,证明对于第三人文峰虎与原告之间的房屋转移登记,第三人文峰虎已经按照规定缴纳了相应的手续费、税费。
7.房产证复印件一份,证明第三人文峰虎在办理房屋转移登记时按照规定提交了原房主即原告的房产证复印件。
8.委托书、公证书复印件各一份,证明原告与案外人金某某之间存在委托关系,原告委托了代理人办理房屋转移登记。
9.文峰虎、金某某身份证复印件各一份,证明第三人在办理房屋转移登记手续时按照规定提交了身份证明。
被告作出行政行为的法律依据是《房屋登记办法》第三十三条、第十五条。
原告诉称,原告对位于延吉市延龙路亨林小区8号楼1单元302,面积为85.14平方米的房屋拥有完整的物权,并于2008年10月16日在被告处取得产权证号为延房权证字第330724号房屋产权证。2014年11月初,原告发现自有房屋被延吉市人民法院扣押,经了解得知,被告在原告不知情的情况下,于2014年3月26日将房屋转移登记给第三人文峰虎,原告对此立即提出异议登记,并要求撤销转移登记。原告认为,被告在房屋所有权人不知情的情况下擅自转移房屋所有权,严重侵犯了原告的合法权益。现原告的房屋在被告错误转移登记给第三人文峰虎后,文峰虎恶意地对房屋设定了抵押,第三人宏坤贷款公司取得了抵押权,但决不能等同于宏坤贷款公司善意取得了该房屋。抵押登记是担保物权登记,并不是所有权变更登记。因此,第三人宏坤贷款公司认为,该房屋已由第三人宏坤贷款公司善意取得而不应撤销的观点不能成立。原告对转移登记提出异议后,被告拒不理睬。无奈,原告诉至法院要求确认被告为第三人办理延房权证字第591632号房屋所有权证的行政行为违法,撤销被告的转移登记行为,并由被告承担本案诉讼费用。
原告为证实自己的主张向本院提供了如下证据:
1.原告身份证复印件一份,证明原告诉讼主体资格,原告户籍登记地为延吉市河南街晨光委五组,与被告信赖的公证书和委托书明显不符。
2.延房权证字第330724号房产证复印件一份,证明2008年10月16日原告依法取得房屋所有权证书,对诉争房屋具有合法的所有权。
3.律师调查函和广东省深圳市龙岗公证处复函复印件各一份,证明被告据以信赖的公证文书系他人伪造。
4.延房权字第591632房屋产权证、(2014)深龙证字第15036号公证书(来源于延吉市房产局档案室)复印件各一份,证明被告在原告不知情的情况下未尽审查义务,擅自将原告房照进行了更改,属于行政登记错误。
被告辩称,1、被告为第三人文峰虎办理房屋转移登记是符合法律规定的。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定,申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。第三人文峰虎在向被告申请办理转移登记时已经提交了以上相关材料,被告经审查在符合法律规定的前提下为第三人文峰虎办理的房屋转移登记。2、被告在办理房屋转移登记手续时原告本人虽未到场,但其委托了案外人金某某为其办理相关事宜。原告与案外人金某某于2014年3月24日在广东省深圳市龙岗公证处办理了公证书,以证明原告与案外人金某某之间的委托关系的真实性与合法性。根据《房屋登记办法》第十五条规定,委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。被告已经按照法律规定审查了原告与案外人金某某之间的委托手续才做出的房屋转移登记行政行为。其行为符合法律规定,请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宏坤贷款公司述称,第三人文峰虎凭据登记在其名下的房屋产权证,于2014年4月14日,在第三人宏坤贷款公司处抵押借款本金26万元。并在2014年4月21日办理了抵押登记。第三人宏坤贷款公司取得了涉案房屋的他项权证,第三人宏坤贷款公司取得的涉案房屋的抵押物权是合法有效的。因此,无论文峰虎在办理转移登记中过程中所提供的证件是否齐全或真实,基于被告作出的登记在第三人文峰虎的房屋产权已发生对外公示效力。第三人宏坤贷款公司基于对房屋产权证的信赖所取得的抵押物权应当得到保护。这一观点在最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款有明确规定。因此,原告要求撤销转移登记的申请,依法不应予以支持。综上,请法院依法裁决。
第三人宏坤贷款公司向本院提供的证据有:
第三人文峰虎与宏坤贷款公司签订的借款合同、收据、借据、房屋他项权证以及案外人朴某某出具的证明复印件各一份,证明第三人宏坤贷款公司基于对文峰虎持有房屋产权证的信赖,借给文峰虎26万元,并在被告处办理了房屋抵押登记,并取得他项权证。第三人宏坤贷款公司曾对第三人文峰虎抵押的房屋办理他项权证之前进行过了解,当时涉案房屋由自称是文峰虎的远房亲戚的朴某某居住使用。
本院依职权调取的深圳市龙港公证处的就本案争议公证书进行说明的复函(广东省深圳市龙岗公证处复函一份。
第三人文峰虎未提出答辩亦未提供证据。
经庭审质证,本院对以下证据作如下确认:第三人文峰虎未出庭参加诉讼,视为对质证权利的放弃。第三人宏坤贷款公司对被告提供的全部证据,均表示无异议。原告对被告提供的1、2、3、8号证据真实性无异议,但认为该内容不真实,恰恰证明被告疏于审查,原告与案外人金某某之间不存在有效的代理关系,被告仅仅进行了形式审查,未进行实质审查,造成工作疏漏,经查证被告信赖的公证书系伪造材料。本院认为,原告对证据的真实性无异议,该证据确实由案外人金某某及第三人文峰虎向被告申请办理转移登记时所提供的材料,故本院对该证据的真实性及被告依据上述证据为第三人办理房屋转移登记的事实予以采信。原告对被告提供的4、5、6、9号证据真实性无异议,但认为该证据不能证明被告的转移登记行为合法。本院认为,原告对证据的真实性无异议,故对该证据的真实性及所反映的事实予以采信。原告对被告提供的7号证据真实性无异议,但通常情况下,被告在办理转移登记手续时应责令当事人提交原房屋产权证原件,但被告对第三人文峰虎未能提供产权证原件的事实不予审查,以复印件代替原件,造成登记错误。本院认为,第三人文峰虎在向被告申请办理转移登记之前已将原告持有的原房屋产权证进行挂失补办,被告进行转移登记时第三人文峰虎已持有补办后的房屋产权证,故原告提出的异议内容不成立,本院对该证据的真实性予以采信。
对原告提供的证据1,被告无异议,第三人宏坤贷款公司对真实性无异议,对证明内容提出异议称,身份证中的地址是户籍地址,委托书中的地址可以是现住址。本院认为,被告对证明内容的异议成立,仅对该证据的真实性及原告主体资格予以采信。对原告提供的证据2,被告及第三人宏坤贷款公司无异议,本院予以采信。对原告提供的证据3,第三人宏坤贷款公司无异议,被告对其真实性有异议。本院认为,该证据与本院依职权调取的证据中的内容一致,故对该证据的真实性及第三人文峰虎在办理房屋转移登记过程中出具的公正委托书系伪造的材料的事实予以采信。对原告提供的证据4,被告及第三人宏坤贷款公司对真实性均无异议,但对证明内容提出异议,被告认为,正是因为申请人能够提供公正委托书,被告才会依据委托书的委托内容办理转移登记。第三人宏坤贷款公司认为,被告出具的整个办理转移登记过程中的材料均是真实合法的。本院认为,当事人对证据的真实性无异议,故结合本案其他证据,对被告依据该份证据为第三人文峰虎办理房屋转移登记的事实予以采信。
对第三人宏坤贷款公司提供的证据,原告表示对第三人文峰虎与宏坤贷款公司之间的债权债务往来不清楚。被告表示,第三人宏坤贷款公司的就涉案房屋的他项权证书是被告办理的,其他事实不清楚。本院认为,宏坤贷款公司提供的证据来源合法,且其持有涉案房屋的他项权证书,故对第三人文峰虎在办理转移登记后,将涉案房屋向第三人宏坤贷款公司进行抵押并办理抵押登记的事实,予以采信。
对本院依职权调取的证据,原、被告及第三人宏坤贷款公司均无异议。
本院根据庭审举证、质证采信的证据及当事人的陈述认定如下事实:
本案涉案房屋位于延吉市延龙路亨林小区8号楼1单元302,建筑面积为85.14平方米。原告于2008年10月16日取得该房屋的所有权证,产权证号为延房权证字第330724号。2014年3月10日,第三人文峰虎伪造广东省深圳市龙岗公证处公正委托书(委托书内容为原告委托第三人文峰虎办理涉案房屋所有权证补办手续),在被告处挂失补办了涉案房屋的所有权证,2014年3月24日,被告为涉案房屋补办了新的房屋所有权证,产权证号为延房权证字第591632号。2014年3月24日,第三人文峰虎再次伪造了广东省深圳市龙岗公证处的公正委托书(委托书内容为原告委托案外人金某某办理产权证号为591632号的涉案房屋的出售、代收售房款、更名、过户手续等事宜),并于2014年3月26日向被告申请办理涉案房屋的转移登记手续,被告在审查第三人文峰虎及案外人金某某提交房屋买卖契约、公正委托书、身份证及房屋产权证复印件等相关材料后,为第三人文峰虎办理了涉案房屋的转移登记手续,并颁发产权证号为延房权证字第592132号、所有权人为第三人文峰虎的房屋所有权证。2014年4月14日,第三人文峰虎以涉案房屋作为抵押从第三人宏坤贷款公司处借款人民币26万元,并办理抵押登记手续,第三人宏坤贷款公司于2014年4月21日取得涉案房屋的他项权证(延房他证字第242737号)。
另查,原告购买涉案房屋后一直未居住在该房屋,原告曾在2012年至2013年期间,将涉案房屋交由其叔叔即案外人梁某某居住一段时间。第三人文峰虎与原告系表兄弟关系。
再查,第三人宏坤贷款公司于2015年2月4日,就与第三人文峰虎之间的借款纠纷提起诉讼。现该案已审结(判决认定借款合同及抵押合同有效,判决第三人文峰虎偿还借款本息)。
本院认为,被告作为房地产行政主管部门有权对本辖区的房屋进行权利登记。2014年3月26日,第三人文峰虎向被告申请办理涉案房屋转移登记时,向被告提供了房屋买卖合同及原告梁彪经过公证的授权委托书等材料。被告对申请人提供的材料的法定形式进行了审查,作出了涉案房屋的转移登记并颁发房屋产权证。被告的上述行为并不违反相关法律、法规的规定,程序亦无不当。但经审理查明,第三人文峰虎向被告提供的经过公证的原告梁彪的授权委托书系伪造的材料,原告委托金某某与第三人文峰虎签订的房屋买卖合同亦不是原告的真实意思表示,第三人文峰虎是以欺骗行为取得涉案房屋所有权证。故被告办理的涉案房屋转移登记行为缺乏事实依据。
关于第三人宏坤贷款公司就涉案房屋取得抵押权的问题。本院认为,根据《物权法》第106条的规定,受让人受让不动产时是善意的,受让人取得该不动产的所有权;当事人善意取得的其他物权,与善意取得的所有权具有同样的法律后果。本案中第三人文峰虎虽以欺骗行为取得涉案房屋所有权证,但第三人文峰虎与宏坤贷款公司签订抵押借款合同时,宏坤贷款公司对其欺骗行为并不知情,并对登记在第三人名下的涉案房屋办理了抵押登记手续,第三人宏坤贷款公司已取得抵押权,第三人宏坤贷款公司取得的抵押权属于善意取得,应受法律保护。且第三人文峰虎与宏坤贷款公司之间的抵押借款合同,已有生效裁判确定为合法、有效。第三人宏坤贷款公司善意取得的抵押权对于原告要求撤销涉案房屋转移登记行为的诉讼请求,是一种法定阻却事由,该转移登记行为不宜撤销,应确认登记行为违法。依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定,判决如下:
被告于2014年3月26日为第三人文峰虎办理房屋转移登记并颁发延
房权证字第592132号房屋产权证的行为违法。
案件受理费50元,由第三人文峰虎负担。
如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长  黄善姬
审 判 员  姜慧娟
人民陪审员  刘世昌

二〇一五年十二月十四日
书 记 员  韩 樱