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李吉文、余姚万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

  • 公布日期: 2018-08-05
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙民再127号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):李吉文,男,1972年2月27日出生,汉族,个体户,户籍所在地湖南省平江县。
委托诉讼代理人:钱荣麓,浙江阳明律师事务所律师。
委托诉讼代理人:楼颖莹,浙江阳明律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):余姚万达广场投资有限公司。住所地:浙江省余姚市兰江街道石婆桥**号。
法定代表人:奇界,该公司总经理。
委托诉讼代理人:洪彩珍,浙江义韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人:何江良,北京大成(杭州)律师事务所律师。
再审申请人李吉文因与被申请人余姚万达广场投资有限公司(以下简称万达公司)商品房预售合同纠纷一案,不服浙江省宁波市中级人民法院(2016)浙02民终672号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年1月21日作出(2016)浙民申2398号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,于2017年8月24日开庭审理了本案。再审申请人李吉文及其委托诉讼代理人钱荣麓,被申请人万达公司的委托诉讼代理人洪彩珍、何江良等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李吉文申请再审称,原判认定事实有误,适用法律不当。再审请求:撤销一、二审判决,改判解除李吉文与万达公司之间签订的商品房买卖合同,由万达公司承担本案诉讼费用。理由如下:(一)李吉文与万达公司签订《商品房买卖合同》的目的明确,为经营餐饮的商业用途。该合同约定房屋用途为商业,商业用途应该包括餐饮经营用途,但事实上该房屋不能用于餐饮经营。李吉文提供的录音录像资料应予采信,原判未予采信不当。(二)该合同约定房屋结构为钢混结构,但实际交付的房屋为钢结构,与合同约定严重不符,万达公司构成根本违约。(三)案涉房屋不能用于餐饮经营,导致李吉文合同目的不能实现。(四)补充协议中的格式条款存在免除万达公司责任、加重李吉文责任、排除李吉文权利的情形,属于无效条款。(五)该房屋的各项审批手续均不符合法律规定。案涉房屋目前存在严重质量瑕疵,房顶严重漏水。(六)原审判决适用法律错误,李吉文已经全面履行了合同义务,万达公司却擅自对合同内容进行了变更,未全面履行自己的义务。在李吉文已经提供足以证明诉讼请求证据的情况下,原审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款显属错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款的规定,李吉文的诉讼请求应予支持。
被申请人万达公司答辩称,(一)万达公司交付的房屋符合合同约定的商业用途。李吉文提交的录音录像证据,不能确认真实性。且根据《商铺合同补充协议》第12.2条的约定,双方在交易中口头表达的意向和介绍信息,与合同补充协议不一致或超出合同或补充协议约定的,不构成合同内容。(二)案涉房屋从规划设计到建造施工再到竣工验收,在结构形式上始终是钢结构。李吉文签约时房屋已作为售楼部使用,李吉文对房屋的结构已了解得很清楚。该建筑完全符合国家相关质量标准。合同中写为钢混是因为万达公司出售的房屋大部分为钢混结构,工作人员笔误造成的。(三)本案不存在可以解除合同的情形。
李吉文于2015年6月5日诉至原审法院,请求判令:1.解除双方签订的《商品房买卖合同》;2.本案诉讼费由万达公司承担。一审法院认定事实:李吉文、万达公司于2013年2月27日签订《商品房买卖合同》及商铺合同补充协议各一份,载明:李吉文购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局,预售许可证号为余房预许字(2012)第16号;李吉文购买万达公司开发的余姚万达广场9-1幢1-330-14、2-330-14号房屋,房屋用途为商业,房屋结构为钢混,房屋建筑面积为136.69平方米,房屋总价款为4331600元;第九条约定:交付期限为2014年9月30日前。李吉文于2014年10月4日办理了交房手续,于2015年4月30日办理了涉案房屋的房屋所有权证(权证号:余房权证城区字第××号)和国有土地使用权证[权证号:余国用(2015)第05213号]。另查明,李吉文所购涉案房屋结构为钢结构,设计使用年限为50年。一审法院判决:驳回李吉文的诉讼请求。一审案件受理费80元,由李吉文负担。
李吉文不服一审判决,上诉请求:撤销原判,依法改判支持李吉文的诉讼请求。二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为,李吉文与万达公司签订的《商品房买卖合同》及商铺合同补充协议合法有效,双方均应按约履行。李吉文认为在签约时已告知万达公司的工作人员案涉房屋用于经营餐饮,但李吉文提供的录音录像的真实性无法确认,且根据补充协议约定,该口头表述也不构成合同内容。万达公司交付房屋的结构形式为钢结构,虽与《商品房买卖合同》约定的钢混结构不符,但两者仅在造价、实用性、安全性等方面存在一定差异,且案涉房屋已经相关部门验收合格并备案,并不会对李吉文的正常使用造成重大影响,万达公司交付的钢结构房屋不构成根本违约。经一审法院释明,李吉文也未变更诉讼请求。一审法院据此判决驳回李吉文的诉讼请求,并无不当。二审法院判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费80元,由李吉文负担。
本院再审对原二审判决查明的事实予以确认。
本院再审认为:万达公司交付房屋的结构形式为钢结构,与《商品房买卖合同》约定的钢混结构不符。由于钢结构房屋与钢混结构房屋采用不同的建筑材料和建筑工艺,在舒适性、实用性、实际价值与成本等方面均有不同,万达公司的违约行为必定会对李吉文的实际使用及合同目的的实现产生根本影响,应认定万达公司交付的标的物不符合约定,且构成根本违约,李吉文诉请解除合同,符合合同法第九十四条第(四)项的规定。万达公司依据双方商品房买卖合同补充协议第13.4条“如出现法定或约定的乙方(李吉文)有权解除合同及补充协议的事由,甲方(万达公司)自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的通知,则视为乙方放弃合同补充协议的解除权…”的约定,辩称李吉文主张解除合同因已超过约定的30日期限,应视为解除权已消灭。对此,本院认为,法定解除权的行使期限应以法律明确规定为准,不能由当事人通过约定的方式予以限制。商品房买卖合同补充协议第13.4条的约定因系以约定的形式排除和限定法定解除权的行使,故应认定为无效。万达公司该抗辩理由,本院不予采纳。
综上,李吉文的申请再审理由及请求成立,本院予以支持。原一、二审判决认定事实清楚,但适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定,判决如下:
一、撤销宁波市中级人民法院(2016)浙02民终672号民事判决和余姚市人民法院(2015)甬余梁民初字第102号民事判决。
二、解除李吉文与余姚万达广场投资有限公司于2013年2月27日就余姚万达广场9-1幢1-330-14、2-330-14号房屋签订的商品房买卖合同及商铺合同补充协议。
一、二审案件受理费各80元,均由余姚万达广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  卢世昌
审判员  田建萍
审判员  陆秋婷

二〇一八年一月二十三日
书记员  叶 战