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殷小红与镇江润盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-12-24
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

文书内容
江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏11民终3028号
上诉人(原审原告):殷小红,女,1966年3月31日生,汉族,江苏省人,住镇江市。
委托诉讼代理人:李鸣,江苏金正平律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):镇江润盛房地产开发有限公司,住所地镇江市丹徒区辛丰镇。统一社会信用代码9132111214163658X8。
法定代表人:房浩,该公司总经理。
委托诉讼代理人:吴志远,江苏诚和律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李念,江苏诚和律师事务所律师。
上诉人殷小红因与被上诉人镇江润盛房地产开发有限公司(简称润盛公司)商品房买卖合同纠纷一案,不服镇江市丹徒区人民法院(2018)苏1112民初1891号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案受理后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人殷小红的诉讼代理人李鸣,被上诉人润盛公司的诉讼代理人李念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人殷小红上诉请求:撤销一审判决,依法改判解除双方之间签订的商品房买卖合同,或将本案发回重审,一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、被上诉人交付房屋后应当协助上诉人办理房屋产权证和土地使用权证,但至今未能为上诉人办理土地使用权证,被上诉人润盛公司已经构成违约,应当承担违约责任。2、一审法院以行政机关发布了《镇江市区不动产登记所涉历史遗留问题处置暂行办法》为依据认定本案不属于历史遗留问题,而判决驳回上诉人的诉讼请求是完全错误和不能成立的。3、一审判决以房屋购买后已经实际使用多年,不符合法律规定的合同目的不能实现应当解除的情形是完全错误的。购买房屋不仅是用于居住这一个目的,还有投资性质等多种目的,法律规定合同解除的情形有许多种。故一审判决错误,请求依法改判。
被上诉人润盛公司答辩称:1、根据法律规定在办理房产证过程中,本公司仅是协助义务,并不是为上诉人办理土地使用权证。上诉人未能顺利办理土地使用权证,本公司没任何过错。2、在事发后本公司也积极配合业主与相关部门进行沟通,辛丰镇政府在2014年给出的意见是案涉小区的土地报批手续正处于向省政府报批阶段,等省国土部门下达批文,在收到批文后联系相关部门办理土地证手续。因此,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。
殷小红向一审法院起诉请求:判令解除与润盛公司签订的《商品房买卖合同》,由润盛公司向其支付购房款19.52万元,并承担自2010年7月26日至返还房款之日按银行同期贷款利率计算的利息,赔偿按现有价值购置房产的价款差额12万元,并由润盛公司承担诉讼费。
一审法院认定事实:2010年7月20日,殷小红与润盛公司签订《润盛家园定购确认单》,定购位于镇江市丹徒区辛丰镇润盛家园楼盘第11幢01层103号房屋,首付款5.6万元于2010年7月24日付清。2010年7月26日,殷小红与润盛公司签订《商品房买卖合同》,约定殷小红购买此房,建筑面积98.5平方米,总价款185000元。协议签订后,殷小红付清购房款,润盛公司于2010年7月26日开具购房发票,并于2010年7月28日双方办理了房屋交付手续。殷小红于2010年8月13日办理了房屋产权登记(产权证号:镇房权证徒字第××号)。此外,殷小红支付9800元,购买了11#-30号车库。但该房屋一直未办理国有土地使用权证书。2018年5月9日,殷小红委托律师事务所向润盛公司发送《律师函》,要求为殷小红办理土地使用权证等权属证书未果后起诉。另查明,润盛公司于2006年10月26日办理了润盛家园小区占用的土地使用权证【权证号:镇徒国用(2006)第063号】,并于2006年11月14日办理了《建设工程规划许可证》【证号:徒规建(2006)038号】,但该小区范围内的业主未办理各自房屋的土地使用权证。2016年6月20日实行不动产统一登记制度后,因历史遗留问题,该小区范围内的房屋未能正常办理不动产登记,现相关行政部门正在协调处理中。
一审法院认为:双方自愿达成房屋买卖协议,润盛公司在依照约定交付房屋的同时,还负有协助办理房屋产权证书、土地使用权证书等附随义务,否则应当依照双方约定或者法律、法规规定承担解除合同、赔偿损失等违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例(2018年修正)》第三十二条的规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。本案中,润盛公司已经提供了相关证明文件,土地使用权证未能办理的原因系历史遗留问题,行政机关亦就处理上述问题发布了《镇江市区不动产登记所涉历史遗留问题处置暂行办法》,相关问题正在进一步协调处理中,并非殷小红所诉称由于润盛公司违约行为影响其购买的案涉房屋权能的实现。且殷小红在购买上述房屋后,已实际使用多年,不符合法律规定的合同目的不能实现、应当予以解除的情形。故对殷小红要求解除买卖合同,及主张返还购房款和利息、赔偿购房差价等请求,不予支持。判决:驳回殷小红的诉讼请求。
本院二审期间,双方主要围绕是否应当解除双方商品房买卖合同的争议焦点进行举证、质证和辩论。但双方均没有提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定,“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内,将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记。如果因出卖人的责任,买受以不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之间起六十日内将买受人已付房款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。本案润盛公司交付房屋后即协助了上诉人殷小红办理了房屋所有权证。因为当时没有要求将土地使用权证与房屋产权证合在一起办理,土地使用权证与房屋所有权证是分开办理的。润盛公司在开发时已经取得该小区的土地使用权,并与镇江市国土资源局丹徒分局签订了因有土地使用权出让合同,开发该小区土地使用权是合法的。但由于在不动产统一登记制度实施(2016年6月20日)之前,由于种种历史原因,造成无法按现行规定正常办理相关不动产登记,不是润盛公司一家发生的现象,责任不在润盛公司。对此,镇江市政府于2017年7月24日发文,就上述问题进行了规范处理,并报省人民政府待批,此事正在处理中,尚未有结果出现。因此,上诉人殷小红上诉称,因润盛公司违约而造成不能办理土地使用权证应当承担退房责任的理由没有事实依据,故其上诉请求不予支持。
综上所述,上诉人殷小红提出的上诉理由不能成立,予以驳回。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5875元由上诉人殷小红负担。
本判决为终审判决。
审判长  陈开亮
审判员  冷德华
审判员  李益成
二〇一八年十二月十七日
书记员  戴葩妍