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沈锡强商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

  • 公布日期: 2016-12-21
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)苏民申4939号
再审申请人(一审本诉被告、反诉原告,二审上诉人):宜兴市龙背山置业有限公司。住所地:江苏省宜兴市宜城街道陶都路。
法定代表人:杨军,该公司董事长。
委托诉讼代理人:施洪飞,江苏金长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张秀东,江苏金长城(无锡)律师事务所律师。
被申请人(一审本诉原告、反诉被告,二审上诉人):沈锡强。
委托诉讼代理人:杭正亚,江苏天豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:熊辉,江苏天豪律师事务所律师。
一审本诉被告、二审被上诉人:无锡市金策房地产顾问有限公司。住所地:江苏省无锡市北塘区凤宾家园115号203室。
法定代表人:陈荣娟,该公司董事长。
委托诉讼代理人:许侃,该公司员工。
一审本诉被告、二审被上诉人:江苏金马房地产有限公司。住所地:江苏省无锡市新区长江北路10号。
法定代表人:谢鸣宇,该公司董事长。
再审申请人宜兴市龙背山置业有限公司(以下简称龙背山公司)因与被申请人沈锡强及一审本诉被告、二审被上诉人无锡市金策房地产顾问有限公司(以下简称金策公司)、江苏金马房地产有限公司(以下简称金马公司)商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省无锡市中级人民法院(2015)锡民终字第1738号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
龙背山公司申请再审称,一、对建筑面积认定事实错误。委托订房协议书明确约定,商品房的计价方式为”总价包干”,最终价格为1800万元,按图纸测算面积为建筑面积1395平方米(最终以产监部门实测面积为准)。双方对该约定均予认可,但一、二审判决认定双方对房屋面积认定产生误解,后无法协商一致,遵循公平原则,后果各半承担系认定事实错误。二、对房屋价款认定错误。从行业政策、商品房买卖的行业惯例和交易习惯看,计价方式有两种,第一种是按实计价结算,第二种是双方约定按套计价,即商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异时,房价均不退补。本案中双方约定显然属于第二种价款约定方式。三、对龙背山公司的反诉请求认定错误。协议书明确约定,商品房结构封顶后沈锡强支付第二笔总房款的30%,交付装修时支付总房款的30%,正式交付使用开票结算并进入办理产权证程序的同时结清余款。但一、二审判决认定”协议书中对如何付款、交房时间、违约责任等约定较为原则,未明确具体,后沈锡强与龙背山公司对违约责任没有形成直接的且认可一致的口头约定,也没有签订《商品房买卖合同》,对违约责任条款进行补充约定。”无视双方认可的协议约定,认定事实错误。四、未对沈锡强的违约行为作出认定。龙背山公司提供的证据表明了订购房产施工的进度和具体节点时间,沈锡强存在迟延付款的情况,对沈锡强的违约行为一、二审判决均未作出认定,驳回龙背山公司的诉求错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定,请求再审本案。
本院经审查认为,一、《陶都路6号委托订房协议书》及其附件约定了两种以上不同的尺寸参考标准,其中约定,沈锡强定购7号别墅,其别墅位置图及平面图见协议附件一,房号及具体位置及尺寸以附件一上表示为准;又约定该商品房按图纸测算面积为建筑面积约1395平方米(最终以产监部门实测面积为准)。宜兴市房管部门指定的宜兴市天衡房产测绘队测绘结果显示为1283.56平方米,该建筑面积为最终实测面积,与1395平方米相差111.44平方米,误差较大。《商品房销售办法》第十八条规定,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。故以总价包干的方式计价并不是按套计价。”订房协议书”约定市场发生变化,实际上仍然要求双方按原价执行。故一、二审判决认定以宜兴市天衡房产测绘队测绘的1283.56平方米作为房屋面积进行结算,并无不当。
二、《陶都路6号委托订房协议书》是沈锡强与金策公司之间的委托合同,而沈锡强和龙背山公司之间并没有签订书面的房屋买卖合同约定相应违约责任,后沈锡强与龙背山公司对违约责任也没有形成直接的且认可一致的口头约定,也没有签订《商品房买卖合同》,对违约责任条款进行补充约定。由于本案中双方未达成明确具体的延期付款及逾期交房等违约责任条款,合同履行过程中,龙背山公司也未向沈锡强主张过延期付款的违约责任,故一、二审判决驳回龙背山公司要求沈锡强承担延期付款的违约责任并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回宜兴市龙背山置业有限公司的再审申请。
审 判 长 韩 祥
代理审判员 陈 强
代理审判员 杜三军

二〇一六年十一月十五日
书 记 员 徐 瑾