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上诉人刘迪与上诉人沈阳越星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书

  • 公布日期: 2015-11-30
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沈中民二终字第02239号
上诉人(原审被告):刘迪,女,汉族,1987年7月30日出生,住沈阳市沈河区。
上诉人(原审原告):沈阳越星房地产开发有限公司,所住地:沈阳市和平区长白西二街46-1号(7门)。
法定代表人:欧韶,系该公司董事长。
委托代理人:张君娜,系辽宁万嘉律师事务所律师。
上诉人刘迪与上诉人沈阳越星房地产开发有限公司(以下简称“越星公司”)因商品房销售合同纠纷一案,均不服沈阳市和平区人民法院(2015)沈和民二初字第1598号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成由本院审判员周濛担任审判长并主审,审判员姜会军、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
越星公司诉称:2012年3月31日,越星公司、刘迪双方签订了一份《商品房买卖合同》,刘迪购买越星公司开发的位于沈阳市和平区胜利南街356-14号1-23-3商品房一处,建筑面积83.25平方米,每平方米单价为7595.3元,总金额632,309元。双方约定刘迪于2014年3月31日付清总房款的30%,计192,306元,余款440,000元于2014年4月30日前到达出卖人指定帐户中。合同签订后,刘迪只支付了第一笔购房款192,306元,剩余房款至今未予支付。按照合同补充协议第五条约定,买方未付款逾期超过30日,卖方有权解除合同,买方应按照房款全额的20%向卖方支付违约金。现越星公司为维护自己的合法权益,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,特向原审法院提起诉讼,望原审法院依法审理,支持越星公司的诉讼请求。诉讼请求:1、请求解除越星公司、刘迪签订的《商品房买卖合同》;2、请求法院判令刘迪按照合同约定承担违约责任,支付违约金126,461.8元;3、请求法院判令刘迪协助越星公司办理撤销合同备案手续;4、本案全部诉讼费用由刘迪承担。
刘迪辩称:同意解除合同。我当初买这个房子是被售楼员所欺骗,我要求全额退款。当初售楼员承诺交房的时候,承诺门口有地铁,园区西侧有个花园,但是都没有。当时出售时说,广场处有12层写字间,所以才选择23层高层,但是并没有12层的写字间,如果不承诺广场处有12层写字间,我可以选择比较矮的楼层。因为售楼处经理承诺给我调换小高层,所以我没按照合同约定的时间按揭贷款。后来因为刘迪原因,说不同意给我调换了,再打电话说售楼处经理已经辞职。后来多次去售楼处找销售经理解决,多次没有正面回复。
原审法院经审理查明:2014年3月31日,越星公司、刘迪签订商品房买卖合同一份,约定刘迪购买越星公司开发的位于沈阳市和平区胜利南街356-14号1-23-3号房屋,建筑面积为83.25平方米,合同价款632,309元。其中合同第六条付款方式约定,刘迪于2014年3月31日付清总房款的30%,计192,306元,余款440,000元于2014年4月30日前到达出卖人指定帐户中。第七条买卖人逾期付款的违约责任约定,刘迪如未按合同约定的时间付款,按补充协议第五条方式处理……双方于同日签订补充协议一份,其中补充协议第五条约定,越星公司、刘迪买卖双方同意买卖合同第七条修改和补充条款为,……2,逾期超过30日后,越星公司有权解除合同,越星公司解除合同的,刘迪应按照房款全额的20%向越星公司支付解除合同违约金,卖方有权从买方已付购房款中直接扣留该违约金。自解除合同通知发出之日起45日内且买方协助卖方办理完毕撤销备案后,剩余已付购房款由卖方无息退还给买方……上述合同及补充签订后,刘迪依约向越星公司支付了首付款192,306元,但剩余房款至今未付,故越星公司起诉来院。
上述商品房买卖合同已在房产管理机关备案登记。
上述事实,有商品房买卖合同及补充协议以及越星公司、刘迪当庭陈述笔录等证据,经庭审质证,原审法院予以确认,在卷佐证。
原审法院认为:越星公司、刘迪签订商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。刘迪未按合同支付剩余房款,已违反双方签订的合同第六条的规定,构成违约。关于刘迪抗辩所购房屋与当时售楼员承诺不一致、刘迪不构成违约,无证据证明,该院不予采信。因刘迪情形符合补充协议第五条第2款约定的解除条件,故对越星公司诉请解除合同一节,原审法院予以支持。关于越星公司诉请刘迪给付违约金一节,虽然双方在补充协议中明确约定了给付违约金的标准,但刘迪在庭审中不同意给付违约金,依据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。因刘迪于2014年3月31日已将首付款交付给越星公司,越星公司使用至今,而刘迪未取得任何收益且丧失了首付款的利息,依据上述情节,原审法院酌情予以调整,越星公司该项诉请的违约金以刘迪未付房款为基数,按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算为宜,给付的起始日期从合同约定应支付剩余房款最迟日的次日即2014年5月1日开始计算。合同解除后,刘迪亦负有协助越星公司办理撤销上述商品房买卖合同备案登记手续的义务。对越星公司诉请撤销备案的主张,原审法院予以支持。关于刘迪主张越星公司返还首付款的抗辩,经原审法院释明,刘迪未提起反诉,原审法院不予处理。刘迪可另行告诉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除越星公司与刘迪于2014年3月31日就位于沈阳市和平区胜利南街356-14号1-23-3号房屋签订的商品房买卖合同;二、刘迪于本判决生效后十日内协助越星公司沈阳越星房地产开发有限公司办理撤销上述商品房买卖合同备案登记手续;三、刘迪于本判决生效后十日内给付越星公司违约金,以440,000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算,从2014年5月1日至判决确定给付之日止;如果刘迪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息;四、驳回越星公司其他诉讼请求。案件受理费2,829元(越星公司已预交),减半收取1,415元,由由越星公司负担1,227元,刘迪负担188元。
宣判后,刘迪与越星公司均不服,上诉至本院。刘迪上诉请求:一、撤销原审判决第三项,查清事实重新审核。二、请求判令越星公司五日内全额返还首付款192,309元及一年定期存款利息;三、由越星公司承担一、二审诉讼费用。其主要事实与理由:一、原审判决未以事实为依据;二、在认定法律事实方面,刘迪已失业,无经济收入,请求法院重新衡量后裁决;三、刘迪已与开发商指定代办公司办理代办业务,因贷款未办理下来造成的违约,不应由刘迪承担,请求法院改判。
越星公司上诉请求:一、请求二审法院撤销原审判决,在查清事实的基础上依法改判;二、请求刘迪承担本案的全部费用。其主要理由:一、刘迪、越星公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效,刘迪应按合同约定标准支付房款总额20%的违约金。二、刘迪的违约行为已导致越星公司房屋价差损失,原审判决刘迪按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金,根本不足以弥补越星公司损失,且助长违约行为,不利于商品房交易市场稳定。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为:关于本案诉争合同的解除原因,因双方对于刘迪未按合同约定期限支付剩余房款的事实并无异议,而该行为违反双方补充协议第五条二款约定的解除条件,故原审认定刘迪违约,支持越星公司要求解除合同的诉请,并无不当。关于刘迪提出所购房屋与越星公司售楼员销售时承诺不一致、其不构成违约的抗辩,因刘迪对于越星公司虚假宣传的事实未提供有效证据予以证明,故原审法院对该抗辩未予采信。并无不当。关于刘迪二审中提出其已与越星公司指定代办公司办理代办业务,因贷款未办理下来造成违约的上诉主张,而对于越星公司指定沈阳国宇房地产咨询有限公司代办货款业务的事实并未提供有效证据予以证明,故原审认定刘迪违约并无不当。另关于越星公司提出原审判决违约金标准过低的上诉主张,虽双方合同约定按房款总额20%标准计算违约金,但刘迪己提出该违约约定标准过高的抗辩且越星公司也未提供证据证明其高于原审判决违约金数额的损失,故原审此项判决并无不当。但本案原审在判令解除案争商品房买卖合同的同时,仅对刘迪的返还义务进行处理,而未对越星公司应返还刘迪首付款的义务进行处理,即原审对于解除合同的后果仅进行了单方处理,显系适用法律错误,对于刘迪要求二审判令越星公司全额返还首付款192,309元的上诉请求,本案予以支持;同时因刘迪为导致合同解除的违约方,故对于刘迪要求越星公司支付该款项利息的请求,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定,判决如下:
一、维持沈阳市和平区人民法院(2015)沈和民二初字第1598号民事判决第一、二、三项;
二、撤销沈阳市和平区人民法院(2015)沈和民二初字第1598号民事判决第四项;
三、沈阳越星房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘迪购房首付款192,309元。
如沈阳越星房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回双方其它诉讼请求。
二审案件受理费5,658元,由上诉人沈阳越星房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  周 濛
审 判 员  姜会军
代理审判员  朱闻天

二〇一五年十月十四日
书 记 员  王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定:原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。