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程灿烂、广州从化珠光投资有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

  • 公布日期: 2018-07-14
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤民再107号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):程灿烂,女,1964年6月22日出生,汉族,住广州市越秀区。
委托诉讼代理人:刘洋,广东广信君达律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人):广州从化珠光投资有限公司。住所地:广东省广州市从化街口街建云东路三巷**号***房。
法定代表人:谢炳钊,该公司总经理。
委托诉讼代理人:赵紫莹,广东康浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐晓露,广东康浩律师事务所律师。
再审申请人程灿烂因与被申请人广州从化珠光投资有限公司(以下简称珠光公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第1389号民事判决,向本院申请再审。本院于2015年11月18日作出(2015)粤高法民一申字第837号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人程灿烂委托诉讼代理人刘洋、被申请人珠光公司委托诉讼代理人赵紫莹、徐晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程灿烂申请再审请求判令:1.撤销一、二审判决;2.广州从化珠光投资有限公司向程灿烂支付延期交楼违约金(从2012年7月1日起至达到交楼条件并实际交付之日止,每日按总房款944500元的银行逾期贷款利息计算,暂计至2013年4月8日为53270元);3.广州从化珠光投资有限公司承担本案所有诉讼费用。主要事实和理由:(一)一、二审判决将珠光公司与第三人之间的责任强加到程灿烂头上。一、二审判决认为,珠光公司没有通过环保验收、没有提供永久用水是市政排水管网原因,没有提供永久用电是因该地区用电指标紧张。但是,珠光公司与广州市供电局的供电合同、与从化市自来水公司的供水合同、与从化市环境保护局的环保验收,都是其与第三人的关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”程灿烂没有与任何上述第三人签订合同,不受其合同约束。程灿烂只与珠光公司签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(以下简称涉案合同),珠光公司没有达到交楼条件,应当按照涉案合同约定承担违约责任。珠光公司和政府之间的纠纷可以另外提起相关的行政诉讼。从化城乡建设局同意珠光公司更改规划,由此产生的责任应由珠光公司自行承担。(二)一、二审判决对于消防验收超期这一重要事实一字不提。项目三期(R-c-1~3)合同约定交楼日期是2012年10月30日,消防验收通过时间却是2012年11月15日。项目三期(R-d-1~3)合同约定交楼日期是2012年6月30日,消防验收通过时间却是2012年7月19日。项目三期(R-e-1~6)合同约定交楼日期是2012年12月30日,消防验收通过时间却是2013年1月4日。消防验收全部超过合同约定交楼期限,珠光公司没有提出任何证据证明其应该免责,也没有提出任何合理合法的抗辩理由。(三)一、二审判决遗漏重要合同条款,导致错判。一、二审判决认为,涉案合同未约定延期交楼必须以珠光公司发出延期交楼通知为前提,故珠光公司没有发出延期交楼通知也能顺延交楼的理由成立。但是,涉案合同第十三条第二款明明约定,因不可抗力等原因,房屋需延期交付使用的,甲方应当书面告知乙方。因此,一、二审判决该认定是错误的。并且,珠光公司的前后行为自相矛盾,从来没有说要顺延交楼。在合同约定的交楼时间前,珠光公司向程灿烂发出收楼通知。这一行为实际上否定了要求顺延交楼的意思表示,也否定了顺延交楼的条款。珠光公司在不具备交楼条件的情况下发出收楼通知是一种欺诈行为,想逃避承担违约责任。在被起诉后,珠光公司又以顺延交楼来推卸责任。(四)依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院增加违约金。本案约定的违约金标准是日万分之一,折算成年利息是3.6%,低于银行贷款利息。程灿烂除了还6.4%的贷款利息外,还要自己支付租金,租金加利息远远超过约定违约金。(五)珠光公司构成违约,应当承担违约责任。交房日期应按涉案合同约定时间,交房条件应以涉案合同第十二条、第十五条为准。环保、排污、用电的问题都是因为珠光公司的工程建设不符合要求,所以没能通过验收,责任不在政府。珠光公司于2011年1月向广州供电局有限公司从化供电局(以下简称从化供电局)申请用电,明知楼盘有可能得不到永久用电,仍隐瞒相关情况预售商品房。亚运会是在2011年底举办的,排污管理办法在2010年就生效了,当时离亚运会还有一年时间,珠光公司应该提前修建相关管网解决问题。综上,一、二审判决认定事实和适用法律错误,应予改判。
珠光公司辩称,珠光公司不构成逾期交房,无需承担逾期交房违约金。(一)双方当事人已在涉案合同第十二条中约定了涉案房屋的交房条件,应当适用该约定,取得《建设工程竣工验收备案表》不属于约定条件。(二)涉案合同及其附件七《本合同补充协议》(以下简称补充协议)是双方协商一致签订的,业主对上述条款均已知悉并明确其法律效果。上述合同均不属于格式合同,也不存在无效的格式合同条款。1.《广州市商品房买卖合同(预售)》的合同范本是由广州市国土资源和房屋管理局制定,合同双方可以根据实际情况填写合同空白处、签订合同补充协议。补充协议范本是由珠光公司制定,珠光公司基于市房管局合同版本精神,根据实际情况,经协商一致与业主签订了补充协议。珠光公司预售时在售楼部现场公示了合同版本,且该合同已经备案。珠光公司在与业主签《认购书》时,已提醒其在销售现场有公示合同范本。涉案合同有三处需要业主签名,包括涉案合同第一页、正文和补充协议,业主签订涉案合同、补充协议时是清楚、知悉相关条款的。在已公开、公示合同的情况下,签订的合同是合法有效的,没有违背法律强制性规定。2.涉案合同及补充协议的条款并非都是只对珠光公司有利,例如双方的违约金的比例都下调了,这是公平的。格式合同条款无效包括三种情形:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。补充协议中没有任何条款出现上述情形,因此是合法有效的。补充协议第18条写明应以附件约定为准,第3条并没有约定免除珠光公司按照合同约定交付房屋的责任,只是约定在双方都没法控制的情况下可以顺延交楼。3.目前所有房地产开发商都与业主签订补充协议,内容基本相同,如果人民法院认定本案补充协议无效,则其他房地产开发商与业主签订的类似补充协议也无效,将导致房地产市场交易的不稳定,产生恶劣的社会影响。(三)珠光公司已在合同约定的交房日期前将符合交付使用条件的涉案房屋交付给业主使用。出现政府行为或市政规划改变导致未能达到永水、永电等情况后,珠光公司自行出资积极解决永水、永电问题。故根据合同约定,珠光公司不构成逾期交楼。1.涉案合同第十三条约定了交楼日期。但是,双方在补充协议第3条中约定了三项可以顺延交楼的情形。珠光公司在本系列案中主张的顺延交楼的情形属于市政规划改变、政府行为等原因造成无法按期交楼,符合该第3条的约定。2.关于未按期达到永水、永电条件及取得《建设工程竣工验收备案表》的原因:(1)关于《建设工程竣工验收备案表》的问题,是因市政排污管问题而未能进行环评验收导致的。珠光公司早在2008年已提交环评报告书,环保局已通过审批。2008年9月22日,从化市建设和市政管理局出具《关于珠光流溪御景花园污水处理的复函》,允许珠光公司自建污水处理设施。但在2010年亚运期间,政府要求将排污源接入城市公共管网,项目须纳入中心城市污水处理系统,珠光公司不能自建排污系统。珠光公司须完成该工程,才能通过环保验收,之后才能申请办理建设工程竣工验收备案。因政府部门、公共服务单位原因及政府政策改变导致不能按期取得《建设工程竣工验收备案表》,珠光公司有权顺延交楼。(2)关于永水问题。从化市自来水公司2013年8月7日出具的《复函》、2013年8月9日出具的《补充说明》证明,珠光公司早于2009年就与从化市自来水公司签订《工程施工合同》,委托安装流溪御景花园项目的供水管网工程,但因该区域市政供水管网未能满足后继开发的区域生活用水需求,需另行建设一条供水管道。在2013年8月19日本案一审调查笔录中,从化市自来水公司明确供水管工程中有一段要经过流溪河堤,该段施工须经过广州市流溪河域管理办公室报批。珠光公司于2010年已提出申请,但该办公室一直未作出批复。直至2013年3月1日,广州市水务局出具《关于从化珠光流溪御景小区自来水接驳工程的复函》,才同意珠光公司实施自来水接驳工程。所以珠光公司早已申请永久用水,是因为市政原因才导致今日的局面。(3)关于永电问题。2013年8月19日,从化供电局出具《关于珠光流溪御景花园有关问题的复函》,明确永久用电由用电单位申请,但由供电企业制定方案报批、设计、施工。在2011年1月18日,珠光公司申请永久用电,报装资料符合要求。但因从化电网负荷难以满足用电需求,所以未能通过。该局要从神岗变电站出线,工程量大,青赔难度大,市政管沟和线路走廊难以落实,导致未能接通永久用电。(4)珠光公司早已缴纳完毕34717250元的城市基础设施配套费,并就相关市政配套设施建设预留合理期限。而上述基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能控制。珠光公司一直积极解决上述问题,与当地政府、环保部门、水务部门、供电局、自来水公司沟通,建排污系统、供水管道接驳工程,支出费用好几千万。珠光公司不但履行自己的义务,而且代政府部门履行了义务。在未取得永水、永电时,珠光公司为了保证小业主正常使用水电,特意向相关部门申请临时水电,但仍按永久水电的价格收取水电费,差价部分珠光公司自行承担,足见珠光公司是一个良心开发商。(5)延期交楼不需要以珠光公司发出延期交楼通知为前提。涉案合同第十三条约定,珠光公司应当书面通知业主收楼,该条款的主要目的是保障业主的知情权。事实上,涉案房屋均具备使用条件,虽然由于政府行为、市政规划改变而无法取得永水、永电的证明,但并不影响房屋的正常使用。(四)涉案合同已约定违约金标准,且业主一方没有举证需要进行违约金调整,故该标准对双方均有约束力。业主们大部分通过住房公积金购房,不可能按照4.6%来支付利息,也没有证据证实其存在其他损失。
程灿烂向一审法院起诉请求判令:1.珠光公司向程灿烂支付延期交楼违约金(从2012年6月30日起至达到交楼条件并实际交付之日止,每日按总房款944500元的银行逾期贷款利息计算,暂计至2013年4月10日为53647元);2.珠光公司承担所有诉讼费用。
一审法院认定事实:2011年1月29日,程灿烂(乙方)与珠光公司(甲方)订立了一份《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定:乙方购买甲方开发的位于从化市街口街××.××花园××期高层(R-c,R-d)第5幢12层1201号房。房屋总售价944500元。合同第十二条“交房条件”约定,该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定,甲方应当在2012年6月30日前将房屋交付乙方使用。甲方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因,房屋需延期交付使用的,甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定,甲方如未能按合同规定的期限交房,逾期不超过180日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;逾期超过180日后,乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的,合同继续履行,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议第3条约定,甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用,但如遇下列特殊原因,甲方可据实予以顺延(本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟):(1)遭遇不可抗力;(2)乙方逾期付款(包括银行按揭款逾期划到甲方帐户)或未交清合同约定的其它各种税、费;(3)市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气,异常地质状况等。第4条约定,合同正文第十二条补充:因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的,甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定,水、电、气在该商品房交付时达到使用条件,如不能达到的,甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的,甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金,该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第16条约定,本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。合同签订后,程灿烂按合同的约定向珠光公司支付了全部房款。合同约定交房期限届满前,珠光公司向程灿烂邮寄《收楼通知书》通知程灿烂办理收楼手续。
另查明:珠光公司于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。涉案房屋属于项目三期,其于2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》,2012年6月21日取得《建设工程规划验收合格证》,2012年6月25日取得《建筑工程竣工验收报告》,2012年6月1日燃气管理工程验收合格,2012年7月19日取得《建设工程消防验收意见书》,2013年7月11日,与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》,2013年10月11日办理了竣工验收备案。
为查清案件事实,一审法院分别到从化市自来水公司、从化市水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局进行调查取证。各单位答复如下:
1、2013年8月7日,从化市自来水公司《复函》称:“珠光公司于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程,并分别签定供水管网顶管工程,第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因,珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程,待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时,《补充说明》称,珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤DN400的市政供水管网用水,目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求;由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外,其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发,随着用水人口的增多,必然造成该市政管网超负荷运行,从而导致水量、水压不足的情况出现,届时将严重影响片区用户用水。因此,需另行建设一条供水管道,以完善该项目用水;珠光公司为尽快解决项目的用水问题,于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道,由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中,待该工程完成后,珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。就“施工走廊原因”的问题,从化市自来水公司答复称,由于供水管网工程有一段要经过流溪河堤,该段需要在流溪河堤施工。根据相关规定,该段的施工须向广州市流溪河域管理办公室报批。珠光公司于2010年提出申请,2013年3月1日广州市水务局复函同意在流溪河堤施工。
2、2013年8月12日,从化市水务局《复函》称:“关于该项目供排水管网建设问题。珠光公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳,但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题,主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设,该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网,将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”
3、2013年8月19日,广州供电局有限公司从化供电局《复函》称:“一、关于永久用电安装(受电)工程的问题。……目前,珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中,该项目一期、三期已通过了竣工检验,工程已送电;项目二期受电工程,由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求,要从神岗变电站出线,工程量大,青赔难度大,市政管沟和线路走廊难以落实,经反复勘察和协商,目前已制定临时供电方案,正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日,广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电,我局对提交的资料进行审查,报装资料符合要求,在供电方案联合审批阶段,由于其投建项目永久用电负荷约32000KW,当时从化电网负荷难以满足其用电需求,故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题,已将该项目分期向我局申请永久用电,于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求,要从神岗变电站出线,工程量大,青赔难度大,市政管沟和线路走廊难以落实,经反复勘察和协商,目前已制定临时供电方案,正在推进中。待该工程完成后,珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”
4、2013年9月4日,从化市规划局《复函》称:“到目前为止,珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米,应缴交城市基础设施配套费34717250元,该费用已全额缴清。”
5、2013年9月24日,从化市城乡建设局《复函》称:“(一)工程名称为‘住宅楼工程15幢,会所工程1幢’(施工证编号为440112200908030048)于2011年6月23日已办理竣工验收备案,备案编号为:穗从建验备2011-026;(二)工程名称为‘住宅楼工程112幢(自编珠光.御景山庄一期)工程’(施工证编号为440112200805290039),根据实际完成情况和相关规定,建设单位于2011年6月23日对其中的‘住宅楼工程23幢’(自编D-a-1—28、D-b-1—4、11—16、E-b-1—8、F-b-1—6)进行了备案,备案编号为穗从建验备2011-027。”
6、2013年9月29日,从化市环境保护局《复函》称:“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街××块,建设单位为珠光公司,项目环评文件由我局于2008年6月从环批[2008]25号批复同意建设。目前,该项目仍在建设之中。该项目建设单位从2008年开始建设至今,进行分期建设,向我局提出环保验收申请共3次。其中:第1次在一期工程竣工后,2011年6月2日向我局申请一期环保验收,我局于2011年8月23日出具了同意一期工程项目预验收的意见;第2次在二期工程竣工后,2013年3月14日向我局申请二期环保验收后,因该项目排污管网工程未完成建设,未达到验收条件,对此我局作出暂不予以验收的意见;第3次在2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收,我局出具了同意二期工程交付使用的意见。”
一审法院判决:驳回程灿烂的诉讼请求。
程灿烂不服一审判决,上诉请求:1.撤销一审判决,改判珠光公司每日按照银行同期逾期贷款利息的标准即万分之二点一(从合同约定交楼之日至符合交楼条件并实际交付之日止)支付逾期交楼违约金;2.珠光公司承担本案的全部诉讼费用。
二审法院认定事实:一审判决认定的事实,当事人没有异议,二审法院予以确认。
二审另查明:2013年3月14日,从化市自来水公司出具《证明书》记载:广州从化珠光投资有限公司开发建设的珠光流溪御景花园项目,我公司已接入永久通水。2013年7月11日,珠光公司和广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》,约定:用电地址:从化市街口街石潭村(流溪御景三期);用电类别:非工业、普通工业;等。
二审中,二审法院针对《建设工程竣工验收备案表》迟延办理原因向从化市城乡建设局进行调查,该局表示:该局是依申请办理工程备案手续,案涉楼盘第三期共办理了三份《竣工验收备案表》,收件时间分别是2013年9月24日和2013年10月9日。二审法院针对案涉楼盘的环保验收问题向从化市环境保护局进行调查,该局表示:珠光公司于2008年向该局提交《珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书》,该局于2008年6月23日作出《<关于珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书>的批复》,明确由珠光公司自建排污系统;2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网,根据相关部门的要求,案涉项目须纳入中心城区污水处理系统,珠光公司不能自建排污系统,只能接入公共排污管网,珠光公司须完成该工程,该局才能予以环保验收。珠光公司于2011年向广州市水务局申请建设过江排污管网,广州市水务局于2011年8月4日作出《关于流溪御景花园穿流溪河管道工程的复函》允许珠光公司建设该管网。工程完工后,珠光公司于2013年7月23日向该局申请二期环保验收,该局于2013年7月26日出具《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:案涉房屋《建设工程竣工验收备案表》的取得时间是2013年10月11日。
二审庭审期间,程灿烂表示:拒绝收楼的理由是案涉房屋尚未取得永久水、电。珠光公司对此回应称:从化市自来水公司出具的《证明书》已证明案涉楼盘接通了永水;《高压供用电合同》证明案涉楼盘的第一、三期已取得了永电。
二审法院认为:本案二审当事人争议的焦点问题是(一)交楼标准的确定;(二)交楼标准是否符合的认定;(三)珠光公司主张顺延交楼能否成立;(四)逾期交楼违约金应否予以支持。
关于交楼标准的确定问题。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件,根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知,取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。珠光公司抗辩建筑工程竣工验收备案表不属于案涉房屋的交楼条件,缺乏法律依据,二审法院不予采信。
关于交楼标准是否符合的认定问题。首先,对于竣工验收备案表的审查,由于双方当事人共同确认案涉房屋已于2013年10月11日取得《建设工程竣工验收备案表》,因此,至该日法定的交楼条件已经具备;其次,永久供水的审查,从化市自来水公司于2013年3月14日出具《证明书》证明案涉楼盘已接入永久通水,程灿烂对此不予确认,但未能提供充分证据予以反证,二审法院对此不予采纳;最后,永久供电的审查,珠光公司提供的《高压供用电合同》约定的用电类别为“非工业、普通工业”,而并非“居民生活用电”,且未明确已提供了永久用电,因此,珠光公司关于案涉楼盘第三期已经具备永久用电的抗辩不成立,二审法院不予采纳。综上,二审法院认定案涉房屋至今尚未符合交楼标准。
关于珠光公司主张顺延交楼能否成立的问题。1.珠光公司认为迟延取得《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致;根据本案查明的事实,珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》,于2013年10月9日向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续,于2013年10月11日取得《建设工程竣工验收备案表》。根据二审法院向从化市环境保护局调查的结果显示,该局在2008年的批复中,明确珠光公司可自建排污系统,但在2010年由于政府规划变更,珠光公司不能自建排污系统,必须接入公共排污管网,才能办理环保验收。由此可以认定,案涉楼盘第三期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充:因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的,珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定,珠光公司因环保验收问题迟延取得《建设工程竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件,故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。2.珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致;未能办理永久用电是该区用电指标紧张,供电部门需改造供电线路导致。对此,根据从化市自来水公司的《复函》显示,珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程,但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求,需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示,珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电,由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过,现珠光公司分批申请永久用电,该局要从神岗变电站出线,该工程量大,青赔难度大,正在推进中。由此可以认定,珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限,而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定,珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付程灿烂使用,但如遇下列特殊原因,珠光公司可据实予以顺延(本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟):----(3)市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气,异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水永电应归属于政府行为,符合上述顺延交楼的条件,因此,对于珠光公司主张顺延交楼时间的理由,二审法院予以采纳。
关于逾期交楼违约金应否予以支持的问题。虽然案涉房屋至今因未具备永久用电的居住使用条件而不符合交楼条件,但如前所述,珠光公司至今仍可顺延交付房屋给程灿烂,因此,程灿烂上诉认为珠光公司逾期交房构成违约依据不足。一审据此认定程灿烂主张珠光公司支付逾期交楼违约金的理由不成立,驳回其诉讼请求,该处理并无不妥,二审法院予以维持。
至于程灿烂所提出的上诉理由,因市政规划变更导致的永久用水、用电、环保等基础设施的审批和施工属于政府职能范围,其进度非开发商所能掌控。珠光公司在与购房人签约时已预留合理的期限即已尽必要的注意义务,程灿烂认为一审认定珠光公司已经预留了合理期限错误缺乏依据,二审法院对此不予采纳;因合同并未约定延期交楼必须以珠光公司发出延期交楼的通知为前提条件,故程灿烂认为珠光公司因未发出延期交楼的通知,故无权顺延交楼的主张不成立;在双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》中的“商品房预售合同说明”的第2条明确说明:“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则,本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等,均应由合同双方当事人平等协商确定”。在该合同的附件七补充协议第18条亦约定“本合同与附件不一致之处,以附件约定为准”。由此可见,上述案涉合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容,程灿烂关于补充协议属于格式条款的上诉理由不成立,二审法院不予采纳。
二审法院判决:驳回上诉,维持原判。
本案再审庭审中,珠光公司提交了:《客户受电工程竣工检验意见书》(三期R-CDE栋),拟证明涉案房屋所在三期工程于2013年7月10日接入永久用电;9张城市规划费发票,拟证明该司于2011年8月20日已缴清城市基础设施配套费。本院认定上述证据在一、二审中已提交过,不属于再审的新证据。
本院经再审审理查明,一、二审判决查明基本事实属实,本院予以确认。至于二审庭审结束后发生的新的事实,不在一、二审审理范围,本院亦不予审理。
本院再审认为,本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为:交楼标准如何确定;涉案房屋是否符合交楼标准;补充协议涉及顺延交楼约定条款的效力问题;珠光公司抗辩可顺延交楼,理由是否成立。
关于交楼标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。当事人约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。二审判决认定取得《建筑工程竣工验收备案表》为法定交楼条件,对珠光公司关于《建筑工程竣工验收备案表》不属于涉案房屋交付条件的抗辩理由不予采纳,适用法律正确。本院认定,涉案房屋的交楼标准必须同时符合取得《建筑工程竣工验收备案表》的法定交楼条件和提供永久用水、永久用电等合同约定交楼条件。
关于涉案房屋是否符合交楼标准的问题。根据二审查明事实,涉案房屋所在三期工程已于2013年10月11日取得《建设工程竣工验收备案表》,从化市自来水公司2013年3月14日出具《证明书》证明已接入永久通水。但是,珠光公司提交的《高压供用电合同》约定的用电类别为“非工业、普通工业”,而非“居民生活用电”,且未明确已提供了永久用电。据此,本院认定截至二审庭审结束时,涉案房屋尚未接通永久用电,尚不符合交楼标准。
关于补充协议涉及顺延交楼约定条款的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”补充协议为珠光公司制定的格式合同,其第3条约定如遇到市政规划改变、政府行为等特殊原因不能按合同约定时间交楼,第4条约定因政府部门或公共服务单位原因影响办理竣工验收备案等交楼所需证件的,珠光公司可顺延交楼。上述条款不存在违反合同法第五十二条、第五十三条的规定,或者免除珠光公司交楼责任、排除程灿烂主要合同权利的情形。本院认定,补充协议涉及顺延交楼约定的条款合法有效,不属于无效的格式合同条款。
关于珠光公司抗辩可顺延交楼理由是否成立的问题。根据查明事实,涉案房屋所在三期工程截至合同约定交房日期(2012年6月30日)未接通永久用水、未取得《建设工程竣工验收备案表》,至本案二审庭审结束时仍未接通永久用电。从化市自来水公司《复函》和《补充说明》载明,珠光公司于2009年即委托该公司安装珠江流溪御景花园的供水管网工程并签订施工合同,但因该区市政供水管网未能满足后续开发生活用水需求,需另行建设一条供水管道。从化市建设和市政管理局曾在2008年的《复函》中明确由珠光公司自建污水处理系统。但在2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网,珠光公司不能自建排污系统,只能接入公共排污管网后才能办理环保验收。珠光公司因环保验收问题导致迟延申请办理《建筑工程竣工验收备案表》。从化供电局出具的《复函》载明,珠光公司2011年1月18日向该局申请永久用电,由于该区电网负荷难以满足涉案楼盘用电负荷而未获通过。现珠光公司分批申请永久用电,该局要从神岗变电站出线,该工程量大、青赔难度大,正在推进中。本院认为,从以上查明事实可见,珠光公司已提前申请市政配套基础设施建设,预留合理的市政工程施工时间。现因政府行为或公共服务单位原因,涉案房屋未能在合同约定日期达到交楼条件,珠光公司依据补充协议第3条、第4条的约定抗辩其可顺延交楼,理由成立,本院予以采纳。程灿烂主张,环保、排污、用电问题是因珠光公司工程建设不符要求造成;珠光公司未发出延期交楼通知不能延期交楼;珠光公司即使因第三人原因造成违约,也应先承担违约责任后再另行解决与第三人之间的纠纷;一、二审判决未对消防验收超期作出处理。本院认为,程灿烂未举出充分证据证明环保等问题是珠光公司原因造成,涉案合同第十三条第二款不应理解为延期交楼必须以发出延期交楼通知为前提,珠光公司可顺延交楼,并不构成违约,一、二审已认定消防验收超期但不影响本案判决结果,故对程灿烂的上述主张不予采纳。因此,程灿烂主张珠光公司构成逾期交楼并应当支付逾期交楼违约金,理由不成立。
综上所述,程灿烂的再审请求理据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款的规定,判决如下:
维持广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第1389号民事判决。
一审案件受理费1142元,由程灿烂负担;二审案件受理费1142元,由程灿烂负担。
本判决为终审判决。
审判长  戴佛明
审判员  余洪春
审判员  陈志坚

二○二○一七年十二月二十五日
书记员  曾丽君
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件,发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的,按照第一审程序审理,所作的判决、裁定,当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定,是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件,应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为,原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的,应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵,但裁判结果正确的,应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误,导致裁判结果错误的,应当依法改判、撤销或者变更。