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济南欧派工贸有限公司与李大伟等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2015-04-07
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)济民四终字第57号
上诉人(原审被告)济南欧派工贸有限公司,住所地济南市。
法定代表人沈建平,总经理。
委托代理人王凤飞,山东德康律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)李大伟,男,1982年3月1日出生,汉族,住黑龙江省伊春市,现住济南市天桥区标山南路凤凰山庄*号楼*单元***室。
委托代理人刘国祥,山东新润律师事务所律师。
委托代理人刘德前,山东新润律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)许立群,男,1969年5月18日出生,汉族,原系济南欧派工贸有限公司职工,现无业,住济南市。
上诉人济南欧派工贸有限公司(以下简称欧派公司)因与被上诉人李大伟、被上诉人许立群房屋租赁合同纠纷一案,不服济南市历下区人民法院(2013)历民初字第1046号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
原审法院认定,2011年11月15日,李大伟(乙方)与欧派公司(甲方)签订房屋租赁合同,约定,甲方将坐落于济南市历下区佛山街济南八中接建楼地下一层600平方米出租给乙方使用;租期自2011年12月17日起至2016年12月16日止;第一年租金为330000元、第二年租金为339900元、第三年租金为350097元、第四年租金为360597元、第五年租金为371415元,房屋保证金为20000元;租金每年一付,每一年的前一个月交付甲方;乙方如终止合同,须提前两个月通知甲方,并承担一个月租金作为违约金交付甲方,甲方如终止合同,须提前两个月通知乙方,并承担一个月租金作为违约金交付乙方;甲、乙双方在租赁期间如遇不可抗拒的因素导致租房合同无法履行,双方互不承担责任,合同自动解除,本合同自动终止。李大伟承租后将房屋用于经营来力体育休闲会所。2012年8月31日,欧派公司向李大伟发出通知,内容为:因其接到济南第八中学和山东圣德瑞贸易有限责任公司通知,因济南八中教学需要,经历下区教育局决定,收回济南八中出租给我公司的全部房产,因济南八中限期一个月交还租赁房屋,现通知你单位。2012年12月10日,欧派公司再次向李大伟发出通知,要求其搬出承租房屋。2013年4月27日,李大伟(乙方)与欧派公司(甲方)及许立群(丙方)达成协议,约定:在甲方按本协议约定支付赔偿款后,双方同意解除租赁合同;乙方所投入台球案18台(价值32万元),已由甲方私自处理;乙方投入空调3台、沙发18套、音箱、灯控系统等其他一切装修设施及附属设备由乙方搬出;甲方同意赔偿乙方各项经济损失合计80万元,如甲方能够在2013年5月10日前支付赔偿,只需支付50万元即可,否则,按80万元执行。李大伟、欧派公司均在协议书上签字盖章,欧派公司的员工许立群作为担保人亦在协议书上签字。协议签订后,欧派公司及许立群未向李大伟支付赔偿款项,双方发生纠纷,李大伟诉至法院。
另查明,涉案房产系欧派公司自山东圣德瑞贸易有限责任公司处承租,山东圣德瑞贸易有限责任公司则是自济南第八中学处承租。
原审法院认为,欧派公司与李大伟签订的房屋租赁合同及协议书均系当事人真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,为有效合同。当事人均应按照合同约定,享有权利、履行义务。根据当事人就解除租赁合同达成的协议的约定,欧派公司应赔偿李大伟各项经济损失80万元,欧派公司未予赔偿,违反了上述协议的约定,李大伟要求欧派公司支付赔偿款项,合法有据,故对李大伟的此项诉讼请求,法院予以支持。欧派公司辩称该协议显失公平,应予撤销,但其未能提交相关证据证实,法院对此不予采纳。许立群作为保证人亦在协议书上签字,虽然协议对于许立群的保证方式没有约定,但根据《担保法》第十九条的规定,当事人对于保证方式没有约定或约定不明的,按照连带责任保证承担保证责任,因此许立群应承担连带保证责任,故对李大伟要求许立群承担连带清偿责任的诉讼请求,法院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告济南欧派工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李大伟赔偿款800000元;二、被告许立群对上述第一项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11800元、诉讼保全费4520元,由被告济南欧派工贸有限公司、许立群共同负担。
一审宣判后,上诉人欧派公司不服上诉称,请求依法改判或将本案发回重审。二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》时,没有根据《消防法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》等法律规定进行审查,认定为有效合同,属于认定错误。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”的规定,上诉人认为该涉案房屋没有相关手续,双方签订的《房屋租赁合同》违反以上法律强制性规定,应当认定《房屋租赁合同》无效。由于《房屋租赁合同》为主合同,双方在2013年4月27日签订的《协议书》属于从合同也应认定无效。由于双方签订的《协议书》属于无效合同,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以发还”的规定,对于被上诉人所诉称的台球桌,应当由山东圣德瑞公司返还,而不是由上诉人返还,其他损失,双方根据过错分担,而不是由上诉人全部承担赔偿责任。退一步讲,就算双方签订的《协议书》有效,也显失公平,由于上诉人没有与被上诉人李大伟进行实际交接,当时李大伟在涉案的房门上又加了一把锁,没有实际清点室内设施情况,其中一部分台球桌由山东圣德瑞贸易有限公司拉走,且李大伟利用自身优势,在上诉人没有经验的情况下,签订了该协议,上诉人认为,该协议显失公平,应当予以撤销。2、一审判决违反法定程序,没有根据上诉人的请求追加第三人。在上诉人接到传票后,上诉人根据法律规定,在2013年8月6日向一审法院依法申请追加第三人济南市第八中学、山东圣德瑞贸易有限公司参加诉讼。同时在开庭时上诉人再次申请追加第三人参加诉讼,但一审法院没有做出明确的答复,且在判决书中也没有阐述是否允许或者予以驳回。上诉人认为第三人作为本案必要的当事人,参加诉讼后才能查明事实,最终应当作为赔偿义务人。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,违反法定程序,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。
被上诉人李大伟辩称请求维持原判。
被上诉人许立群未作答辩。
本院经审理认定,原审认定事实属实,本院予以确认。
本院认为,上诉人欧派公司主张与李大伟签订的房屋租赁合同无效,作为从合同的2013年4月27日与李大伟签订的协议书亦无效,对于这一上诉请求,上诉人欧派公司在一审时并没有提出该诉讼主张,属于二审中增加的诉讼请求。鉴于上诉人欧派公司并非诉争房屋的产权人,其房屋的产权人并没有参加诉讼,经查,上诉人欧派公司也是从非产权人山东圣德瑞贸易有限公司转租的,上诉人欧派公司对于租赁合同的效力其应该是明知的,在一审时上诉人没有对此提出诉讼主张,而在二审中增加的诉讼请求,本院依法不予审理。上诉人欧派公司2013年4月27日与李大伟签订的协议书,其实质是终止房屋租赁合同的履行而达成的协议书,系双方真实意思的表示,并不违反法律规定。2013年4月27日上诉人与李大伟签订的协议书中,明确了双方终止合同的履行期限及因提前终止合同的履行上诉人应赔偿被上诉李大伟经济损失,约定明确,不违反法律规定。在该协议中载明了上诉人欧派公司已经擅自处理了被上诉人李大伟价值32万元的18张台球桌,现上诉人欧派公司又称该台球桌系案外人山东圣德瑞贸易有限公司处理的,与其公司无关,没有证据证明其主张,上诉人为此主张该协议书显失公平该主张不成立。上诉人为此请求法院追加山东圣德瑞贸易有限公司及济南二中参加诉讼,法院依法无法支持其主张。上诉人主张房屋租赁合同无效,可以依法另行主张权利。鉴于被上诉人已腾出了诉争房屋,与上诉人的房屋租赁合同已经提前终止了履行,被上诉人按照与上诉人的约定提出赔偿请求,法院依法予以支持。上诉人的上诉主张不成立,二审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费11800元,由上诉人济南欧派工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  徐冷卓
审 判 员  王云春
代理审判员  曹 强

二〇一五年三月二十五日
书 记 员  姜 梵