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东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社与东莞奥托泰电器制品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-05-18
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1973民初10120号
原告东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社,住所地为广东省东莞市凤岗镇竹塘村浸校塘村民小组。
负责人刘俊新,董事长。
委托代理人黄德生,东莞市凤岗镇法律服务所法律服务工作者。
委托代理人周裕峰,东莞市凤岗镇法律服务所推荐人员。
被告东莞奥托泰电器制品有限公司,住所地为东莞市凤岗镇竹塘村浸校工业区。
法定代表人为张同庆。
原告东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社(以下简称浸校塘经合社)与被告东莞奥托泰电器制品有限公司(以下简称奥托泰公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月15日立案受理后,依法由审判员汤文锋担任审判长,与人民陪审员朱萍秀、人民陪审员曾雯共同组成合议庭,于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告浸校塘经合社的委托代理人黄德生、周裕峰,到庭参加了诉讼;被告奥托泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浸校塘经合社诉称,奥托泰公司由于经营企业一直租赁浸校塘经合社的宿舍楼使用,2015年3月31日,浸校塘经合社、奥托泰公司双方经协商后,续签了一份《宿舍楼租赁合同书》,约定浸校塘经合社将位于东莞市凤岗镇浸校塘工业区的宿舍楼1栋,面积为6190.5平方米,出租给奥托泰公司经营生产配套使用;续租期限为3年,即从2015年3月1日起至2018年2月28日止;租金按74286元每月计算,每月的租金奥托泰公司应于当月的10日前转入浸校塘经合社指定的银行账户;若奥托泰公司未按时缴交租金的,则按应缴租金的1%每日支付滞纳金给浸校塘经合社。浸校塘经合社依约履行了合同义务将租赁物交给奥托泰公司使用,但事与愿违的是奥托泰公司并没有如约履行付款义务,无故拖欠浸校塘经合社自2015年11月起租金。后经浸校塘经合社多次催款,奥托泰公司均未依约付款,至今奥托泰公司仍欠浸校塘经合社自2015年11月至2016年7月份的租金662860元。根据奥托泰公司与浸校塘经合社签订的《厂房租赁合同书》第九条的约定及我国相关法律法规的规定,奥托泰的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。综上所述,奥托泰拖欠上述租金给浸校塘经合社造成一定的经济损失,为维护自身的合法权益,特诉至法院,请求判令:一、解除浸校塘经合社与奥托泰公司于2015年3月31日签订的《宿舍楼租赁合同书》;二、奥托泰公司支付浸校塘经合社自2015年11月至2016年7月份的租金662860元(其中2015年11月份未付租金为68572元)及滞纳金(自2015年11月11日起每日按应缴租金的1%计至清偿之日止,每月租金的滞纳金以该月租金的本金为限,暂计至2016年8月4日为561091.18元),合计1223951.18元;三、奥托泰公司支付浸校塘经合社自2016年8月份起至奥托泰公司将宿舍楼交还给浸校塘经合社之日止的租金(租金按每月74286元计算);四、本案的诉讼费由奥托泰公司承担。
原告浸校塘经合社对其上述主张提供的证据材料有:宿舍楼租赁合同书。
被告奥托泰公司在法定期限内没有提出答辩,也未向本院提交任何证据。
经审理查明,浸校塘经合社与奥托泰公司于2015年3月31日签订一份《宿舍楼租赁合同书》,主要内容为:浸校塘经合社将位于东莞市凤岗镇浸校塘工业区的宿舍楼1栋出租给奥托泰公司用于经营生产配套用,面积6190.5平方米;续租期限为3年,即从2015年3月1日起至2018年2月28日止;租金按74286元(含税)每月计算,应于每月的10日前将当月租金转入浸校塘经合社指定的银行账户;奥托泰公司应于本合同签订之日一次性向浸校塘经合社缴交相当于2个月租金的合同履行保证金共148572元,合同期满在奥托泰公司付清租金等经营费用后,浸校塘经合社将合同履行保证金无息退还奥托泰公司;奥托泰公司在租赁期间应按时缴交租金、水电费、工人工资等一切与经营有关的费用;若奥托泰公司未按时缴交租金的,则按应缴租金每日加收1%的滞纳金;奥托泰公司违反合同中途退租的,浸校塘经合社不退还所收奥托泰公司的合同履行保证金;奥托泰公司拖欠超过三个月租金或工人三个月工资的,浸校塘经合社有权单方随时没收合同履行保证金、追回拖欠款项、收回租赁物及解除本合同;奥托泰公司不按时归还租赁物给浸校塘经合社的,每逾期一日应向浸校塘经合社支付租金及违约金,租金按租赁期满前月租金的三十分之一计算,违约金按租赁期满前月租金1%计算。《宿舍楼租赁合同书》还约定有其他条款内容。
合同签订后,浸校塘经合社依约向奥托泰公司交付使用了案涉租赁房屋,奥托泰公司也已在案涉租赁房屋进行经营使用。浸校塘经合社起诉主张,奥托泰公司无故拖欠浸校塘经合社自2015年11月起的租金,经浸校塘经合社多次催款,奥托泰公司均未依约付款;奥托泰公司已于2016年8月22日倒闭,此后案涉宿舍已由浸校塘经合社控制和管理,但奥托泰公司至今仍拖欠自2015年11月至2016年7月的租金合计662860元。浸校塘经合社遂于2016年8月15日诉至本院。
另查明,浸校塘经合社在庭审中确认,其已实际收取奥托泰公司缴纳的合同履行保证金148572元,该款未在拖欠的租金中予以抵扣。浸校塘经合社还确认,案涉宿舍属于浸校塘经合社所有,但还未办理权属证书,所占土地属于工业用地,应该未办理土地使用权证书,也没有办理建设工程规划许可证,但建设时有经过东莞市凤岗镇的报建审批同意。本院责令浸校塘经合社于庭后3个工作日内补交报建审批手续。浸校塘经合社于2016年12月20日向本院补交了一份《集体土地建设用地使用证》及由东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局出具的《证明》。《集体土地建设用地使用证》显示位于东莞市凤岗镇竹塘浸校塘村的、自有使用权面积为16200平方米、建筑占地面积为6230平方米的山坡地使用者为凤岗镇竹塘管理区浸校塘村,土地用途为工业(恒晖气动工程有限公司)。《证明》的主要内容为:“兹有位于东莞市凤岗镇竹塘村浸校塘村振塘路6号(原奥托泰厂)的工业厂房,现属东莞市凤岗镇竹塘股份经济联合社及竹塘浸校塘股份经济合作社所有,权属清晰。该项目用地面积16800平方米,建筑面积约17000平方米,……。该工业建筑符合我镇建设规划,情况属实。”
再查明,浸校塘经合社确认,查封奥托泰公司的财产大部分还分散存放在案涉宿舍所在的厂房,只有小部分集中存放;合同约定的滞纳金标准为每日1%,但浸校塘经合社在起诉时已将滞纳金调整为不超过拖欠的租金本金为限;浸校塘经合社没有向奥托泰公司发出过解除合同的书面通知。此外,奥托泰公司拖欠员工的工资已由东莞市凤岗镇竹塘村村民委员会所垫付,现工人均已遣散。
以上事实,有前述浸校塘经合社提供的证据材料及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为,奥托泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃对浸校塘经合社提出的诉讼请求进行抗辩及对浸校塘经合社提供的证据进行质证的权利。本案为房屋租赁合同纠纷,焦点问题有:一、案涉的《宿舍楼租赁合同书》是否合法有效;二、奥托泰公司应否支付浸校塘经合社诉请的租金或占有使用费及滞纳金。
针对焦点一。案涉租赁房屋为厂房的配套用房(即宿舍),浸校塘经合社庭审中确认,案涉宿舍属于浸校塘经合社所有,但还未办理权属证书,所占土地属于工业用地,应该未办理土地使用权证书,也没有办理建设工程规划许可证,但建设时有经过东莞市凤岗镇的报建审批同意;在本院责令下,浸校塘经合社于庭后补交了一份《集体土地建设用地使用证》及由东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局出具的《证明》,但还是无法提供案涉宿舍的建设工程规划许可证。虽然东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局出具的《证明》上有“该工业建筑符合我镇建设规划”的内容,但2005年起东莞市的城乡建设规划许可的审批权已由东莞市城乡规划建设局统一行使,东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局并非建设工程规划许可证的法定审核颁发部门,故该《证明》不能替代建设规划许可证。因此,《集体土地建设用地使用证》及由东莞市凤岗镇人民政府住房规划建设局出具的《证明》均不能证明案涉宿舍取得了建设工程规划许可证及工程竣工后经验收合格。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定,案涉房屋租赁合同应为无效合同。
针对焦点二。虽然案涉合同无效,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,作为实际承租主体及租赁场所实际占有使用人的奥托泰公司应参照案涉合同中关于租金标准的约定向浸校塘经合社支付案涉房屋的占有使用费。浸校塘经合社已经将案涉房屋交付给奥托泰公司使用,奥托泰公司应就其已按月向浸校塘经合社足额支付占有使用费承担举证责任,奥托泰公司未提供任何证据证明自2015年11月至2016年8月期间有向浸校塘经合社支付占有使用费,故奥托泰公司应参照租金标准支付上述期间的占有使用费。经计算,上述期间的占有使用费数额应为737146元(68572元+74286元/月×9个月=737146元)。因浸校塘经合社已确认,奥托泰公司已于2016年8月22日倒闭,此后案涉宿舍已由浸校塘经合社控制和管理,且奥托泰公司拖欠员工的工资已由东莞市凤岗镇竹塘村村民委员会所垫付,现工人均已遣散。故自2016年9月起,浸校塘经合社已实际控制并收回了案涉宿舍,再诉请2016年9月起的宿舍占有使用费,缺乏事实依据,理应不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。浸校塘经合社已经确认收取了奥托泰公司交纳的相当于两个月租金的合同履行保证金合计148572元。因案涉合同无效,奥托泰公司应当返还案涉租赁房屋给浸校塘经合社,浸校塘经合社理应将已收取的保证金148572元返还给奥托泰公司。因浸校塘经合社确认奥托泰公司已实际倒闭,案涉租赁房屋重新由浸校塘经合社掌控,故不再存在返还房屋的问题。浸校塘经合社应返还奥托泰公司的租赁保证金应与前述奥托泰公司应支付浸校塘经合社的占有使用费可进行相互抵扣,抵扣后的差额588574元(737146元-148572元)应由奥托泰公司支付给浸校塘经合社。因合同无效,故浸校塘经合社诉求主张合同约定的滞纳金,缺乏依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,缺席判决如下:
一、确认原告东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社与被告东莞奥托泰电器制品有限公司于2015年3月31日签订的《宿舍楼租赁合同书》无效;
二、被告东莞奥托泰电器制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社支付2015年11月至2016年8月期间的占有使用费差额588574元(已抵扣东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社应返还东莞奥托泰电器制品有限公司的合同履行保证金148572元);
三、驳回原告东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15816元、保全费3834元,合计19650元,由原告东莞市凤岗镇竹塘浸校塘股份经济合作社负担10201元,由被告东莞奥托泰电器制品有限公司负担9449元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长  汤文锋
人民陪审员  曾 雯
人民陪审员  朱萍秀

二〇一六年十二月二十四日
书 记 员  谭 艺
附相关法律法规条文:
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。