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赵松与大连一力物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-11-09
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽02民终7638号
上诉人(原审被告):赵松,男,1982年12月3日出生,汉族,住辽宁省大连市高新园区。
被上诉人(原审原告):大连一力物业管理有限公司,住所地:辽宁省大连市沙河口区高尔基路737号1层。
法定代表人:都兴平,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:李猛,辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王宪孟,辽宁智库律师事务所律师。
上诉人赵松因与被上诉人大连一力物业管理有限公司(以下简称一力物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院(2018)辽0292民初150号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人赵松、被上诉人大连一力物业管理有限公司委托诉讼代理人李猛、王宪孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵松上诉请求:撤销大连长兴岛经济技术开发区人民法院(2018)辽0292民初150号民事判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定,上诉人认为竣工备案是小区交付的真正节点,上诉人与开发商签订的案涉《商品房买卖合同》应以竣工备案作为小区完工交付的认定标准;二、一审认定事实不清,适用法律错误。上诉人提交的大连市物价局与大连市国土资源和房屋局下发的大价发﹝2014﹞50号、大连市人民政府大政发﹝2014﹞40号、大长管发﹝2015﹞8号文件均确认,房屋未取得房屋竣工备案前的物业费应由开发建设单位承担,不应由业主承担。根据上述文件规定,案涉小区于2017年1月22日才取得竣工验收备案,在此之前的物业费不应由上诉人承担。
一力物业公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。本案系物业服务合同纠纷,案涉房屋是否取得房屋竣工备案与本案无关;二、案涉《前期物业服务合同》合法有效,上诉人已经实际入住并享受物业服务的情况下,被上诉人有权收取物业费用和滞纳金。
一力物业公司向一审法院起诉请求:1、判令被告支付自2015年6月1日至2017年5月22日期间的物业服务费2499.63元;2、判令被告承担逾期支付物业服务费的滞纳金(按欠交物业服务费的日0.3%标准,每期欠付物业服务费自应交之日起计算至实际给付之日,暂计算至起诉时约480元)。
一审法院认定事实:2011年1月20日,琳熙置地(大连)有限公司与原告签订佰融玖珑湾琳熙美地前期物业服务合同,琳熙置地(大连)有限公司选聘原告对案涉小区提供前期物业管理服务。2011年11月12日,琳熙置地(大连)有限公司与被告签订《商品房买卖合同》,被告购得大连长兴岛临港工业区滨艳路114号2单元5层1号房屋,房屋建筑面积为87.81平方米。该合同附件四合同补充协议第十四条关于前期物业服务的约定,”在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前,买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即大连一力物业管理有限公司实施统一的物业管理,并遵守物业管理规定。买受人对此无异议......”。2014年5月31日,琳熙置地(大连)有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》,第四条第一项约定”多层、小高层住宅按建筑面积1.20元/㎡·月(有电梯)”,第五条违约责任第三项约定”乙方不按本协议约定交纳有关费用的,甲方或物业公司有权要求乙方补交,并按应交金额的0.3%按日交纳滞纳金”。同日,琳熙置地(大连)有限公司向被告交付上述房屋钥匙。被告已交纳2015年6月1日前物业服务费。一审法院认为,原告系取得物业服务资质的物业服务公司,其与被告签订的《前期物业管理服务协议》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。现被告接收了房屋,原告提供了物业服务,被告理应按照合同的约定缴纳物业费。原告要求被告交纳2015年6月1日至2017年5月22日的物业服务费2499.63元(2015年6月1日至6月30日105.37元;7月1日至12月31日632.23元;2016年1月1日至6月30日632.23元;7月1日至12月31日632.23元;2017年1月1日至5月22日497.57元)的诉讼请求,有事实及法律依据,予以支持。
关于原告主张被告支付滞纳金的主张,因被告存在迟延交纳物业服务费的行为,依法应当承担相应的违约责任,双方在《前期物业管理服务协议》第五条违约责任中约定了滞纳金计算方式,因该滞纳金计算的标准过高,法院酌定被告按应交金额的0.2%按日交纳滞纳金,对于超出部分,不予支持。被告提交了大连市物价局与大连市国土资源和房屋局下发的大价发﹝2014﹞50号、大连市人民政府大政发﹝2014﹞40号、大长管发﹝2015﹞8号关于进一步加强物业管理工作的实施意见等文件,抗辩称案涉房屋竣工备案之前的物业费应由开发建设单位承担,对此,法院已在证据认证部分分别予以认定,被告提出的异议属于行政机关进行行政管理的范围,对此本案不予审理,故对被告的辩解意见不予采纳。一审法院判决:被告赵松于本判决生效之日起十日内给付原告大连一力物业管理有限公司2015年6月1日至2017年5月22日物业服务费2499.63元及滞纳金(自每期物业服务费应交之日起至实际给付之日止,按所欠交物业服务费每日0.2%标准计算)。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为,一力物业公司系取得合法资质的物业管理公司,其与案涉房屋的开发建设单位琳熙置地(大连)有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,对上诉人赵松具有约束力,且赵松与琳熙置地(大连)有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及《前期物业管理服务协议》均认可一力物业公司作为案涉小区的物业服务提供者。一力物业公司根据合同约定提供物业服务,上诉人作为该小区业主享受了物业服务,亦应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。一力物业公司诉请上诉人交纳拖欠的物业费有事实及法律依据,一审判决予以支持并无不当。一审判决将滞纳金予以部分调整亦符合公平原则,本院予以维持。
关于上诉人主张的其与开发建设单位签订《商品房买卖合同》应以房屋竣工备案时间作为房屋交付时间的上诉理由,本院认为,房屋交付与房屋竣工备案系两个不同的法律关系,不能混为一谈。上诉人自认于2014年5月31日接收房屋,从接收房屋时其即享受物业公司提供的物业服务,亦应支付相应的物业服务费用,上诉人该项上诉理由没有法律依据,本院不予采纳。
关于上诉人主张依据大连市物价局与大连市国土资源和房屋局下发的大价发﹝2014﹞50号、大连市人民政府大政发﹝2014﹞40号、大长管发﹝2015﹞8号关于进一步加强物业管理工作的实施意见等文件,案涉房屋未取得房屋竣工备案前的物业费应由开发建设单位承担,不应由上诉人承担的上诉理由,本院认为,大连市物价局与大连市国土资源和房屋局下发的大价发﹝2014﹞50号、大连市人民政府大政发﹝2014﹞40号、大长管发﹝2015﹞8号关于进一步加强物业管理工作的实施意见等文件并非法律、行政法规,亦非效力性强制性规范,上诉人与被上诉人之间应当根据案涉《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议及《前期物业管理服务协议》行使权利和履行义务。上诉人此节上诉理由无事实和法律依据,本院不予支持。
综上所述,上诉人赵松的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人赵松负担。
本判决为终审判决。
审判长  车兆东
审判员  赵述云
审判员  王 歆

二〇一八年十月三十一日
书记员  牛超群
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。