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张志明、李桂华与洞口佳和房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-09-20
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

湖南省洞口县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0525民初558号
原告:张志明,男,1975年4月16日出生,汉族,住洞口县。
原告:李桂华,女,1974年4月5日出生,汉族,住洞口县。
被告:洞口佳和房地产开发有限公司,住所地洞口县文昌街道文昌北路1号。
法定代表人:黄少华,该公司董事长。
委托诉讼代理人:李建平,湖南伏龙律师事务所律师。
第三人:中国工商银行股份有限公司洞口支行,住所地洞口县文昌街道文昌路13号。
负责人:周小荣,该行行长。
委托诉讼代理人:宾真,湖南方廉律师事务所律师。
原告张志明、李桂华与被告洞口佳和房地产开发有限公司(以下简称佳和公司)、第三人中国工商银行股份有限公司洞口支行(以下简称工商银行)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月5日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张志明与李桂华、被告佳和公司委托诉讼代理人李建平、第三人工商银行委托诉讼代理人宾真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志明、李桂华向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同(合同编号:20110041115、20110041215、20110041315),由被告返还购房首付款1267752元及原告已支付的银行按揭款。2、判令被告支付违约金12677元。3、判令解除原告与第三人签订的个人购房借款担保合同。事实与理由:2014年11月28日,原、被告签订了房屋买卖合同,原告购买被告佳和名都小区3栋115、125、135号商铺,建筑面积166.74平方米,商铺总价2467752元。合同签订后,原告支付首付款1267752元,并与第三人签订个人购房借款担保合同,按揭贷款金额120万元,贷款期限10年,以所购商铺作为抵押担保,被告承担连带保证责任。2014年12月24日,进行预购商品房抵押权预告登记。现被告因种种原因至今无法将原告所购商铺交付,也未能办理产权登记证书,且该商铺在出卖前被告已经出租,租金也抵扣被告债务,导致原告无法取得房屋也无法收取租金,合同目的无法实现,故请求依法支持原告诉请。
被告佳和公司辩称:原、被告签订房屋买卖合同是事实;原告没有能够收取租金也是事实,但原因并不全部在被告;原告要求解除合同应有法定理由和依据;原告要求被告承担违约金依据不足。
第三人工商银行述称:1、本案不应合并处理个人购房借款担保合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,本案第三人未作为独立请求权第三人提出诉讼请求,应该仅处理商品房买卖合同纠纷;2、原告要求解除房屋买卖合同理由不能成立,原、被告合同约定交房时间为2013年8月31日,而合同签订日期为2014年11月28日,该约定无效应视为对交房期限没有约定,原告以被告没有在合同约定期限内交付房屋为由主张解除合同没有事实依据;原告以不能收取租金、不能取得房屋为由主张合同目的不能实现的理由也不能成立,因原告对购买商铺已出租是明知的,出现的情形是原告可预见、自担的商业风险范围。3、原告的合同解除权已消灭,解除权应在经催告后的三个月内行使或解除事由出现后一年内行使,逾期不行使解除权消灭。本案原告不管是从签订合同时起算,还是从收取房屋租金时起算均已超过在一年内行使解除权的诉讼时效。
原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据,当事人质证对证据真实性、合法性均没有异议,本院经审查予以认定并在卷佐证。经审理认定事实如下:2014年11月28日,原、被告签订了房屋买卖合同,原告购买被告佳和名都小区3栋115、125、135号商铺(合同编号:20110041115、20110041215、20110041315),建筑面积166.74平方米,商铺总价2467752元。合同约定被告应与2013年8月31日前将房屋交付原告使用;被告逾期交付超过90天,原告有权解除合同,被告应支付已付房款百分之一的违约金。合同签订后,原告支付首付款1267752元,并与第三人签订个人购房借款担保合同,按揭贷款金额120万元,贷款期限10年,以所购商铺作为抵押担保,被告承担连带保证责任。2014年12月24日,办理了预购商品房抵押权预告登记。原告按约定每月支付按揭款至2017年5月,共计379150.23元。
原、被告合同签订前,被告房屋已出租给案外人,租期为2012年1月15日至2022年1月14日,按原、被告约定原告可以在合同签订后自2015年1月1日起按实际购买面积比例立即收取案外人租金。2015年1月,当原告向案外人提出收取自2015年1月起的租金时,案外人提出异议,主张其享有被告方债权并主张以租金行使抵销权而拒绝向原告支付租金。原告遂于2016年提起诉讼,洞口县人民法院与邵阳市中级人民法院经审理支持了案外人关于抵销权的主张。
本院认为,原、被告经协商自愿签订书面买卖合同,买卖合同已成立,合同内容符合法律规定,受法律保护;依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应按约定履行合同。现本案被告因房屋已出租给案外人,而无法将房屋实际交付原告使用,且因被告与案外人存在债权债务抵销权问题致使原告也无法取得按约定预期可以享有的租金收益,致使原告无法取得合同签订后应取得的权利和利益,合同的根本目的无法实现,故本院对原告要求解除原、被告之间房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。第三人主张原告解除权已因超期消灭,且理由不足,但根据审理查明的事实,原告在合同签订后无法实际取得或占有、使用房屋,也无法取得期待利益,合同目的无法实现,符合法律规定可以解除合同的情形;双方合同约定的交付期限在合同签订之前,该约定属于没有约定或约定不明确情形,当事人可以在合理期限内要求履行,本案原告在合同签订后即按约定提出租金的主张,但因客观原因致使该主张不能实现,在2017年2月,法院判决原告确已无法实现收取租金的主张后,于2017年4月提起诉讼,并未超出法律规定的期限,故本院对第三人主张不予支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案原告提出要求被告返还支付的首付款及已支付的按揭款,符合法律规定,本院予以支持。原告要求被告按首付款百分之一的约定支付违约金,该约定未违反法律规定,且本案系因被告的原因致使原告无法收取租金取得预期利益,故本院对其主张予以支持。原告提出要求解除个人购房借款担保合同,该合同虽然与购房合同相关联,在购房合同解除后符合解除条件,但因其合同相对方即本案第三人未提出相关权利主张,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,仅处理商品房买卖合同纠纷,故本院对原告的诉讼请求不予支持,待第三人主张权利时另行处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,判决如下:
一、解除原告张志明、李桂华与被告洞口佳和房地产开发有限公司2014年11月28日签订的商品房买卖合同(合同编号:20110041115、20110041215、20110041315);
二、被告洞口佳和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告张志明、李桂华首付房款1267752元,按揭房款379150.23元;
三、被告洞口佳和房地产开发有限公司本判决生效后十日内支付原告张志明、李桂华违约金12677元;
四、驳回原告张志明、李桂华其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费26542元,由被告洞口佳和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长  肖剑培
审判员  傅祥军
审判员  张积华

二〇一七年八月三日
书记员  傅永波