免费注册

呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会与内蒙古凯基置业有限公司建设工程合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-02-26
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

呼和浩特市中级人民法院

p t ” > 民 事 判 决 书

(2017)内01民初82号

原告:呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会。

法定代表人:温满红,该村委会主任。

委托诉讼代理人:郭宇,内蒙古百宁律师事务所律师。

委托诉讼代理人:石智超,内蒙古百宁律师事务所律师。

被告:内蒙古凯基置业有限公司。

法定代表人:董玉兰,该公司董事长。

委托诉讼代理人:田建全,内蒙古伊敏律师事务所律师。

原告呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会(以下简称讨号板村委会)与被告内蒙古凯基置业有限公司(以下简称凯基置业公司)建设工程合同纠纷一案,本院于2017年2月14日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告讨号板村委会的委托诉讼代理人郭宇,被告凯基置业公司的委托诉讼代理人田建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

讨号板村委会向本院提起诉讼请求:1、确认双方签订的《合作筹建讨号板新村的协议》无效。2、判令凯基置业公司返还土地并赔偿讨号板村委会损失暂计3200万元(以实际销售款项为准)。3、本案诉讼费用由凯基置业公司承担。事实和理由:双方于2010年4月21日签订《合作筹建讨号板新村的协议》,协议约定:乙方(凯基置业公司)出资陆佰万元于甲方(讨号板村委会),乙方取得讨号板新村9号高层楼的建设权和出售权,包括9号楼地界范围内附属设施的建设、使用,乙方获取土地总面积为5333.28平米。乙方对9号楼的建设和销售均以甲方名义进行。讨号板村委会认为双方签订的合作筹建讨号板新村的协议名为合作筹建协议,其实质为农村集体土地的使用权转让协议。根据《土地管理法》第四十三条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共发施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使±地使用权依法发生转移的除外之规定。故农村集体土地使用权未经法定程序或不符合法定条件的不得转让用于建设。依照《合同法》第52条第1款第5项之规定,协议因违反法律的强制性规定而归于无效。另,讨号板村委会与凯基置业公司签订的协议涉及村民切身利益,属于以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产,且签订协议之时未经村民会议或村民代表会议讨论决定。根据《村民委员会组织法》第24条、第28条之规定,该协议无效。凯基置业公司应当返还涉案土地,现涉案土地上已经兴建住宅楼,根据房地不可分离原则,凯基置业公司应当将地上建筑物一并返还。但因涉案建筑物已销售,凯基置业公司已经收取销售款项,请求凯基置业公司返还讨号板村委会损失即房屋销售款暂计3200万元。

凯基置业公司辩称,合同性质是合作协议,而非土地买卖协议。根据协议内容,项目是由讨号板村委会规划设计,地下部分也由讨号板村委会自己进行建设,项目的配套设施也是由讨号板村委会建设管理的,所以这个协议的性质是合作协议,不属于土地买卖。签订合同经过了讨号板村委会村民代表的讨论决定,签订程序是合法的,这份合同已经履行完毕。讨号板村委会所称的土地属集体所有,这是错误的。这片土地仍然是国有土地,集体组织使用的不一定是集体土地,现有证据已经证明这片土地是国有土地,什么时候变成集体土地需要证据。退一步讲,即使是集体土地,也是土地管理法中的除外情形,现在已为建设用地。讨号板村委会起诉状引用的法律依据是错误的,不存在合同法第五十二条规定的情形。凯基置业公司认为讨号板村委会行为涉嫌合同诈骗犯罪,应当进行调查。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

讨号板村委会提交了合作筹建讨号板新村的协议、两份说明、判决书,凯基置业公司对证据真实性认可,对证明问题不认可。凯基置业公司提交了合作筹建讨号板新村的协议及附件、村委会干部工作安排表、报告、收据、报告及请示,讨号板村委会对合作筹建讨号板新村的协议的真实性认可,对其他证据不认可。

经审理查明,2010年4月21日,讨号板村委会(甲方)与凯基置业公司(乙方)签订合作筹建讨号板新村的协议约定:一、项目位于如意开发区内,武警四支队南侧,开发区四纬路南侧,设计为住宅楼,基坑已开挖,基础已完工。现工程现状为正负零。二、乙方出资陆百万元(¥6,000,000元)付给甲方,乙方取得讨号板新村9号高层楼的建设权和出售权,包括9号楼地界范围内附属设施的建设、使用,乙方获取土地总面积为5333.28平方米。乙方对该地块的建设和出售均以甲方名义进行。三、乙方进场前,一次性付给甲方陆百万元(¥6,000,000元),其余已完成的基础工程待甲乙方审计结束后,乙方一次性付给甲方已完成基础工程的全部款项。审计基础工程期间不影响乙方对该项目的建设。四、甲方负责指定该楼水、电、暖、排污接口的最近位置,由乙方负责施工及费用,且水、电、暖,甲方向乙方收取增容费用,乙方所交增容费与甲方所建项目缴纳相关部门增容费标准一致。五、甲方办理”讨号板世纪新村”手续时,同时负责办理此项目《建设用地规划许可证》、《土地使用证》和《建设工程规划许可证》且费用由甲方负担,甲方前期办理城建、施工许可等手续的费用由甲方负担,以后存在变更设计而造成的相关费用由乙方负担。甲方应积极配合乙方办理相应手续,出具相关文件,协助办理后续房产等手续。乙方施工时如遇阻挠,甲方需出面协调解决。六、前期所发生的设计、勘察、监理费用由乙方承担,设计和勘察单位必须提供设计图纸和勘察资料及后期服务,直至工程竣工,具体工作由甲方负责解决。七、该楼竣工后,物业管理、周边绿化、硬化等统一由甲方管理,费用由业主负担。双方还约定了其他事项。

另查明,2009年12月31日、2010年6月4日,凯基置业公司分批次向讨号板村委会转款共计600万元。凯基置业公司主张该600万元是支付的合作固定收益,讨号板村委会主张该600万元是集体土地使用权转让款。

再查明,涉案地块房屋已建设完成,凯基置业公司庭审中陈述以讨号板村委会名义进行了出售,且已售完。

本院认为,本案的争议焦点是:1、双方签订的《合作筹建讨号板新村的协议》(以下简称协议)效力如何;2、讨号板村委会要求凯基置业公司返还土地并赔偿损失的诉讼请求是否应予支持。

针对第一个争议焦点,讨号板村委会与凯基置业公司于2010年4月21日签订的协议虽名为合作筹建协议,其实质为农村集体土地的使用权的转让协议。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定,”集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定,”任何单位和个人进行建设。需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定,”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形指示土地使用权依法发生转移的除外。”故农村集体土地的使用权未经法定程序或不符合法定条件不得转让用于建设,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项之规定,涉案协议因违反法律的强制性规定而归于无效。对于凯基置业公司提出土地性质已征为国有土地,合同有效的主张,双方签订协议时涉案地块为集体所有土地,现凯基置业公司对土地进行建设并将建成房屋对外销售,并非村民建设住宅所用,且凯基置业公司提交的证据为政府文件,并未证明已完成法律程序上的审批手续,故对该项理由不予采纳。

针对第二个争议焦点,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的规定,合同双方因该合同取得的财产应当相互返还系是本条规定的应有之义,但涉案土地上由凯基置业公司开发建设的建筑物,因并未建设在划拨或者出让的国有土地上,故依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条之规定,不能取得建设工程规划许可证,属于违法建筑。对于违法建筑应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依法处理,故凯基置业公司开发建设的建筑物及所占土地本案不予处理,讨号板村委会主张的相关损失与该建筑物处理相关,待上述违法建筑由行政部门处理后,讨号板村委会可一并另行主张。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项的规定,判决如下:

一、确认呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会与呼和浩特市日增建筑安装工程有限公司于2010年4月21日签订的《合作筹建讨号板新村的协议》无效;

二、驳回呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会其他的诉讼请求。

案件受理费201800元,由呼和浩特市赛罕区西把栅乡讨号板村民委员会负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于内蒙古自治区高级人民法院。

审判长赵俊平

代理审判员刘伟

代理审判员刘常欣

二〇一七年七月二十四日

书记员蔡曦琛