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上诉人湖南财通投资管理有限公司与被上诉人长沙科文物业发展有限公司、原审第三人长沙新世界国际大饭店有限公司、原审第三人长沙市海众商业管理有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2015-12-01
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)长中民三终字第05978号
上诉人(原审被告)湖南财通投资管理有限公司。
被上诉人(原审原告)长沙科文物业发展有限公司。
原审第三人长沙新世界国际大饭店有限公司。
原审第三人长沙市海众商业管理有限公司。
上诉人湖南财通投资管理有限公司(以下简称财通公司)因与被上诉人长沙科文物业发展有限公司(以下简称科文公司)、原审第三人长沙新世界国际大饭店有限公司(以下简称新世界公司)、原审第三人长沙市海众商业管理有限公司(以下简称海众公司)侵权责任纠纷一案,不服湖南省长沙市开福区人民法院(2013)开民一初字第02582号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明:2013年2月25日,新世界公司与财通公司签订《房屋租赁合同》,约定将本案所涉位于长沙市五一西路XX号,五一广场西北角地下一层的诉争房屋出租给财通公司使用。租赁期限从2013年2月18日起至2021年2月27日止;房屋租赁金为700000元/月,按月支付,于每月10日前支付。
2013年3月14日,长沙市商业总公司发出公告,告知长沙市商业总公司并未授权给新世界公司就其所拥有的房屋对外出租,并要求实际承租人停止租赁与装修,以避免蒙受更大的损失。
2013年3月20日,财通公司向新世界公司发出函件,认为其前期招商活动已经投入了大量租金,要求新世界公司尽快协调好与长沙市商业总公司之间的纠纷,履行交付无争议房屋的义务,并因此要求顺延支付租金。
2013年3月16日,新世界公司向财通公司复函称,新世界公司认为其已经履行了合同义务并向财通公司交付了房屋,其与长沙市商业总公司之间的事宜属于内部事项,请财通公司按原计划施工及招商。但对于财通公司要求顺延支付租金的要求不予同意,要求财通公司仍然按照合同约定支付租金,否则将行使合同解除权。
2013年4月1日,财通公司向新世界公司发出复函称,财通公司认为新世界公司应当向其交付无争议的出租场地,故请求新世界公司及时取得相关权利,并向其交付出租房屋。同时,因目前新世界公司向其交付的房屋存在权利瑕疵,故财通公司要求行使同时履行抗辩权,暂时顺延支付租金。
2013年4月2日,新世界公司向财通公司发出律师函。
2013年4月11日,财通公司委托湖南精彩律师事务所向新世界公司发出律师函,重申了新世界公司应当交付无争议房屋的义务,并以此为由要求顺延支付租金。
2013年4月21日,新世界公司向财通公司发出解除合同函,以财通公司未能及时足额缴纳房租及各项费用为由财通公司提出解除双方于2013年2月25日所签订的《房屋租赁合同》。
2013年4月27日,财通公司向新世界公司复函称,其所有的招商活动并不存在违法行为,因此不同意解除合同,而要求继续履行合同,并要求新世界公司承担其因诉争房屋存在争议而可能产生的损失。
2013年5月2日,新世界公司向财通公司发函称,要求财通公司履行解除合同的义务,协商处理解除合同的后续事宜。
2013年5月7日,新世界公司发出公告,认为财通公司所采取的相关招商措施及行为与新世界公司及相关业主无关。
同日,新世界公司向财通公司发函称,要求财通公司停止对诉争房屋的占有、使用、收益及招商活动,如有违反则应当承担相应的法律责任。
2013年5月7日,财通公司向新世界公司复函称,要求继续履行租赁合同,并要求新世界公司配合其完成装修等相关事宜。
2013年5月29日,皇冠商业街项目部(即财通公司利用本案诉争房屋对外招商所成立的项目部)向皇冠假日酒店提出报告,要求皇冠假日酒店配合其完成通电、排烟、消防、空调等工程,保证皇冠商业街项目如期开业。
2013年5月30日,新世界公司与物业业主方之一的科文公司发出声明,并在报刊上刊登,认为财通公司未经房屋权利人许可,将诉争房屋对外招租属于侵权行为,不同意财通公司等人以皇冠商业街的名义对外签订协议。
后新世界公司与财通公司围绕该诉争房屋的处置问题仍有函件往来,均为新世界公司要求解除与财通公司之间订立的租赁合同,并要求财通公司立即停止侵权;财通公司则要新世界公司履行合同随附交付房屋并配合完成通电、排烟、消防、空调等装修工程的义务。
因多次交涉无果,科文公司遂于2013年6月21日诉至该院,请求判如所请。
原审另查明,本案诉争房屋总面积为3147.37平方米,为多个业主所有,其中长沙市商业总公司系长沙市五一大道XX号新世界大厦负一楼的大业主方之一,拥有1599.85平方米房屋产权;科文公司拥有约1500平方米房屋产权(长房权证开福字第00175934号),剩余部分为其他三个自然人所有。
原审还查明,争议发生期间,财通公司委托海众公司对诉争房屋进行招商,并对诉争房屋进行装修、管理。目前,本案诉争房屋仍为财通公司所使用。
原审庭审中,原告认可并授权第三人新世界公司将其所有的诉争房屋部分对外进行出租。
原审法院认为:一、对于2013年2月25日,新世界公司与财通公司签订《房屋租赁合同》是否有效的问题,因至该案第二次开庭之日止,新世界公司仍未取得该案诉争房屋业主长沙市商业总公司及其他小业主的授权或同意,故对于诉争房屋属于长沙市商业总公司及其他小业主名下部分,该《房屋租赁合同》无效。
但因该案原告授权并认可新世界公司对诉争房屋对外签订租赁合同的行为,故《房屋租赁合同》及于该案原告名下诉争房屋部分,应当有效。
二、对于原告要求被告立即向其腾交房屋的诉求,因《房屋租赁合同》及于该案原告名下诉争房屋部分有效,故新世界公司与被告应当按照该合同约定履行合同权益义务。因被告未及时交付租金,故新世界公司以此为由于2013年4月21日向被告发出了解除合同的函件,被告在收到上述函件后并未在三个月的异议期内向人民法院起诉提出异议,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,故新世界公司与被告之间签订的《房屋租赁合同》于2013年4月21日即告解除。故而被告应当在合同解除后立即向原告腾交其名下的诉争房屋(长房权证开福字第00175934号)。
对于被告提出的因新世界公司未取得租赁房屋全体产权人授权,故被告有权拒付租金,新世界公司不得以此为由解除合同的抗辩事由,该院认为,因《房屋租赁合同》对于该案原告名下诉争房屋部分有效,故被告不得以新世界公司未取得租赁房屋全体产权人授权为由拒付所有租金,故新世界公司有权以被告未能依约缴纳租金为由提出解除合同,故被告提出的该项抗辩事由该院不予采信。
三、对于原告提出的要求被告支付其场地占用使用费的主张,因该案诉争房屋一直为被告所使用,故原告有权要求被告向其支付诉争房屋占用使用费。参照《房屋租赁合同》及原告名下房屋面积大小,该院认可被告应当向原告按月支付350000元房屋占用费,从被告占用诉争房屋之日起至被告向原告返还诉争房屋之日止。对于原告起诉之日前的房屋占用费,该院认为自2013年4月22日起,即被告与新世界公司签订的《房屋租赁合同》解除第二日起至2013年6月21日原告向该院起诉之日止,被告应当向原告支付诉争房屋的占用费700000元(350000元/月×2个月)。故被告应当向原告支付至2013年6月21日止的诉争房屋占用费700000元,并按照350000元/月的标准向原告支付房屋占用费直至被告向其腾交诉争房屋之日止。
综上,该院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十六条、第九十七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定,判决:一、财通公司立即向科文公司腾交原告科文公司名下位于长沙市五一西路XX号,五一广场西北角地下一层的诉争房屋(长房权证开福字第00175934号);二、财通公司于本判决生效之日起十日内向科文公司支付至2013年6月21日止房屋占用费700000元,并从2013年6月22日起至被告财通公司向科文公司腾交诉争房屋之日止,按照350000元/月的标准向科文公司支付房屋占用费;三、驳回科文公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15800元,由财通公司承担。
财通公司不服原审判决,向本院提起上诉称:一、原审判决对被上诉人原告主体资格认定错误:1、上诉人是与新世界公司签订的合同,根据合同相对性原则,被上诉人不是合同主体,没有原告主体资格;2、对上诉人与新世界公司签订的合同认定无效是错误的,原审判决认定新世界公司仍未取得本案诉争房屋业主长沙市商业总公司及其他小业主的授权或同意,故合同中对于诉争房屋属于长沙市商业总公司及其他小业主名下的部分应该无效,根据民诉法规定,我国采取不告不理原则,在长沙市商业总公司及其他小业主未提起诉讼的前提下以此理由解除租赁合同显然是错误的;3、原审认定上诉人与新世界公司签订的合同已经解除是错误的,上诉人不交租金是因为新世界公司没有履行合同义务,上诉人行使不安抗辩权。同时,解除合同起诉义务应在第三人新世界公司,而不是上诉人。另外,原审法院认定新世界公司只是代理人,那么他的代理行为就没有法律效力,所以,原审法院认定上诉人与新世界公司签订的合同已经解除是错误的。二、被上诉人不是合同主体,上诉人没有义务向其支付任何费用,也无需为其腾空房屋。为此,特提起上诉,请求:1、撤销长沙市开福区人民法院(2013)开民一初字第02582号民事判决;2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人科文公司在二审过程中未提交书面答辩意见。
本院二审另查明以下事实:(一)新世界公司向财通公司复函称:“新世界公司认为其已经履行了合同义务并向财通公司交付了房屋,其与长沙市商业总公司之间的事宜属于内部事项,请财通公司按原计划施工及招商。但对于财通公司要求顺延支付租金的要求不予同意,要求财通公司仍然按照合同约定支付租金,否则将行使合同解除权”的时间应是2013年3月26日,而非2013年3月16日。
(二)科文公司是否授权新世界公司对外招租,科文公司对新世界公司与财通公司签订租赁合同的行为事后是否予以追认的事实,各方当事人都未提供相应的证据予以证明。
(三)涉案诉争房屋中,登记在科文公司名下的房屋面积为797.17平方米,另有已被开福区人民法院采取冻结强制措施而未能办理产权登记的房屋面积113.47平方米。以上共计910.64平方米。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的其他事实基本一致。
本院认为,第一,科文公司一审提出的诉请是“判令财通公司停止对涉案房屋的侵权行为,腾空、返还该房屋并支付场地占有使用费”,从内容和性质上讲,本案应属侵权之诉,但一审法院却将本案法律关系定性为房屋租赁合同纠纷,明显不当,属于案由识别错误,本院依法予以纠正。此外,一审法院在查明事实部分认定“庭审中,原告认可并授权第三人长沙新世界国际大饭店有限公司将其所有的诉争房屋部分对外进行出租”的事实依据不足,二审经反复询问相关当事人和查阅案卷,没有确凿的证据予以证实,而若依一审法院认定的上述事实,则会得出“新世界公司无权处分科文公司财产,但得到了科文公司的事后追认,与财通公司订立的合同效力得到补正”的错误结论。
第二,根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条:“二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。”之规定,本案中,新世界公司在未得到涉案房屋所有权人科文公司授权的情况下,擅自房屋出租给财通公司,其行为主观上有明显的侵权故意;财通公司作为承租人,在与新世界公司缔约时,未尽到合理审慎的注意义务,即在未查明新世界公司是否有权对外出租房屋的情况下,就与其签约,主观上存在过失。新世界公司的直接侵权故意行为与财通公司的过失行为相结合,构成共同侵权,对科文公司遭受的财产损害,新世界公司和财通公司依法应承担包括停止侵害、返还财产、赔偿损失等在内的民事侵权责任。鉴于新世界公司和财通公司对科文公司已构成共同侵权,故对外应承担连带赔偿责任。至于两共同侵权人对内赔偿责任分担比例的问题,本院认为,综合考量本案的具体情况,新世界公司和财通公司对科文公司造成财产损害的原因力大小基本相当,故对内双方应各承担50%份额的赔偿责任为宜。
第三,关于科文公司因侵权遭受的财产损失赔偿数额如何确定的问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”之规定,在科文公司未能提供侵权行为发生时同地段、同类型房屋市场租赁价格的情况下,本院认为,新世界公司和财通公司在合同中约定的租金标准可以作为本案确定房屋占用费损失的参考依据,根据双方签订的租赁合同,租金应为每平方米233.33元/月(700000元/月÷3000平方米)。因本案诉争房屋总面积多达3147.37平方米,且为多个业主所有,故未登记在科文公司名下的房产或者科文公司对其占有、处分不能提供合法依据的房产部分应予剔除,之后才能准确确定计算新世界公司和财通公司赔偿科文公司房屋占用费所涉房屋面积。具体包括:①登记在案外人长沙市商业总公司和其他若干个小业主名下的产权面积应予剔除;②科文公司主张负一楼外延通道面积175平方米应纳入计算面积,虽财通公司未提出异议,但因不能提供占有、使用、处分的合法依据,故予以剔除;③科文公司另主张的五户小业主租赁给长沙东汉国际大酒店有限责任公司的83.81平方米房屋、工商银行租赁给科文公司的206.43平方米房屋、王谦卖给科文公司的39.34平方米房屋,虽财通公司未提出异议,但因科文公司提供的相关证据的证明力不足,故不能纳入被侵权房屋范围,应予剔除。综上,经核算可纳入本案计算侵权房产的面积为910.64平方米。依以上计算标准和面积,从侵权行为发生之日(2013年2月)起至科文公司起诉之日(2013年6月21日)止,新世界公司和财通公司应共同赔付科文公司房屋占用费910.64平方米×233.33元/平方米•月×4个月=849,918.52元,但因科文公司在起诉状第二项诉讼请求中明确表示“请求法院依法判决被告支付场地使用费及原告损失暂计算至起诉之日止共计70万元……”,该请求数额低于计算出来的应赔数额849,918.52元,应当视为当事人自愿处分其民事权利,本院对此予以认可。从起诉之日起至实际腾空房屋并交还科文公司之日止按每月233.33元/平方米•月×910.64平方米=212,479.63元的标准计算房屋占用费,科文公司提出后续房屋占用费应按35万元/月的标准计算,超出了前述计算出来的应赔标准,对超出部分本院不予支持。
综上所述,原审判决对诉争的法律关系定性不准,认定部分事实不清,适用法律错误,依法应予改判。据此,依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定,判决如下:
一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2013)开民一初字第02582号民事判决;
二、限湖南财通投资管理有限公司于本案判决生效之日起三十日内将长沙科文物业发展有限公司名下的位于长沙市五一西路XX号、五一广场西北角地下一层的诉争房屋腾退、交还给长沙科文物业发展有限公司(即记载于长房权证开福字第715220016号房产权证项下的797.17平方米房屋和已被开福区人民法院采取冻结强制措施而未能办理产权登记113.47平方米房屋);
三、限湖南财通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿长沙科文物业发展有限公司房屋占用费350,000元(从2013年2月计算至2013年6月21日起诉之日止);
四、限长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿长沙科文物业发展有限公司房屋占用费350,000元(从2013年2月计算至2013年6月21日起诉之日止);
五、从2013年6月22日起至湖南财通投资管理有限公司实际腾退、交还诉争房屋之日止,湖南财通投资管理有限公司与长沙新世界国际大饭店有限公司按照212,479.63元/月的标准共同赔偿长沙科文物业发展有限公司房屋占用费(湖南财通投资管理有限公司与长沙新世界国际大饭店有限公司对内各承担一半的份额);
六、湖南财通投资管理有限公司与长沙新世界国际大饭店有限公司对以上给付内容承担连带责任;
七、驳回长沙科文物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费各15800元,共计31600元,由长沙科文物业发展有限公司负担9480元,由湖南财通投资管理有限公司与长沙新世界国际大饭店有限公司共同负担22120元。
本判决为终审判决。
审 判 长  贺元芳
代理审判员  彭 杨
代理审判员  陈邵明

二〇一五年十月二十六日
书 记 员  梁 维
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国侵权责任法》
第八条二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。
第十九条侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算