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淄博华茂房地产开发有限公司与韩海廷、侯丽群商品房销售合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-06-07
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁0303民初1475号
原告:淄博华茂房地产开发有限公司,住所地张店区新村西路42号铂金商务大厦1015室。
法定代表人:刘必华,总经理。
委托诉讼代理人:陈华夏,山东建仑律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人:鞠博,山东建仑律师事务所执业律师。
被告:韩海廷,男,1981年09月26日出生,汉族,现住张店区。
被告:侯丽群,女,1982年01月17日出生,汉族,现住淄川区。
原告淄博华茂房地产开发有限公司与被告韩海廷、侯丽群商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年02月01日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告淄博华茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈华夏、鞠博到庭参加诉讼,被告韩海廷,被告侯丽群经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淄博华茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除淄博华茂房地产开发有限公司与韩海廷、侯丽群签订的编号201306037C0190314636的商品房买卖合同;2.判令韩海廷、侯丽群协助淄博华茂房地产开发有限公司撤销案涉商品房的预售合同登记备案,注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记;3.判令韩海廷、侯丽群返还淄博华茂房地产开发有限公司代为垫付的银行贷款本息及律师费、诉讼费、保全费共计487263.76元,支付淄博华茂房地产开发有限公司违约金91050元,承担本案律师费67513元、诉讼财产保全责任保险费911元,以上共计646737.76元,并从前述商品房买卖合同解除后,淄博华茂房地产开发有限公司应返还韩海廷、侯丽群的房款中先行予以抵销;4.本案诉讼费、保全费由韩海廷、侯丽群承担。事实和理由:2013年06月03日,淄博华茂房地产开发有限公司与韩海廷、侯丽群签订商品房买卖合同一份,韩海廷、侯丽群购买淄博华茂房地产开发有限公司位于张店区柳泉路西、新村路南华茂观邸9#、10#幢1单元012503号房屋。韩海廷、侯丽群从中国农业银行股份有限公司淄博分行办理了银行贷款手续,淄博华茂房地产开发有限公司为阶段性保证人。因韩海廷、侯丽群逾期还款,中国农业银行股份有限公司淄博分行将淄博华茂房地产开发有限公司、韩海廷、侯丽群诉至法院,法院作出(2016)鲁0303民初1615号民事判决书,判决淄博华茂房地产开发有限公司承担连带清偿责任。因韩海廷、侯丽群未及时履行判决书内容,银行于2016年09月28日从淄博华茂房地产开发有限公司账户扣款487263.76元。根据案涉商品房买卖合同及补充协议约定,淄博华茂房地产开发有限公司有权解除合同并要求韩海廷、侯丽群偿还其代为垫付的相应款项并支付违约金等(可从解除合同后,淄博华茂房地产开发有限公司应返还韩海廷、侯丽群的房款中先行予以抵销)。淄博华茂房地产开发有限公司为维护其合法权益,依法提起诉讼,请求法院依法支持其诉讼请求。
韩海廷未作答辩。
侯丽群未作答辩。
淄博华茂房地产开发有限公司围绕其诉讼请求提供了如下证据:证据一、商品房买卖合同一份(含附件四份),证明:1、韩海廷、侯丽群从淄博华茂房地产开发有限公司处购买涉案房屋,房屋单价为5924.26元,总金额为607000元。2、附件四合同补充协议第五条第七款约定,买受人在出卖人发出还款通知之日起十日内仍未归还的,出卖人有权解除商品房买卖合同,收回房屋,同时买受人应按总房款的15%向出卖人支付违约金。3、附件四合同补充协议第八条约定,出卖人通过诉讼行使解除权的,诉讼过程中的所有费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等)均由买受人承担;证据二、个人房屋贷款担保合作协议一份,证明淄博华茂房地产开发有限公司既是房屋出卖人,又是韩海廷、侯丽群作为房屋买受人向银行借款的阶段性担保人;证据三、山东省淄博市张店区人民法院(2016)鲁0303民初1615号民事判决书一份,证明因韩海廷、侯丽群逾期还款,中国农业银行股份有限公司淄博分行将其及淄博华茂房地产开发有限公司诉至法院,法院判决韩海廷、侯丽群偿还中国农业银行股份有限公司淄博分行借款本息429535.49元(并支付自2016年01月15日至实际还款日的利息),支付中国农业银行淄博分行律师费23800元,淄博华茂房地产开发有限公司承担连带清偿责任,案件受理费8100元及保全费3240元,由韩海廷、侯丽群及淄博华茂房地产开发有限公司共同承担;证据四、中国农业银行业务凭证两张,证明2016年09月28日,中国农业银行强制扣划487263.76元垫付款;证据五、备案房产档案查档证明一份,证明涉案房屋备案登记在韩海廷名下,涉案房屋存在预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记;证据六、催款函一份及EMS国内标准快递单二份,证明淄博华茂房地产开发有限公司已经通过EMS国内标准快递给韩海廷发送催款函,催促其偿还上述垫付款;证据七、诉讼财产保全责任保险费发票一张,证明淄博华茂房地产开发有限公司因本案诉讼采取保全措施,根据诉讼请求内容支付中华联合财产保险股份有限公司保险费911元,该费用因韩海廷、侯丽群违约而产生,根据商品房买卖合同约定该费用应由其承担;证据八、委托代理合同、发票及电子回单各一份,证明根据山东省律师收费管理办法规定,山东建仑律师事务所收取律师费67513元,该费用因韩海廷、侯丽群违约而产生,根据商品房买卖合同约定该费用应由被告承担。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年06月03日,淄博华茂房地产开发有限公司与韩海廷、侯丽群签订商品房买卖合同一份(其中附件四:补充协议),合同约定,韩海廷、侯丽群购买淄博华茂房地产开发有限公司开发的位于张店区柳泉路西、新村路南华茂观邸9#、10#楼012503号的房屋,总价款为607000元。韩海廷、侯丽群应于签订本合同同时向淄博华茂房地产开发有限公司支付人民币5万元作为履行合同的定金,合同履行完毕后定金折抵购房款;韩海廷、侯丽群应于2013年05月30日前付清购房款人民币187000元(含定金5万元),余款人民币42万元,其申请银行按揭贷款。补充协议约定,淄博华茂房地产开发有限公司同意为韩海廷、侯丽群的按揭贷款提供阶段性担保。在担保期内,因韩海廷、侯丽群未及时归还银行本息而导致贷款银行向淄博华茂房地产开发有限公司扣收贷款本息及费用,韩海廷、侯丽群应于淄博华茂房地产开发有限公司发出还款通知之日起七日内到淄博华茂房地产开发有限公司指定地点偿还其全部垫付款(包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等),并承担自银行扣款之日至韩海廷、侯丽群还款之日的利息(以本期应还款额为基数,按日万分之五计算)。韩海廷、侯丽群在淄博华茂房地产开发有限公司发出还款通知之日起十日内仍未归还的,淄博华茂房地产开发有限公司有权解除商品房买卖合同,收回房屋。同时,韩海廷、侯丽群应按总房款的15%向淄博华茂房地产开发有限公司支付违约金。淄博华茂房地产开发有限公司依商品房买卖合同约定行使解除权的,韩海廷、侯丽群应当在淄博华茂房地产开发有限公司发出解除合同通知后,按照有关规定履行协助解除义务。否则,淄博华茂房地产开发有限公司有权通过诉讼解决,上述行为发生的所有费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等)均由韩海廷、侯丽群承担。上述合同签订后,韩海廷、侯丽群从中国农业银行股份有限公司淄博分行申请贷款42万元,淄博华茂房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性担保。因韩海廷、侯丽群未按时归还银行贷款,中国农业银行股份有限公司淄博分行起诉至张店区人民法院,法院依法作出(2016)鲁0303民初1615号民事判决,判决韩海廷、侯丽群于上述判决生效后十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司淄博分行借款本息429535.49元(并支付自2016年01月15日至实际还款日的利息),支付中国农业银行股份有限公司淄博分行律师费23800元;淄博华茂房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任,在其履行保证责任后,有权向韩海廷、侯丽群追偿。因韩海廷、侯丽群未履行上述判决所确定的付款义务,中国农业银行股份有限公司淄博分行于2016年09月28日从淄博华茂房地产开发有限公司账户扣款487263.76元(最终金额)。淄博华茂房地产开发有限公司垫付上述款项后,依照补充协议的约定向韩海廷、侯丽群发出了催款函,但其未按催款函的要求履行还款义务。为此,淄博华茂房地产开发有限公司依法提起诉讼,请求法院依法支持其诉讼请求。
另认定,淄博华茂房地产开发有限公司因涉案纠纷委托律师参与诉讼而支付律师代理费67513元;因申请诉讼保全提供担保支付保险费910.50元。
本院认为,淄博华茂房地产开发有限公司与韩海廷、侯丽群签订的房屋买卖合同,是其双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,其均应积极全面履行合同所确定的义务。因韩海廷、侯丽群未按时履行已发生法律效力的(2016)鲁0303民初1615号民事判决书所确定的还款义务,导致淄博华茂房地产开发有限公司被中国农业银行股份有限公司淄博分行强制扣款487263.76元,事实清楚,证据充分,韩海廷、侯丽群依法应予偿还,但上述生效的民事判决书中已明确淄博华茂房地产开发有限公司在其履行保证责任后,有权向韩海廷、侯丽群追偿,故淄博华茂房地产开发有限公司无需再次提起诉讼,可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款“人民法院判决保证人承担保证责任或赔偿责任的,应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的,保证人只能按照承担责任的事实,另行提起诉讼。”的规定,依法申请强制执行。淄博华茂房地产开发有限公司再次提起诉讼,增加了韩海廷、侯丽群的诉累,故对淄博华茂房地产开发有限公司的该项诉讼请求,本院依法不予支持。韩海廷、侯丽群在淄博华茂房地产开发有限公司发出还款通知后,至今未按约定履行还款义务,协议约定的解除条件已成就,淄博华茂房地产开发有限公司有权行使解除权。涉案房屋买卖合同解除后,韩海廷、侯丽群依法应协助淄博华茂房地产开发有限公司办理解除房屋买卖合同登记备案等相关手续。韩海廷、侯丽群的行为,已构成违约,其依法应按补充协议的约定向淄博华茂房地产开发有限公司支付违约金91050元(607000元×15%)、律师代理费65317元、诉讼财产保全责任保险费910.50元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定,淄博华茂房地产开发有限公司主张债务抵销,应依法履行通知义务。淄博华茂房地产开发有限公司起诉后,本院依法向韩海廷、侯丽群送达了起诉状等相关诉讼材料,视为已通知到韩海廷、侯丽群。故淄博华茂房地产开发有限公司要求涉案款项从其应返还韩海廷、侯丽群的购房款中予以抵销的诉讼请求,符合法律规定,本院依法予以支持。韩海廷、侯丽群不到庭参加诉讼,视其自愿放弃相关诉讼权利。
综上所述,淄博华茂房地产开发有限公司要求解除涉案房屋买卖合同,要求韩海廷、侯丽群协助其办理撤销案涉商品房的预售合同登记备案、注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记,要求韩海廷、侯丽群支付其违约金、律师费以及其主张债务抵销的诉讼请求,符合法律规定,本院依法予以支持。淄博华茂房地产开发有限公司要求韩海廷、侯丽群支付保全保险费911元,与其提供的发票中记载的金额不符,本院依法予以纠正,仅支持其910.50元。淄博华茂房地产开发有限公司要求韩海廷、侯丽群返还其垫付款的诉讼请求,不符合法律规定,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国担保法》第三十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律的规定,判决如下:
一、解除淄博华茂房地产开发有限公司与韩海廷、侯丽群于2013年06月03日签订的备案编号为201306037C0190314636的商品房买卖合同;
二、韩海廷、侯丽群于本判决生效后十日内协助淄博华茂房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房的预售合同登记备案、注销案涉商品房的预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记;
三、韩海廷、侯丽群于本判决生效后十日内向淄博华茂房地产开发有限公司支付违约金91050元、律师费67513元、诉讼财产保全责任保险费910.50元,上述款项及垫付款487263.76元,淄博华茂房地产开发有限公司可从其应返还给韩海廷、侯丽群的购房款中予以抵销;
四、驳回淄博华茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10268元,减半收取计5134元、申请费3555元,共计8689元,淄博华茂房地产开发有限公司负担6741元,韩海廷、侯丽群负担1948元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员  唐巧芳

二〇一八年四月十二日
书记员  何亭亭