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上诉人王秀丽与被上诉人沈阳维华商业广场管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2015-04-15
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)沈中民二终字第02634号
上诉人(原审原告、反诉被告):王秀丽,女,1956年9月25日出生,汉族,住址沈阳市铁西区。
被上诉人(原审被告、反诉原告):沈阳维华商业广场管理有限公司,住所地沈阳市铁西区。
法定代表人:黄洪陈,该公司总经理。
委托代理人:赵静,辽宁同方律师事务所律师。
上诉人王秀丽因与被上诉人沈阳维华商业广场管理有限公司(以下简称维华公司)物业服务合同纠纷一案,不服沈阳市铁西区人民法院(2014)铁西民二初字第1198号民事判决,向本院提出上诉。本院于2014年10月23日受理后,依法由审判员李妍担任审判长,与代理审判员韩彩霞(主审)、代理审判员李大鹏组成合议庭,于2014年11月20日公开开庭审理了本案,上诉人王秀丽,被上诉人维华公司的委托代理人赵静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王秀丽诉称,2004年11月王秀丽购买了维华商场AJ21号商铺一处用于出租,年租金40,000元。2013年初,王秀丽发现与其相邻的AJ9、AJ11、AJ12商铺合并;AJ17、AJ18合并;AJ19、AJ22共七个商铺改变原状、封堵邻近原告商铺出入口,并在相应商铺外墙、橱窗张贴广告、悬挂衣物,造成王秀丽商铺所在的消费者同行过道仅剩三家有出入口,其他七家均大门紧闭,遮挡、截断了王秀丽等三家商铺客流,对王秀丽等三家商铺经营构成影响。此前,王秀丽商铺一直正常出租从未闲置,但自2013年4月份众多欲承租的客户现场查看后均因前述原因放弃承租意愿,导致王秀丽商铺闲置至今,故王秀丽诉至法院,请求维华公司拆除AJ9至AJ12,AJ17至AJ22商铺所有的不透明的装修材料,正常开门的地方仍要正常开门,不应该开门的地方堵上,恢复到管理公约2.05(2)(8)条描述的状态;要求维华公司返还王秀丽物业费1256元,免除应交纳的物业费7850元。
维华公司辩称,王秀丽主张其相邻几家商铺封堵了其商铺的出入口,王秀丽应向实际行为人主张权利,与维华公司无关,维华公司不应列为本案的当事人。维华公司已经依照《铁西维华商业广场管理公约》的有关内容提供了物业服务,履行了公约第四章的约定,王秀丽主张维华公司应当按照管理公约第二章的约定内容履行管理职责是对该公约的误解,公约第二章约定的是“业主的权利和义务”,而维华公司是维华广场的管理者而非业主,王秀丽主张业主违反了公约的内容影响相关业主提出诉请;维华公司对维华广场各商铺的装修装饰行为已尽到了通知义务,并对违反装修手册的行为做出了限期整改的通知,维华公司作为维华广场的服务者,没有对业主所有的商铺进行排除妨碍和恢复原状的权利。
维华公司反诉称,王秀丽是维华商业广场AJ21号商铺的所有权人,双方签订了《铁西维华商业广场管理公约》,根据公约第四章的约定维华公司有权向各商铺业主收取管理费,维华公司已经依照公约约定向各商铺业主提供了服务,王秀丽应当支付物业管理费。故维华公司主张王秀丽支付自2013年7月1日至起诉之日的物业管理费7536元,利息7364元。
王秀丽辩称,按照公约和手册的约定,维华公司应当尽到公约第4.01(3)中约定的义务,结合该条,在公约中第2.05(8)中对于各业主应当遵守的义务有明确约定,两条结合起来就是维华公司应当履行的义务和责任,本案中维华公司没有按照该两条的规定做,造成维华公司所在区域的商铺在2013年4月之前相当于步行街,而现在由于维华公司对其他业主的封堵、遮盖以及在透明的玻璃外装修导致王秀丽所在区域变为胡同,故维华公司没有权利要求王秀丽支付物业管理费。
原审法院查明,王秀丽系位于沈阳市铁西区沈辽中路5号铁西维华商业广场AJ21商铺的产权人,建筑面积34.22平方米,使用面积16.52平方米。涉案商铺中,AJ17至AJ22与AJ9至AJ12商铺分别为东西对面两趟商铺,中间为通行道。王秀丽所有的AJ21商铺北侧为AJ22号商铺,南侧依次为AJ20、19、18、17号商铺,其中AJ22号商铺向北侧开门,西侧未开门,AJ21、20、19号商铺均为西侧开门,AJ18、17两个商铺打通为一间,向南侧开门,西侧未开门;AJ21西侧对面商铺依次为商铺AJ9、10、11、12四间商铺,其中AJ9号商铺向南侧开门,东侧未开门,AJ10号商铺向东侧开门,AJ11、12两间商铺打通为一间,向北则开门,东侧未开门。2003年维华公司、王秀丽签订了《铁西维华商业广场管理公约》、《铁西维华商业广场商铺装修手册》,在管理公约中第二章业主的权利及义务第2.05条约定各业主在享受上述权利时,应负责按时交付其名下分担的管理费、维修基金、保险金以及须付的税项、水、电、气等相关费用,亦应同时诚信的遵守本公约的所有规定(包括管理人按本公约规定制定的管理规则);各业主不得作出任何作为或不作为以损害社会公德、项目公共利益或其他业主及项目使用者的相应合法权益,包括(但不限于):……(2)不得对项目本身做任何结构性变动,但第一业主不在此限。……(8)除非得到管理人事先书面同意,不得在项目任何部分装置或竖立任何招牌、告示、通知、广告、旗帜、海报、竹竿、天线、铁笼、遮盖或其他任何形式的物体或结构,不得粉刷项目外墙的任何部分,亦不得以任何形式影响或改变项目的外观,但第一业主不在此限。……第2.10条约定任何业主违反本公约的规定以致其他业主(个别或全部)蒙受损失或损害时,须负全部赔偿责任;若有关行为构成违反其他适用的刑事、民事或行政法律或法规,该业主须负相应的法律责任。第4.01条(3)约定管理人的责任在于妥善管理和维修该项目的每一部分,保证项目的正常使用和管理,并有权采取其认为适当而且必须的措施以确保各业主遵守及履行本公约所在一切规定及承诺。管理人受本公约的约束,并遵守和履行本公约中其应遵守及履行的责任和义务。在装修手册的装修管理规定“请业户注意”第2条约定在装修过程中如需对商铺原格局进行改动,必须经过商场和业主的同意,否则商场有权责令施工单位将其恢复原状。
原审法院另查明,涉案商铺AJ17至AJ22、AJ9至AJ12均为各商铺业主私有产权。
原审法院再查明,维华公司与辽宁维华房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》,约定维华公司为铁西维华商业广场提供物业管理服务,涉案商铺AJ21的物业费收费标准为按使用面积每月每平米38元。王秀丽每月应交纳物业管理费628元。2013年4、5两个月,王秀丽已经交纳了物业管理费1256元。自2013年6月1日至2014年5月31日,王秀丽尚欠物业管理费共计7536元。
原审法院认为,关于本诉部分,当事人应当按照合同的约定全面履行义务,王秀丽以物业服务合同纠纷为由提起诉讼,主张维华公司拆除相邻商铺不透明的装饰材料,并在原应该开门的位置开门,但本案中王秀丽主张的改变原状、封堵邻近王秀丽商铺的出入口的行为人为各商铺的私有产权人,且改变原状、封堵的出入口均属于各商铺私有产权范围内,而非维华商业广场的公共部位。王秀丽主张维华公司恢复到管理公约2.05(2)(8)条描述的状态,但在该公约中第二章约定的是业主即商铺产权人的权利及义务,而非本案维华公司应当履行的合同义务,按照王秀丽与维华公司签订的《铁西维华商业广场管理公约》、维华公司与维华商业广场开发单位签订的《物业管理委托合同》,均未约定维华公司有王秀丽诉请主张的合同义务。故王秀丽的该项诉请,原审法院不予支持。关于王秀丽主张维华公司返还已经交纳的2013年4、5月份的物业费以及免收王秀丽2013年6月至开庭之日的物业费的问题,因维华公司为维华商业广场提供了物业服务,王秀丽因其他业主对其私有产权范围内的商铺进行装修、拆改而拒绝向维华公司交纳物业费,原审法院不予支持。
关于反诉部分,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。根据相关规定,维华公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力,维华公司作为业主应当履行合同约定,交纳相应的物业管理费。《沈阳市物业管理条例》第三十七条规定,业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费,因此交纳物业服务费既是王秀丽应当履行的合同义务,亦是法定义务。王秀丽主张因其他商铺产权人对商铺改变原状、封堵邻近王秀丽商铺的出入口,遮挡、截断了王秀丽等三家商铺的客流,但王秀丽未提供证据证明其他商铺业主在改变原状、封堵邻近反诉被告商铺的出入口之前王秀丽商铺的客流情况,没有提供充分证据证明该行为对王秀丽的商铺客流造成影响,即使对王秀丽的客流造成了影响,王秀丽亦没有提供证据证明造成该影响的直接原因是维华公司没有履行合同约定的物业管理义务,故王秀丽拒绝交纳物业管理费的行为构成违约,维华公司主张王秀丽支付所欠物业管理费的诉讼请求,原审法院予以支持。关于维华公司主张王秀丽支付利息的诉讼请求,因维华公司对王秀丽所反映的问题未能及时进行沟通、解决,故维华公司的该项诉讼请求,原审法院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,原审判决如下:一、原告(反诉被告)王秀丽于本判决发生法律效力后十日内给付被告(反诉原告)沈阳维华商业广场管理有限公司自2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费合计7536元;二、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。
如果原告(反诉被告)未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费50元,减半收取25元,由原告承担。反诉案件受理费172元,减半收取86元,由反诉原告承担61元,由反诉被告承担25元。
宣判后,上诉人王秀丽不服,向本院提出上诉。请求:1.撤销原审判决,改判被上诉人依约履行管理职责、返还上诉人2013年4、5月份已缴纳物业费1256元、免收上诉人自2013年6月份至2014年6月份物业费7536元。赔偿金额8972元。2.被上诉人承担一、二审法院案件受理费。理由为:一、《铁西维华商业广场管理公约》的全部内容对被上诉人具有约束力,原审判决认为该公约第二章“业主的权利及义务”内容仅对业主有约束力,对被上诉人没有约束力错误。该公约的签约主体是被上诉人与全体业主,且公约是一个整体,因此被上诉人和全体业主均受该公约的全部内容约束。公约第二章“业主的权利及义务”是公约不可分割的组成部分,一审法院将该章割裂开来,认为与被上诉人无关错误。二、相邻商铺所有权虽然归业主所有,但因其位于维华商场广场内,仍受《铁西维华商业广场管理公约》约束,即被上诉人责任按公约履行义务,与谁是所有权人没有关系。按照公约内容,公约中的业主是指在商场内的全部业主,且不分是否具有所有权。原审判决脱离公约,主观臆断认为的将对商铺具有所有权的业主剥离开来、区别对待错误。三、本案所涉及的场所的特殊性在于,是经营性商场而非一般住宅,各商铺不是独立存在而是相互依存相互影响的。原审判决认为“上诉人未提供证据证明其它商铺业主改变原状、封堵临近出入口之前上诉人商铺客流情况”、“没有提供充分证据证明该行为对上诉人商铺客流造成影响”、“即使对客流造成了影响上诉人也没有提供证据证明造成该影响的直接原因是被上诉人未履行物业管理义务所致”错误。一是,上诉人所提供的相片、录像,以及原审法院主审法官亲自现场勘查足以证明上诉人商铺受影响。二是,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条:“在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”的规定,应将前述情况的证明责任确定专业商场管理者、运营者的被上诉人来承担,否则不符合公平、诚实信用原则。三是,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条:“下列事实当事人无需举证证明:(一)众所周知的事实;(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实;”的规定,前述情况就属于众所周知事实、日常经验法则能推定出的事实,无须举证证明。四是,上诉人诉求不是要求被上诉人赔偿因其管理行为致使上诉人利益受损,而是因其违反公约未尽管理职责拒付物业费。只要被上诉人未履行职责即可,这与是否影响上诉人经营、客流降低等没有任何关系。原审法院加重上诉人举证责任违反证据规则。四、原审法院以《沈阳市物业管理条例》第三十七条规定“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费”为由判决上诉人应缴纳物业费。其只考虑了上诉人交纳物业费的义务,而没有考虑被上诉人应当全面履行义务。《沈阳市物业管理条例》第三十条规定:“物业服务企业应当履行下列义务:(二)依照物业服务合同提供服务;……(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;(八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;……(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。”本案中,被上诉人在一审当中,未提供劝阻、通知、公告、诉讼等任何形式的证据证明其履行了上述法律规定和公约约定的义务。
被上诉人维华公司辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。一、上诉人主张其相邻业主违反该章约定侵犯其相邻权,上诉人应向实际侵权人主张权利。二、上诉人在原审起诉状中提及的七家商铺,其商铺业主均是商铺的所有权人,根据物权法的规定,商铺业主有权处置其享有所有权的商铺,并且七家商铺对其自有的商铺出入口进行暂时封堵的行为并不是对格局的变动,因此我公司无权要求其恢复原状。三、我公司在接到上诉人的投诉后已告知了其他业主进行整改,但七家商铺业主均称其行为不构成侵权而拒绝整改,我公司无权强行要求其他业主对其享有所有权的商铺进行整改。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
上述事实,有双方当事人陈述、现场勘查笔录、房屋所有权证书、《铁西维华商业广场管理公约》、《铁西维华商业广场商铺装修手册》、《物业管理委托合同》、沈价发(2004)53号沈阳市物价局文件等证据经原审法院开庭质证及本院审查,本院予以确认,在原审卷宗佐证。
本院认为,维华公司系为涉案商铺所在铁西维华商业广场提供物业管理服务的物业公司,其与辽宁维华房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》,王秀丽作为维华公司提供涉案商铺物业服务的业主,负有向维华公司履行交纳物业费的义务。关于王秀丽提出的相邻商铺业主对自家商铺进行了遮挡、截断、大门紧闭等行为影响其客流,要求维华公司恢复到管理公约描述的状态的请求,因王秀丽所述的相邻商铺均系私有产权人,维华公司仅系涉案商铺所在商场的物业管理公司,不是王秀丽所述实际行为人,故王秀丽此请求没有事实依据,本院不予支持。关于王秀丽提出要求维华公司返还2013年4、5月份的物业费1256元的主张。因王秀丽已将2013年4、5月份的物业费交纳维华公司,视为王秀丽已认可维华公司对其2013年4、5月份提供的商场管理服务,现要求返还无事实依据,本院亦不予支持。关于王秀丽提出要求免交物业费及维华公司反诉要求王秀丽交纳物业费的主张,根据维华公司在与业主签订的《铁西维华商业广场管理公约》及《铁西维华商业广场商铺装修手册》内容,维华公司对于公约约定的业主改变项目外观事项负有管理责任,鉴于维华公司对于王秀丽邻近商铺业主的装饰装修行为未尽全部管理义务,故维华公司主张王秀丽全额支付物业管理费本院不予支持。结合本案,本院酌定认为王秀丽应向维华公司支付2013年6月1日至2014年5月31日期间物业费7536元的80%为宜,即6028.8元。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)之规定,判决如下:
一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2014)铁西民二初字第1198号民事判决第二项,即“驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求”;
二、变更沈阳市东陵区人民法院(2014)东陵民二初字第1061号民事判决第一项,即“一、原告(反诉被告)王秀丽于本判决发生法律效力后十日内给付被告(反诉原告)沈阳维华商业广场管理有限公司自2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费合计7536元;”为:王秀丽于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳维华商业广场管理有限公司自2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费合计6028.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回双方其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费50元,减半收取25元,由王秀丽承担,反诉案件受理费172元,减半收取86元,由维华公司承担71元,王秀丽承担15元;二审案件受理费50元,由王秀丽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长  李 妍
代理审判员  韩彩霞
代理审判员  李大鹏

二〇一四年十一月二十七日
书 记 员  郑金玲