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刘洪伟诉安图县房屋产权管理中心及周伟、安图县凯龙房地产开发有限公司、安图县乡镇建设管理总站、安图县住房和城乡建设局房屋行政登记一案二审行政判决书

  • 公布日期: 2018-12-27
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

延边朝鲜族自治州中级人民法院
行 政 判 决 书
(2018)吉24行终174号
上诉人(原审原告)刘洪伟,男,1980年2月出生,汉族,无职业,现住吉林省珲春市。
委托代理人崔成凤,北京市京师(延吉)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)安图县房屋产权管理中心,住所地安图县明月镇明月路**号。
法定代表人刘春明,主任。
委托代理人刘安峰,房屋产权管理中心大厅主任。
原审第三人周伟,男,1987年6月出生,汉族,铁路局职工,现住安图县二道白河镇。
原审第三人安图县凯龙房地产开发有限责任公司,住所地安图县松江镇。
法定代表人丁勇,经理。
原审第三人安图县乡镇建设管理总站,住所地安图县明月镇西环北路**号。
法定代表人郑默,站长。
出庭应诉的行政机关负责人为郑默,站长。
委托代理人张弛,科员。
原审第三人安图县住房和城乡建设局,安图县明月镇西环北路15号。
法定代表人张玉良,局长。
委托代理人赵立伟,法规科科长。
委托代理人王蕴婷,吉林由正律师事务所律师。
上诉人刘洪伟因与被上诉人安图县房屋产权管理中心(以下简称“县房产中心”)及原审第三人周伟、安图县凯龙房地产开发有限公司(以下简称“凯龙公司”)、安图县乡镇建设管理总站(以下简称“乡建总站”)、安图县住房和城乡建设局(以下简称“县住建局”)房屋行政登记一案,不服安图县人民法院(2018)吉2426行初12号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
原审查明:2012年8月23日,被告县房产中心与县住建局签订《关于委托办理乡镇房屋登记的协议》,县房产中心作为委托方委托县住建局按原有方式继续负责办理安图县乡镇房屋产权登记工作。乡建总站是县住建局的下属单位,县住建局将县房产中心委托事项交由乡镇总站负责办理。委托内容为:各乡镇房屋登记及产权交易均由受托方负责,房屋权属证书由委托方每季度按受托方所需数量提供。受托方办理完房屋登记并缮证后,各乡镇按一定时间到县房产中心办公地点统一盖章。2013年6月26日,刘洪伟与凯龙公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定:刘洪伟购买凯龙公司开发的“雁湖闲庭”小区的6栋楼134号房屋,面积为131.92平方米,用途为门市,每平方米5500元,房屋总价款为725560元。同日,双方到乡建总站,乡建总站在《商品房买卖合同》上加盖了“安图县乡镇建设管理总站”的公章。2013年8月29日,被告向凯龙公司颁发安房许字第2013006号商品房预售许可证。2014年6月23日,第三人周伟与第三人凯龙公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定:周伟购买凯龙公司开发的“雁湖闲庭”小区5-6裙房102号房屋,面积为154平方米,用途为门市,每平方米4500元,房屋总价款为693000元。签订合同当日,周伟与凯龙公司到县房产中心办理商品房买卖合同的备案登记,被告县房产中心出具了此房屋的购房证。原告刘洪伟购买的房屋与第三人周伟购买的房屋属同一房屋。现刘洪伟请求撤销雁湖闲庭小区6-134号门市房该房屋的所有重复登记备案。
原审认为,根据《城市商品房预售管理办法》第四条“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房销售管理”之规定,被告县房产中心是本辖区内负有城市商品房预售管理行政职责的行政机关。该办法第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”开发企业与承购人签订商品房预售合同后办理登记备案手续,纳入到被告行政管理职责范围内,具有强制性。该办法第六条规定:“商品房预售实行许可制度,未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。”办理登记备案时,开发企业应先到房产部门办理商品房预售许可证,取得商品房预售许可证后,开发企业与购买者再到房产部门进行商品房买卖合同备案登记,并向购买者出具购房证。本案中,被告县房产中心于2013年8月29日向凯龙公司颁发安房许字第2013006号商品房预售许可证。2014年6月24日,第三人凯龙公司与第三人周伟签订了《商品房买卖合同》,并到县房产中心办理了登记备案。县房产中心在其法定职责范围内履行了必要的审查义务,进行了登记备案。被告县房产中心为第三人周伟办理登记备案作出的行政行为,事实清楚,证据确凿,适用法律、法规正确,程序合法。就本案而言,县房产中心委托县住建局办理乡镇房屋登记的协议属于行政委托行为,该委托中并不包括商品房预售合同备案登记行政行为,县住建局下属单位乡建总站不具有办理登记备案的法定职责,且乡建总站为刘洪伟办理备案登记时以自己的名义加盖本单位公章,也未对外公示,原告刘洪伟的商品房买卖合同登记备案行为没有完成。刘洪伟请求撤销雁湖闲庭小区6-134号门市的商品房买卖合同重复登记备案的诉讼请求不成立。
原审判决:判决驳回原告刘洪伟的诉讼请求。
刘洪伟的主要上诉理由及请求是:县房产中心与住建局签订协议将乡镇房屋产权登记业务委托给乡建总站,给我作出的备案行为合法有效。依据行政诉讼法第二十六条第五款的规定,即使受托组织超越委托权限,委托机关仍然要对受托机关的行为承担责任。一审以乡建总站没有房屋登记备案的法定职责为由认定其实施的房屋登记备案不合法是错误的。县房产中心对案涉房屋进行重复登记,对委托后的管理衔接出现漏洞,县房产中心应当承担法律后果。请求依法改判。
乡建总站的主要答辩意见是:原审判决遗漏事实,县房产中心委托县住建局按照原有方式办理乡镇房屋登记的委托行为中,包括房屋预售合同备案。县房产中心应当对案涉备案登记行为承担相应的法律后果。请求依法改判。
县房产中心的主要答辩意见是:原审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求驳回上诉,维持原判。
凯龙公司的主要答辩意见是:刘洪伟与凯龙公司之间系借款关系,不存在房屋买卖关系。
周伟的主要答辩意见是:房子是我正常购买的,请求驳回上诉。
一审认定相关事实的证据已随卷移送本院,本院经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为,县房产中心与县住建局签订的委托办理乡镇房屋登记的协议中,并未包括委托办理商品房预售登记事项。同时,依照法律规定和协议约定,受委托方实施受托工作事项,应当以委托方的名义对外作出行政行为。乡建总站在案涉《商品房买卖合同》上加盖本单位的公章,以自己的名义作出案涉预售备案登记行政行为,且欠缺基本的备案登记法定条件,登记结果也不足以产生对外公示和行政管理的效果,应属超越委托权限的“重大且明显违法”的无效行政行为,自始不具备法律效力。原审对县房产中心作出被诉登记备案行为的合法性予以认定,有事实和法律依据。
综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,刘洪伟的上诉理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由刘洪伟负担。
本判决为终审判决。
审判长  李红广
审判员  李丽英
审判员  李彩莲

二〇一八年十一月二十七日
书记员  邢艺凡
附相关法律规定:
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款:人民法院审理上诉案件,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律、法规正确的,判决或者裁定驳回上诉,维持原判决、裁定。
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