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张勋晴、高速地产集团铜陵有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2017-03-28
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)铜中民三终字第00033号
上诉人(原审原告、反诉被告):张勋晴,男,1972年8月21日出生。
上诉人(原审被告、反诉原告):高速地产集团铜陵有限公司,住所地安徽省铜陵市狮子山区经济技术开发区办公室。
法定代表人:洪波,副董事长。
委托代理人:段卓敏,该公司员工。
委托代理人:洪波,安徽高速(江南集中区)律师事务所律师。
上诉人张勋晴与上诉人高速地产集团铜陵有限公司(以下简称高速公司)商品房销售合同纠纷一案,不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2015年1月14日作出的(2014)狮民二初字第00525号民事判决,向本院提起上诉。本院2015年3月3日受理后,依法组成合议庭,并于2015年4月10日、4月20日公开开庭对案件进行了审理。上诉人张勋晴、高速公司的委托代理人洪波、段卓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2014年3月8日,张勋晴以高速公司延期交房为由,诉至法院,请求判令:1.高速公司支付2013年9月30日至2014年3月16日的违约金53868元;2、交付商铺及钥匙;3、提供办证材料协助办理产权登记。一审法院2014年6月13日作出(2013)狮民二初字第00090号判决:一、张勋晴于本判决生效之日起十五日内到高速公司办理铜都天地花园G1#楼8号商铺交付使用手续并领取钥匙,高速公司应当予以配合办理交付使用手续并交付钥匙;二、高速公司在房屋交付使用后90日内协助张勋晴办理产权登记;三、驳回张勋晴的其他诉讼请求。张勋晴对一审判决未支持其违约金部分的诉请不服,上诉至安徽省铜陵市中级人民法院(以下简称铜陵中院)。
铜陵中院认定以下事实:2012年7月15日,张勋晴(××)与高速公司(××)签订商品房买卖合同一份,约定:张勋晴购买高速公司开发的铜都天地花园G1#楼8号商铺,总金额972584元。合同第八条约定交付期限:××应在2013年9月30日前,将具备下列第1,5种条件,并符合本合同约定的商品房交付××使用:1.该商品房经验收合格;5.①工程竣工验收合格并在当地主管部门备案;②本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求;③住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实;④商品住房质量责任承担主体已明确;⑤前期物业管理已落实。第九条××逾期交房的违约责任:××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,××有权解除合同,××解除合同的,××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,××按日向××支付已交付房价款万分之二(该比例应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十一条交接:商品房达到交付使用条件后,××应当书面通知××办理交付手续,××自收到交房书面通知之日起15日内办理交付手续,××享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时,××应当出示本合同第八条约定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全,××有权拒绝交付,由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理。由于××原因,未能按期交付的,××承担房屋毁损、灭失的风险,除双方当事人约定外,××还承担下列违约责任及相关费用:××自规定之日起30天内没有办理交房手续的,××应自《入住通知书》规定交房之日起向××支付每日总房款万分之二的违约金。附件四合同补充协议:六、由于××原因,致使房屋未能按期交付的,××承担房屋毁损、灭失的风险,除双方当事人另有约定外,××还应承担下列违约责任及相关费用:××需在××发出《入住通知书》后,在规定的交房时间办理交房手续,房屋的相关风险以《入住通知书》上规定的交房之日转移至××。九、××按《入住通知书》约定交房时,应会同××、物业管理公司共同检查商品房,办理交接手续。若商品房存在质量瑕疵,应在房屋交接时及时说明,××现场核实后,应在合理期限内采取补救措施。由于××装修导致商品房发生质量问题时,××不承担相关保修责任。
2012年7月10日张勋晴付房款492584元,2012年10月8日张勋晴付房款48万元。2013年10月17日,高速公司完成房屋竣工验收备案工作,该房屋符合合同约定的交付条件。2013年12月23日,高速公司向张勋晴开具了发票。高速公司支付了张勋晴2013年10月1日至2013年10月17日的逾期交房违约金1653元,张勋晴向高速公司出具收条,并载明高速公司已充分履行了延期交房的全部违约责任,且无其他异议。
2014年3月13日,张勋晴前往高速公司领取钥匙时被告知,先交纳物业费才能领取钥匙,后张勋晴报警,报警记录显示:民警联系高速公司营销部门后得知,先交物业费后才能领取钥匙是房地产行业的普遍现象,其他业主也是先交物业费后才领取钥匙。
铜陵中院认为:2014年3月10日,张勋晴向高速公司出具的收条,系高速公司提供的格式条款,该条款对张勋晴不发生法律效力。2013年12月23日,高速公司通知交房,张勋晴以房屋质量存在问题不予收房。2014年3月10日,高速公司再次通知张勋晴收房并要求张勋晴交纳物业费,否则不予交房。交纳物业费非交房的必要条件,高速公司应承担2013年10月18日至2013年12月22日、2014年3月10日至2014年3月16日的违约金。张勋晴在铜陵中院增加的2014年3月16日之后的违约金,高速公司不同意调解,张勋晴可另行起诉。
铜陵中院判决维持(2014)狮民二初字第00090号民事判决第一、二项,撤销第三项,判决高速公司支付张勋晴2013年10月18日至2013年12月22日、2014年3月10日至2014年3月16日的违约金14198.5元。
另查明:2014年4月9日,本院在审理(2014)狮民二初字第00090号案件庭审时,高速公司告知张勋晴可随时到高速公司办理交接手续、领取钥匙,张勋晴未到高速公司领取钥匙。
张勋晴向本院申请执行,要求高速公司交付钥匙,2014年11月10日,高速公司将商铺钥匙交付给张勋晴。
一审法院判决认为:张勋晴与高速公司签订的商品房买卖合同合法有效,双方均应以利于实现合同目的的方式自觉履行各自义务。2014年4月9日庭审时,高速公司告知张勋晴可办理交接手续、领取钥匙。但是双方在其后都没有积极督促对方履行自身义务。张勋晴没有向法院提交在2014年4月9日之后向高速公司主张领取钥匙、高速公司拒绝交钥匙的证据。高速公司亦没有向法院提交在2014年4月9日之后要求张勋晴受领钥匙,张勋晴拒绝收取钥匙的证据。张勋晴、高速公司未能遵循诚信原则履行合同,怠于行使权利、履行义务的行为,不利于合同目的的实现,也不利于经济秩序的稳定。对双方主张2014年4月9日至2014年11月10日的违约金,法院均不予支持。在2014年4月9日之前,高速公司未向张勋晴告知可以领取钥匙,法院依法支持张勋晴主张的部分违约金,即2014年3月17日至2014年4月9日,按总房款的日万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、被告高速地产集团铜陵有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张勋晴逾期交房24天的违约金4668元(自2014年3月17日计算至2014年4月9日,按合同约定每日总房款万分之二计算);二、驳回原告张勋晴的其他诉讼请求;三、驳回被告高速地产集团铜陵有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费967元,减半收取484元,由原告张勋晴负担436元,被告高速地产集团铜陵有限公司负担48元。反诉部分受理费423元,由被告高速地产集团铜陵有限公司负担。
上诉人张勋晴上诉称:一审判决被上诉人违约天数24天,系认定事实不清。2014年12月16日庭审中,上诉人陈述并举证证明被上诉人要求上诉人交纳物业费才交付钥匙,为此上诉人向公安机关报案、救助新闻媒体,但高速公司一直没有向上诉人交付钥匙,《商品房买卖合同》也没有规定需先交物业费才能领取钥匙。直至2014年11月10日,上诉人通过法院执行局才领取房屋钥匙。请求二审法院判决:1.维持一审判决第三项;2.改判高速公司违约交房234天,从2014年3月16日至2014年11月10日,计46680元。3.一、二审诉讼费由高速公司承担。
高速公司当庭答辩称:张勋晴的上诉请求没有事实和法律依据。一审法院认定高速公司2014年3月16日至4月9日违约交房,高速公司没有异议,但4月9日至11月10日,张勋晴通过一审法院执行局领取房屋钥匙的行为属于其恶意延迟领取房屋钥匙,因此张勋晴应高速公司支付2014年4月9日至2014年11月10日的逾期收房违约金。
上诉人高速公司上诉称:一审判决认定事实错误,违反举证规则。一审法院已认定在2014年4月9日庭审时,上诉人明确告知被上诉人可以随时办理房屋交接手续、领取钥匙,足以证实,上诉人已经全面履行了交房的通知义务,自2014年4月9日起,被上诉人逾期收房的行为已构成,而一审法院却认为上诉人没有提供任何证据,一审法院关于“上诉人还应在2014年4月9日以后再另行告知或积极督促被上诉人收房”的认定没有任何事实或法律依据。请求二审法院撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求,并支持上诉人的反诉请求。
张勋晴答辩称:请求驳回高速公司的反诉请求。2014年4月9日庭审后,张勋晴多次要求高速公司交房屋钥匙,高速公司均予以拒绝,为此,张勋晴还通过媒体找到高速公司,高速公司马经理表示“不交物业费,就不给钥匙”,最终通过法院执行局强制执行才拿到钥匙。
二审期间,上诉人张勋晴提供证据如下:1.狮子山区人民法院受理执行案件通知书一份、执行笔录一份,证明:房屋钥匙是通过法院执行局执行的。2.电脑截屏一张,证明2014年5月28日张勋晴通过安徽科技频道法制时空栏目要求高速公司交付钥匙,高速公司仍不交钥匙。3.手机短信记录,证明至2014年11月10日高速公司仍没有交付钥匙,钥匙是通过法院执行到的。
高速公司的质证意见:对证据1的真实性、合法性没有异议,但对证明目的有异议,该组证据只能证明2014年11月10日高速公司在法院执行人员在场情况下把钥匙交给张勋晴,张勋晴接受了,但不能证明在2014年4月9日至11月10日之间,高速公司拒绝交付钥匙。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议,视屏资料应提供母带,张勋晴未提供,不符合举证规则,且不能证明高速公司拒绝交付房屋钥匙。对证据3的真实性没有异议,对关联性和证明目的有异议,不能证明高速公司拒绝交房,恰恰证明高速公司积极履行并通知张勋晴交房,但张勋晴拒绝,并通过执行手段恶意拖延收房。
本院认证意见:对证据1的真实性、合法性高速公司没有异议,本院对证据真实性、合法性予以确认,但不能仅凭此证明因高速公司拒绝交付房屋钥匙,才导致张勋晴向法院申请强制执行,对其证明目的不予确认。证据2不属于新证据,且不符合证据形式,对真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据3的真实性高速公司不持异议,本院对该份证据真实性予以确认,但从短信内容看,无法证明高速公司拒绝交付钥匙。
双方所举其他证据与一审相同,质证意见也同于一审,本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见,本院归纳的争议焦点是:1.张勋晴要求高速公司支付2014年3月16日至2014年11月10日违约金是否有依据?2.高速公司要求张勋晴支付2014年4月9日至11月10日逾期收房违约金是否有依据?
本院认为:本案中,张勋晴及高速公司均认为是对方不积极履行交房、受领钥匙义务,而要求对方支付违约金。从目前双方提供的证据看,均不能证明各自观点。房屋钥匙虽然是法院执行局交张勋晴,但不能仅凭此认定是高速公司故意拒绝不交付钥匙,高速公司对一审法院认定的2014年3月17日至4月9日期间违约交房没有异议,对此本院予以确认。综上,上诉人张勋晴及上诉人高速地产上诉理由均无证据支持,依法不予采信。一审认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1817元,由上诉人张勋晴负担967元,上诉人高速地产集团铜陵有限公司负担850元。
本判决为终审判决。
审 判 长  查慧凌
代理审判员  盛丽娜
代理审判员  马海平

二〇一五年四月二十八日
书 记 员  夏 芸
相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判、裁定;
……