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广州市越秀区第一土地房屋管理所与广州市坚美企业集团有限公司坚美五金制品分公司房屋租赁合同纠纷2015民三初1504一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-08-17
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗越法民三初字第1504号
原告:广州市越秀区第一土地房屋管理所,住所地广州市越秀区。
法定代表人:曾健庆,职务所长。
委托代理人:徐虹、何伟文,该所员工,通讯地址同该所。
被告:广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司,住所地广州市天河区。
负责人:施志红。
被告:广州建材企业集团有限公司,住所地广州市越秀区。
法定代表人:关玉东。
两被告共同委托代理人:丁剑清,北京市中伦(广州)律师事务所律师。
两被告共同委托代理人:蔡炎波,北京市中伦(广州)律师事务所实习律师。
原告广州市越秀区第一土地房屋管理所诉被告广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司(以下简称“建材集团坚美分公司)、广州建材企业集团有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2015年7月1日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐虹、何伟文,两被告的共同委托代理人丁剑清、蔡炎波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:广州市越秀区惠福西路临照巷16-20号地下1房房屋是原告管辖的直管房屋,由原广州坚美厂(2001年10月起改制为被告建材集团坚美分公司)承租,承租面积105.77平方米,作商业使用,由于承租单位于2010年7月1日起无按租赁合同的第二点“租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整,乙方按新调整的租金付给甲方”,原告已于2015年4月2日向被告发出追缴租金的通知,被告至今未办理补缴手续。故起诉要求:1、判令解除原被告之间的租赁合同,被告将广州市越秀区惠福西路临照巷16-20号地下1房房屋腾空退还给原告。2、被告向原告补缴租金差额(其中2010年7月1日至2012年6月调整后需补缴差额租金共10074元;2012年7月1日至2014年6月调整后需补缴差额租金共40296元;2014年7月1日至腾空交还房屋之日止,调整后的租金9519.30元与原告已付的租金之间的差额按实结算)。租金差额按照每两年公布一次的房管部门的租金参考价为准。
两被告共同辩称:不同意原告的诉讼请求。理由如下:一、原告在本案中提供的证据显示,原告并非涉讼房屋的所有权人,也无法提供其他能证明其对房屋依法享有出租权利的证据,据此,原告对涉讼房屋不具备合法出租的资格。原告与被告建材集团坚美分公司未就涉讼房屋签订过任何合同,原告无证据证明其与被告之间存在租赁关系。根据租赁发票显示,涉讼房屋的租金实际由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局收取,原告未提供其受市房管局越秀分局委托,有权向被告主张权利。故原、被告之间不存在任何法律关系,其主体资格存在瑕疵,请求法院驳回原告的起诉。二、即使原告与被告之间存在租赁关系,其主张的租金标准亦无依据。原告提出被告未按照《广州市房地产租赁合同》第二条约定调整租金,但原告没有证据证明与被告签订过租赁合同,更无依据要求被告按其单方面确定的租金标准支付租金。同时,根据租赁发票显示,市房管局越秀分局对涉讼房屋的月租金标准为839.50元的事实是认可的,涉讼房屋租金应按该标准支付。对发票记载的租金,被告已向市房管局越秀分局足额支付。另外,即使原告主张的租金调整能够成立,其于2015年4月2日才要求被告补缴,在此1年前的部分租金早已超过诉讼时效期间。综上,原告要求被告支付调整后需补缴差额租金没有任何事实和法律依据。三、原告要求被告腾退涉讼房屋的诉讼请求依法不应支持。原告与被告之间并未形成租赁关系,原告无权要求被告腾退房屋。即使假设双方之间形成租赁关系,被告已按约支付完毕全部应付租金,且无任何违法行为,原告无权要求被告腾退涉讼房屋。综上所述,请求法院依法判决驳回原告的起诉或全部诉讼请求,维护被告的合法权益。
经审理查明:广州市越秀区惠福西路临照巷16-30号地下1房为原告所管理的经租直管房,由被告建材集团坚美分公司使用至今。被告建材集团坚美分公司按839.50元的标准支付涉讼房屋的租金至2015年10月31日止。
庭审中,原告向本院出示如下证据:
1、广州市越秀区房屋管理局于2015年9月6日出具的《证明》,证明涉讼房屋由该局管辖,并由该局属下的原告所管理,委托广州市华锋物业管理有限公司收取租金。
2、2015年4月2日,原告向被告建材集团坚美分公司发出的《调租通知》,内容为:“广州坚美五金制品厂:惠福西路临照巷3-9号之地下、16-20号地下、16-20号地下1房是我所管辖的直管房,经租产,上述三间房屋租金已于2010年6月30日到期。关于房屋租金调升工作我所已多次发出通知催办,望你户尽快办理,否则我所将通过法律途径追收租金并收回房屋。”该证据下方空白处有“周某”的手写签名。该通知并附有《租金调租明细》,载明自2010年7月至2016年12月期间的调升租金参考价。
被告建材集团坚美分公司对上述证据1认为与本案无关,对上述证据2的真实性不予确认,表示从未收到上述通知,也不清楚周某是何人,并认为上述通知的内容均为原告单方面的意思表示,对其内容不予确认。
本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告双方均未能提供书面的租赁合同,但涉讼房屋为原告管理的公房,被告亦一直有缴纳租金,故原告与被告建材集团坚美分公司之间存在事实上的不定期租赁关系。原告虽然曾于2015年4月发函给被告建材集团坚美分公司要求调整租金,但未提供证据证明该通知已实际送达给被告建材集团坚美分公司,且原告此后仍正常按照原标准收取被告建材集团坚美分公司缴纳的租金至2015年10月31日止,视为双方的租赁关系仍存续。原告现要求解除双方的不定期租赁关系、被告建材集团坚美分公司腾空交还房屋的诉讼请求,合法合理,本院予以支持。租赁关系解除之前,原租赁关系仍然有效,故原告单方面主张调整租金的诉讼请求没有依据,本院不予采纳。自租赁关系解除之日起至被告建材集团坚美分公司实际腾空交还房屋之日止,原告主张按房管部门公布的同期房屋租金参考价计收房屋使用费,合法合理,本院予以支持。因被告广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司是被告广州建材企业集团有限公司辖下的分公司,被告广州建材企业集团有限公司对被告建材集团坚美分公司应付的财产债务负连带责任。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定,判决如下:
一、自本判决发生法律效力之日起,原告广州市越秀区第一土地房屋管理所与被告广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司就广州市越秀区惠福西路临照巷16-20号地下1房房屋的租赁关系予以解除。
二、被告广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司应在本判决发生法律效力之日起30日内,将广州市越秀区惠福西路临照巷16-20号地下1房房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一土地房屋管理所。
三、被告广州建材企业集团有限公司、广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司应在本判决发生法律效力之日起10日内,一次性向原告广州市越秀区第一土地房屋管理所支付自2015年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金(每月按839.50元计付)。此后的房屋使用费,由被告广州建材企业集团有限公司、广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司按房管部门公布的同时期同地段同类型房屋的租金参考价标准,逐月向原告广州市越秀区第一土地房屋管理所支付至实际腾空交还房屋之日止。
四、驳回原告广州市越秀区第一土地房屋管理所的其他诉讼该请求。
本案受理费2523元,由原告广州市越秀区第一土地房屋管理所负担2373元,被告广州建材企业集团有限公司、广州建材企业集团有限公司坚美五金制品分公司负担150元。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长  梁艳华
人民陪审员  黎冬梅
人民陪审员  李亦平

二〇一五年十二月三十日
书 记 员  徐浩龙