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抚顺市金城物业管理有限公司与王慡物业服务合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-11-23
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽0411民初560号
原告:抚顺市金城物业管理有限公司,住所地抚顺市顺城区。
法定代表人:郭永梅,该公司董事长。
委托诉讼代理人:赵修帅,该公司工作人员。
委托诉讼代理人:徐盛艳,该公司法律顾问。
被告:王慡,男,1979年3月27日出生,汉族,住抚顺市新城路西。
原告抚顺市金城物业管理有限公司诉被告王慡物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月30日立案受理后依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵修帅、徐盛艳,被告王慡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、要求人民法院判令被告立即给付拖欠原告的物业费7840.20元及违约金(从2013年1月至2017年12月,共计5年),并给付2018年物业费1568.04元;2、要求被告拆除违建房;3、案件受理费由被告负担。事实和理由:被告是抚顺市金城物业管理有限公司的业主,原告与被告于2011年1月7日签订《金凤春城物业服务公约》,合同约定原告为被告提供物业服务的范围包括:1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查;2、园林绿地的管理服务;3、公共区域环境卫生的管理服务;4、公共秩序的维护;5、参与竣工交付使用时的验收交接;6、本物业范围内机动车行使、停放管理;7、物业档案资料的管理;8、地下停车场的管理。被告房屋面积为130.67平方米,原告按照建筑面积每月每平方米向被告收取1.0元的服务费,被告每月应交纳物业服务费130.67元,每年为1568.04元,原告每年12月一次性向被告收取。合同签订后原告依据约定的服务范围认真为被告提供优质的物业服务,被告仅交纳了2011年和2012年两年的物业费,被告5年共拖欠原告物业费7840.2元。从2013年至今被告只享受原告的物业服务,却不向原告交纳物业费用。被告6楼违建搭设了彩钢房,破坏了整个房顶的防水层,被告拆除违建后我们才能维修。由于被告的违约行为,给原告的经营管理造成了极坏的影响,为维护原告的合法权益,故诉至法院。
被告辩称,不同意支付物业费。我家是6跃7层的顶楼,7楼卧室屋顶从2011年至今一直漏水,不能住人,多次向物业报修,来人看过,但原告一直没有进行维修。我把7楼卧室屋顶堵上了,卧室不漏,卫生间开始漏。屋顶是公共部位,应由物业公司维护。2012年7月我家装修,在六楼南面露台搭建了彩钢房,如果所有的业主拆彩钢房我就拆。
经审理查明,被告王慡系位于抚顺市顺城区某房屋业主,房屋建筑面积130.67平方米。2011年1月7日,原告和被告签订一份《业主公约》,《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括:由原告为被告居住的抚顺市顺城区金凤春城小区提供物业服务;被告应按照协议及时向原告交纳物业服务费用;多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取,高层住宅按照1.2元收取(含电梯费);如逾期交纳各项费用,除补交所欠费用外,还应交纳违约金等。《物业服务公约》中关于原告的物业管理服务内容的约定主要包括:房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查;园林绿地的管理服务;公共区域环境卫生的管理服务;公共秩序的维护;参与物业竣工交付使用时的验收交接;本物业范围内机动车行使、停放管理;物业档案资料的管理;物业停车场的管理等。合同签订后,原告为金凤春城小区提供物业服务至今。被告于2011年1月7日办理入住,物业费已交纳至2013年1月6日。2017年12月4日原告向被告书面催缴物业费。另,被告在其六楼露台上私自搭建了彩钢板房,七楼房屋屋顶有漏水的情形。
本院所确认的上述事实,有原告提供的商品房买卖合同复印件、《业主公约》、欠费情况明细、物业费收缴通知单及双方的陈述笔录等证据在案为凭,这些证据经双方相互质证及本院审查,可以作为定案依据。
本院认为,原、被告签订的《业主公约》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用,是物业公司提供物业服务的必要条件,业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量,从而影响整个小区业主的利益。原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。对于被告以屋顶漏水为由拒交物业服务费一节,《物业管理条例》第三十一条规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。《辽宁省物业管理条例》第六十二条第四款规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定,以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主委员会可以依法提起诉讼,要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述规定,被告房屋屋顶漏水,如该房屋防水仍在质量保修期内,被告应向房屋建设单位主张权利,如已过保修期,可向原告主张承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,被告以此拒交物业服务费,本院不予支持。被告的物业服务费交纳至2013年1月6日,现原告主张2013年1月7日至2018年12月31日的物业费,根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定,物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定,即被告应向原告交纳的物业服务费为9382.95元(130.67平方米×1元×71个月+130.67平方米×1元×25天/31天)。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,原告没有与被告进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。对于原告要求被告拆除彩钢板房的诉讼请求,《辽宁省物业管理条例》第七十一条规定,物业管理区域内禁止下列行为:…(三)违法搭建建筑物、构筑物;…。违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以处理。根据该条规定,原告对于被告私自在露台上搭建彩钢板房的行为,应当向城市管理执法等有关行政主管部门报告,由有关行政主管部门予以处理,故原告的该项主张不属于人民法院民事案件受理范围,本院不予处理。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定,《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定,判决如下:
一、被告王慡于本判决生效后十日内给付原告抚顺市金城物业管理有限公司2013年1月7日至2018年12月31日的物业服务费9382.95元;二、驳回原告抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取),由被告王慡负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于抚顺市中级人民法院。
审判员  刘军红

二〇一八年四月二十三日
书记员  杨晓婷