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重庆晟唐物业管理有限公司与回红物业服务合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-12-30
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0105民初17859号
原告:重庆晟唐物业管理有限公司,住重庆市沙坪坝区天陈路58-1-1-2号。
法定代表人:岳好,执行董事。
委托诉讼代理人:余雷、王映雪,重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。
被告:回红,女,1967年1月23日出生,汉族,住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人:周里鹏,重庆吾耀律师事务所律师。
原告重庆晟唐物业管理有限公司(以下简称晟唐公司)与被告回红物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法决定适用小额诉讼程序,由审判员黄静独任审判,公开开庭进行了审理。原告晟唐公司的委托诉讼代理人王映雪,被告回红及其委托诉讼代理人周里鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晟唐公司向本院提出诉讼请求:判令被告支付拖欠原告的2013年4月至2016年9月期间的物业服务费5251.34元(包含物管费和公摊费);判令被告支付原告违约金9216.1元;本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2012年6月2日,重庆市江北区聚金花园小区业主委员会代表被告与原告签订了《重庆市聚金花园物业管理合同》,约定由原告对被告所在小区提供物业服务,住宅(三层以上)按0.95元/月/平方米计算物业服务费,如被告未按时如数交纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向原告支付违约金,物业服务合同期限为5年,自2012年7月1日起至2017年6月30日止。被告居住在该小区X栋X-X,建筑面积132.93平方米,每月物管费126.28元,公摊费5元/月。合同签订后,原告按照合同的约定履行了自己的义务,但被告自2013年4月起至今未交纳物业服务费。为维护原告合法权益,现诉至法院。
回红辩称,第一,原告不符合主体资格,不是本案适格的主体。2015年7月原告就丧失了服务的资格,原告违反了强行服务。第二,原告不符合收取公摊费的资格,收取的该公摊费属于不当得利。第三,原告没有履行业委会与物管公司签订的合同中约定的要求,都是原告违约在先,被告行使的是瑕疵抗辩权与先履行抗辩权。第四,原告没有举示收取物管费的主体资格,没有举示收取物管费的相应服务,我方认为原告未举示该证据,应当承担举证不能的责任。第五,原告的起诉已经过了诉讼时效,请求法院依法驳回原告诉请。第六,原告提供的服务没有达到业委会与原告签订的合同约定标准,原告从事实上和法律上不能向被告主张违约金,即使被告存在违约行为,应当承担违约责任,我方认为该违约金的标准过高,请求法院对违约金进行调整。第七,原告未举示因被告未缴纳物管服务费而给原告造成的损失证据。请求法院依法驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下:原告系资质为叁级的物业服务企业。2012年6月2日,原告(乙方)与重庆市江北区聚金花园小区业主委员会(甲方)签订《重庆市聚金花园物业管理服务合同》,约定甲方通过议标方式选聘乙方。物业服务的主要内容为:物业共用部位的日常维修、养护和管理;物业共用设施、设备的维修、维护、运行和管理;市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理;公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理;公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运,排水管道、污水管道的疏通;交通秩序与车辆停放的管理等......。双方约定物业服务费用按月收取,其收取标准如下(按建筑面积计算):住宅0.95元/月˙平方米。共用的专项设备运行的能源消耗按每户6元的固定标准计收,二次供水所产生电费应独立计量核算,采取按用水量向业主分摊计收。已纳入管理服务范围的,开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳;业主的空置房(经乙方与业主双方认定,其水、电、气表起止数均未走动的),其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳,业主或物业使用人应在每月1-10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同期届满前三个月内,甲方作出续聘或选聘的决定,在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时,本合同终止。本合同正本连同附件页,一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具同等法律效力。合同后附有物业构成明细、物业管理服务标准。关于合同的期限,原告举示的物业服务合同载明:合同期限为5年,自2012年7月1日起至2017年6月30日止。而本院应被告的申请向物业行政主管部门调取的物业服务合同载明的合同期限为3年,自2012年7月1日起至2015年6月30日止。原告称因物业行政主管部门要求备案合同的合同期限只能为3年,故备案的合同期限为3年,但原告实际与业主委员会签订的合同期限为5年。被告对此不予认可,认为从2015年7月1日起原告已经丧失了为小区提供物业服务的资格。
同日,原告(乙方)与重庆市江北区聚金花园小区业主委员会(甲方)签订《聚金花园物业服务合同补充协议》,约定:1、乙方按相关政策实现小区统一管理,并协助甲方落实产权归属相关事宜。2、整顿秩序维护部。确保该部人员素质达到合同要求,实现“招之即到,到之能战”。切实做好小区出入口外来人员管理、物品进出管理、车辆进出管理,公共设备设施巡查,公共秩序巡查等工作。3、确保公共部位、公共场所的保洁工作。4、对小区绿化地进行填土,补栽、修剪、施肥、松土、浇水,减少植物枯死及病虫害。做到树枝生长茂盛无枯枝;树形美观完整无倾斜;花坛土壤疏松无垃圾;草坪平整清洁无杂草。5、尽快对小区公共区的墙、地砖进行修补、恢复。6、以上整改工作尽快落实,让小区在短期内有一个明显改观,待以上工作整改完成后,经甲方验收确认后,乙方按照合同约定的新标准进行收费。乙方需要在签订合同后半年内完成以上工作(特别是第一条),否则甲方有权解除合同。
另查明,被告系该小区业主,房屋建筑面积为132.93平方米。
庭审中,原告举示了物业费收费明细表、电梯使用标志、聚金花园车辆停放办法意见公示、温馨提示、天然气停气通知、聚金花园小区房屋外墙砖严重脱落致业委会函、物管邮件收发登记表、物管巡逻签到表、电梯定期检验报告,上述证据原告拟证实被告从2013年4月10日开始至今未缴纳物业服务费及被告应缴纳的标准;公摊费是按每月每户5元的标准计算的;原告向被告所在小区提供了物业服务以及尽到了小区的物业服务义务。被告质证称从2013年、2014年、2015年明细表看,物管费是按0.8元/月/平方米计算的,对此部分被告认可。公摊费原告是没有资格来收取的,对该公摊费部分不予认可。另从2013年4月、2014年5月明细表看出被告存在被盗的事实,被告未缴纳物管费是因为家中被盗。对物管巡逻签到表不认可,该表不能明确看出巡逻的具体地址及时间,一共只进行了58次巡逻,因上面记载的巡逻人看不清楚,所以也不能确认,原告应该提供证据证明该巡逻人是其工作人员;从记载来看,58天的巡逻只有重复的两个人一直在进行巡逻,该证据存在瑕疵,内容不全。对其余证据的真实性、合法性予以认可,对关联性不予认可,不能达到原告的证明目的。对于收费标准,原告陈述一直是按照0.8元/月/平方米收取,但在起诉后就按合同约定的0.95元/月/平方米收取。
庭审中,被告举示了收据、公安接报回执(复印件)、立案通知书(复印件)、短信(复印件)、整改通知、聊天记录(复印件)、敬告通知(复印件)、情况说明(复印件)、通知函、业主告知书、消防栓封条、照片、光盘。上述证据被告拟证实原告实际收取物业服务费的标准为0.8元/月/平方米;被告家中有被盗的事实及损失依据;原告在安全防范、清洁等方面均存在物业服务不到位的情况。原告质证称,对收据、公安接报回执、立案通知书、整改通知、通知函、业主告知书、消防栓封条的真实性、合法性予以认可,但认为不能达到被告的证明目的;对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
另被告申请本院调取了接警记录、外墙面砖整改施工合同、维修报告。被告对上述证据均予以认可,认为接警记录能证实小区有被盗的事实。原告对外墙面砖整改施工合同、维修报告予以认可,认为能证明原告提供了物业服务;对接警记录的真实性、合法性无异议,但是对关联性有异议,这只是被告向公安机关的陈述,不能证明原告没有尽到辅助安保义务是造成被告家中被盗的主要原因。原告于2016年9月12日向本院提起诉讼。
上述事实,有《重庆市聚金花园物业管理服务合同》、补充协议、接警记录、外墙面砖整改施工合同、维修报告、物业费收费明细表、电梯使用标志、公示、温馨提示、通知、函、物管邮件收发登记表、物管巡逻签到表、电梯定期检验报告、收据、公安接报回执、立案通知书、短信、整改通知、聊天记录、敬告通知、情况说明、业主告知书、消防栓封条、照片、光盘及当事人陈述等证据在卷佐证,并经庭审质证,足以认定。
本院认为,原告与重庆市江北区聚金花园小区业主委员会签订的《重庆市聚金花园物业管理服务合同》及补充协议,系双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,合同对双方当事人均具有约束力。关于合同的期限问题。从物业管理行政主管部门调取的备案合同载明的合同期限为三年,原告当庭举示的合同载明的合同期限为五年,原告辩称因物业行政主管部门要求备案合同的合同期限只能为三年,故备案的合同期限为三年,但原告实际与业主委员会签订的合同期限为五年。本院认为,原告的辩称无证据印证,故原告与该小区业主委员会签订的合同期限应为三年,但从原告举示的证据来看,从2015年7月1日起至今,其仍在该小区实施了物业服务活动,被告作为该小区业主,接受了原告提供的物业服务,双方物业服务关系仍成立,被告仍负有缴纳物业服务费的义务。
关于物业服务费的收费标准问题。庭审中,原、被告均陈述原告一直是按照0.8元/月/平方米的标准收取的物业服务费,原告称是因起诉才按照合同约定的0.95元/月/平方米收取。本院认为,从本案的证据及双方的陈述来看,原告实际收取物业服务费的标准是0.8元/月/平方米,其现按照合同约定的标准来主张与事实不符,故本院认定该收费标准应为0.8元/月/平方米。
关于公摊费的问题。物业服务合同中约定了共用的专项设备运行的能源消耗按每户6元的固定标准计收,本院认为,该部分费用系小区共用专项设备运行产生的费用,应由小区全体业主来分摊,且双方合同亦有约定,故被告应缴纳公摊费。另从原告陈述及证据来看,该公摊费的标准应按每户每月5元来收取。对被告的此辩解意见,本院不予采纳。
关于本案的诉讼时效问题。法律规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外;诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在诉讼时效期间的最后6个月内,因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的,诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。审理中,被告提出了诉讼时效的抗辩。原告未能提供充分的证据证实本案诉讼时效有中止、中断及延长的情形。现原告于2016年9月12日向本院提起诉讼,其所要求的2014年9月11日之前的费用已过诉讼时效,本院不予支持。被告应向原告交纳从2014年9月12日至2016年9月30日期间的物业服务费及公摊费共计2741.69元(106.3元/月×24个月19天+5元/月×24个月19天),对原告超过此部分的诉讼请求,本院不予支持。
关于违约金的问题。审理中,被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为,如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中,被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据,仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处,但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费,但基于此对原告要求被告承担违约金的诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,依照《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定,判决如下:
一、被告回红于本判决生效之日起五日内支付原告重庆晟唐物业管理有限公司拖欠的物业服务费及公摊费共计2741.69元。
二、驳回原告重庆晟唐物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取80元,由原告重庆晟唐物业管理有限公司负担55元,由被告回红负担25元。
本判决为终审判决。
审判员 黄 静

二〇一六年十二月十九日
书记员 卢俊玲