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日月地产公司诉莱佛士物业公司合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-04-13
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)双民初字第486号
原告永州市日月地产投资有限公司。
法定代表人曾永军,该公司经理。
委托代理人安利英。
委托代理人周继东。
被告广州莱佛士物业服务有限公司。
法定代表人梁顺源,该公司经理。
委托代理人周庆元,广东君厚律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告永州市日月地产投资有限公司(以下简称“日月地产公司”)诉被告广州莱佛士物业服务有限公司(以下简称“莱佛士物业公司”)合同纠纷一案,本院于2015年10月26日立案受理。依法由审判员廖伍爱适用简易程序,于2015年11月24日在本院第5审判庭公开开庭进行审理。书记员徐昊担任法庭记录。原告委托代理人安利英、周继东,被告委托代理人周庆元等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2010年9月1日,原、被告签订《日月花园策划销售合同》,约定被告为原告对日月星河湾物业进行全程策划和销售代理服务,包括该物业的营销策划和销售代理实务,在合同的第一阶段中,即从2010年9月1日起至该物业对外公开发售之日止。2011年5月被告驻双营销策划团队全体员工全部撤离,被告未通知甲方的情况下私自撤走全部销售团队,经多次与被告协商未按照甲方要求组建销售团队,严重影响原告的合法权益和该合同履行,违反了合同的约定,直接导致合同无法继续履行,因被告迟迟不派工作人员到双牌来继续履约,也没有采取应有的合理措施。为保障项目继续进行,原告迫不得已终止与被告方的协议。被告的违约行为,给原告造成巨大的损失,前期的广告策划投入均没有达到应有的效果,并因此被迫采取应对和补救措施直接花费数十万元,间接损失无法计算。诉讼请求:1、判令被告赔偿原告直接损失277145元;2、判令被告赔付原告违约金500000元;3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张,向本院提供以下证据:
1、《日月花园策划销售合同》1份,用于证明原告与被告签订策划销售合同及有关合同权利义务;
2、民事起诉状1份;
3、永州市中级人民法院(2015)永中法民三终字第381号民事判决书1份;
证据2、3用于证明①被告自己认可的策划营销团队职员全部自行离职的事实;②广州莱佛士物业服务有限公司并没有按照合同履行义务。
4、日月函字(2011)第0612号电子邮件1份;
5、日月函字(2011)第0707号电子邮件1份,
证据4、5用于证明原告要求被告尽快组织原营销策划团队负责实施本项目的策划和销售工作未果。
6、日月函字(2011)第0727号电子邮件1份,用于证明被告驻双的策划销售工作人员突然全部离职的行为已经违反了《日月花园策划销售合同》约定,直接导致合同无法继续履行。原告多次向被告要求继续履行合同,因被告迟迟不派工作人员到双牌来继续履约,也没有采取应有的合理措施。为保障项目继续进行,迫不得已终止与被告的协议;
7、房屋租赁合同1份,用于证明原告为被告策划销售工作人员租赁办公、住所的协议,因其员工离职造成租金损失46000元;
8、模型设计制作安装合同及付款凭证1份,用于证明原告重新制作沙盘模型花费53000元;
9、双牌县广播电视广告费用发票1份,用于证明原告重新投入电视广告费用58000元;
10、售楼部室内施工协议及付款凭证1份,用于证明原告售楼部重新装修花费64520元;
11、彩印广告发票1份,用于证明原告重新彩印广告宣传品花费22625元;
12、宏大广告合同及发票1份,用于证明原告租赁福祥超市二楼广告位闲置并花费租金33000元。
被告的质证意见为:对证据1、3无异议;对证据2、4、5、6的真实性无异议,对证明目的有异议;对证据7、8、9、10、11、12的真实性无异议,对关联性有异议。
被告辩称:1、原、被告在2011年9月11日因何原因解除,原告要求被告赔偿损失或给付违约金,都超出了两年的诉讼时效。在被告向原告提起诉讼时,原告一直未就损失和违约金提起反诉,即使其在2015年2月提起反诉,也超过了两年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。2、被告认为导致合同解除的责任应由原告承担,原告基于不当动机,要求被告方已离职员工继续履行策划合同,属于恶意阻止被告履行合同,并以此为由解除合同,严重违反了合同法的相关规定,因此,合同解除的责任应由原告自行承担。
本院认证如下:原告提供的证据1-12,被告对其真实性均无异议,可以作为本案认定事实的依据。
经审理查明:2010年9月1日,原告日月地产公司(委托方、甲方)与被告莱佛士物业公司(受委托方、乙方)签订《日月花园项目策划销售合同》,合同就物业基本情况、委托内容、委托阶段及期限、双方的责任和义务、服务费用的标准及付款方式、违约责任、终止合同、税金等进行了详细的约定。其中约定:坐落位置:湖南省永州市双牌县;物业类型:商场、住宅、停车场;甲方委托乙方对本物业进行全程策划及销售代理服务,包括本物业的营销策划和销售代理等事宜;甲方于本物业在委托合同期内不得自行组建销售队伍或不可委托其它公司或以任何其它形式开展上述业务。合同分二个阶段:第一阶段为前期策划阶段,合同从2010年9月1日起至本物业对外公开发售之日止;第二阶段为销售代理阶段,自本物业取得预售许可证后对外公开发售之日至完成本物业全部销售止;在安排任何工作上,若双方于磋商阶段中未能取得共识,乙方应尊重甲方,以甲方决定为乙方工作之最后依据,并双方以书面记录备忘,若因此而造成不良后果,乙方不承担责任。服务费用的标准及付款方式:甲方同意支付乙方下列之项目前期策划费、销售代理佣金。1、前期策划费用:如该项目于2011年2月10日前未正式对外公开发售,则甲方需于2011年2月28日前支付人民币20万元予乙方作为乙方的前期策划费用,该费用在日后的销售代理佣金中抵扣;如本物业于2011年4月10日前仍未正式对外公开发售,则有关甲方已支付的20万元则不能作销售佣金抵扣。违约责任:甲乙双方任何一方未履行本合同之条款时,所造成的经济损失应由违约方承担;因不可抗力造成的经济损失,由甲、乙双方自行承担;甲乙双方非因合同附件的销售进度原因而单方面提前解除本合同,解约方需按人民币50万元的标准支付违约金给履约方。有下列情形之一出现的,任何一方都可以解除合同:因不可抗力致使本合同目的不能实现时;任何一方退出履行本合同中的主要义务,经对方书面催告后30天内仍未履行的;任何一方退出履行义务或有其它违约行为致使本合同的目的不能实现的;本合同中双方约定的解除合同的条件发生时;法律规定的其它合同解除情形。本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请本物业所在地人民法院裁决。合同签订后,被告莱佛士物业公司于2010年9月派遣营销策划团队入驻原告日月地产公司履行对日月花园项目的合同义务。具体作出策划包括:拟定双牌日月花园编排总表、该项目整体平面规划设计的反馈意见、该项目户型计划的反馈意见和建议、该项目筹备开售计划、该项目销售中心及外展建议、该项目定位及营销方案、该项目推广费用分配比例建设和售楼接待中心现场展示标准等。2011年3月24日,原告日月地产公司以电子函形式发送(2011)324号《关于调整日月星河湾(原日月花)项目策划销售合同前期策划费用支付日期的函》告知被告莱佛士物业公司,要求将合同中“如本物业于2011年4月10日前仍未正式对外公开发售,则有关甲方已支付的贰拾万元则不能作销售佣金抵扣论”条款变更为“如本物业于2011年8月10日前仍未正式对外公开发售,则有关甲方已支付的贰拾万元则不能作销售佣金抵扣论”。被告莱佛士物业公司对该变更事项未予答复。截至2011年4月10日止,原告日月地产公司委托被告莱佛士物业公司策划销售的物业即日月星河湾项目因故未能对外公开发售。2011年5月31日,被告莱佛士物业公司驻双牌日月花园营销策划团队的工作人员全部自行离职。2011年6月12日,原告日月地产公司又向被告莱佛士物业公司发送电子邮件,要求被告莱佛士物业公司的原营销策划团队继续负责实施该项目的策划和销售工作。但被告莱佛士物业公司要求更换新的团队为原告继续进行项目策划和销售工作。双方就此事协商未果。2011年7月2日,原告日月地产公司以电子邮件方式向被告莱佛士物业公司发送《关于终止日月花园策划销售合同的函》,以被告莱佛士物业公司原营销策划部全体人员在2011年5月全部撤离,导致日月星河湾项目的前期策划、广告推广、营销推广等处于停滞状态,严重影响项目整体工作的正常运行,给公司造成了重大经济损失,且被告对原告提出的正当要求未给出任何实质性的答复等为由,要求终止双方签订的日月花园策划销售合同。2015年7月27日,原告再次向被告发送电子邮件,告知对方,原告有权解除合同,并保留向被告索赔的权利。为前述项目策划和销售,原告支付了以下费用:房屋租金46000元;重新设计制作沙盘模型费用53000元;电视广告费用58000元;售楼部重新装修费用64520元;彩印广告宣传品费用22625元;广告位租赁费33000元。共计为277145元。
2015年1月4日,本院受理莱佛士物业公司诉日月地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,于2015年6月20日作出(2015)双民初字第1号民事判决:一、限被告永州市日月地产投资有限公司在本判决书生效之日起10日内支付原告广州市莱佛士物业服务有限公司商品房委托代理销售前期策划费20万元;二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司其他诉讼请求。双方当事人均不服提出上诉。永州市中级人民法院于2015年9月14日作出(2015)永中法民三终字第381号民事判决:驳回上诉,维持原判。
本院认为:本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《日月花园项目策划销售合同》,系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。但根据我国合同法第九十四条第(四)项和第九十六条第一款的规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方可以解除合同;且合同自解除合同的通知到达对方时解除。2011年7月2日,原告将解除合同通知的电子邮件送达到被告时,双方签订的《日月花园项目策划销售合同》就已经解除。自彼时起,原告有权根据合同法第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定主张相关权利。由于原告未举证证明自2011年7月2日起至本院于2015年1月4日受理的(2015)莱佛士物业公司诉日月地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案时止,具有诉讼时效中断、中止或延长的情形,且被告在本案中已明确提出了诉讼时效抗辩,故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”的规定,原告提出的诉讼主张已超过法律规定的诉讼时效,丧失了胜诉权。据此,依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
驳回原告永州市日月地产投资有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币11571元,由原告永州市日月地产投资有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。
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审判员  廖伍爱

二〇一五年十二月二十九日
书记员  徐 昊