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哈尔滨宏洋房地产开发有限公司与黑龙江省梧桐河农场房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-12-15
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
(2017)黑81民初24号
原告:哈尔滨宏洋房地产开发有限公司,住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区岷江路226号。
法定代表人:杨伯筠,该公司总经理。
委托诉讼代理人:兰宏伟,黑龙江久通律师事务所律师。
被告:黑龙江省梧桐河农场,住所地黑龙江省佳木斯市汤源县梧桐河农场机关楼1-01号。
法定代表人:梁道满,该场场长。
委托诉讼代理人:刘振,黑龙江省梧桐河农场法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人:李宏斌,黑龙江恒辰律师事务所律师。
原告哈尔滨宏洋房地产开发有限公司(以下简称宏洋公司)因与被告黑龙江省梧桐河农场(以下简称梧桐河农场)房地产开发经营合同纠纷一案,于2017年3月17日向本院起诉。本院依法组成合议庭,于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告宏洋公司法定代表人杨伯筠及委托诉讼代理人兰宏伟,被告梧桐河农场委托诉讼代理人刘振、李宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏洋公司向本院提出诉讼请求:1、要求梧桐河农场赔偿直接投入损失3,628,774.00元及可得利润19,911,946.00元,合计23,540,720.00元。庭审中,宏洋公司调整直接损失数额为2,017,512.92元,可得利润数额为21,365,797.16元,合计23,383,310.08元;2、本案诉讼费用由梧桐河农场承担。事实和理由:2010年4月2日,双方签订了《梧桐小区建设协议》,宏洋公司开始施工建设,前期小区其他号楼建设顺利,拆迁户都已回迁至新房。2011年4月22日,黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局向梧桐河农场下达宝局城规发(2011)1号通知书,因梧桐河小区19号、20号楼不符合宝泉岭局直控制性详细规划,即日起停止施工。此区7号楼不符合”小体量楼”规划建设要求,停工尽快做出修正方案。2013年6月6日,黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局再次向梧桐河农场下达宝局规发(2013)1号《关于变更梧桐小区(一期)9号楼规划的通知》取消梧桐小区9号楼建设,将此位置改为小区公园休闲广场。双方签订的合同约定,由梧桐河农场负责协调征地、小区整体规划等义务,因梧桐河农场没有尽到对小区规划的合理审查,导致已经批建的9号、19号、20号楼全部停工未建成,7号楼也进行了楼层降低,造成直接损失3,628,774.00元,可得利润损失19,911,946.00元,合计23,540,720.00元,应承担赔偿责任。
梧桐河农场辩称,2010年4月2日,梧桐河农场与宏洋公司签订的《梧桐河小区建设协议》,该协议内容中可以反映出宏洋公司是借用梧桐河农场名义投资建设,其是投资者、受益者,小区的勘察、设计、规划审批等事项均是宏洋公司负责,不存在梧桐河农场未履行合同义务的问题。案涉楼房的建设停工并不是梧桐河农场所为,而是由黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局作出的决定。宏洋公司违反签订的梧桐小区建设协议,尚欠梧桐河农场为其垫付的土地出让金、人工费及误工费计600余万元未偿还。宏洋公司主张的实际损失及可得利润不属实,也未有证据支持。梧桐河农场不应作为主体成为被告,且也不存在违约行为,不应承担任何赔偿损失责任,请求驳回宏洋公司的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏洋公司提供证据如下:1、梧桐小区建设协议书1份。证实梧桐河农场负责对小区规划进行审查,因审查失误导致规划变更,梧桐河农场应承担相应责任。梧桐河农场对证据的真实性无异议,对证据的证明问题有异议,认为小区的勘察设计都是宏洋公司负责,且该勘察设计经黑龙江省农垦总局城乡规划局审查批准,后由黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局作出停工决定,与梧桐河农场无关。本院认为,该协议书的签订是双方真实意思表示,对此真实性给予采信;2、宝局计委法(2010)48号文件、宝局城发(2010)59号文件各1份。证实案涉工程经黑龙江省农垦总局宝泉岭分局计划委员会批准建设楼房15栋,每栋楼房为六层,总面积为89160.3平方米的住宅楼。梧桐河农场对该组证据的真实性及证明问题无异议,本院对该组证据的真实性及证明问题给予采信;3、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份。证实案涉工程建设单位为梧桐河农场,其有对规划的变更权利,也有义务同相关行政部门协调。梧桐河农场对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,梧桐河农场仅是报建单位,建设工程的主体应以双方在签订的合同中地位来确定。宏洋公司是涉案项目的利害关系人也有权利向行政机关提出异议,其未行使权利不应由梧桐河农场负担责任。本院认为,该组证据均是由行政机关颁发及核准,对该组证据的真实性给予采信;4、梧桐河小区总平面图、宝泉岭梧桐小区一期三线图各1份。证实涉案工程总体布局情况。梧桐河农场对该证据的真实性无异议,宏洋公司是真正的建设主体,与梧桐河农场无关。本院认为,该证据可以证实梧桐河小区布局情况,对此给予采信;5、宝局城规发(2011)1号文件、宝局城规发(2013)1号文件各1份。证实黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局通知梧桐河农场停止涉案工程7号楼、19号楼、20号楼的施工,取消9号楼建设,同时将7号楼中有三个单元减少两层楼,梧桐河农场有义务协调。梧桐河农场对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,梧桐河农场仅是报建单位,建设工程的主体是宏洋公司,涉案项目的利害关系人也有权利向行政机关提出异议,其未行使权利造成的损失不应由梧桐河农场负担责任,且行政机关作出的停工决定违反城乡规划法的相关规定。本院认为,该证据是由行政部门作出,对此真实性给予采信;6、房屋面积测算报告4份。证实由于规划变更导致案涉工程面积减少17366.87平方米。梧桐河农场对该组证据的真实性及证明问题均有异议,宏洋公司未提供原件,通过其说明可知案涉项目的审批手续都由宏洋公司负责办理。本院认为,该组证据虽为复印件,但宏洋公司表述原件已交给备案单位应是客观事实,对真实性给予采信;7、照片5张。证明案涉工程7号楼同原规划有三个单元被减少两层,9号楼被取消建设,19号楼和20号楼工地荒芜,无法继续施工建设。梧桐河农场对证据的真实性及证明问题无异议,本院对该组证据的真实性及证明问题给予采信;8、收据、收条各1份。证实宏洋公司支付农垦智恒设计院梧桐河小区一期设计费30,600.00元。梧桐河农场对证据的真实性及证明问题均有异议,认为没有原件核实无法确定真实存在,且该收条没有经办人签字,无收款时间及未标注款项用途,不能证明与本案存在关联性。本院认为,宏洋公司所提供的收条、收据无法证实款项用途,票据形式不符合财务管理要求,无法证实待证问题,对此不予采信;9、黑龙江农垦勘测设计研究院开具的发票2张、黑龙江农垦勘测规划院开具的发票1张。证实宏洋公司交纳勘测费用为107,368.00元,每平方米为1.30元,减少面积为18292平方米,折合费用为23,779.60元,该费用为直接损失。梧桐河农场对该组证据的真实性及证明问题均有异议,认为勘测费用分摊无科学依据,该费用发生无法确定是案涉小区一期或二期的费用。本院认为,该组证据是相关单位开具的国家税务机关统一的制式发票,形式要件符合法律要求,对此真实性给予采信:10、黑龙江省政府非税收入专用收据、支据、黑龙江省农村信用社结算业务委托书各1张。证实宏洋公司交纳复垦保证金900,420.40及缴纳罚款323,614.20元,减少面积为18292平方米,每平方米12.21元,应赔偿损失223,345.32元。梧桐河农场对该证据的真实性无法核实,但认为减少面积的复垦保证金计算方法无依据,不应按照面积分摊计算,且土地仍归宏洋公司使用,不存在保证金损失问题。本院认为,宏洋公司提供收款单位开具的收据及向收款单位转款的银行凭证,对此真实性给予采信;11、房屋拆迁协议书、收据、商品房买卖合同、临时建筑许可证、结婚证各1份。证实拆迁9号楼位置时与王晓清达成协议,用7套房产作为拆迁补偿,与王晓清妻子张量签订了商品房买卖合同,交付了价值为1,200,000.00元的房屋。梧桐河农场对该组证据的真实性及证明问题均有异议,认为该补偿协议书形成时间在行政机关通知停工之后,且补偿协议标注补偿的楼房为10号楼,该楼已全部建成交付使用,另涉案工程位置当时没有房屋,不存在补偿的问题,即便有房屋存在,临时建筑许可证批准使用时间为二年,过期后不应进行补偿,房屋面积也存在问题。本院认为,宏洋公司对拆迁房屋位置及补偿过程给予详细阐述,可以反映客观事实,对此组证据的真实性给予采信;12、黑龙江省单位往来资金结算票据1份。证实宏洋公司开发建设19号楼、20号楼占用林地所交费用32,592.00元。梧桐河农场对证据的真实性及证明问题有异议,认为该款项无法体现与19号楼、20号楼建设存在关联性。本院认为,该证据可以体现宏洋公司因占用林地交纳了补偿费事实存在,对此真实性给予采信;13、黑龙江省服务业统一发票1张。证实梧桐小区1-21号楼住宅综合楼规划技术服务费138,156.90元,涉案损失为18,292.00元。梧桐河农场对证据的真实性及证明问题有异议,认为该证据不完整,应与相应的合同相对应,且造成停工的责任不是梧桐河农场。本院认为,该证据可以体现宏洋公司因建设梧桐小区1-21号楼住宅综合楼支付规划技术服务费的事实,对此真实性给予采信;14、协议书1份。证实梧桐小区19号楼、20号楼有误工费300,000.00元是梧桐河农场支付的,宏洋公司为其出具了欠条,该款项应是造成的损失。梧桐河农场对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,认为该款项与本案无关。本院认为,该协议内容中明确标注务工费300,000.00元,梧桐河农场对证据的真实性无异议,对此真实性给予采信;15、自制表格2张、收据1组。证实涉案工程未能建设造成宏洋公司间接损失为21,365,797.16元。梧桐河农场认为该组材料不符合证据的形式,是其自行制作无法律效力,且计算方式有异议,所谓的损失是指楼房全部销售才会产生利润,所主张无事实依据。本院认为,该组证据中的收条是宏洋公司对外销售给购房者出具的,对此真实性给予采信,自制表格仅是一个计算说明,仅有参考作用,对此证明问题不予采信。梧桐河农场提供如下证据:1、梧桐小区建设协议1份。证明宏洋公司是案涉小区的投资及受益主体,负债小区的勘查、设计,梧桐河农场仅是协助办理相关审批手续。宏洋公司对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,负责规划审查是梧桐河农场的义务,且负责整体搬迁住宅的销售,也存在利益。2、宝局计委发(2010)48号文件、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各1份。证明梧桐河农场已按照双方签订的合同约定协助宏洋公司办理了案涉小区建设施工的全部审批手续,且工程开工建设符合法律规定的条件和程序,梧桐河农场不存在违约责任。宏洋公司对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,案涉小区工程相关手续报批单位是梧桐河农场而不是宏洋公司。3、宝局城发(2010)59号文件、案涉小区平面图、规划设计条件通知书、一期三线图各1份。证明案涉小区工程建设设计符合规划要求,并经黑龙江省农垦总局城乡规划局和黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局批准,梧桐河农场不存在违约行为。宏洋公司对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,相关文件的报批单位是梧桐河农场而不是宏洋公司。4、宝局城规发(2011)1号文件、宝局城规发(2013)1号文件各1份。证明案涉小区工程停工是黑龙江省农垦宝泉岭管理局变更上级黑龙江省农垦总局城乡规划局已作出的规划设计,并非梧桐河农场的民事行为所致。宏洋公司对证据的真实性无异议,对证明问题有异议,该文件均是针对梧桐河农场作出的,梧桐河农场是行政行为的相对人,应由其进行协调或提起行政复议或行政诉讼。5、(2015)宝商初字第410号民事判决书、(2016)黑81民终字340号民事裁定书各1份。证明宏洋公司相对于梧桐河农场存在违约行为,尚欠垫付土地出让金510余万元。宏洋公司对证据的真实性无异议,认为该证据与本案无关联性。6、协议书、借据各1份。证明宏洋公司当年为支付19号、20号楼工人工资向梧桐河农场借款1,185,000.00元,截止至今未偿还。宏洋公司对证据的真实性及证明问题无异议。7、《关于梧桐河农场鑫梧桐小区拖欠供热配套费和热费的处理意见》、电子银行交易回单、供热收费发票共1组。证明梧桐河农场为宏洋公司垫付供热费1,000,000.00元。宏洋公司对证据的真实性无异议,认为该证据与本案无关联性。8、(2016)黑8101民初1047号民事判决书1份。证明宏洋公司是案涉小区楼房的销售主体,及该小区四楼销售单价为1,700.00元/平方米。宏洋公司对证据的真实性无异议,因宏洋公司对(2016)黑8101民初1047号民事判决提起上诉,该判决未生效。9、(2014)垦民初字第20号民事判决书、《建设施工合同》各1份。证明案涉9号楼、19号楼、20号楼是由田宝慧、温明余垫付工程款进行的施工,宏洋公司并未实际投入3,600,000.00元工程款。宏洋公司对证据的真实性无异议,认为梧桐河农场对(2014)垦民初字第20号民事判决不服已提出上诉,该判决书未生效无法佐证宏洋公司未投入工程款。本院认为,宏洋公司对梧桐河农场所提供的上述证据的真实性无异议,对此给予采信认定。
本院认定事实:2010年4月2日,梧桐河农场与宏洋公司签订梧桐小区建设协议,梧桐河农场负责建设项目的立项,协助宏洋公司办理建设项目的申报、审批及相关手续的办理,协调此项目的土地征得,审查小区本体规划,负责危改和整体搬迁所需住宅的销售。宏洋公司负责小区的勘查、设计、工程建设,费用由其自行承担。2010年5月4日,黑龙江省农垦总局宝泉岭分局计划委员会批复建设整体搬迁住宅楼一、二期,规模为一期建住宅楼15栋,总建筑面积898160.3平方米,二期建住宅楼6栋,总建筑面积27413.4平方米。2010年5月26日,黑龙江省农垦总局城乡规划局向梧桐河农场颁发了梧桐小区一期的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证,建设项目用位置宝泉岭分局局直(风贴图),用地性质住宅,用地面积58171.70平方米,建设规模89160.30平方米。2010年5月27日,黑龙江省农垦总局宝泉岭分局城镇建设规划局同意梧桐河农场在二九O街北、尚志路东侧建设15栋六层住宅综合楼,总建筑面积为89160.3平方米,接此批复后,按有关要求严格履行建设项目各种审批手续。2010年9月27日,黑龙江省农垦总局城乡规划局向建设单位梧桐河农场颁发建设工程规划许可证。宏洋公司向黑龙江省农垦勘测设计研究院支付鑫梧桐河小区勘测费107,368.00元。宏洋公司向黑龙江省农垦总局宝泉岭分局土地整理储备中心交纳开发建设鑫梧桐小区的复垦保证金900,420.40元及罚款323,614.20元。2011年9月24日,宏洋公司与王晓清签订房屋拆迁协议书,拆除王晓清位于尚志路东,二九O街北的房屋,房屋补偿款为1,200,000.00元。2011年9月25日,宏洋公司以向张量销售梧桐小区10幢01号至07号车库的形式补偿了王晓清房屋拆迁款1,200,000.00元。宏洋公司向黑龙江省农垦总局宝泉岭分局非税收入管理局交纳林地占用补偿费32,592.00元。宏洋公司支付梧桐小区1至21号住宅综合楼规划技术服务费138,156.90元。宏洋公司因梧桐小区19号、20号楼被责令停工,向梧桐河农场借款300,000.00元支付误工费。2011年4月22日,黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局作出宝局城规发(2011)1号文件,通知梧桐河农场,开工建设的梧桐小区19号、20号两栋楼房,由于不符合”宝泉岭局直控制性详细规划”二九O街规划要求,从即日起停止施工。另此区7号楼由于不符合管理局”小体量楼”规划建设要求,从即日起停止施工,并尽快做出修正方案。梧桐小区7号楼原规划所建为6层,最终规划修改为4层。2013年6月6日,黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局作出宝局城规发(2013)1号文件,通知梧桐河农场,变更梧桐小区(一期)规划设计,取消梧桐小区9号楼的建设,将此位置更改为小区公园休闲广场。宏洋公司庭审时主张减少建筑面积为18292平方米,庭审后提供书面明细表,变更梧桐小区19号楼、20号楼停建、7号楼楼层整改设计、9号楼取消建设,总建筑面积减少为17247.6平方米。
本院认为:关于宏洋公司主张梧桐河农场赔偿直接损失及间接损失的问题。宏洋公司与梧桐河农场签订的《梧桐小区建设协议》,约定了双方各自的分工及承担的义务,梧桐河农场履行了协调及征得涉案项目的土地,也向相关部门进行了规划报建和审批,相关部门作出了行政许可证,宏洋公司依梧桐河农场取得的行政许可开工建设涉案小区。建设过程中,黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局向梧桐河农场作出梧桐小区7号楼楼层整改、9号楼取消建设及19号楼、20号楼停建的通知,梧桐河农场通知宏洋公司后,宏洋公司停止上述楼盘建设。宏洋公司为开发建梧桐小区前期按照占地面积支付了复垦保证金900,420.40元及罚款323,614.20元、勘测费107,368.00元、1号至21号住宅综合楼规划技术服务费138,156.90元,案涉小区面积实际开发建完面积为100315.83平方米,开发未建面积17247.6平方米,分摊相应费用复垦保证金179,576.75元、勘测费15,751.84元、规划技术服务费20,268.85元,合计215,597.44元。宏洋公司为建设9号楼补偿房屋拆迁款1,200,000.00元,为建19号、20号楼,交纳林地占用补偿费32,592.00元,后因19号、20号楼被通知停工,支付误工费300,000.00元,上述费用合计1,748,189.44元,应认定是宏洋公司未建设部分面积实际发生的直接损失。梧桐河农场负责对案涉小区建设项目的立项、整体规划,虽报建设获得了行政许可,但黑龙江省农垦宝泉岭管理局城镇建设规划局以梧桐河农场不符规划要求,对7号楼、9号楼、19号楼、20号楼原有规划作出变更、停工,梧桐河农场是行政作为的相对人,虽主观不存在故意,但依梧桐河农场与宏洋公司签订的合同约定义务,建设项目是因其建设不符合规划而改变,对此应向宏洋公司承担合同的民事责任,宏洋公司主张的直接损失1,785,398.92元给予支持,超出部分无证据佐证不予支持。宏洋公司主张的间接损失,因梧桐河农场不存在合同违约行为,对此不予支持。
综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告黑龙江省梧桐河农场于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告哈尔滨宏洋房地产开发有限公司赔偿款1,748,189.44元;
二、驳回原告哈尔滨宏洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费159,504.00元,原告哈尔滨宏洋房地产开发有限公司负担138,970.30元,被告黑龙江省梧桐河农场负担20,533.70元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长  卜洪元
审判员  张 继
审判员  苏 倡

二〇一七年十一月二十一日
书记员  安 迪