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邱跃明与重庆市綦江区公路局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2017-12-18
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终4853号
上诉人(原审被告):邱跃明,男,汉族。
委托诉讼代理人:罗玉鑫,重庆大渝律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):重庆市綦江区公路局,住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道8号,统一社会信用代码12500222784239414T。
法定代表人:张发云,局长。
委托诉讼代理人:陶跃明,重庆永登律师事务所律师。
委托诉讼代理人:罗振声,重庆永登律师事务所律师。
上诉人邱跃明因与被上诉人重庆市綦江区公路局(以下简称綦江区公路局)房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初2210号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人邱跃明及其委托诉讼代理人罗玉鑫,被上诉人綦江区公路局的委托诉讼代理人陶跃明、罗振声到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邱跃明上诉请求:撤销原判,依法改判驳回被上诉人的起诉;本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:案涉房屋是被上诉人安排居住的成套住房,上诉人每月按期支付几十元租金,属职工福利房。双方主体不平等,不是合同法调整的租赁关系,而是公房租赁关系。本案纠纷属于历史遗留问题,依据最高人民法院法发【1992】38号文规定,本案纠纷不属于人民法院受理范围。
綦江区公路局辩称,1、案涉房屋属被上诉人所有,安排给职工居住,从职工工资中扣除房租,故一审认定上诉人与被上诉人存在房屋租赁关系正确。2、上诉人与被上诉人之间是租赁关系,不存在所有权和使用权纠纷。房屋征收是补偿产权人,被上诉人签订征收补偿协议后,起诉上诉人腾退房屋是解决搬迁问题,并非实施征收,故不存在征收不合法问题。3、上诉人认为案涉房屋应出售给上诉人,上诉人应按房屋产权人享受拆迁补偿,于法无据。案涉房屋属生产用房性质,安排道工居住是方便道工工作,不宜出售,上诉人只是承租人。4、案涉房屋拆迁涉及公共利益,被上诉人有权解除合同。上诉人与其他已自觉搬迁的20户住户应执行相同的标准。被上诉人也在积极解决上诉人的住房问题。5、本案是租赁关系,且上诉人已在单位享受过一次优惠售房,故不适用法发【1992】38号文规定。综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
綦江区公路局向一审法院起诉请求:1、确认原、被告之间的房屋租赁关系于2016年7月31日解除;2、被告立即腾空其租住的位于綦江区古南街道川黔路396K+800的房屋并将该房屋交还给原告;3、2016年8月1日起至被告实际腾空房屋之日止,被告按38.6元/月的标准向原告支付占有使用费;4、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实:位于原綦江县桥河乡,座落在川黔路396K+800处的房屋(现重庆市綦江区古南街道川黔路396K+800)修建于上世纪八十年代,登记在重庆市公路养护总段綦江段(2012年更名为重庆市綦江区公路局)名下,该房屋为一栋八层,属砖混结构,建筑面积共计1302㎡。该房屋建好后,作为职工住宅用房安排给原告的职工使用。被告邱跃明作为原告的职工(现已退休),被安排在一楼居住,每月房租38.6元在其工资中扣取。2016年6月14日,綦江区人民政府发布《关于桥河片区(棚户区)国道210改造项目国有土地上房屋征收的公告》,将原告座落在川黔路396K+800处的房屋纳入了桥河片区(棚户区)国道210改造项目内,并公布了《桥河片区(棚户区)国道210改造项目房屋征收补偿方案》。2016年6月22日,重庆市綦江区国土资源和房屋管理局作为甲方与綦江区公路局作为乙方签订了《房屋征收货币补偿协议书》,对原告位于川黔路396K+800处房屋的补偿达成了协议。协议签订后,原告于2016年6月24日通过张贴通知的形式告知被告腾空房屋。为妥善解决桥河道班退休职工的安置问题,原告于2016年6月24日公布了《关于桥河道班拆迁人员的安置方案》,告知被告可申请公租房安置或由原告提供其他道班房源进行安置。2016年7月6日,綦江区公路局再次以通知的形式告知邱跃明等人,因桥河道班所属房屋已被列入拆迁范围,房屋租赁时间截止到2016年7月31日,并从2016年8月1日起停止收取房租。被告邱跃明认为其系单位职工,其现在居住的房屋是其仅有的福利,应当按照政策规定将房屋出售于他,綦江区公路局在其他地方有将公房出售给职工的先例,被告与他们情况相同,应该享受同等待遇,即使拆迁也应该由其按照房屋产权人的标准享受货币补偿,故坚决不同意原告解除租赁关系并腾退房屋的请求。
一审法院认为,原告綦江区公路局将其公房安排给被告等职工居住,并未将房屋出售给被告,故房屋产权仍属原告所有,被告是房屋的实际承租人。对被告辩称的原告应当按照政策规定将房屋出售给被告的意见,根据相关政策规定,公有住房向职工出售需由有关机关审批,对不符合出售条件的住房不得出售,法律也并无强制出售的规定,因此,对被告的此项辩称意见,不予采信。原告将房屋出租给被告居住,并收取租金,双方虽未签订书面的租赁协议,也没有约定租赁期限,但双方实际存在事实上的租赁关系,可视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人均有权随时解除合同,但出租人解除的,应当在合理期限之前通知承租人。本案中,原告綦江区公路局于2016年6月24日便要求被告腾空房屋,于2016年7月6日再次通知被告双方的租赁关系于2017年7月31日终止,并从2016年8月起便停止收取租金,原告綦江区公路局已经给予了被告合理的期限,故该合理期限届满时,不定期租赁关系解除。因此,对原告起诉要求确认原、被告之间的房屋租赁关系于2016年7月31日解除,并要求被告腾空交付房屋的诉讼请求,予以支持。房屋租赁关系解除后,出租人有权请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费,原、被告双方的租赁关系于2016年7月31日解除后,被告逾期未向原告腾房,应当支付占有使用费,因此,对原告要求被告从2016年8月1日起至实际腾空房屋之日止,按每月38.6元的标准向原告支付占有使用费的诉讼请求,予以支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:“一、确认原告重庆市綦江区公路局与被告邱跃明之间的租赁关系于2016年7月31日解除;二、被告邱跃明于本判决生效后十五日内腾空其租住的位于綦江区古南街道川黔路396K+800一楼的房屋并将该房屋交付原告重庆市綦江区公路局;三、被告邱跃明从2016年8月1日起按每月38.6元的标准向原告重庆市綦江区公路局支付房屋占有使用费至实际腾空房屋之日止。本案案件受理费减半收取计40元,由被告邱跃明负担(此费已由原告预交,被告于本判决生效后三日内向原告支付)。”
本院二审审理期间,被上诉人举示:1、重庆市公路养护段綦江段文件【重路綦发(1996)23号】《綦江段关于优惠出售公房的请示》,拟证明方案中只向本段机关职工及机运站职工出售公有住房,案涉房屋是道工居住用房,因道工流动性大,不在出售范围。2、照片一组,拟证明被上诉人提供了三处具备居住条件的房源供上诉人居住。上诉人质证认为,【重路綦发(1996)23号】文件不把案涉房屋列入出售范围违法。单位提供的房源距城区远、条件差,不适合居住,且拆迁房屋应就地安置。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明,重庆市公路养护段綦江段于1996年4月25日向市总段发文《綦江段关于优惠出售公房的请示》【重路綦发(1996)23号】,请示向该段机关职工及机运站职工出售公有住房80套并附綦江段出售公有住房方案。方案中“售房基本原则、范围及对象”载明:“因养路工作流动性大,道工所住的成套公有住房本次不予出售”。
还查明,邱跃明曾在单位享受过优惠购房。其系2000年之后经单位安排入住案涉房屋。
本院认为,案涉房屋登记在重庆市公路养护总段綦江段名下,属綦江区公路局所有的自管公房。綦江区公路局将其公房出租给邱跃明等职工居住,从职工的工资中扣收租金,双方形成事实上的公房租赁关系。该租赁关系因租金低廉客观上具有福利性质,但没有证据证明该租赁关系来源于单位的福利分房。重庆市公路养护段綦江段【重路綦发(1996)23号】文件及所附优惠售房方案,明确道工所住的成套公有住房因养路工作流动性大而不予出售,进一步印证綦江区公路局所主张的道工居住案涉房屋不是福利分房的观点,故本院对綦江区公路局关于道工居住用房具有生产用房性质,系为方便工作而安排入住的事实主张予以采信。况且,邱跃明在居住使用案涉房屋之前,已享受过优惠购房待遇,系优惠售房政策停止执行后入住案涉房屋,故邱跃明与綦江区公路局之间的公房租赁关系显然不是基于福利分房。
桥河片区(棚户区)国道210改造项目属于公益项目,案涉房屋因该改造项目实施而被政府征收。征收单位与被征收人即案涉房屋所有权人綦江区公路局签订征收补偿协议并支付了补偿款,綦江区公路局有义务按协议将案涉房屋腾空并向征收单位交付。在此情况下,綦江区公路局与职工之间的公房租赁关系已无法延续。在綦江区公路局为职工的居住问题已提供多种备选方案且通知承租人终止租赁关系情况下,双方租赁关系应予解除。一审法院判决确认双方租赁关系解除并判决承租人腾房,于法有据。基于前述分析,一审法院受理本案并无不当。
综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决正确,应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由邱跃明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  樊 群
审 判 员  倪洪杰
代理审判员  陈 莹

二〇一七年十一月十四日
书 记 员  黄献丽