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洛阳正谊资产管理有限公司、任丽恒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-07-03
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫03民终433号
上诉人(原审原告):洛阳正谊资产管理有限公司,住所地:洛阳市涧西区西苑路6号。
法定代表人:任亚森,经理。
委托诉讼代理人:郭小兰,该公司员工。
委托诉讼代理人:牛佩伟,河南开物律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):任丽恒,女,1979年10月23日出生,汉族,住洛阳市老城区。
上诉人洛阳正谊资产管理有限公司(以下简称洛阳正谊公司)因与被上诉人任丽恒房屋租赁合同纠纷一案,不服洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4790号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洛阳正谊公司上诉请求:l、依法撤销洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4790号民事判决,改判支持上诉人的上诉请求。2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、一审法院以“原告要求被告按每月25500元向原告缴纳租金至2016年7月,但未能向法庭提供证据证明,被告任丽恒予以否认”为由,对任丽恒按每月25500元的标准支付租金的事实不予认定,而仅认定每月租金80元,这一认定是错误的。(1)双方的《房屋租赁合同》到期后,根据房屋的位置,经双方协商房屋租赁价格经过了如下调整:自2011年8月份左右至2014年1月房租100元/㎡(面积138.33㎡),月租金13833元;自2014年2月起房租调整为150元/㎡,月租金为20749.5元,自2014年5月份起任丽恒承租上诉人的房屋面积由138.33㎡增加到170.2㎡,月租金调整为25530元(实收25500元)。任丽恒自2014年2月一直按每月25500元/㎡的租金标准交纳到2016年7月份,自2016年8月开始拒交租金。对于任丽恒的上述支付租金情况,上诉人向法庭出具了任丽恒每月支付租金25500元的清单及上诉人为任丽恒开具的2016年7月交纳租金25500元的《收条》影印件,虽上诉人没有留存每月为任丽恒开具交纳租金的收据,但庭审中任丽恒确认了上诉人每月都为其出具了交纳租金收据的事实,因此上诉人为查明任丽恒每月交纳租金25500元的事实,当庭要求任丽恒出具上诉人为其开具的全部租金收据,但遭到了被上诉人的拒绝。因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”的规定,一审应当认定任丽恒应交纳的月租金是25500元。(2)一审认定月租金80元没有任何事实根据。2、一审法院以上诉人未明确任丽恒应当承担违约金的金额为由,对上诉人的该项请求不予保护,这是错误的认定。双方的《房屋租赁合同》对任丽恒应当承担的违约责任,约定的很清楚,即第十条第3项任丽恒按日支付总金额5%的违约金。二、一审对本案处理不当,应当改判支持上诉人的一审诉讼请求。由于一审认定事实错误,且对任丽恒按每月25500元向上诉人支付房屋租金的事实应当认定而没有认定,导致做出了错误判决。综上,为了维护上诉人的合法权益,请求支持上诉人的上诉请求。
任丽恒辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
洛阳正谊公司向一审法院起诉请求:1、依法判决解除原告与被告租赁合同关系;2、依法判决被告立即返还原告商铺(位于涧西区安徽路2号),并支付申请人租金280500元(自2016年8月1日起计算至2017年6月30日止的房租)和占用费(自2017年7月1日起按25500元/月计算至被告实际返还原告商铺之日止);3、依法判决被告按照合同约定向原告支付违约金;4、本案诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。
一审法院认定事实:2010年7月21日,原告洛阳正谊公司(甲方)与被告任丽恒(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,合同主要内容是:甲方将位于涧西区安徽路2号138.31平方米(建筑面积)的房屋租赁给乙方经营使用,租赁期限为一年,自2010年8月1日起至2011年7月31日止,每季31120元租金,年租金124480元。房屋租赁期间乙方拖欠房租累计一个月,甲方有权解除合同等条款。租赁合同期满后,原、被告未再签订房屋租赁合同,但是被告任丽恒仍然使用租赁原告洛阳正谊公司的房屋,原告也未提出异议。后被告租赁原告房屋的面积增加至170.2平方米。被告任丽恒向原告洛阳正谊公司交纳房屋租金至2016年7月。原告多次向被告催要租金无果并引起诉讼。另查明:原告洛阳正谊公司分别于2010年8月9日,收取被告任丽恒保证金10000元,2014年2月27日,收取任丽恒押金31400元,2014年5月15日,收取押金10000元。被告任丽恒确认其租赁原告房屋每平方为80元/月。
一审法院认为,原告洛阳正谊公司与被告任丽恒签订《房屋租赁合同》未违反法律禁止性规定,该房屋租赁合同合法有效。租赁合同届满后,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。被告在租赁期间,未按约定向原告交纳租金,原告洛阳正谊公司要求解除租赁合同请求,一审法院予以支持。原告在庭审期间称:从2014年10月租金为25500元,被告从2014年10月开始一直按照每月25500元向原告交房屋租金;原告要求被告按每月25500元向原告缴纳租金至2016年7月,但未能向法庭提供证据证明,被告任丽恒予以否认,故原告洛阳正谊公司要求被告任丽恒支付房屋租金请求,应当按被告实际租赁面积170.2平方米计算,(每平方米租金为80元,170.2平方米×80元/月=13616元)。原告要求被告承担违约金未明确具体金额,原告的该项请求,一审法院不予保护。原告洛阳正谊公司收取被告任丽恒保证金及押金应折抵任丽恒所欠租赁房屋租金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国合同法》第二百二十七条,第二百三十六条之规定,判决:一、解除原告洛阳正谊资产管理有限公司与被告任丽恒房屋租赁合同。二、被告任丽恒返还原告洛阳正谊资产管理有限公司位于涧西区安徽路2号170平方米的房屋。三、被告任丽恒向原告洛阳正谊资产管理有限公司交纳房屋租金149776元(自2016年8月1日起计算至2017年6月30日止的房租)。被告任丽恒从2017年7月1日起按13600元/月计算至被告任丽恒实际返还原告洛阳正谊资产管理有限公司位于涧西区安徽路2号170.2平方米的房屋的占用费。原告洛阳正谊资产管理有限公司收取被告任丽恒保证金及押金51400元应折抵任丽恒所欠租赁原告房屋的租金。四、驳回原告洛阳正谊资产管理有限公司其他诉讼请求。以上1-3项,被告任丽恒于判决生效十日内履行完毕。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行,即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。本案诉讼费5508元,保全费920元,计6428元。原告洛阳正谊资产管理有限公司承担2000元;被告任丽恒承担4428元。
二审审理期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实除与一审法院查明的一致外,另查明,1、自2014年2月份起任丽恒承租房屋的租金调整为150元/平方米。2、自2014年5月份起任丽恒承租房屋面积由138.33平方米增加到170.2平方米。
本院认为,关于被上诉人拖欠租金数额的问题,二审中,上诉人提交了被上诉人自2014年2月至2015年2月期间缴纳房租的签字记录,被上诉人对于其本人的签字不持异议。据此,被上诉人承租上诉人房屋的租金应为150元/平方米×170.2平方米=25530元,上诉人起诉状中认可实际收取的租金为25500元,以此作为计算被上诉人欠付租金的依据,则自2016年8月1日至2017年6月30日,被上诉人拖欠的租金为25500元/月×11个月=280500元。一审法院对于租金数额的认定不当,本院依法予以纠正。关于被上诉人应否承担违约金的问题,上诉人与被上诉人所签的租赁合同于2011年7月31日到期后,被上诉人继续使用租赁物,上诉人并没有提出异议,原租赁合同继续有效。本案房屋在承租期间面积、租金均发生了变动,上诉人依据原租赁合同主张违约金,需要明确违约金计算的依据及数额,由于上诉人的该项请求并不明确,因此,对于上诉人要求被上诉人支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、维持洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4790号民事判决第一项、第二项;
二、撤销洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4790号民事判决第三项、第四项;
三、任丽恒于本判决生效后十五日内向洛阳正谊资产管理有限公司支付租金280500元(自2016年8月1日起至2017年6月30日止的租金);
四、任丽恒于本判决生效后十五日内向洛阳正谊资产管理有限公司支付2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的占用费(占用费按照每月25500元的标准计算)。洛阳正谊资产管理有限公司收取任丽恒保证金及押金51400元折抵任丽恒拖欠的租金;
五、驳回洛阳正谊资产管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5508元,保全费920元,共计6428元,由洛阳正谊资产管理有限公司负担428元,任丽恒负担6000元;二审案件受理费2914元,由洛阳正谊资产管理有限公司负担414元,任丽恒负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长  赵国欣
审判员  沈可可
审判员  李依芳

二〇一八年四月八日
书记员  李明波