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惠州日盛荣健实业有限公司、詹志煌商品房销售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-11-27
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤13民终4410号
上诉人(原审被告):惠州日盛荣健实业有限公司,住所地:惠州市仲恺高新区和畅二路8号日盛铭座大厦。
法定代表人:郭小英。
委托诉讼代理人:利兴超,广东卓凡(仲恺)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):詹志煌,男,1980年8月7日出生,汉族,住址:广东省五华县。
被上诉人(原审原告):钟翠梅,女,1980年2月17日出生,汉族,住址:广东省五华县。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人:曾素贞,北京市京师(武汉)律师事务所律师。
上诉人惠州日盛荣健实业有限公司(以下简称日盛荣健公司)与被上诉人詹志煌、钟翠梅商品房销售合同纠纷一案,不服广东省惠州市惠城区人民法院(2018)粤1302民初2105号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州日盛荣健实业有限公司的委托诉讼代理人利兴超、被上诉人詹志煌、钟翠梅的委托诉讼代理人曾素贞、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人日盛荣健公司上诉请求:1.原审法院认定事实错误,请求法院依法改判或将案件发回重审。2.涉诉一、二审诉讼费用全部由郭水平承担。事实和理由:一、在上诉人已依照合同约定完成建设,在符合商品房交付条件并通知被上诉人的情况下,被上诉人仍然单方拒绝收房。上诉人并不存在过错,不应承担逾期交房的责任。上诉人与被上诉人于2016年9月29日签订《商品房买卖合同(预售)》,上诉人依照法定标准全部建设完成,并已成功获得《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》,完全符合法定的交付条件。2017年8月24日,上诉人已完全做好了交付房屋的准备,并统一向各业主邮寄送达了《入伙通知书》,通知被上诉人前来收房。但被上诉人单方拒绝收房。上诉人并不存在过错,不应承担逾期交房的责任。二、双方在《商品房买卖合同(预售)》中约定的逾期交房违约金是被上诉人的实际损失的2倍多,明显高于被上诉人的实际损失,原审法院认为违约金并不高,却未说明损失的计算方式,明显与客观事实不符。退一步说,如上诉人存在逾期交房,给被上诉人造成的实际损失也仅限于其房款被占用期间所丧失的利息收益。而双方合同约定逾期超过90日部分的违约金为全部房价款的万分之三/日(折合为年利率为10.8%),远远高于同期银行贷款利率的4.35%(年利率)。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”。原审法院认为违约金并不高,却未说明损失的计算方式,明显与客观事实不符,原审法院认定事实错误,适用法律错误。综上所述:上诉人已依照合同约定完成商品房的建设,完全符合法定的交付条件,不应承担逾期交房的责任;退一步说,如上诉人存在逾期交房的违约金过分高于造成的损失的,原审法院认为违约金并不高,却未说明损失的计算方式,认定事实错误。望贵院查明案件事实,在查清本案事实的前提下予以改判或将案件发回重审。
被上诉人詹志煌、钟翠梅辩称,违约金没有过高。违约金的计算标准,正常情况下不超过房屋总额的30%,3%的计算标准这个违约金的计算为1万元左右,未超过房屋总额的30%。一审法院已经调低了违约金的计算标准。我们上诉的有要求按照3%计算。
一审原告詹志煌、钟翠梅向一审法院起诉请求:1、被告支付原告逾期交付商品房违约金(从2017年5月31日起以人民币737738元为基数每日按万分之三计违约金至被告取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告之日止,暂计至47000元);2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2016年9月29日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》,双方约定,原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区和畅二路8号日盛铭座大厦24层11号房;预测建筑面积:90.52㎡;商品房总价款为人民币737738元;付款方式:原告应于2016年11月30日前支付首期款377738元,余款360000万元向银行申请贷款支付;商品房交付条件(合同第四章第九条):1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件,2、该商品房已取得房屋测绘报告;交房日期:被告应当在2017年5月30日前向原告交付该商品房,交付该商品房时,被告应当出示满足第九条约定的证明文件,被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担,并按照第十二条处理;逾期交付责任(合同第四章第十二条):如被告未按上述约定时间交付商品房,逾期在90天之内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日向原告支付全部房价款万分之2的违约金,逾期超过90日后,原告有权解除合同,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金;双方还就其他事项进行了约定。2017年8月24日,被告向原告出具《入伙通知书》,通知原告携带入伙通知书及入伙流程须知办理房屋交付手续。
2018年2月2日,原告以被告逾期交付房屋及未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至本院,要求判如所请。
庭审中,原、被告一致确认,原告已付清涉案房屋购房款,并于2017年9月26日房;被告确认涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。
一审法院认为,本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律强制性规定,对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务,原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务,被告亦应按合同约定于2017年5月30日前将具备合同约定或法律规定条件的商品房交付给原告使用,被告未按约定期限向原告交付符合交房条件的商品房,其行为已构成了违约,依法应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定,逾期在90天之内,自交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日向原告支付全部房价款万分之2的违约金,逾期超过90日后,原告有权解除合同,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金。双方就迟延交房违约金计算标准的约定,并不过高,原告据此要求被告支付2017年5月31日起至实际交房之日(2017年9月26日)的迟延交房违约金的诉讼请求,合法合理,应予支持,但其计算标准存在错误,根据双方合同约定,计算基数为737738元,2017年5月31日至2017年8月28日期间,按日万分之二计算,2017年8月29日至2017年9月26日,按日万分之三计算。据此计算,截至2017年9月26日,共计119天,被告应向原告支付迟延交房违约金为19697.6元(737738元×90天×0.02%+737738元×29天×0.03%)。至于原告要求被告支付自其实际接收房屋之日至被告实际取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告之日止的逾期交付商品房违约金的诉讼请求,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条:“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持”的规定,原告已于2017年9月26日实际接收涉案房屋,其主张此后的逾期交房违约金,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条,判决:一、被告惠州日盛荣健实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告詹志煌、钟翠梅支付2017年5月31日至2017年9月26日期间迟延交房违约金19697.6元。二、驳回原告詹志煌、钟翠梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元,由被告惠州日盛荣健实业有限公司负担。
本案二审期间,上诉人日盛荣健公司提交了一份2018年7月24日取得的《房屋建筑工程和市政基础施工工程竣工验收备案表》。被上诉人对此份证据没有异议。
本院认定如下:一审认定事实清楚,本院予以确认。
本院认为,综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩,本案的争议焦点主要包括:1.上诉人日盛荣健公司应否支付逾期交房违约金;2.逾期交房违约金按日万分之三计算是否过高。对此分析如下:首先,对于是否应支付逾期交房违约金问题,双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的房屋交付时间是2017年5月30日,并对交付条件进行了明确约定,根据合同第九条约定,涉案房屋的交付条件包括:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件,2.该商品房已取得房屋测绘报告。现房屋虽已取得验收备案,但仍未取得房屋测绘报告,并未达到合同约定的交付条件,故一审认为日盛荣健公司违约,并要求其向买受人支付逾期交房违约金至被上诉人实际收楼之日止正确,应予维持。其次,对于合同约定的违约金是否过高问题,日盛荣健公司未能按约定交付房屋给买受人,在逾期期间实际是占用了买受人的购房款,但双方合同约定的违约金计付标准并未超过法律规定的民间借贷利率的上限,故日盛荣健公司主张合同约定的违约金过高没有依据,不予支持。
综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院应予维持。上诉人的诉讼请求,证据不足、理由不充分,本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费975元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚

二〇一八年十一月五日
法官助理 唐栩权
书 记 员 刘惠芳
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;