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佛山市顺德区众拓物业管理有限公司、黎家荣物业服务合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-12-27
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终10155号
上诉人(原审原告):佛山市顺德区众拓物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会镇安一街A13号之一,组织机构代码57235998-3。
法定代表人:黎美霞,该公司总经理。
委托诉讼代理人:梁海玲,广东长航律师事务所律师。
委托诉讼代理人:何淑娟,广东长航律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):黎家荣,男,汉族,1978年3月9日出生,住广东省佛山市顺德区,
被上诉人(原审被告):冯少敏,女,汉族,1978年1月18日出生,住广东省佛山市顺德区,
上诉人佛山市顺德区众拓物业管理有限公司(以下简称众拓物业)因与被上诉人黎家荣、冯少敏物业服务合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初8546号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
众拓物业上诉请求:撤销一审判决,改判支持众拓物业在一审中的全部诉讼请求,一、二审诉讼费用由黎家荣、冯少敏负担。事实和理由:(一)关于物业管理费欠费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张谁举证”的原则,众拓物业对自己的诉讼请求已经完成了全部举证责任,黎家荣、冯少敏却未能提交证据证明其已缴纳2016年1月至2016年10月的物业管理费的主张。一审法院仅凭黎家荣、冯少敏提交的2016年11月至2017年1月的物业管理费缴纳凭证及普通业主的通行做法,就推定黎家荣、冯少敏已缴纳2016年1月至2016年10月的物业管理费,属于认定事实不清。(二)关于律师费的问题。众拓物业与黎家荣、冯少敏之间的物业服务合同纠纷,早于2017年3月2日即立案,案号为(2017)粤0606民初2967号。因众拓物业未能及时到庭参加诉讼,该案按撤诉处理。2017年6月14日,众拓物业提起本案诉讼。众拓物业第一次起诉时已支付律师费1000元,该费用应由黎家荣、冯少敏负担。
黎家荣、冯少敏辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院予以维持。
众拓物业向一审法院起诉请求:1.黎家荣、冯少敏立即清还物业管理费2222.08元及滞纳金4981.63元,合计7203.71元;2.黎家荣、冯少敏支付律师费1000元;3.本案诉讼费由黎家荣、冯少敏承担。
一审法院认定事实:黎家荣、冯少敏购买了位于佛山市顺德区乐从镇XX房,建筑面积为109.3平方米。众拓物业与佛山市顺德区乐从镇XX业主委员会于2015年1月1日、2016年1月1日先后签订了两份《物业管理委托合同》,合同期限分别自2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日,约定众拓物业为黎家荣、冯少敏所在的XX小区提供物业管理服务,管理费缴纳标准为每月1.2元/平方米,即黎家荣、冯少敏每月应向众拓物业缴纳物业服务费131.16元。两份合同第七条第1点还约定,黎家荣、冯少敏应于每季度第一个月10日前向众拓物业支付本季度的物业服务费用,逾期的则从次季度第一天开始按每日1%收取滞纳金。众拓物业认为黎家荣、冯少敏自2016年1月起除2017年1月外均没有支付物业服务费,遂于2017年6月8日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为,本案的争议焦点之一为众拓物业是否已经履行物业管理的职责。庭审中,黎家荣、冯少敏提供了光盘上载了相关小区视频及照片拟证明众拓物业无履行物业服务职责。但从黎家荣、冯少敏提供的证据来看,黎家荣、冯少敏所反映的保安、垃圾等问题,从照片及视频中,并无具体地点,且即使真实,只能反映是单个日期时段的个别情况,不能由此证明众拓物业存在长期经常性的无履行物管职责,更不能因个别情况而全面否定了众拓物业在其收取了一定的物业管理费后提供了相应的对等的物业管理服务。
本案的争议焦点之二为黎家荣、冯少敏尚欠的物业管理费为多少。众拓物业起诉时陈述黎家荣、冯少敏2016年1月至2017年6月期间只缴纳了2017年1月的物业管理费,而黎家荣、冯少敏则抗辩称2016年1月至2017年1月的物业管理费已缴清。首先,众拓物业的主张前后不一,其起诉时只承认黎家荣、冯少敏上述期间只缴纳了2017年1月的物业管理费,但在黎家荣、冯少敏提供了《众拓物业管理有限公司服务费明细表》后,才承认黎家荣、冯少敏缴纳了2016年11月至2017年1月的物业管理费。且根据庭审查明可知,众拓物业对采取现金缴纳方式的业主是否缴纳了物业管理费的确认方法为,现金缴纳方式的业主前往保安处缴纳当季度的物业管理费后,保安则将相关的收费收据即上述的《众拓物业管理有限公司服务费明细表》的其中一联交给业主即可,事后众拓物业再对《众拓物业管理有限公司服务费明细表》进行确认,若没有被撕走,则被确认为该业主无缴纳相应季度的物业管理费。上述过程均无需相关业主的签名确认。但该方式存在诸多问题,如业主缴费与众拓物业出具明细表之间存在时间差、业主缴费后并无领取明细表等,均可能会导致众拓物业在确认业主缴费情况时产生错误。且众拓物业作为从事物业管理服务的专业性公司,缺少专业的财务人员进行费用收取,而将该收费职责赋予了担任物业安保任务的保安人员,证明众拓物业在此方面存在漏洞及混乱。其次,虽黎家荣、冯少敏提供的《众拓物业管理有限公司服务费明细表》只能证明其缴纳了2016年11月至2017年1月物业管理费,但黎家荣、冯少敏作为一名普通的业主及民众,其在连续缴费后,只保留最后缴费季度的收费凭证拟提醒自己费用已缴纳至何时亦属正常合理的做法。再次,若黎家荣、冯少敏长时间欠缴管理费,即使黎家荣、冯少敏后期补缴,按照物业公司的一般做法,众拓物业亦应从黎家荣、冯少敏最先欠费的月份开始扣费,而非从欠费期的中间某一时段开始扣除。最后,众拓物业亦无提供证据证明其对黎家荣、冯少敏欠缴的2016年1月至2016年11月期间物业管理费进行过催收。综上,一审法院采信黎家荣、冯少敏的抗辩,确认黎家荣、冯少敏已缴纳2016年1月至2017年1月期间的物业管理费,其还应缴纳2017年2月至2017年6月共5个月的物业管理费及相应的逾期滞纳金。
因此,按合同约定标准计算,黎家荣、冯少敏每月应缴纳物业服务费为131.16元(1.2元/平方米×109.3平方米),则其尚欠众拓物业2017年2月至2017年6月共5个月的物业服务费共655.8元。对于逾期付款的滞纳金,《物业管理委托合同》的第七条第1点均约定从次季度首日起按每日1%计付,一审法院认为该违约金标准过高,并参照中国人民银行同期贷款利率标准,适当调整为按每日千分之一缴纳违约金,对超出该部分的违约金主张,一审法院不予支持。
另,众拓物业诉请的律师费1000元,因其提供的《民事委托代理合同》并无指明具体案件,且相应的律师费发票上载明的案号也与本案不一致,故一审法院不予支持该项请求。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、黎家荣、冯少敏在判决发生法律效力之日起十日内向众拓物业支付2017年2月至2017年6月的物业服务费655.8元,并以每季度所应缴纳的物业服务费393.48元为本金,从次季度的1日起至实际付清之日止按每日千分之一的标准支付违约金;二、驳回众拓物业的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为25元,由黎家荣、冯少敏共同负担。
本院二审期间,众拓物业向本院提交了服务费明细表26张、民事起诉状[(2017)粤0606民初2967号案]一份,拟证明众拓物业收缴物业管理费的程序及流程,以及众拓物业曾经向一审法院起诉黎家荣、冯少敏,追讨2016年1月至2017年3月的物业管理费,该案由于委托诉讼代理人未到庭参加诉讼按撤诉处理,众拓物业后提起本案诉讼,众拓物业已经为本案支出1000元律师费。
经审查,众拓物业提交的证据与原件核对无异,本院对其真实性予以确认,但众拓物业提交的服务费明细表与本案讼争事实无关联性,本院不予采信,民事起诉状与本案具有关联性,本院予以采信。黎少荣、冯少敏未向本院提交新证据。
经审理,一审判决认定事实基本清楚,本院予以确认。
另查明,广东长航律师事务所接受众拓物业的委托,于2017年3月1日诉至一审法院,请求黎家荣、冯少敏立即支付2016年1月至2017年3月的物业管理费2083元、滞纳金3278元,以及众拓物业为本案支出的律师费1000元。2017年4月5日,广东长航律师事务所向众拓物业开具律师费发票,备注栏注明“(2017)粤0606民初2967号黎家荣、冯少敏”字样。
另查明,因众拓物业经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,一审法院作出(2017)粤0606民初2967号民事裁定,裁定按众拓物业撤诉处理。
本院认为,本案为物业服务合同纠纷。根据众拓物业与黎家荣、冯少敏的诉辩意见,本案二审中的争议焦点是:黎家荣、冯少敏应否向众拓物业支付2016年1月至2016年10月的物业管理费;众拓物业诉请黎家荣、冯少敏向其支付1000元律师费是否合法有据。
关于第一个焦点。黎家荣、冯少敏主张已缴纳2016年1月至2017年1月的物业管理费,但黎家荣、冯少敏在本案中仅提交了2016年11月至2017年1月的物业管理费缴纳凭证,未提交证据证明其已缴纳了2016年1月至10月的物业管理费,故黎家荣、冯少敏有关已缴纳2016年1月至10月的物业管理费的主张,无事实和法律依据,本院不予支持。本院认为,黎家荣、冯少敏欠付2016年1月至2016年10月、2017年2月至2017年6月的物业管理费,根据合同约定的1.2元/平方米/月的计算标准,应当向众拓公司支付上述期间的物业管理费合计1967.4元(1.2元/平方米/月×109.3平方米×15个月)。众拓物业超出上述部分的诉请,本院不予支持。一审法院未支持众拓物业要求黎家荣、冯少敏支付2016年1月至10月的物业管理费的诉请,处理不当,本院予以纠正。涉讼合同第七条第1点约定,黎家荣、冯少敏应于每季度第一个月10日前向众拓物业支付本季度的物业服务费,逾期则从次季度首日起按每日1%计付滞纳金。本院认为,众拓物业在本案中主张的滞纳金,实为逾期付款违约金,一审法院根据本案案情,酌情将逾期付款违约金调整为按每日千分之一计付,处理妥当,本院予以维持。
关于第二个焦点。涉讼合同第七条第1点规定,因追讨物业服务费产生的包括律师费等在内的费用,由业主承担。本案系因众拓物业向黎家荣、冯少敏追讨物业管理费而产生的纠纷,众拓物业提交的民事委托代理合同和律师费发票相互印证,足以证明众拓物业为本案支出了1000元律师费。众拓物业诉请黎家荣、冯少敏承担律师费,有合同和法律依据,本院予以支持。
综上所述,众拓物业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初8546号民事判决第二项;
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2017)粤0606民初8546号民事判决第一项为:黎家荣、冯少敏应在本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区众拓物业管理有限公司支付2016年1月至2016年10月、2017年2月至2017年6月的物业服务费1967.4元及逾期付款违约金(以每季度应缴纳的物业服务费393.48元为本金,从次季度的1日起至实际付清之日止,按每日千分之一的标准计付);
三、黎家荣、冯少敏应在本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区众拓物业管理有限公司支付律师费1000元;
四、驳回佛山市顺德区众拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元,二审案件受理费50元,均由黎家荣、冯少敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  郑正坚
审 判 员  邱程辉
代理审判员  潘伟丹

二〇一七年十二月二十日
书 记 员  黎嘉鸿