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保兴投资有限公司与广州军区广州总医院物权保护纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-02-08
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0104民初40685号
原告:保兴投资有限公司(BOHINGINVESTMENTLIMITED),住所地香港特别行政区。
法定代表人:谢利辉。
委托诉讼代理人:周芳,广东金领律师事务所律师。
被告:广州军区广州总医院,住所地广州市越秀区。
法定代表人:刘坚,职务院长。
委托诉讼代理人:傅显扬,广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周平,该医院职工,地址。
原告保兴投资有限公司与被告广州军区广州总医院物权保护纠纷一案,本院于2016年9月29日立案后,依法组成合议庭适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周芳,被告委托诉讼代理人傅显扬、周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.被告按每月500640元的标准向原告支付广州市越秀区人民北路xx号xx大厦第xx层商铺自2015年8月10日起至本判决生效之日止的房屋使用费;2.被告以每月500640元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期支付房屋使用金的利息(当月使用费的利息是从次月1日开始计算至付清全部欠款之日止)。事实和理由:位于广州市人民北路xx号xx大厦是案外人广州市华某房地产开发有限公司(以下简称华某公司)开发的物业。该物业第xx层建筑面积合计6258平方米,使用性质为商业。因华某公司等拖欠原告欠款,原告向广州市中级人民法院提起诉讼,并申请诉讼财产保全,该院依法查封了广州市人民北路xx号xx大厦全部房产(除预售外)。诉讼期间,被告因其门诊部拆迁改造,华某公司等案外人将上述物业的1至7层出租给被告作门诊部使用,期限至2014年5月28日。上述案件经广州市中级人民法院和广东省高级人民法院两级审理,均判决原告胜诉,因华某公司等不履行判决义务,原告向广州市中级人民法院申请强制执行。2015年7月27日,广州市中级人民法院作出(2012)穗中法执字第xx号执行裁定书,裁定将上述物业第5、6层作价64630621.44元交付原告,抵偿债务64362974.56元,上述不动产自裁定送达原告时转移给原告。该裁定书于2015年8月10日送达给原告和被告。原告收到裁定书后,就被告使用第5、6层的租赁问题,多次与被告协商,但因租金标准分歧较大,迟迟无法达成共识。为尽快解决分歧,原告委托广州市中级人民法院摇珠指定广州某诚房地产土地评估公司对涉案大厦物业第5、6层物业的租金进行评估。2015年12月16日,该评估机构评定该第5、6层物业的租金水平为75-80元/平方米。原告收到评估报告后,于2015年12月28日向被告发出《关于要求签订收取xx大厦第五层和第六层场地使用费的函》,并附该评估报告。被告收到后,至今未支付场地使用费。因此,为保护合法权益,原告提出上述诉讼请求。
被告辩称:不同意原告的全部诉讼请求。一、原告忽视涉案房屋属在建工程的客观事实,主张的房屋使用费标准未经依法评估,明显过高,不应当作为定案依据。1.原告忽视涉案房屋状态,主张按正常商业用房租金标准计收房屋使用费违背客观事实。涉案房屋位于广州市越秀区人民北路xx号xx大厦,大厦发展商为华某公司,根据华某公司与被告签订的《租赁协议书》,xx大厦属在建项目,尚未整体竣工及验收。涉案房屋一直由军队医院用作医疗用途,属于公共卫生事业范畴,具有公益性、福利性和保障性特征,并非用于商业用途。原告向法院提交广州某诚房地产土地评估有限公司关于市场租金水平的复函,并未考虑涉案房屋的上述客观状态,该复函也并非规范的、正式的评估报告,依法不应当采信。2.原告主张的房屋使用费标准过高,依法应当参照涉案房屋实际租金或广州市房屋租金参考价确定。根据华某公司与被告签订的《租赁协议书》显示,双方租赁范围包含地上三层、四层、五层、六层、八层(部分),面积合计13245平方米,截至2014年5月28日租赁期满之日,年租金标准为376.25万元/年,物业管理费为322.5万元/年。根据以上约定测算,以上房屋实际平均租金为23.67元/平方米/月,加上管理费后,以上房屋实际的租金及管理费平均为43.96元/平方米/月,与原告主张的75-80元/平方米/月相差甚远。根据广州市房屋租金参考价,同地段同楼层商业用房租金标准也远远低于原告主张的租金标准。2014年12月31日,广州市房地产租赁管理所发布《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》,从该通知中选择最贵的商业用房标准来看,人民北路2(南至流花路、北至站南路)租金标准为150元/平方米/月。上述通知明确:“本表中的商业用房一般是指首层商业用房,二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算,以此类推,最低一般不低于首层商业用房租金的20%。”按照65%的标准递减测算,涉案房屋位于大厦五层和六层,五层租金为26.78元/平方米/月,六层租金为17.40元/平方米/月,但是根据“最低一般不低于首层商业用房租金20%”的要求,各楼层租金最低为30元/平方米/月,远远低于原告主张的75-80元/平方米/月。其次,2016年1月22日至今,租金参考价远远低于原告主张的租金标准。2016年1月22日,广州市房地产租赁管理所发布《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》,选择最贵的商业用房标准来看,人民北路2(南至流花路、北至站南路)租金标准约为159元/平方米/月,按照65%的标准递减测算,及“最低一般不低于首层商业用房租金的20%”的要求,各楼层租金最低为31.8元/平方米/月,远远低于原告主张的75-80元/平方米/月。综上,广州市房屋租金参考价具有较强的公信力、客观性,应当按照该标准确定涉案房屋使用费标准,2015年8月10日至2016年1月21日期间,五、六层租金参考价均为30元/平方米/月,2016年1月22日至今,五、六层租金参考价均为31.8元/平方米/月。二、原被告均有租赁意向,且一直在协商租金标准,但因原告要价过分虚高尚未达成一致,被告并非恶意拖欠使用费,于法于理不应当支付房屋使用费利息。被告经上级批准拆除旧门诊大楼,为实现平稳过渡,2010年5月29日,被告与涉案房屋原业主签订合同,租用广东国际贸易大厦作为过渡门诊,目前新门诊大楼尚未竣工,仍然需要继续租用涉案房屋。2015年8月10日原告通过以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权,被告对涉案房屋的租赁及使用,源于原告取得房屋产权之前,鉴于目前客观情况,被告继续使用涉案房屋符合双方利益。自2015年8月起,被告多次邀请原告就租赁事宜进行协商,从原告来函、被告签收及双方协商谈判的照片来看,足以证明双方一直在协商。在双方尚未达成一致的情况下,被告无法确定交租标准,进而无法交纳租金,因此在双方就租金支付标准、支付期限未达成一致的情况下,被告无法交纳租金,不存在恶意拖欠,依法不应当计算利息。三、原告主张房屋使用费按月交纳并按月计息,没有事实和法律依据,依法不应当支持。合同法规定在双方尚未确定租金支付期限时,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付,租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付。原告主张按月支付房屋使用费并按月累加计算利息,没有事实依据和法律依据,即使本案涉及房屋使用费利息的问题,也应当按照每满一年支付一次租金,并据此计算利息。
经审理查明:2010年5月29日,被告(乙方、承租方)与案外人华某公司(甲方、出租方)签订《租赁协议书》,约定:甲方为位于广州市人民北路xx号xx大厦的发展商,有建设、出售、出租及管理该大厦的经营权;本协议项下租赁范围,仅包括地上第三层全层、第四层全层、第五层全层、第六层全层共12542平方米;第八层除甲方留用⑤-⑤轴以南侧约703平方米作办公室及通道面积外(内含男女洗手间各一间),其余的面积可在不影响甲方对该大厦续建第九层及以上工程施工的前提下,借予乙方临时使用,使用期不受本协议租赁期约定,但不可超过本协议租赁期,惟第八层尚未进行规划、消防等验收,乙方若需要使用,须自行向相关政府及军队部门办理相关手续,甲方给予配合;地上第一层、第二层共5103平方米已出售予香港大宇发展有限公司,故不在本协议租赁范围内,由乙方向业主方另行租赁,甲方提供协助;乙方要求该租赁场地作为医疗用途;本协议项下的租赁期为三年半,从2010年11月29日至2014年5月28日止,装修免租期间结束的翌日为租赁期开始之日;装修免租期为六个月,自本协议签署生效之日起计算;第一年、第二年每年租金为350万元,第三年租金在前一年租金的基础上,上调7.5%作为租金标准等。
2014年12月31日,广州市中级人民法院发出《广州市人民北路xx号xx大厦第五层等拍卖公告》,该公告载明广州市人民北路xx号xx大厦第五、六层建筑面积合计6258平方米等。2015年7月27日,广州市中级人民法院作出(2012)穗中法执字第xx号执行裁定书,载明:保兴投资有限公司申请执行高某宜投资有限公司(以下简称高某公司)、华某公司一案,该院依据已经发生法律效力的(2008)穗中法民四重字第xx号民事判决,向被执行人高某公司、华某公司发出执行通知书,责令被执行人履行上述生效法律文书确定的义务,但被执行人一直未履行……本院依法对xx大厦第五、六层进行了拍卖,但经降价两次,三次拍卖均流拍;第三次拍卖保留价为64630621.44元,现申请执行人保兴投资有限公司向本院申请以物抵债……裁定如下:一、将被执行人华某公司所有的广州市人民北路xx号xx大厦第五层、第六层作价64630621.44元,交付申请执行人保兴投资有限公司(英文名称:BOHINGINVESTMENTLIMITED)抵偿债务64362974.56元,上述不动产财产权自本裁定送达申请执行人保兴投资有限公司时起转移;二、申请执行人保兴投资有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。原告称其于2015年8月10日收到该裁定。
2015年10月19日,原告向被告送达《关于要求签订收取场地使用费的函》,称根据(2012)穗中法执字第xx号裁定,原被告双方应迅速谈妥涉案场地使用费的问题并签订上述场地使用费的合同,并提出收取150元/平方米/月的场地使用费,被告可提出意见双方洽谈等。
2015年12月28日,原告又向被告送达《关于要求签订收取xx大厦第五层和第六层场地使用费的函》,称因双方就场地使用费达不成一致,原告委托广州某城房地产土地评估有限公司对涉案场地租金进行了市场调查并作出评估意见,认为涉案场地租金水平约75-80元/平方米/月,请被告提出意见尽快约定双方谈妥后早日落实签订上述场地使用费的合同等。
原被告至今未能就涉案场地使用费标准协商一致,被告未向原告支付2015年8月10日以后的场地使用费(租金)。
本案审理过程中,原被告双方共同确认涉案大厦第5、6层建筑面积为6258平方米。
原告为证明场地使用费标准,向本院提交了广州某诚房地产土地评估有限公司(以下简称某诚评估公司)于2015年12月16日向原告作出的《关于广州市越秀区人民北路xx号xx大厦第五层和第六层市场租金水平的复函》复印件作为证据,内容为:某诚评估公司受原告委托对上述场地租金水平进行了市场调查,通过对市场数据的对比分析,认为xx大厦第五层和第六层的租金水平约为75-80元/平方米/月。被告对该复函评定的租金标准不予确认,认为该函只是咨询函件,并非评估报告。因双方就场地使用费(租金)标准存在争议,原告申请对涉案场地2015年8月份月市场租金价格进行评估。为此,本院经摇珠依法委托广州市华某价格事务所有限公司(以下简称华某价格公司)承担本案评估工作。2017年5月4日,华某价格公司作出穗华价格[2017]初xx号《关于广州市人民北路xx号xx大厦第5、6层商铺市场租金价格评估结论书(初稿)》,评定广州市人民北路xx号第5层、第6层于2015年8月份当月的月租金单价为36元/平方米,月市场租金价格为225288元。本院将上述评估报告初稿交双方当事人质证后,将原告提出的书面异议转交华某价格公司复核。华某价格公司经复核后作出《关于穗华价估[2017]初xx号评估结论书质证意见的函复》,并于2017年9月20日作出《关于广州市人民北路xx号xx大厦第5、6层商铺市场租金价格评估结论书》,最终评估结论与评估报告初稿一致。原告对该评估结论书有异议,认为评估的程序违法、评估结论依据不足等。被告对该评估结论无异议,表示同意该标准。
本院认为:被告原为向华某公司承租涉案人民北路xx号xx大厦第5、6层房屋,原告依据(2015)穗中法执字第xx号执行裁定书成为该房屋所有权人后,双方虽未就该场地签订租赁合同,但被告继续使用该场地,双方形成事实上的租赁关系,故按照等价有偿原则,被告理应向原告支付场地使用费。
关于涉案场地使用费标准,双方未能协商一致,原告因此在本案中申请对场地使用费进行评估鉴定。华某价格公司作为鉴定人,基于本院委托,在现场勘查及充分复核后,对原告异议进行了书面答复并出具评估结论书,评估程序合法。原告虽有异议,但其举证的《关于广州市越秀区人民北路xx号xx大厦第五层和第六层市场租金水平的复函》未载明鉴定人员姓名、鉴定资质、评估依据、评估方法、评估过程等具体内容,并非正式评估报告,故原告异议依据不足,本院不予采纳。因此,被告应按华某价格公司评定的租金标准,即每月按36元/平方米×6258平方米=225288元的标准向原告支付2015年8月10日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费。
关于房屋使用费的利息,原告成为涉案场地所有权人之后,双方对使用费标准多次进行协商,但是分歧较大,未能形成合意,且原告磋商时提出的租金数额确明显高于本案审理过程中评定的租金标准,即被告并非恶意拖欠使用费。而根据中国人民银行的规定,原告所主张的银行逾期贷款利率标准是在同期贷款利率的基础上上浮30%到50%,具有一定惩罚性质,与本案情况不符。因此,根据公平合理原则及参照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定的支付期限,被告应参照银行同期同类贷款利率计付房屋使用费利息给原告。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十六条,《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定,判决如下:
一、被告广州军区广州总医院在本判决发生法律效力之日起10日内,一次性向原告保兴投资有限公司支付广州市越秀区人民北路xx号xx大厦第5、6层商铺自2015年8月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费(每月按225288元计付)及上述使用费的利息(2016年8月10日至2017年8月9日以2703456元为基数,2017年8月10日至实际支付上述使用费之日止以5406912元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付)。
二、驳回原告保兴投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60838元,由原告保兴投资有限公司负担33461元、被告广州军区广州总医院负担27377元。评估费5000元,由原告保兴投资有限公司负担。
如不服本判决,原告可在判决书送达之日起30日内,被告可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长  杜轶群
人民陪审员  张 宇
人民陪审员  陈淑文

二〇一七年十月二十六日
书 记 员  曾小丽