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北京金梦园物业管理有限责任公司与高剑利物业服务合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2016-01-04
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)一中民终字第09763号
上诉人(原审原告)北京金梦园物业管理有限责任公司,住所地北京市西城区玉桃园一区甲12号楼102室。
法定代表人丁小宁,总经理。
委托代理人李万平,北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)高剑利,女,1975年5月15日出生。
上诉人北京金梦园物业管理有限责任公司(以下简称金梦园物业)因物业服务合同纠纷一案,不服北京市石景山区人民法院(2015)石民初字第03683号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
金梦园物业在原审法院起诉称:高剑利系北京市石景山区海特花园业主,房屋面积为101.55平方米,金梦园物业与高剑利于2002年3月23日签署了物业管理委托合同,当时确定物业管理服务费标准为1610.86元/年,作为该小区的物业管理服务单位,为海特花园45号楼提供管理服务工作,但高剑利得到了金梦园物业为其提供的物业服务,却拒不缴纳物业费,现为维护金梦园物业的合法权益,故诉至法院。诉讼请求:1、判令高剑利向金梦园物业支付2008年3月23日至2015年1月18日物业费10598.2元、逾期付款滞纳金截止到2015年10月31日3587.37元,且继续按照年利率每逾期一日按万分之二支付利息直至金梦园物业清偿上述物业费为止;2、诉讼费由高剑利承担。
高剑利在原审法院辩称:金梦园物业说的拖欠物业费的数字和起诉书的数字不一样,包括最后合计数额和起诉书也不一样,绿化肯定不到位,与合同的约定相差很远,我们楼买的时候有一个保安,但是我们买完保安就撤了。消防设施都不完善。我们楼108室是物业用房,是我们公摊面积,但是金梦园物业给卖了,我们楼楼下他们出租了,这些费用去了何处,这些收入是给我们还是给他们,因为出租和很长时间。地下室一直在出租,而且是我们后边的物业接手之后才把这些清退,出租的时候出租人精神上也有问题,当时也报警,底下存放大量的烟花爆竹,我还有一个U盘存了一些他们管理的照片,顶楼很脏,我们和物业签的合同是一年的有效期,后来也没跟我们再签合同,物业的人也没找过我,因为一直存在108室出售的问题,大家一直在和他们说这个事,但是他们也没有给我们说法,18层以前污染很厉害,基本上跟厕所一样很脏,楼里面的每一层的小广告的张贴特别多,环境特别差,6层我们有一个储物间,那个里面住过一个流浪汉,都不敢让孩子出来,地下总电源到处都是接线,安全的隐患特别厉害,物业费的事也没有人和我沟通过,我们换了物业之后我所有的物业费都交齐了,因为之后的物业都在给我们做工作,粉刷墙壁等等,就是因为我们当时的生活环境陆陆续续对我们造成的伤害很大,所以我们才一直没交物业费。金梦园物业为什么不在他们在管理的时候和我们协商做工作,我不知道他们这样做有什么道理。一楼的101是社区卫生所,他物业费是减半的。108室和18楼他们一直在用,也没给我们明确的答复。我也不知道他们的物业费的算法。
原审法院经审理查明:高剑利系北京市石景山区海特花园业主,房建筑面积101.55平方米。2002年3月23日,金梦园物业与高剑利签订了物业管理委托合同,双方约定,高剑利将其住宅委托金梦园物业进行管理。委托管理期限为一年,自2002年3月23日起至2003年3月22日止。有关物业管理服务费,按照“北京市物业管理服务收费标准”向业主或物业使用人收取(详见附件)。附件海特花园45号楼6-18层04号、05号物业收费管理收费标准载明,住户个人交费项目:1、保安费5.00元/户.月,2、保洁费3.00元/户.月,3、垃圾消纳费3.00元/户.月,4、各项费用统收服务费1.00元/户.月。产权人交纳项目:5、绿化费0.55元/平方米.年,6、化粪池清掏费0.30元/平方米.年,7、管理费2.4元/平方米.年,8、公共设施维修费1.00元/平方米.年,9、房屋小修费2.36元/平方米.年,10、房屋中修费5.42元/平方米.年,11、生活垃圾清运费30元/户.年,12、水泵管理费2.35元/平方米.年,13、电梯管理费10.411元/平方米.年,14、电梯检验费0.067元/平方米.年,15、法定税费按5.5%提取。金梦园物业为高剑利提供了房屋建筑公用部位和设施的维修和养护等物业服务,双方在合同到期后未续签物业服务协议。高剑利认可未交纳2008年3月23日至2015年1月18日的物业费。
金梦园物业与高剑利签订的物业管理委托合同第五章物业管理服务质量“第十八条乙方(金梦园物业)须按照下列约定,实现目标管理。1、房屋外观:完好、整洁;2、设备运行:符合国家规定;3、房屋及设施、设备的维修养护:房屋:零修及时率达98%;零修合格率达100%;设备、设施:保修、检修制度完善、无事故隐患;消防系统:随时启用;4、公共环境:环卫设施完善、实行标准化清扫保洁,无违章占用、管理有序;5、绿化:花坛、树木配置得当,绿地合理分布;6、交通秩序:交通车辆运行有序;7、保安:封闭式管理,24小时保安;8、急修:随叫随到;小修:不过夜。”
庭审中,金梦园物业提供物业委托合同、45号楼协调会会议纪要、催收单、公告和计费标准以证明金梦园物业系2015年1月19日正式撤出45号楼并进行过相关催收物业费工作以及高剑利存在恶意拖欠物业费,高剑利对此均不予认可。高剑利提供消防设施不完善说明、商品房公用建筑分摊面积审批表、照片若干等证据证明金梦园物业提供的物业服务不合格,金梦园物业对此均不予认可。庭审中,高剑利主张金梦园物业的起诉主张的部分物业费已过诉讼时效,请求法庭予以驳回;金梦园物业表示高剑利恶意欠费以及有催收单且在法院进行过相关诉讼。
原审法院于2015年8月5日前往北京市石景山区苹果园海特花园45号楼进行现场勘验,经承办法官到楼顶平台、各楼层以及地下室进行勘验、拍照。经现场勘验,该楼顶平台存在干燥的粪便、陈旧的卫生巾以及其他零碎杂物堆积,各楼层的电梯旁的白色墙体上有喷印上的各种小广告的电话号码,地下室的饮用水供水设备也存在一定的锈迹。庭审中,金梦园物业表示现场并没有任何问题,即使存在问题也不能证明是当初金梦园物业在管理该楼宇时的问题,高剑利表示楼顶平台、各楼层以及地下室存在很大问题,同时高剑利也表示该楼没有安装防盗门、无保安服务、各楼层无保洁服务以及楼层外围无绿化杂草丛生,这些都与物业服务合同约定的内容不符,故不同意交纳物业费。经询问,金梦园物业、高剑利均表示不再进行现场勘验。
原审法院认定上述事实的证据有:物业管理委托合同、协调会会议纪要、消防设施不完善说明、商品房公用建筑分摊面积审批表、物业收取情况表、照片若干、现场勘验笔录以及双方当事人陈述等。
原审法院认为:金梦园物业与高剑利签订的物业管理委托合同虽然已过期,但金梦园物业自2002年3月23日至2015年1月18日一直对高剑利所在的楼宇提供物业服务,高剑利亦接受了物业服务,后双方虽未签订新的物业管理委托合同,但金梦园物业与高剑利之间已形成事实上的物业管理服务合同关系。现金梦园物业为高剑利提供了物业管理服务,且收费项目和价格符合政府规定,高剑利应当交纳相应的物业管理费用,高剑利以金梦园物业提供物业不符合合同约定拒绝交纳物业费的抗辩意见法院不予采纳。
金梦园物业与高剑利既然存在物业服务合同关系就应该完整地全面地履行合同中约定的权利义务,金梦园物业提供的物业管理委托合同中明确约定了物业管理服务质量,高剑利认为金梦园物业未提供符合合同约定的物业服务,虽金梦园物业对高剑利提供的证据不予认可,但是经法院到现场进行勘验,法院认为金梦园物业提供的物业服务在质量方面存在一定的问题,因而对于金梦园物业主张的物业费在公平原则下进行适当酌减,酌减的数额以物业管理收费标准中各项费用的具体项目为限,综合考虑收费项目中保安费、保洁费、绿化费、管理费等项目中存在的问题,法院酌定高剑利向金梦园物业交纳80%物业费为宜。
高剑利主张金梦园物业起诉的部分物业费已过诉讼时效,法院认为金梦园物业一直向高剑利主张物业费也进行过相关催收并且又在法院进行过诉讼,因而对于高剑利的诉讼时效抗辩意见法院不予采纳。另,高剑利因一直与金梦园物业协调解决物业费事宜并且也向主管部门进行过投诉要求给予解决,因而并不能认定为高剑利存在恶意欠费,对金梦园物业要求高剑利支付滞纳金的主张法院不予支持。需要指出的是金梦园物业与业主之间的关系一直很紧张,并且因物业服务等问题产生矛盾隔阂甚至诉诸法院,作为物业公司的金梦园物业应与业主充分沟通,听取合理化的意见和建议,作为业主的高剑利也应该通过正当合法途径维护自己权益,以期建立物业公司与业主的良好关系。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定,判决:一、高剑利于判决生效后七日内给付北京金梦园物业管理有限责任公司二OO八年三月二十三日至二O一五年一月十八日物业费共计八千四百七十八元六角;二、驳回北京金梦园物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
金梦园物业不服原审判决,向本院提出上诉。上诉请求是:撤销原审判决,依法改判支持金梦园物业原审的全部诉讼请求。上诉理由是:1、在金梦园物业撤出管理区域半年后,原审法院对现场的勘验并不能客观真实的反映评断金梦园物业的物业管理质量,依据现场勘验扣减物业费确属不当;2、高剑利的原审抗辩意见不能构成其长期拖欠物业费的合法充足理由,原判不应免除其依法依约支付滞纳金的法律责任。
高剑利答辩称不同意金梦园物业的上诉请求和理由,金梦园物业没有追缴过其物业费,金梦园物业提供的物业服务表,有明显的质量问题,业主的人身安全没有保障。
本院经审理查明:原审法院查明的事实属实,本院予以确认。
上述事实有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为:金梦园物业与高剑利之间存在物业服务合同关系,双方应当依约履行各自的义务。本案中,就物业管理的服务质量问题,原审法院进行了现场勘验,虽然勘验时,金梦园物业已经撤出,但小区环境问题并非短期内形成,且相关证据也可以证明金梦园物业的物业服务质量确实存在瑕疵,故原审法院酌情扣减物业管理费并无不当。鉴于本案情况,高剑利未交纳物业费不属于恶意拖欠,本院对金梦园物业主张的滞纳金不予支持。
另,原审判决对诉讼费的分担比例处理不当,本院予以调整。
综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费一百五十五元,由北京金梦园物业管理有限责任公司负担六十二元(已交纳),由高剑利负担九十三元(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费五十元,由北京金梦园物业管理有限责任公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长  陈立新
审 判 员  陈 伟
代理审判员  张 琦

二〇一五年十二月十六日
法官 助理  宁 韬
书 记 员  杜宏艳