免费注册

温州市欣霞老人山庄与温州市鹿城大厦业主委员会、温州市鹿城区物业管理总公司排除妨害纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-07-07
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0302民初4579号
原告:温州市欣霞老人山庄。
法定代表人:赵心建,董事长。
委托代理人:沈艮兰,浙江人民联合律师事务所律师。
被告:温州市鹿城大厦业主委员会,住所地:温州市鹿城区鹿城大厦。
负责人:周花妹,主任。
委托代理人:翁中杰。
委托代理人:曾玉龙。
被告:温州市鹿城区物业管理总公司,住所地:温州市鹿城区谢池巷130号。
法定代表人:全国栋。
委托代理人:戴元斌,北京德恒(温州)律师事务所律师。
原告温州市欣霞老人山庄(以下简称欣霞老人山庄)为与被告温州市鹿城大厦业主委员会(以下简称鹿城大厦业委会)、温州市鹿城区物业管理总公司(以下简称物业管理总公司)排除妨害纠纷一案,于2016年4月27日向本院提起诉讼,本院受理后,依法由代理审判员张万星适用简易程序于2016年5月31日公开开庭审理,原告欣霞老人山庄的法定代表人赵心建及其委托代理人沈艮兰,被告鹿城大厦业委会的委托代理人翁中杰、曾玉龙,被告物业管理总公司的委托代理人戴元斌到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告欣霞老人山庄诉称:原告系坐落温州市鹿城区人民中路鹿城大厦F层的房屋所有权人(建筑面积:489.77平方米,以下简称涉案房屋)。2011年7月17日,原告将上述房屋出租给他人使用,双方约定年租金16万元,每年租金递增1万元,租期至2019年7月16日。2011年11月18日,经温州市房产管理局批准同意使用人将上述房屋作为集体宿舍进行装修。在上述租赁合同履行期内,被告鹿城大厦业委会于2013年10月21日发出公告,并张贴于鹿城大厦电梯口,称原告的房屋系设备层,不得作为住宅用房或营业用房使用,即不可以任何形式出租或作为职工宿舍,并未经原告及承租人同意,两被告擅自关闭、停止F层电梯使用,直接影响原告及承租人对该房屋行使相应的合法权益,致承租人仅付原告租金至2014年7月16日便停付。原告多次与两被告沟通无果,至今未恢复对该F层电梯的使用。综上,请求人民法院判令:1.两被告立即停止“关闭鹿城大厦F层电梯使用”的侵害行为,并恢复该层电梯的使用;2.两被告共同赔偿原告租金损失(自2014年7月17日起至恢复电梯使用之日止暂按16万元/年租金计算);3.本案诉讼费用由被告负担。
被告鹿城大厦业委会辩称:一、原告的起诉违反“一事不再理”原则,应予以驳回。原告曾于2014年11月6日以“业主撤销权纠纷”为案由诉至法院,要求撤销被告作出的停止鹿城大厦F层电梯使用的行为,经一、二审法院审理,驳回原告的诉请,现原告没有新的事实与理由以“排除妨害纠纷“为案由起诉,属于重复起诉,应予以驳回;二、涉案房屋属于鹿城大厦的设备层,系鹿城大厦的配套设施,属于全体业主共有,并非原告私人所有,原告将涉案楼层进行了改装,造成漏水等现象,损害了其他业主的利益;三、涉案房屋的功能用途为非居住,但原告将该房屋出租案外人刘某用于开设地下旅馆。刘某以295平方米的面积作为集体宿舍的名义提出装修申请并获批,其实际使用面积为489.77平方米。该地下旅社人员复杂,存在消防等安全隐患,也造成大厦内盗窃事件频发;四、被告停止涉案房屋电梯的使用并不影响原告对房屋的使用,原告的房屋在大厦第四层,仍有楼梯可以到达;五、被告物业管理总公司与本案无关,不应作为被告,关闭涉案楼层电梯的使用系被告鹿城大厦业委会的行为,并非被告物业管理总公司所为。
被告物业管理总公司辩称:一、原告起诉主体不适格,鹿城大厦电梯属于全体业主共有,电梯使用应当由全体业主共同决定,原告不能单独进行主张;二、被告诉讼主体不适格,停止上述电梯行为并非被告物业管理总公司所为,与物业管理总公司无关;三、原告主张的租金损失没有依据,原告没有证明系因关闭涉案房屋电梯的行为造成其租金损失,且涉案楼层仍有其他电梯可进出,并不必然导致原告无法出租。
本院经审理查明事实如下:原告系坐落鹿城区人民中路鹿城大厦F层设备层的房屋所有权人,功能用途为非居住。2011年7月17日,原告将上述房屋出租案外人刘某作为宿舍使用,租赁期限从2011年7月17日至2019年7月16日止,建筑面积500平方米(包括电梯间15平方米),年租金为16万元等。2013年1月17日,原告与刘某签订《补充协议》一份,约定上述房屋中东首6个房间由原告自用,建筑面积约为200平方米,年租金调整为10万元。温州市房产管理局于2011年11月18日批准同意刘某将上述房屋中的295平方米作为集体宿舍进行装修。刘某在此后对鹿城大厦F层进行了占有和使用。2013年10月21日,被告发出公告,并张贴于鹿城大厦电梯口,公告载明如下内容:“…F层系设备层,不得作为住宅用房或者营业用房使用,即不可以任何形式出租或作为职工宿舍。本业主委员会决定于28日关闭、停止F层电梯使用。”后被告鹿城大厦业委会于2013年10月28日停止了涉案房屋的电梯使用。原告于2014年11月24日向本院提出“业主撤销权纠纷”的诉讼,要求撤销被告鹿城大厦业委会作出的停止涉案房屋电梯使用的行为并恢复使用并要求两被告赔偿从2014年7月17日至电梯恢复之日以年租金16万元计算的租金损失,本院于2015年1月26日作出(2014)温鹿民初字第3336号民事判决,驳回原告的诉请,原告不服提起上诉,二审法院于2015年6月3日作出(2015)浙温民终字第1318号民事判决,驳回上诉,维持原判。现原告以被告鹿城大厦业委会及被告物业管理总公司的行为妨害了其对涉案房屋电梯的合理使用,故又诉至法院要求排除妨害并赔偿原告租金损失。
上述事实有当事人提供的营业执照副本、(2014)温鹿民初字第3336号民事判决书、(2015)浙温民终字第1318号民事判决书、工商登记信息、房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、(2013)温鹿民初字第2289号民事判决书、生效证明书、公告(2013.10)及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为,关于本案是否构成重复起诉的问题,本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定,构成重复起诉,必须满足以下三个条件:一是后诉与前诉的当事人相同,二是后诉与前诉的诉讼标的相同;二是后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在前诉中,原告主张的是业主撤销权,而本案中原告主张的被告对原告的侵权,原告在前后两次诉讼主张的请求权基础法律关系不同,即原告的起诉前后两次的诉讼标的不同,故原告的起诉并不构成重复起诉。依照物权法的相关规定,妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中,涉案房屋的产权登记于原告名下,故涉案房屋应推定为原告所有,被告鹿城大厦业委会辩称涉案房屋为鹿城大厦全体业主共有,又没有证据推翻上述产权登记,本院不予采信。原告作为鹿城大厦的业主对鹿城大厦的电梯等共有部分享有共同使用的权利,被告鹿城大厦业主委员会停止涉案房屋电梯的使用行为侵害了原告的对共有部分电梯的使用权,原告主张要求被告鹿城大厦业委会停止侵害并恢复上述电梯的使用,本院予以支持;被告鹿城大厦业委会抗辩涉案房屋的使用功能为非居住,而原告却将其出租用于开设地下旅馆,不符合约定的用途,且原告对涉案房屋进行改装导致鹿城大厦漏水,损害了其他业主的合法权益。本院认为,被告鹿城大厦业委会若认为原告擅自改变涉案房屋的功能用途,应向有关部门反映,由有关主管部门对原告进行处理,被告鹿城大厦业委会无权以上述理由停止涉案房屋电梯的使用。被告鹿城大厦业委会若认为原告对涉案房屋进行改装导致鹿城大厦漏水,侵犯了业主的合法权益,相关权利人亦可向原告进行主张,被告鹿城大厦业委会亦无权以上述理由停止涉案房屋电梯的使用。关于原告主张的租金损失,从原告提供的(2013)温鹿民初字第2289号《民事判决书》来看,原告并没有主张要求解除其与刘某的租赁合同,仅要求支付拖欠的租金,原告与刘某合同的租赁期限到2019年7月17日才届满,原告亦未提供相应的证据证明其与刘某已经解除租赁合同,故不能确定其是否有租金损失,应承担举证不能的责任。且涉案房屋在鹿城大厦的第四层,除电梯之外,尚有其他两处楼梯可以出入,其也未能举证证明该租金损失与被告鹿城大厦业委会停止涉案房屋的电梯使用的行为存在必然的因果关系,故原告主张要求被告鹿城大厦业委会支付从2014年7月17日至电梯恢复之日的租金损失,本院不予支持。原告在本案审理中要求对涉案房屋的租金损失进行鉴定,本院不予准许。因停止涉案房屋的电梯使用的行为并非被告物业管理总公司实施,故原告要求被告共同承担停止侵害并恢复上述电梯的使用及要求其支付租金损失,本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、被告温州市鹿城大厦业主委员会于本判决生效之日起十日内停止关闭温州市鹿城区鹿城大厦F层电梯使用的行为并恢复上述楼层电梯的使用;
二、驳回原告温州市欣霞老人山庄的其他诉讼请求。
案件受理费5567元,减半收取2783.5元,由原告温州市欣霞老人山庄负担。
如不服本判决,双方当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后,负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务,另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员  张万星

二〇一六年六月一日
代书 记员  朱艳月
附法律条文:
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。