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苏忠达与新疆佳福物业管理有限公司排除妨害纠纷一案民事判决书

  • 公布日期: 2015-12-22
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)三垦民一初字第00147号
原告苏忠达,男,1973年9月14日出生,汉族,住农十二师头屯河农场。
委托代理人李福俊,新疆庸和律师事务所律师。
被告新疆佳福房地产开发有限公司,住所地乌鲁木齐市头屯河农场。
法定代表人王波,该公司总经理。
委托代理人朱展英,该公司会计。
被告新疆佳福物业管理有限公司,住所地乌鲁木齐市头屯河区。
法定代表人党红兵,该公司总经理。
委托代理人朱展英,该公司会计。
原告苏忠达与被告新疆佳福房地产开发有限公司、新疆佳福物业管理有限公司排除妨害纠纷一案。本院于2015年10月8日立案受理,依法由审判员李济禹适用简易程序于2015年11月10日、11月17日公开开庭进行了审理。原告苏忠达及其委托代理人李福俊,被告新疆佳福房地产开发有限公司(以下简称佳福房产公司)委托代理人朱展英、新疆佳福物业管理有限公司(以下简称佳福物业公司)委托代理人朱展英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏忠达诉称,2009年原告购买被告佳福房产公司开发位于头屯河区绿洲街北一巷佳福花苑小区9栋一层7号商铺。此商铺排列在农贸市场房后,前房挡后房,商业街能见度较差,外来行人只能从市场西面空地斜视到门面房,顾客流量受限。2010年4月,两被告为了盈利先在9号楼商铺右侧采取堵塞消防通道的方式加盖了一间约6平方米彩钢房,抢占了1号商铺店面,随后又在农贸市场西侧空地加盖了两间约80平方米彩钢房,直接挡住行人对原告商铺的视线,造成原告商业经营惨淡、萧条,部分门面房连续几年无人承租。原告数次要求被告拆除三间障碍房,被告只说是临时用房。原告向建设管理部门反映情况后,告知两被告彩板房建筑违法,要求拆除。但五年过去,两被告至今未拆除。现原告诉至法院请求依法判令两被告停止侵害,排除妨碍,立即拆除阻碍原告经营的两间约80平方米彩钢房商铺和一间阻碍消防通道约6平方米彩钢房商铺,赔偿原告5年商业经营损失10万元。
原告提交以下证据:
1、宗地图复印件一张,照片复印件两张。证实两被告约80平方米两间彩钢房位于市场西侧空地上,一间约6平方米彩钢房位于9号楼与小区门卫室之间的人行通道上。
2、电话录音整理笔录两份。证实两被告所建三间彩钢房属于私搭乱建的违法建筑,侵占公共用地,应当予以拆除。
被告佳福房产公司、佳福物业公司辩称,位于农贸市场西侧两间彩钢房不属于违章建筑,均有合法建筑审批手续。原本应当建造三层(含地下一层)建筑,因2009年受市场商户阻挠而搭建成了彩钢房。此两间彩钢房并未影响原告商铺经营,况且为了繁荣市场,被告曾为此作出努力。
两被告提交以下证据:
1、建筑工程施工许可证、规划建设许可证、建筑用地设计红线说明书复印件各一份。证实农贸市场西侧彩钢房属于市场续建工程,取得合法审批手续,在规划的建筑用地范围内,未影响原告商铺经营。
2、十二师规划信息中心出具给师城建监察大队的关于头屯河农场佳福小区钟世慧、肖艳芳投诉案件协助调查处理的复函复印件一份。证实原告所述的违章建筑有相应的审批手续,续建在审批设计范围内,未超过审批的建筑面积,只是建筑结构与规划审批的砖混结构不一致,因此不应当属于违章建筑。
3、行政复议申请书复印件一份。证实由于头屯河农场行政综合执法大队作出了违章处理决定,被告佳福物业公司已经提起行政复议。在行政处理未终结前,不能就此认定市场旁两间彩钢房属于违章建筑。
4、证人魏××、高××证言,主要内容为:原告门面房前市场是2005年所建。2009年佳福房产公司要在市场西侧盖房子,因为市场商铺房产证迟迟未办下来,商户就阻挠续建,所以当年仅在地下建了泵房,在泵房上建了1间彩钢房,第二年又盖了第二间彩钢房。
经当庭举证、质证、认证,被告对原告出示证据真实性无异议,对原告予以证明的案件事实不予认可。原告对被告出示证据第1、2、3项的真实性无异议,但认为被告未在规划许可时间内建造,因此属于违章建筑。对证据第4项认为,证人证实市场西侧两间彩钢房建造时间不对,应是2010年建造最西侧一间,2012年建造第二间。本院对原被告出示全部证据综合认定。
经审理查明:2009年9月,原告苏忠达从被告佳福房地产公司处购得佳福花苑小区9栋一层7号商铺,原告商铺位于农贸市场后方(该农贸市场建于2005年)。2008年8月,十二师头屯河农场办理了农贸市场续建工程的规划、建设、施工许可证。建筑用地设计红线图说明书第7项要求,建筑红线图有效期一年,用地使用范围红线图有效期两年,凡过期不建设和不使用土地者,本红线图作废,不再另行通知,我局另行安排它用。建筑施工许可证注明开工日期为2008年9月22日,竣工日期为2009年7月1日。被告佳福房地产公司在2009年施工期间,由于市场内商户阻挠,导致仅在市场西侧红线图内建造了地下一层泵房。2010年左右,被告佳福房产公司在泵房上建造了一间彩钢房。同年被告佳福物业公司修建佳福花苑小区大门和人行通道后,将小区门卫室与9号楼之间原人行通道改造为约6平方米彩板房用于租赁经营。2011年左右,在市场西侧彩钢房与市场商铺的空档处建造了第二间彩钢房。随后9号楼一楼商铺业主以彩钢房阻挡客流,商铺旁小彩钢房抢占商铺店面,影响商铺经营为由与两被告产生纠纷。后原告向师建设管理部门反映问题。2015年6月11日,十二师规划信息中心复函师城建监察大队,主要内容为:经现场核查,农贸市场续建工程于2010年在原市场西侧续建两间轻钢结构房屋,面积为71平方米。续建建筑位于《建筑用地设计红线图说明书》审批的建筑设计范围之内,面积未超过《规划建设许可证》审批的建筑面积,但续建结构与规划审批的砖混结构不一致,且佳福小区未提供实际建筑年代相关材料,无法核实是否在《建筑用地设计红线说明书》审批的一年有效期内建设。2015年6月18日,头屯河农场行政综合执法大队对市场旁两间彩钢房下发了违章处理通知单,要求2015年6月25日10时前拆除完毕。当月23日,被告佳福房产公司提出行政复议申请。后原告与被告协商无果遂诉至法院。
本院认为,公民合法的民事权益受法律保护。本案的争议焦点是,一、原告主张的佳福花苑小区大门旁约6平方米彩钢房是否侵占了小区公共场所,侵害原告商铺经营收益;二、被告佳福房产公司在农贸市场西侧所建的两间彩钢房是否侵害了原告商铺经营收益。针对争议焦点一、从原告提交的宗地图看,原佳福花苑小区门卫室与9号楼之间为人行通道,2010年佳福小区在门卫室西侧修建大门和人行通道并实行出入管理制度后将原人行通道改造为约6平方米小商铺。庭审中两被告当庭认可该彩钢房未办理修建审批手续。《中华人民共和国物权法》规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。本案被告佳福物业在未取得建筑审批许可的情况下,将原人行通道改建为彩钢房的行为,属于擅自占用业主共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。同时《中华人民共和国物权法》规定:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。因此从法律规定可以看出,对于被告未经许可擅自占用业主共有部分的行为,应当由业主大会和业主委员会代表全体业主依法行使权利。本案原告苏忠达作为佳福花苑小区商铺业主,有权对侵害自己合法权益的行为向人民法院提起诉讼,并负有证实被告违章搭建、侵占通道行为侵害了自身合法权益的法律义务。庭审中,对于被告所建的约6平方米彩钢房是否造成原告商铺经营利益的减少,原告苏忠达拒绝申请司法鉴定,故原告无证据证实商铺租赁价格减少系被告搭建约6平方米彩钢房所致,因此对原告要求排除妨碍,拆除6平方米彩钢房的诉讼请求,本院不予支持。对于争议焦点二、首先,被告佳福房产公司在2008年取得农贸市场续建工程规划、建设审批手续,因市场内商户阻挠未能按照施工许可时间和规划要求全部完成续建工程,仅完成了地下泵房的建造。被告后期彩钢房的建造亦是在原建筑规划用地的红线图内,而并非原告所称“空地”和道路。其次,原告作为商业经营者,在投资购买商铺经营时,理应对所购商铺周边环境建设、商业氛围、投资回报等有充分的考虑,庭审中原告未能举证证实购买商铺时,原被告对农贸市场周围环境建设有特别约定或要求,故对原告所述是因市场西侧空地行人可以看到原告商铺才购买的陈述意见不予采信。最后,原告商铺租赁价格的下降,是受市场经济变化、周边人口数量、自身经营模式等多种因素影响,现原告不能证实被告所建彩钢房与原告商铺利益受损存在因果关系,因此原告所称被告彩钢房阻断客流导致原告商铺经营利益受损的主张无事实及法律依据。对于原告称两间约80平方米彩钢房属于违章建筑应当予以拆除的请求,因被告所建彩钢房是否属于违章建筑,是否应当予以拆除,是由行政管理部门作出认定和处理,不属于人民法院受案范围,故对原告的此项主张本院不予支持。对于原告要求两被告赔偿损失的诉讼请求,因原告无证据证实诉争彩钢房对原告财产权益造成损害及具体损害数额,故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,判决如下:
驳回原告苏忠达的全部诉讼请求。
案件受理费1150元,由原告苏忠达负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。
审判员  李济禹

二〇一五年十一月二十三日
书记员  艾 敬