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陈蕾与杭州美润房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2016-12-20
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终6231号
上诉人(原审被告):杭州美润房地产有限公司,住所地:杭州市余杭区余杭街道上文山社区。统一社会信用代码:91330110697064302D。
法定代表人:张盼,总经理。
委托代理人:刘中秋,浙江天册律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):陈蕾,女,1975年9月26日出生,汉族,住杭州市江干区。
上诉人杭州美润房地产有限公司(以下简称美润公司)因与被上诉人陈蕾商品房预售合同纠纷一案,不服杭州市余杭区人民法院(2016)浙0110民初7982号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定,2013年4月1日,陈蕾、美润公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份,合同约定:陈蕾购买美润公司开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄×幢×-2室的商品房一套,建筑面积为285.99平方米,单价11460.64元/平方米,总价款计3277628元。该合同第九条对交付期限及条件约定如下:出卖人应当在2014年12月31日前,将符合下列条件的商品房交付使用:1.建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3.用水、用电、用气、道路等,具备商品房正常使用的基本条件。该合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期交付不超过180日,自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日,买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后(包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续)30天内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。
同日,陈蕾、美润公司又签订《补充协议书》一份,作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八,对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下:1.本商品房交付前,用水、用电、用气经相关单位单项验收合格,道路经规划部门验收合格,即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的;市政配套的批准与施工延误的;为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的;项目竣工验收有关部门验收滞后的;区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的;因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的,出卖人可据实予以延期。
合同签订后,陈蕾付清全部购房款。2014年6月4日,浙江杭州未来科技城(海创园)管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议,就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日,浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书,对美润公司开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像,予以保全证据公证。2015年4月22日,美润公司向陈蕾发送《房屋交付通知书》,通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付。随后,陈蕾、美润公司即签订了《商品房交接书》,陈蕾办理了案涉商品房的交房手续,交接书载明案涉商品房实测建筑面积为284.03平方米,陈蕾已付房价款3277628元。陈蕾于2016年6月8日起诉至原审法院,请求:一、美润公司立即支付逾期交房违约金37692.72元(按照已支付总房价款3277628元×1/10000×115天计算)、返还面积不足部分的差价款22462.85元(按照面积差1.96平方米×11460.64元/平方米);二、由美润公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为,陈蕾、美润公司签订的《浙江省商品房买卖合同》有效,双方均应依约履行。合同明确约定美润公司应当在2014年12月31日前将符合正常使用基本条件的商品房交付陈蕾,但美润公司并未如期交付,且至2015年4月22日才向陈蕾发送交房通知,告知涉案商品房于2015年4月25日起正式交付。故美润公司的行为已构成违约,陈蕾有权根据合同约定要求美润公司承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定:因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的,出卖人可据实予以延期,但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格,而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收,涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格,故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除违约责任,理由不能成立。综上,陈蕾要求美润公司支付逾期交房违约金,符合合同约定,该院予以支持。另因房屋实测面积比合同约定的少了1.96平方米,美润公司理应按约定退还面积差额房价款。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,原审法院于2016年9月19日作出判决:一、美润公司支付陈蕾逾期交房违约金37692.72元(自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止,按照合同约定已缴房价款的每日万分之一计算),于判决生效之日起十日内付清;二、美润公司返还陈蕾陈蕾面积差额房价款22462.85元(按照面积差1.96平方米×11460.64元/平方米计算),于判决生效之日起十日内付清;如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1304元,减半收取652元,由美润公司负担,于判决生效之日起十日内交纳该院。
宣判后,美润公司不服,向本院提起上诉称:一、原审法院认为“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”,有违基本常识,属明显错误。1、玉榕庄项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程的建设主体是有关政府部门及事业单位,而非美润公司。(1)根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《国有土地使用权出让收支管理办法》、《关于在出让土地中进一步确认城建配套费征收办法的意见》(余政发[2002]82号)等法律及政策规定,美润公司作为土地的受让方,已经全额缴纳了土地出让金,相应的市政配套建设理应由政府予以完成。(2)根据《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》载明,玉榕庄项目外部配套包括道路、供电、供水、污水、电信、燃气等的建设主体、建设费用等均由政府负责,且截至2014年6月4日,玉榕庄项目外部相关配套工程尚未开始设计、招标、施工。由以上可见,美润公司并非市政配套设施的建设主体,且该等市政配套设施都位于玉榕庄项目的用地红线范围以外,美润公司既没有权利也没有能力建设该等市政配套设施。一审中,美润公司也举证了大量书证,证明美润公司积极督促、催告相关政府部门尽快建设市政配套工程,已经履行了应尽的义务。2、市政配套设施未能建成,直接导致玉榕庄项目无法竣工,更无法验收,原审法院认为“并不影响”,明显有违基本常识。(1)任何一个房地产项目都不可能自给自足,必须接入相应市政配套,包括市政雨污水管道接口,自来水供应管道接口,天燃气供应管道接口,强电接入处,电信、电话、有线电视、网络等弱电接口、市政马路接通等等。而各类管道接入口的坐标、高程、接入方式、管径大小等等,还需要经过专项的设计和施工。一般情况下,开发商在取得政府综合管线及道路设计资料后,设计周期6个月,施工周期12个月,即大约1年半左右的时间。但本案中,在合同约定交付届满6个月时,相关市政配套设施仍然迟迟未能设计和施工,本项目无法竣工。(2)因市政道路及其配套设施未能施工,导致本项目大量工程无法施工,包括地下水、电、污水、燃气、通讯等等综合管线,以及道路、绿化等等无法施工,连路、水、电、气等都不通,本项目无法验收。(3)根据《商品房买卖合同》约定,房屋交付必须具有用水、用电、燃气、道路等基本使用条件,在市政配套设施未能施工的情况下,本项目无法交付。对于如此重大的客观事实,原审法院在无任何论证、说理或援引证据的情况下,简单地认为“并不影响”,显然过于草率,与事实不符。二、《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款约定,因市政配套的施工延误,导致项目无法按时交付的,出卖人可据实予以延期。原审法院基于“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”,认为美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除责任的理由不能成立,属明显错误。1、本案中,市政配套工程迟迟未能建设完成,直接导致了玉榕庄项目无法施工、验收和交付,完全符合《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定,美润公司有权据实予以延期,不构成逾期交付。2、《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的合同效力是法庭争议的焦点之一,经原审法院审查并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形,应属合法有效,对美润公司和陈蕾双方均具有约束力。美润公司以此为由要求免除责任,合法合理,应予支持,原审法院认为“不能成立”,属明显错误。三、美润公司依据《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定有权据实顺延交付期限,并不构成逾期交付,原审法院判令美润公司向陈蕾支付逾期交房违约金,属明显错误。四、美润公司已经按照《商品房买卖合同》的约定通知陈蕾前来领房,原审法院判令美润公司向陈蕾交付房屋,属明显错误。综上所述,请求:1、判决撤销一审判决,并依法作出改判。2、判决陈蕾承担一、二审诉讼费用。
被上诉人陈蕾答辩称:商品房买卖合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格,而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收,涉案房屋截止到2014年12月31日尚未竣工验收合格,故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其责任的理由不能成立,美润公司的上诉请求没有事实和法律依据,请求人民法院驳回美润公司的上诉请求,支持陈蕾的诉讼请求。
二审中,在本院指定的举证期限内,双方均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为,根据双方之间《浙江省商品房买卖合同》之约定,美润公司应当于2014年12月31日前,将符合条件的商品房交付陈蕾使用。但根据美润公司二审中的自认,玉榕庄项目通过竣工验收备案的时间为2015年4月15日,且在此之前美润公司未向陈蕾通知交房。美润公司主张玉榕庄项目系因政府配套尚未施工完成导致逾期交房,根据美润公司与陈蕾之间签订的《补充协议书》第八条的约定,美润公司可据实延期。本院认为,美润公司虽主张系因市政配套尚未施工完成导致其未完成竣工验收可据实延期交付案涉房屋,但并未提交充分有效的证据证明此因素导致其未完成竣工验收的程度及时间。故原审法院认定美润公司存在逾期交房行为,并应按照合同约定承担相应的违约责任,并无不当。陈蕾要求美润公司支付逾期交房违约金,有相应的合同依据,原审法院予以支持并无不当。综上,原审判决事实认定清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1304元,由杭州美润房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长  余文玲
审判员  张一文
审判员  盛 峰

二〇一六年十一月二十五日
书记员  赵 勤