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刘某和兰州华陇家禽育种公司;兰州居正房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

  • 公布日期: 2018-07-17
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)甘01民终1034号
上诉人(原审原告)刘某。
委托诉讼代理人:黄国义,甘肃西成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:来海平,甘肃西成律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)兰州华陇家禽育种公司,住所地:兰州市西固区。
法定代表人:李新社,该公司总经理。
委托诉讼代理人:马胜军,甘肃同心律师事务所律师。
委托诉讼代理人:任海燕,甘肃同心律师事务所律师。
原审第三人:兰州居正房地产有限公司,住所地:兰州市城关区。
法定代表人:张爱文,该公司总经理。
委托诉讼代理人:韦理,甘肃太平洋律师事务所律师。
上诉人刘某因与被上诉人兰州华陇家禽育种公司(以下简称:华陇公司)、原审第三人兰州居正房地产有限公司(以下简称:居正公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民初1679号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘某上诉请求:一、撤销兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民初1679号民事判决,将本案发回重审或改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金59665元;二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由:一、一审法院没有查明涉案房屋是否达到合同约定的交房条件、被上诉人华陇公司逾期交房违约期限的起、止时间等直接决定双方权利义务关系和违约责任大小的基本案件事实。双方签订的《经济适用房住房预售合同》约定:被上诉人华陇公司应当在开工两年后,将综合验收合格并符合本合同约定的经济适用房交付被上诉人适用,被上诉人华陇公司逾期交房的,按逾期天数承担违约责任。本案所涉房屋开工时间为2013年4月12日,按合同约定被上诉人华陇公司应当在2015年4月13日将经综合验收合格的房屋交付上诉人使用,并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。但被上诉人华陇公司在2016年9月30日才通知交房,直至同年11月14上诉人起诉时被上诉人也不能向上诉人提供有关文件。但一审法院却未对本案涉案房屋是否取得综合验收报告、是否达到合同约定的交房条件、被上诉人应当交房的时间、逾期交房时间的长短的关键事实。二、一审法院对合同条款的理解完全违背合同的解释规则和合同的本意,也违背了民事活动公平、公正、诚实信用的原则。第一、合同条款原文表述是:逾期不超过90日、逾期交房不超过90日,合同条款的原文没有限定词”的”,但一审法院却在二处添加了限定词”的”,致使一审法院对合同违约责任条款的理解产生歧义,作出了错误解释。第二、合同第八条第一项的约定并没有将按日承担逾期交房违约金的期间限定在最后交付期限的次日起90日止,也没有将继续履行合同的期间限定在90日以内。按此条文的文意解释:逾期交房的违约金应当计算至实际交付之日止,合同约定继续履行。第三、按一审法院的理解和解释,逾期交房超过90日后,如果上诉人不解除合同,被上诉人反而不再承担逾期交房期间日万分之三违约金的违约责任,被上诉人不因违约事件的延长而增加其赔偿金额,反而会因违约事件超过90日而受益,显然是主张和纵容违约方违约。不仅违背民事活动公平、公正、诚实信用的基本原则,也违背违约金填补损失的基本属性。第四、本案所涉合同第八条第二项并没有明确约定逾期超过90日后,如果上诉人不解除合同,被上诉人将不再承担违约责任。这种解释违反了《合同法》第40条的规定。第五、本案所涉合同是被上诉人提供的格式合同,对该合同格式条款的理解存在争议的,应当按照通常理解予以解释,有两种以上解释的,应当作出不利于格式条款提供方的解释。第六、一审法院全然不顾法律规定,违背合同的本意和合同解释规则,违背公平、公正、诚实信用的基本原则,违背违约金填补损失的基本属性,作出了不利于非格式合同提供方的解释。三、一审法院追加居正公司为本案第三人之后,本案的法律关系变得复杂,依法不能继续按建议程序审理,应当变更为普通程序审理,但一审法院却仍按普通程序审理,并草草结案,妨碍了当事人诉讼权利的行使。四、一审法院认定的部分事项前后矛盾、逻辑错误。一审法院认定被上诉人与第三人居正公司之间的联建合同属于双方的内部协议,不能对抗上诉人,但一审法院却毫无依据的认定原审第三人居正公司与被上诉人连带承担违约责任。上述认定自相矛盾、不合逻辑,还严重突破了合同的相对性,其认定相互矛盾。五、一审法院的判决违反法律明确规定,严重损害人民法院的司法权威。六、上诉人依据《预售合同》第八条的约定主张被上诉人赔偿至实际交房之日逾期交房的违约金有充分的证据支持,其诉讼请求理应得到人民法院的支持。
华陇公司辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审:驳回上诉,维持原判。
居正公司辩称:1、一审法院审理本案程序正确;2、施工期间正好赶上”蓝天工程”,延误工期是由于政府政策造成,属于不可抗力;3、本案涉案房屋售价为3800元每平方米,基本不挣钱,并且绝大部分住户已经入住,请求二审:维持原判。
刘某一审诉讼请求:判令被告向原告支付逾期交房违约金59665元。
原审法院经审理查明,对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。本案争议焦点为被告及第三人是否存在违约行为、违约责任的承担主体以及违约金的计算方式是否正确。原告提交的收款收据,拟证明原告依约缴纳了90%房款,合计342900元。被告认为收款方为第三人,应由其核实。第三人表示该证据仍需核实,因被告及第三人在举证期限内未提交相反证据予以反驳,故对该份证据的真实性予以认定。被告提交《会议纪要》、《井壁塌孔的处理方案》、城污治办(2014)3号文件,拟证明造成工期延误的原因是由于蓝天工程及地下出现沙流层等因素的影响。因该组证据系复印件,原告拒绝质证,故对该组证据的真实性不予认定。
原审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,被告未按合同约定的期限向原告提供经济适用房,已构成违约,对酿成纠纷应承担相应责任。虽然被告与第三人签订了联建合同,约定因本案所涉经济适用房而产生的纠纷均由第三人承担责任,与被告无关,但该约定系经济适用房项目联合建设方的内部约定,不能对抗经济适用房预售合同的相对方,即本案原告,结合该项目建设方的联建实际情况,以及被告、第三人的自认情节,第三人应与被告连带承担经济适用房预售合同的违约责任。第三人关于地质构造因素造成工期延误的答辩意见,因其未举出确实充分的证据予以证实,而该建设项目主体工程实际上早于计划工期提前完成,并未因地质构造因素延误工期,故对第三人的该项答辩意见不予采信。至于第三人关于延误工期的其他辩解,由于兰州市蓝天工程的实施以及”兰马”赛事已经延续多年,当事人在缔约时即应充分考虑到相关因素对工程施工的影响,不符合不可抗力因素的构成要件,故被告与第三人的抗辩理由均不能成立,应予驳回。但是原告关于违约金的诉请,由于原、被告双方明确约定,逾期交房不超过90日的,自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;逾期交房超过90日的,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还已付全部房款,并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金,而本案中,被告及第三人逾期交房的时间已远远超过90日,故应适用关于逾期交房超过90日的条款,原告有权解除合同。但是在庭审中,原告明确表示不要求解除合同,而对此方案的违约责任的承担方式,合同双方没有进行约定。原告所依据的违约金计算方式,一方面,所主张的逾期日期大大超过90日,而另一方面,又采用合同中关于逾期交房未超过90日的计算方式,与合同约定不符,不能成立。原告所提交的证据和计算理由不足以证明原告的事实主张,应承担举证不能的不利后果,而对于当事人没有就逾期交房的违约责任进行明确约定时,违约责任如何承担的法律规定亦不适用于经济适用房,故对原告的诉请不予支持。综上,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费1292元,减半收取计646元,由原告刘某负担。
二审中,居正公司向本院提交了部分证据,以证明涉案工程的竣工、验收、交付时间。原审判决认定其他事实正确,本院予以确认。
本院认为,本案系单位职工购买单位联合房地产开发公司建设的经济适用房逾期交房引发的纠纷。经济适用房,是国家为解决低收入家庭住房问题而修建的普通住房。它以中低收入家庭、住房困难户为供应对象,具有供应对象的特定性和申请条件的特殊性,是具有社会保障性质的福利性商品住宅。刘某与华陇公司虽然签订了《经济适用房住房预售合同》,对逾期交房的违约事项作了约定,但双方并非平等民事主体间的普通商品房买卖行为。签订合同时,刘某系华陇公司职工,与华陇公司具有行政上的管理与被管理、支配与被支配的从属关系,双方也并非普通商品房买卖而是社会保障性质的经济适用房,刘某只有具备系华陇公司职工这一特定条件才具有购买资格,其购买资格受制于华陇公司的设定条件。本案所涉经适房是华陇公司向本公司职工这一特定人群出售的,故而刘某与华陇公司之间的争议并非平等的民事主体间的民事纠纷,双方的纠纷不属人民法院民事案件受案范围。同时,《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定:”因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”因此,原审法院受理本案并作出判决不当,应予纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定,经本院审判委员会讨论决定,裁定如下:
一、撤销兰州市安宁区人民法院(2016)甘0105民初1679号民事判决;
二、驳回刘某的起诉。
一审案件受理费646元,二审案件受理费1292元,合计1938元,退还刘某。
本裁定为终审裁定。
审 判 长  李志勇
审 判 员  张煜枫
代理审判员  王 博

二〇一七年十一月六日
书 记 员  魏 婕
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