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马莉与河北银瑞房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-05-31
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)冀0108民初1011号
原告:马莉,女,1972年2月4日出生,汉族,住石家庄市新华区。
委托诉讼代理人:吕志朋,河北厚达律师事务所律师。
被告:河北银瑞房地产开发有限公司,住所地石家庄市裕华区裕华东路148号1-2-801。
法定代表人:李兰凤,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:霍铁生,该公司监事。
原告马莉与被告河北银瑞房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月12日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕志朋、被告委托诉讼代理人霍铁生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告签订的《委托建房协议书》无效;2、判令被告退还原告已付房款394240元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年4月22日,原告与被告签订《委托建房协议书》,协议书约定原告购买被告开发的位于石家庄市新华区房屋,被告应在2013年6月30日前将该房屋交付给原告。原告依约履行了支付房款义务,付款后项目没有一点进展,被告迟迟没有交付房屋,经原告了解,被告开发的项目并未取得商品房预售许可证。为维护自己的合法权益,原告曾多次找被告协商此事,要求被告交房或退还已付房款,但最终协商未果,无奈原告依据《民事诉讼法》、《合同法》等法律法规,诉至法院,恳请法院查明事实,依法判决。
被告辩称,1、本案涉及集资诈骗、非法吸收公众存款或非法经营、伪造公司、企业印章等犯罪,请求贵院依法移交公安机关立案处理。李保东、吴润生冒用河北信通房地产开发有限公司(以下简称“信通公司”)总经理身份,伪造信通公司公章,利用伪造的公章,伪造了所谓“信通花园二期”合作开发的假合同,虚构房地产开发事实,骗取被告的法定代表人、股东和信任,成立被告公司,从而骗取包括本案原告在内的35户业主信任,违法售房、非法融资,骗取包括原告在内的35户业主的近1400余万元的房款。李保东、吴润生涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款或非法经营、伪造公司、企业印章等犯罪,根据先刑后民的法律原则,应当移交公安机关按刑事案件处理。2、原告的起诉已过了诉讼时效,请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。原被告于2011年4月签订的《委托建房协议书》,被告于2011年4月份向原告出具的收款收据(实际是原告于2011年1月份向陈存福、张立影等他人交的房款,并未向被告交房款),原告之后一直未向被告主张权利,一直到2018年2月6日才向贵院起诉向被告主张权利,时隔近七年之久,早已超过法律规定两年的诉讼时效,应当驳回原告的诉求。3、原告并未向被告交付任何款项,起诉被告偿还是错误的。退一步讲,即使起诉被告也应当追加河北咸正房地产开发有限公司(以下简称咸正公司)及陈存福、张立影等实际的收款人为共同被告。原告是先与咸正公司签订的购房合同,房款也是交给了陈存福、张立影等他人,并未向被告交付任何款项,其应当首先向咸正公司、陈存福、张立影等人主张偿还,其直接起诉被告要求偿还是错误的。虽然被告向原告出具了收据,但原被告之间并没有直接的交款收款交易关系,其越过实际的收款人而直接起诉被告是错误的。退一步讲,即使可以以我公司为被告,因原告和咸正公司先签订的购房合同,款项交给了陈存福、张立影等他人,也应当追加他们为共同被告。4、被告及咸正公司无预售许可证,原告提交的《委托建房协议书》无效,而原告又未将房款交给被告,故此,原告不能依据无效的合同要求被告偿还。5、本案涉及债务转让,因无作为债权人的原告同意,转让合同无效,原告起诉被告是缺乏基础根据的。原告提交的《委托建房协议书》中规定了被告公司交房等义务,原、被告之间有债权债务关系,而原告先与咸正公司签订的购房合同,咸正公司又与被告签订项目转让合同,等于将债务转让给被告,而本案的债务转让未经原告同意,所以转让无效,原告不能依据《委托建房协议书》要求被告偿还房款。综上所述,原告起诉要求被告偿还房款是错误的,请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:原告于2011年1月16日向陈存福银行账号付款384240元,用以购买河北咸正房地产开发有限公司(以下简称咸正公司)欲开发建设的位于石家庄市新华区北新街信通花园二期项目的1号楼1单元7层的701号房,签协议当天支付了现金10000元,合计交付房款394240元。
2011年4月10日,咸正公司与被告签订了盖有各自印章的交接确认书,确认河北信通房地产开发公司解除与咸正公司间关于石家庄市新华区北新街信通花园二期项目的合作开发意向,将此项目转交于被告继续开发。该项目在咸正公司开发经营中接纳委托建房户35名,总计收到委托建房款金额为14030080元。在经营过程中,由于办理前期手续支付210000元,剩余13820080元,现将剩余金额转给被告。经双方协商确认前期费用,并将35名委托建房人名单及金额转入被告,经双方签字盖章后交接完毕。
2011年4月22日,原、被告双方签订了一份《委托建房协议书》,协议书约定原告委托被告开发建设位于石家庄市新华区北新街信通花园二期项目的1号楼1单元7层的701号房,房款总金额为394240元;付款方式为委托建房款已在河北咸正房地产开发有限公司按均价一次性付清,为394240元(见转入详细名单,含原告与魏月芳等35人)。被告应在2013年6月30日前将该房屋交付给原告,逾期超过60日后,原告有权解除协议,被告应当退还原告全部已付款,被告保证以上所指房屋为商品房产权。被告于协议签订之日给原告出具收款额为394240元的收据一张,收款方式为转账。被告至今未取得涉案房屋项目的预售许可证。
另查明,魏月芳以被告涉嫌合同诈骗为由于2015年10月12日向公安机关提出控告,2016年6月13日,石家庄市公安局新华分局经审查认为被告不具有犯罪事实,向魏月芳出具了不予立案通知书。
本院认为,被告认可原告提供的2011年4月22日双方《委托建房协议书》及收据、《交接确认书》,本院对该证据的真实性予以确认。根据原告提交的石家庄市公安局新华分局出具的不予立案通知书及刑事复议决定书,本院认为,被告除己方陈述外没有其他证据证明本案涉嫌刑事犯罪,故对原告主张的本案系民事纠纷本院予以确认。
2011年4月10日的《交接确认书》中载明咸正公司将剩余13820080元转给被告,且确认书上有咸正公司及被告的公章,故应认定双方对于交接确认书的内容是认可的,咸正公司将信通花园二期的开发项目交由被告继续开发,应视为咸正公司将其与所有购房者之间签订的协议中所有权利义务概括转让给被告。原、被告签订新的《委托建房协议》表示原告同意咸正公司与被告之间的权利义务转让关系,故该权利义务转让有效,且新的委托建房协议签订后,协议主体变为原告与被告双方,故被告认为债务转让未经债权人同意,而转让不生效的主张,本院不予支持。被告作为合同相对方,享有合同约定的权利并应承担合同相关义务。被告要求追加咸正公司、陈存福、张立影为被告参加诉讼的主张,本院不予支持。
原、被告之间签订的《委托建房协议》中约定了商品房买卖合同的主要内容,且被告已经按照约定收受了房款,故根据相关法律规定,该协议应当认定为商品房买卖合同。庭审中,原被告均认可本案所涉房产开发项目未取得商品房预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,《委托建房协议》应认定无效。诉讼时效主要适用于债权请求权,确认合同无效属于确认之诉,时间的经过并不能改变合同无效的法律性质,故并不适用诉讼时效的相关规定,故被告称原告起诉已超过诉讼时效的主张,本院不予支持。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,原告在本案中一并要求被告退还已付房款,并未超过诉讼时效,本院予以支持。
如被告认为没有收到咸正公司转交的建房款,被告可另行向咸正公司主张权利。如被告认为案外人李保东、吴润生涉嫌集资诈骗罪、非法吸收公众存款或非法经营、伪造公司、企业印章等犯罪,可向公安机关报案处理。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定,判决如下:
一、确认原告马莉与被告河北银瑞房地产开发有限公司于2011年4月22日签订的《委托建房协议书》无效。
二、被告河北银瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马莉购房款人民币394240元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7214元,减半收取3607元,由被告河北银瑞房地产开发有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费,收款单位名称:河北省石家庄市中级人民法院;开户银行:河北银行华兴支行;银行账户:62×××47。逾期不缴纳,视为放弃上诉。
审判员  左书旺

二〇一八年五月七日
书记员  翟邵颖