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代华、十堰五岳物资贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-03-14
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民终2445号
上诉人(原审原告、反诉被告):代华,女,1971年6月20日出生,汉族,住湖北省房县。
委托诉讼代理人:尹志永,湖北平长律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告):十堰五岳物资贸易有限公司,住所地湖北省十堰市车站路20号。
法定代表人:章显富,该公司经理。
委托诉讼代理人:段磊,湖北同联律师事务所律师。
委托诉讼代理人:万峻生,湖北同联律师事务所律师。
上诉人代华因与上诉人十堰五岳物资贸易有限公司(以下简称五岳贸易公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1464号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后,依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人,合议庭认为事实已核对清楚,决定不开庭审理。经合议庭评议,本案现已审理终结。
代华上诉请求:1.撤销原判,改判五岳贸易公司继续履行双方于2012年12月22日签订的房屋租赁合同,直至租赁合同履行期满;2.判令五岳贸易公司将2014年1月27日、2014年5月7日收取的共25万元租金按月息两分计息后折抵双方于2012年12月22日签订的房屋租赁合同租金;3.判令五岳贸易公司赔偿代华房租损失36667元(截止2017年8月);4.本案一、二审案件受理费由五岳贸易公司负担。事实与理由:事实与理由:一、一审判决未查明案件事实,认定事实错误。1.第二份合同履行期满后,代华和五岳贸易公司应当按照第一份合同约定继续履行义务,一审判决认定第二份合同是第一份合同的变更存在错误,与事实不符。2.五岳贸易公司应当证明其按照第二份租赁合同及补充协议约定交付所有房屋的义务,一审判决未查明上述事实即认定五岳贸易公司将房屋已交付给代华,明显错误。3.一审判决未查明两份合同分别约定的租赁期间、租金金额和实际出租房屋数量,即认定两份合同租金为37万元符合合同约定,明显错误。二、一审判决认定第二份合同履行期满后,应视为不定期租赁,并判令双方于2014年1月1日签订的房屋租赁合同终止,明显错误。1.五岳贸易公司未向代华交付全部约定房屋,已构成违约。2.第二份合同期满前30日,代华未缴纳下一年租金,该合同期满之日自行终止。五岳贸易公司基于第一份租赁合同的意思表示继续出租1-3号房屋,并按照第一份合同约定的条款继续收取租金。3.五岳贸易公司提供的卢繁的证明,证实卢繁租赁的房屋为一层商用门面房20-1-5,租赁日期为2015年7月至2016年12月31日,尚欠代华2017年1月1日至2017年7月租金未交。也可证明代华基于第一份合同约定与卢繁签订合同,五岳贸易公司对代华在此期间出租房屋无异议,且按照第一份合同向代华收取租金。且该份证明陈述的商用门面房,即第二份合同的20号一栋两套中的一套,但合同中并没有20-1-5号房屋。故,一审判决认定第二份合同履行期满,视为不定期租赁,并判令双方于2014年1月1日签订的房屋租赁合同终止,明显错误。三、一审判决驳回代华要求五岳贸易公司赔偿租金损失和租金占用期间利息的请求错误。1.五岳贸易公司直接向20号一栋1-3号房屋的承租人下达《关于清收房屋的函》,并在出租房屋张贴出租广告,导致现承租人退租或拒绝向代华交付租金,五岳贸易公司应当赔偿代华因其行为导致的租金损失。2.代华与五岳贸易公司于2014年1月1日签订第二份合同,约定2014年5月1日开始履行,代华分别于2014年1月27日和2014年5月7日支付租金20万元和5万元,五岳贸易公司直至2015年1月才将房屋交付给代华,代华提前支付的房租利息应当用于抵付租金。
五岳贸易公司上诉请求:1.撤销一审判决第四项,改判代华支付五岳贸易公司租金5000元,赔偿五岳贸易公司损失(损失按每月10000元标准,自2017年4月1日起计算至代华返还十堰市车站路20号1栋1-3号房屋之日止);2.判令五岳贸易公司承担一、二审案件受理费。事实与理由:1.一审判决代华与五岳贸易公司的不定期租赁合同关系已于2017年4月1日终止,代华至今不返还五岳贸易公司1栋1-3号房屋,应该赔偿五岳贸易公司损失。2.代华应该支付五岳贸易公司欠付租金5000元。代华在租赁合同期内应当支付五岳贸易公司租金42万元,代华实际支付37万元,尚欠五岳贸易公司5万元,五岳贸易公司仅主张5000元租金,应该得到支持。
五岳贸易公司针对代华的上诉辩称,1.第一份合同标的物是1栋1-3,第二份合同是整承包经营合同,标的物包含第一份合同的1栋1-3。第二份合同签订后,五岳贸易公司未要求代华单独交付1栋1-3的房屋租金,双方都按第二份合同来履行。第二份合同已对第一份合同进行变更,第一份合同已终止,双方权利义务应当按照第二份合同来履行。2.五岳贸易公司在一审提供证据证明代华和五岳贸易公司共同向合同标的物的承租人发出通知,房屋由代华整体承包经营、管理,五岳贸易公司没有另行或单独向代华交付标的物的义务。3.代华认为第二份合同在约定期限届满即终止的主张错误,五岳贸易公司有权立即收回房屋及要求代华支付20%滞纳金。代华在五岳贸易公司发出通知后未返还房屋,代华请求五岳贸易公司赔偿房租损失没有事实依据。
代华针对五岳贸易公司的上诉辩称,1.双方于2012年12月22日签订的租赁合同合法有效,并未终止或解除。代华基于租赁合同出租房屋并收取租金,并未侵犯五岳贸易公司的合法权益,不应当对其在合同存续期内占有房屋承担赔偿责任,且代华已缴纳2017年至2018年的大部分租金。2.代华不应当支付五岳贸易公司5000元租金损失。
代华向一审法院起诉请求:1.判令五岳贸易公司继续履行双方于2012年12月22日签订的房屋租赁合同,直至租赁合同履行期满;2.判令五岳贸易公司将2014年1月27日、2014年5月7日收取得25万元租金按月息两分计息后折抵双方于2012年12月22日签订的房屋租赁合同租金;3.判令五岳贸易公司退还租金2万元;4.由五岳贸易公司承担房租损失36667元;5.案件受理费由五岳贸易公司负担。
五岳贸易公司向一审法院反诉请求:1.判令代华向五岳贸易公司支付5000元租金;2.确认代华和五岳贸易公司2014年1月1日签订的房屋租赁合同已终止,代华返还五岳贸易公司位于十堰市××箭区××1-3房屋;3.判令代华赔偿五岳贸易公司损失(损失按照每月10000元标准,自2017年4月1日起计算至代华返还该房屋止);4.案件受理费由代华负担。
一审法院认定事实:2012年12月22日,五岳贸易公司和代华签订了房屋租赁合同(第一份租赁合同),五岳贸易公司将位于车站路20号1-3号房屋出租给代华,租赁期限为2013年元月1日至2018年5月21日,同时约定第一、二年年租金为陆万元并一次性付清,第三年年租金为陆万元,第四、五年年租金为陆万伍仟元。每年合同期满前30日支付下次续租费用。2014年1月1日,代华和五岳贸易公司又签订了房屋租赁合同(第二份租赁合同),将十堰市茅箭区车城路20号前排16件房屋及1栋1-1、1-3房屋全部由代华整体承包经营,费用为30万元,期限自2014年5月1日至2015年4月30日。2015年1月1日,双方又签订了补充协议,确认2014年1月1日签订的协议继续有效,并将原协议的生效期改为2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后,五岳贸易公司将房屋交付代华,2013年1月15日,五岳贸易公司收到代华房屋租金12万元,2014年1月27日和2014年5月7日,五岳贸易公司收到代华房租25万元。2017年3月21日,五岳贸易公司向代华发出《关于清收房屋的函》,自2017年4月1日起收回全部房屋,并告知代华截止2016年年底,代华已欠房租5000元。代华认为双方租赁期限未满,拒绝退还房屋,引发诉讼。
一审法院认为,代华和五岳贸易公司签订的两份房屋租赁合同、补充协议是双方真实意思表示,不违反法律法规的规定,合法有效。两份租赁合同是各自独立的还是后者吸收前者,一审法院认为,从第一份租赁合同的实际履行情况来看,代华仅交付12万元的租金,后期租金代华从未交纳,五岳贸易公司亦从未催缴租金这一事实不符合常理,且第二份租赁合同内容中的出租房屋包含第一份租赁合同中的房屋,故第二份租赁合同是对第一份租赁合同的变更。双方签订第二份租赁合同后,又签订了补充协议,故第二份租赁合同的租赁期限应以补充协议为准,即2015年1月1日起至2015年12月31日止。第一份租赁合同的租赁期限应为2013年1月1日至2014年12月31日,从2015年1月1日起,第一份租赁合同中的房屋和第二份租赁合同中的房屋整体一并出租,租赁期限和租金以第二份租赁合同和补充协议为准。故,第一份租赁合同自2014年12月31日已经解除,代华请求五岳贸易公司继续履行2012年12月22日签订的房屋租赁合同,不予支持。第二份租赁合同期满,双方没有续签合同,原租赁合同继续有效,视为不定期租赁,五岳贸易公司可以随时解除合同,故五岳贸易公司确认2014年1月1日签订的房屋租赁合同终止,代华返还十堰市××箭区××1-3房屋的请求,予以支持。代华支付两份租赁合同租金37万符合合同约定,其请求五岳贸易公司退还租金2万元,赔偿其房屋损失36667元没有事实和法律依据,不予支持。五岳贸易公司请求代华支付5000元租金和赔偿损失的诉请没有依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条的规定,判决:一、代华和五岳贸易公司于2014年1月1日签订的房屋租赁合同终止;二、代华返还五岳贸易公司位于湖北省××箭区××1-3房屋;三、驳回代华的其他诉讼请求;四、驳回五岳贸易公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费550元,减半收取275元,反诉案件受理费213元,计488元,由代华负担。
二审中,代华向本院提交了三份新证据:证据一、《保证金协约》。拟证明:1.代华于2016年12月与李吉义、李林签订租赁合同的事实;2.李吉义、李林因案件纠纷支付给五岳贸易公司1万元现金;3.案件上诉后,五岳贸易公司多次骚扰承租户,导致承租户无法正常营业。
证据二:收条。拟证明:李吉义、李林交付给五岳贸易公司的1万元现金系代华退回的已收取的李吉义、李林缴纳的房租款的事实。
证据三:照片。拟证明:1.租赁房屋地理位置;2.租赁房屋部分有编号、部分无编号的事实。
经质证,五岳贸易公司对代华提供的证据一、二的真实性、关联性有异议,认为李林是案外人;认为第三份证据不是新证据,且达不到证明目的,与事实不符。
以上有争议的证据,本院认为,代华提供的证据与本案当事人的主张没有关联性,本院不予采信。
二审经审理查明,一审判决认定的事实属实,二审依法予以确认。
本院认为,关于代华主张的是否应当继续履行2012年12月22日签订的《房屋租赁合同》的问题,2012年12月22日,五岳贸易公司和代华签订第一份《房屋租赁合同》,合同标的物为车站路20号1栋1-3号房屋,约定合同租赁期限自2013年1月1日至2018年5月1日。2014年1月1日,五岳贸易公司和代华签订第二份《房屋租赁合同》,合同标的物包含20号1栋1-3号房屋,约定租赁期限从2014年5月至2015年4月30日。因第二份租赁合同内容包含第一份租赁合同内容,故应当视为第二份租赁合同已对第一份租赁合同予以变更。2015年1月1日,五岳贸易公司与代华签订《关于房屋租赁使用问题的补充协议》,约定“2014年1月1日签订的房屋租赁协议仍然有效,原协议生效期自2015年1月1日起至2015年12月31日止”,故第二份租赁合同的租赁期限应以补充协议为准,即2015年1月1日起至2015年12月31日止。因第一份租赁合同已被第二份租赁合同变更,故第一份租赁合同的租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日,第一份租赁合同自2014年12月31日已经双方协商变更,失去了法律效力,故代华关于其与五岳贸易公司于2012年12月22日签订的《房屋租赁合同》应该继续履行的上诉理由不能成立,本院不予支持。
第二份租赁合同期满后,代华与五岳贸易公司未续订租赁合同,代华继续使用租赁物,五岳贸易公司没有提出异议,原租赁合同继续有效,租赁期限为不定期。五岳贸易公司可以随时解除合同,并请求代华返还20号1栋1-3号房屋。五岳贸易公司请求代华支付5000元租金及赔偿损失,因其未能提供证据予以证明,本院不予支持。代华与五岳贸易公司签订的第一份租赁合同自2014年12月31日已经解除,五岳贸易公司请求代华返还20号1栋1-3号房屋有事实和法律依据,故对代华请求五岳贸易公司赔偿其36667元房租损失的上诉请求,本院不予支持。代华关于判令五岳贸易公司将2014年1月27日、2014年5月7日收取得25万元租金按月息两分计息后折抵双方于2012年12月22日签订的房屋租赁合同租金上诉请求,无合同约定亦无法律依据,该上诉请求本院亦不予支持。
综上所述,代华和五岳贸易公司的上诉理由无事实和法律依据,本院均不予支持。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费763元,由代华负担550元,十堰五岳物资贸易有限公司负担213元。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王广泉
审判员 王宇鹏

二〇一七年十二月二十八日
书记员 赵玲娜