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原告张莲凤、窦娟荣、窦娟萍与被告陕西祥和珠宝有限责任公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-04-28
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

陕西省西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第04288号
原告:张莲凤,女,1943年11月12日出生,汉族。
原告:窦娟荣,女,1970年1月31日出生,汉族。
原告:窦娟萍,女,1974年1月2日出生,汉族。
委托代理人:吴刚,陕西秦耀律师事务所律师。
被告:陕西祥和珠宝有限责任公司。
法定代表人:兰波波,该公司总经理。
委托代理人:王丽萍,陕西尚文律师事务所律师。
委托代理人:魏备娜,陕西尚文律师事务所律师。
原告张莲凤、窦娟荣、窦娟萍与被告陕西祥和珠宝有限责任公司租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告之委托代理人吴刚、被告法定代表人兰波波及委托代理人王丽萍、魏备娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告共同诉称,窦德成系张莲凤配偶,窦娟荣、窦娟萍的父亲,1998年2月10日,窦德成购买了中汇公司开发的位于西安市南大街三号(现一号)西安唐城精品广场(中汇大楼)地上三层40#B、D、F商铺,总购房款159000元。同时双方签订了《投资委托型用户》合同并进行了公证。该合同明确约定给小业主按成交额保底15%投资回报。后被告实际控制并使用该商铺,遂双方签订了以原合同购房款10%为标准支付年租金的租赁合同。2014年1月,三年合同届满,被告单方以亏损为由通知将年租金从10%降至1.6%,在业主强力反对的情况下调整为3.5%,原告对此不予同意,双方因租金发生争议,未能续签2014年1月以后的租赁合同。2014年9月13日被告在《陕西日报》上发布公告称:“凡在1997年购买中汇(国际)发展有限公司摊位产权的业主……办理摊位租赁协议,逾期不办,视为放弃购买摊位产权的全部权益。”即被告以发布单方公告的方式使用原告所购商铺至今未支付租金。现诉至法院请求判令被告支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计25170元,并要求计算至商铺实际返还之日;诉讼费由被告负担。
被告辩称,对于原告所述与中汇公司签订购房合同的事实予以认可,现表示同意与原告续租。其曾于2014年9月13日在《陕西日报》刊登公告,请原告在内的各小业主持原合同来公司洽商签约,原告却有意不与被告协商、签约,应视为原告自愿放弃权利。且其在2011年至2013年三年期间按照年租金10%标准给原告已经兑付租金,造成公司巨额亏损。现为了顾全大局,维护社会稳定,同意按2014年8%、2015年9%、2016年10%的标准给原告在内的业主发放租金。被告变更代理人后辩称,原告将涉诉商铺的权利已经转让给厦门卓富商贸有限公司,原告主体资格不适格。且双方签订的合同名为租赁合同,实为委托投资经营合同,双方未建立法律意义上的租赁关系,故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,1998年2月10日,窦德成与中汇公司签订《西安市商品房购销合同》,约定由窦德成购买中汇公司开发的位于西安市南大街三号(现一号)西安唐城精品广场(中汇大楼)地上三层40#B、D、F商铺共三间,建筑面积15平方米,每平方米价格为11800元,总购房款159000元。同日,双方签订《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件,约定窦德成付清商铺全部款项的同时将所购买的商铺租赁给中汇公司下属西安唐城精品广场经营,西安唐城精品广场按照商铺成交金额即总购房款的15%支付窦德成作为投资收益。该合同于1998年4月23日在陕西省公证处进行了公证。合同订立后,窦德成支付了全部房款,西安唐城精品广场每年按照总购房款的15%标准支付原告商铺租金。后被告取代中汇公司参与西安唐城精品广场商铺经营活动。遂双方就租赁事宜达成一致意见,约定被告每年按照总购房款的10%标准支付原告商铺租金,被告亦实际按照合同约定的10%标准支付原告租金至2013年底。2014年1月,被告公司以亏损为由要求降低商铺房租,遭到原告反对,双方因租金发生争议,未能续签2014年1月1日以后的租赁合同,但被告仍继续使用该商铺至今并未支付原告租金。诉讼中,被告解除对周自成、张延平的委托,变更委托代理人为王丽萍、魏备娜。被告庭审后向本院提交司法鉴定申请,申请对祥和楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定。
另查,窦德成于2012年7月6日去世,原告张莲凤系其配偶,窦娟荣、窦娟萍系窦德成与张莲凤生育女儿。
上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《西安市商品房购销合同》、公证书、死亡证明、户籍证明及本院庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。窦德成通过签订购房合同购买位于西安市南大街三号(现一号)西安唐城精品广场地上三层40#B、D、F商铺,依法取得了该商铺的所有权。被告通过租赁合同取得涉案商铺的承租权,应当按照合同约定向出租人支付租金。2012年7月6日窦德成去世,其法定继承人张莲凤、窦娟荣、窦娟萍继承取得商铺所有权。2014年1月1日以后,因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同,被告应当退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺,但其实际仍继续对该商铺进行经营管理,原告亦认可被告继续经营,应视为双方均认可之前订立的租赁合同继续有效,但期限为不定期,租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。故原告请求被告支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计25170元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持;2015年8月1日以后至被告退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款(159000元)的10%标准计算支付。被告主张2014年至2016年租金每年分别按照总购房款的8%、9%、10%的标准支付,无事实及法律依据,本院依法不予采纳。关于被告所提原告将涉诉商铺的权利已经转让给厦门市卓富商贸有限公司,原告诉讼主体资格不适格,且双方未建立法律意义上的租赁关系的主张,因原告通过签订《西安市商品房购销合同》及其附件取得涉诉商铺权利,该合同也经过公证机关公证,且被告对其上述主张并未提交充分、合法、有效的证据予以证实,也不能否认双方的租赁合同关系,故对其上述辩解理由,本院不予采信。关于被告庭审后申请对祥和楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定,因双方租赁合同期限为不定期,租金应参照原合同标准执行,且在此期间被告亦实际使用该商铺,故对其鉴定申请本院依法不予准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定,判决如下:
被告陕西祥和珠宝有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张莲凤、窦娟荣、窦娟萍自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计25170元;2015年8月1日以后至被告陕西祥和珠宝有限责任公司退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付原告张莲凤、窦娟荣、窦娟萍。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费429元由被告负担(此款原告已交纳,被告于本判决生效后十日内直付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长  曹旭侠
代理审判员  卢 颖
人民陪审员  李 秦

二〇一五年十一月三十日
书 记 员  邱银平